內湖簡易庭

• 裁判案由: 損害賠償
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 內湖簡易庭
• 裁判日期: 96 年 09 月 11 日

臺灣士林地方法院民事簡易判決
原　　　告　丙○○
被　　　告　大盟不動產仲介經紀有限公司
法定代理人　乙○○
訴訟代理人　戊○○
甲○○
被　　　告　丁○○
上列當事人間請求損害賠償事件，於中華民國96年 8月29日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣肆仟捌佰伍拾元由原告負擔。
事實及理由要領
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第 255條第1項本文、第2項定有明文。經查：原告起訴時原聲明被告應連帶賠償原告新臺幣（下同） 406,937元，後於本院審理中，追加被告丁○○應返還押租金40,000元，及自繕本送達被告後 7日起按年息5%計算之利息，而被告丁○○就訴之追加無異議，復為本案之言詞辯論，揆諸首揭規定，自應准許。
二、原告主張：其曾委任被告大盟不動產仲介經紀有限公司（下稱大盟仲介公司）之受僱人甲○○及嚴永森為其仲介營業用出租店面以為營業，嗣於民國95年12月26日與被告丁○○簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），承租坐落臺北縣汐止市○○○路127 號對面之鐵皮屋部分空間（下稱系爭房屋，詳細位置詳如系爭租約附件一圖示位置），並約定每月租金為16,000元，惟甲○○及嚴永森及被告丁○○等於簽訂系爭租約時，因故意或過失未告知原告系爭房屋為違章建築之事實，致原告裝修系爭房屋完畢並開始營業後，系爭房屋遭舉報為違章建築，政府權責單位並通知將於近期拆除系爭房屋，令原告不得不為搬遷，權利並因此受侵害，故乃通知被告終止系爭租約。又系爭契約亦係屬給付不能而自始無效。查甲○○及嚴永森為被告大盟仲介公司之受僱人，渠等未告知原告系爭房屋為違章建築，屬不完全給付行為，被告大盟仲介公司應就原告所受損害負擔債務不履行賠償責任；另依民法第188 條之規定，被告大盟仲介公司就其受僱人因執行職務不法侵害他人權利之行為應負連帶賠償責任；又被告丁○○隱瞞系爭房屋為違章建築之事實與原告訂約，致原告權益受損，依民法第184 條1 項及第2 項、第188 條、第246 條第1 項、第226 條第1 項、第245 條之1 第1 項、第247 條第1 項之規定，應賠償原告所受損害；此外，原告依民法第436 條准用同法第435 條第2 項之規定終止系爭租約後，被告丁○○應即返還原告其先前收受之押租金。為此，爰提起本件訴訟，訴請㈠被告應連帶賠償原告所受損害406,937 元（內含：裝潢費316,930 元、仲介服務費10,000元、96年1 月至5 月份之租金共80,000元）；㈡被告丁○○應返還押租金40,000元，及自繕本送達被告後7 日起按年息5%計算之利息等情。
三、被告大盟仲介公司抗辯如下，並聲明：㈠駁回原告之訴；㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行之宣告。
㈠被告於訂約時已就系爭房屋之使用情形、位置、設施詳實告知原告，並於簽訂系爭租約時，告知原告租賃標的物非合法建築且無門牌地址，此觀系爭租約中租賃標的物之標示方式：「臺北縣汐止市○○○路 127號對面之鐵皮屋。（詳如附件一）」可知。
㈡系爭房屋為鐵皮屋，無門牌號碼，並非依法申請取得建照之建築物，屬違章建築，是以無法申請獨立之水、電，原告稱其不知情，實有違常理。
四、被告丁○○則以，其與原告簽約時已告知租賃標的物為違章建築，沒有辦法申請水、電，也無門牌號碼云云置辯。並聲明：駁回原告之訴。
五、得心證之理由：
㈠兩造就系爭鐵皮房房，經台北縣政府認定屬實質違建，並命建物所有人自行拆除之事實不爭執。是本件爭點乃在系爭租賃契約有無自始無效事由及被告有無可歸責事由？茲分述如下：
1.按以不能之給付為契約標的者，其契約無效；因可歸責於債務人之事由，致給不能者，債權人得請求損害賠償。民法第246 條第1 項、第226 條第1 項定有明文。依前述條文規定之意旨，所謂不能之給付，係指自始客觀不能。本件兩造係以系爭鐵皮屋現況為標的物成立租賃契約，而系爭鐵皮屋於契約成立迄今仍存在，自非以不能之給付為契約標的。
2.兩造就系爭房屋係鐵皮屋及被告係分租其中一部分，被告在承租前曾前往查看，原告有在營業，被告擬承租部分係無隔間、水電、廁所及後門等事實亦不爭執；且系爭租賃契約中載明租賃標的物之標示方式為：臺北縣汐止市○○○路127
號對面之鐵皮屋，並無明確標示租賃標的物之門牌地址。又被告係分租系爭鐵皮屋之一部分，依兩造契約書附件一亦僅載明系爭鐵皮屋坐落之地號，並附註：甲方（即原告）提供鐵皮屋現況使用。依經驗法則，顯與一般合法建築房屋均有門牌號碼、水電不同。另依系爭房屋租賃契約第4 條第4 款約定：本租賃房屋若係營業用途時，乙方應自行確認是否能辦理公司行號登記，若無法登記者，乙方自行負責與甲方無涉。原告既承租系爭房屋營業，依經驗法則，其亦應知系爭房屋係屬違建而無法申請執照。因此，依其約定之文義，被告丁○○所出租予原告之租賃標的物為系爭違章建築之整體，且被告丁○○並已將上開租賃標的物之全部交付原告，此亦為原告所不爭執。被告丁○○既已就租賃之標的物全部為現實之提出，並經原告為受領，應可認符合租賃目的，而無不符債務本旨之問題。又系爭房屋迄今尚未拆除，顯與民法第246 條第一項給付不能之情形有別，原告主張被告之給付，係屬給付不能，契約自始無效或可歸責於被告之事由，致給付不能云云，委無可採。
㈡被告大盟仲介公司應原告之委任，居間原告與被告丁○○簽訂系爭房屋租約，如上所述，兩造均知系爭房屋係違章建築，且系爭房屋至96年8 月29日言詞辯論終結時止，尚未拆除，並無不能使用、收益之情事，且被告並無故意或過失之侵權行為可言。故並無原告所稱自始無效或給付不能或締約上過失之情形。
㈢又按違章建築物雖違反建築法規定而建造，然建築法之規定僅為取締規定，非效力規定，其於遭強制拆除前仍得為使用、收益。原告雖曾接獲臺北縣政府關於系爭房屋為違建之通知，惟至96年8 月29日言詞辯論終結時止，系爭房屋尚未拆除，是系爭房屋尚無不能為使用收益之情形。此外，本件並無第三人就系爭房屋主張權利，故原告主張其得依民法第436 條准用同法第435 條第2 項之規定終止系爭租約，並無足採。
㈣綜上所述，原告明知系爭房屋為違章建築，且經被告大盟仲介公司之仲介後，與被告丁○○簽訂系爭租約，並於96年 1月至 5月間使用系爭房屋，但事後卻自行拆除系爭房屋內之裝潢，主張其受有損害，依民法第184 條、第188 條、第
226 條、第245 條之1 第1 項、第247 條起訴請求被告等連帶賠償其所受之損害，及返還押租金，均無理由，應予駁回。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不再一一論述，附此敘明。
七、本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如主文。中　　華　　民　　國　　96　　年　　9 　　月　　11　　日內湖簡易庭法 官 李建忠
右正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日）內補提上訴理由書（須附繕本）。
中　　華　　民　　國　　96　　年　　9 　　月　　12　　日書記官 蕭永同