內湖簡易庭區第58號

• 裁判案由: 確認租金數額
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 內湖簡易庭
• 裁判日期: 97 年 01 月 04 日
• 法官: 李建忠
• 法定代理人: 甲○○
• 原告: 乙○
• 被告: 海山企業股份有限公司法人

臺灣士林地方法院內湖簡易庭民事簡易判決
原　　　告　乙○
訴訟代理人　李幸恩律師
被　　　告　海山企業股份有限公司
法定代理人　甲○○
訴訟代理人　劉紀翔律師
上列當事人間請求確認租金數額事件，於中華民國96年12月19日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
核定原告所有門牌台北縣萬里鄉○○○路四號建號一一六三號房屋，與被告所有坐落台北縣萬里鄉○○里○○○○○段一三八之三六及一四五之二地號土地間之租金數額為每月新臺幣玖仟肆佰伍拾伍元。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
事實及理由要領
一、原告起訴主張：
㈠原告乃門牌號碼為臺北縣萬里鄉○○○ 路4 號，建號1163號
房屋（下稱系爭房屋）之所有人，被告為系爭房屋所坐落臺北縣萬里鄉○○里○○○○○段138 之36號、145 之2 號土地（下稱系爭土地）之所有人。又系爭房屋及系爭土地均原為訴外人天府公司所有，蓋系爭房屋及系爭土地原為位處臺北縣萬里鄉之比佛利山莊社區A 區第58號內之預售房屋及其基地，而該社區為訴外人天府建設開發股份有限公司（下稱天府公司）所統管規劃、開發、銷售、建造，復由天府公司出售於被告。惟天府公司販售系爭房屋及基地時為求節稅，乃以訴外人林志昇（天府公司負責人）個人名義為系爭土地之出賣人，以訴外人蘇若緯（原名蘇若明，原天府公司董事）之妻黃詠慈（原名黃淑玲）以其個人名義為起造人申請建築執造，是系爭房屋第一次所有權登記之所有人為黃淑玲。並於民國79年1 月8 日，系爭房屋尚未完工前，天府公司基於規避增值稅，乃提前將系爭土地轉登記予被告名下，被告為配合天府公司上開手續之順利進行，亦依天府公司之請，配合逕與地主林志昇及黃淑玲個人為相對人簽訂「土地預定買賣契約書」及「房屋預定買賣契約書。」
㈡嗣於天府公司將系爭房屋移轉於被告前，黃淑玲就系爭房屋設定最高限額抵押權予訴外人萬眾，迨92年間，萬眾以其債權屆期未受清償為由實行上開最高限額抵押權，並向法院強制執行，復因未拍訂，而由萬眾以債權人身份向法院聲明承受，並取得系爭房屋之所有權，後於96年 3月28日再將系爭房屋出售予原告。
㈢承上所述，系爭房屋與系爭土地原同屬訴外人天府公司所有，是原告與被告間應得類推適用民法第425條之1之規定，故兩造間應有租賃關係存在（臺灣臺北地方法院93年度訴字第2176號判決、最高法院73年度第 5次民事庭會議決議參照）。又原告多次與被告協商，企就系爭土地之租金數額能與被告達成協議而未果，致原告無法向被告給付租金，恐有受被告訴追給付租金之訟累，故有即受確認判決之法律上利益。為此，於衡酌土地法97條第1項、第105條之規定及系爭土地之位置、工商業繁榮程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項後，提起本件訴訟，訴請確認：原告與被告間就原告所有房屋門牌台北縣萬里鄉○○○路4號，建號1163號房
屋，與被告所有坐落臺北縣萬里鄉○○里○○○○○段 138之36號、145之2號土地間之租金數額為每月新台幣（下同）5,903元。
㈣上開租金之計算方式為：原告租用之土地範圍面積計506 平方公尺，系爭土地申報地價每平方公尺2,800 元，本件系爭租金數額以按公告地價年息5%為當，故年租金應為506 平方公尺×2,800 元×5%＝70,840元，即平均每月租金應為5,90
3 元（元以下四捨五入）。
二、被告抗辯如下，並聲明：㈠駁回原告之訴；㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行之宣告。
㈠系爭房屋與土地係被告於78年10月間分別與建商黃淑玲（即黃詠慈）、地主林志昇簽訂契約買受，土地部分已於79年 1月 8日移轉登記為被告所有，房屋部分則因黃詠慈違約致遲遲未能辦理交屋、過戶，此有「房屋預定買賣契約書」、「土地預定買賣契約書」、「土地買賣所有權移轉契約書」可稽。原告主張系爭土地及房屋同屬天府公司所有，並分別讓與被告及萬眾云云，顯已有誤，原告據此主張，萬眾與被告間應有民法第425 條之1 第1 項規定之租賃關係，原告並得據此而適用或類推適用民法第425 條之1 之規定云云，自無可採。
㈡被告與黃詠慈簽訂「房屋預定買賣契約書」之真意，僅限於賣屋而無基地之使用，此為萬眾所明知，自不因萬眾嗣後取得系爭房屋所有權，即得推定萬眾與被告間有租賃關係。原告更不得因萬眾將系爭房屋出售並移轉於其所有，主張其得類適用民法第425 條之1 之規定，並認其與被告間有法律推定之租賃關係存在。。
㈢退步而言，如以原告與被告間有租賃關係存在，系爭房屋鄰近市場、風景區等，附近之公共設施計有農會、風景站、公園等，有特定公車行經於此，可通往市區各地，交通便利性佳，生活機能及居住品質均甚良好，原告主張系爭土地之租金數額以按公告地價年息5%計算為當，明顯偏低，應以按年息8%計算，始為適當。
㈣綜上所述，原告與被告間應無民法第 425條之1第1項規定之租賃關係存在，是原告依據同條第 2項之規定請求法院酌定租金數額，即無所據，不應准許。
三、得心證之理由：
㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。而所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（52年台上字第1240號判例參照）。查原告主張其與被告間應得類推適用民法第425條之1之規定，是兩造間應有租賃關係存在，又其多次與被告協商，企就系爭土地之租金數額能與被告達成協議而未果，致原告迄今無法向被告給付租金，恐有受被告訴追給付租金之訟累，故堪認原告提起本件訴訟有即受確認判決之法律上利益。
㈡本案之爭點為：兩造間有無民法條425之 1第1項所規定之租賃關係存在？本件租金之計算標準為何？茲就兩造爭點逐一論述如下：
1.按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。」，89年5 月5 日施行之民法第425 條之1 定有明文。上開條文生效前，最高法院48年臺上字第1457號判例與73年5 月8 日73年度第五次民事庭會議決議均採相同見解。衡其意旨為：「土地及房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的。惟房屋性質上不能與土地分離而存在，故土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，認為除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，以免土地上房屋無座落權源，而遭拆屋還地之結果；但應支付相當代價。故其法律關係之性質，當屬租賃，故除有反證外，推定有租賃關係；以兼顧房屋受讓人及社會經濟利益。」。
2.經查：本件原告所有建物坐落於被告所有系爭土地上，兩造間並無無償使用之特約。又兩造不爭執系爭土地及建物，原均係被告於78年10月6 日為購買坐落於台北縣萬里鄉○○路19號比佛利山莊Ａ區58號房屋及其基地，而分別與林志昇、黃淑玲訂定土地及房屋預定買賣契約。而土地出賣人林志昇，依契約所載僅係地主代表，又係天府建設開發股份有限公司董事長；另黃淑玲係該公司董事蘇若明之配偶，其於台灣士林地方法院檢察署83年偵字第8657號偵查中陳稱：我只是被公司用以做為起造人，其他事情都是公司在做，我不清楚有筆錄影本附卷可參。又依卷附台灣高等法院82年度上字第1445號判決理由載有「比佛利山莊係由訴外人蘇若明與林志昇合夥購地興建，並以天府公司為經營機關，因土地係以林志昇名義貸款，故登記林志昇名義，又為稅賦問題，於出售房地時，以林志昇為土地部分之出賣人之事實，以蘇若明指定之人為房屋部分出賣人，業據林志昇及天府公司股東李遺麟於台北地方法院82年度訴字第671 號偽造文書等刑事案件審理時供述，有該刑事判決及蘇若明、林志昇立具之同意書等影本在卷可佐，自屬可信。」又依被告所簽訂之房屋及土地買賣契約書第19條及12條，均有約定土地買賣契約與房屋買賣契約應同時履行，為本約成立必要條件。綜上所述，足證系爭土地及建物，雖以林、黃二人名義出售被告，而實際上均非該二人所有而出售，應認係天府公司一人出售，故原告及被告係受讓或輾轉受讓，致系爭土地及建物為相異人所有，仍有前揭條文之適用，推定有租賃關係存在。
2.兩造間既有租賃關係存在，則原告請求確認租金應以多少數額為當，分析如下：
①關於民法第425 條之1 推定房屋受讓人與土地讓與人間有租賃關係之情形，有無土地法第105 條、97條之適用？按土地法有關租地建屋之規定，係因城市地方人口集中，其建築房屋基地之需求殷切，為防止土地投機，並保護基地承租人之利益而設。因此，城市地方，以在他人土地上有房屋為目的而租用基地者，無論租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，皆應解為租地建屋契約，方符立法意旨，最高法院74年台上字第2562號判例要旨可資參照。次按，關於基地租賃，土地法及民法均設有特別規定，考其立法目的，在於使承租人能易於興建房屋（無需花費大量資本購置土地），並充分發揮興建完成房屋之使用價值。最高法院48年台上字第1457號判例謂：「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。」此一判例見解，並為民法增訂第425
條之1 第1 項前段所繼受，考此情形所成立之租賃關係，其目的主要在於保存已有之房屋，使房屋所有權人得充分利用、發揮系爭房屋之使用價值，以此觀之，實與基地租賃之規範意旨相同，自應解為基地租賃之一種；且民法第449 條第3 項就基地租賃之租賃期限作特別規定以排除20年限制時，於立法理由中亦稱：「……並配合第425 條之1 之增訂，爰增訂第3項 ，使租用基地建築房屋者，不適用20年租賃期限之規定。」足見立法者顯然將第425 條之1 所成立之租賃關係與一般基地租賃契約同等看待。是被上訴人即上訴人等人提起本件上訴主張本件係關於推定存有租賃關係事件而言，性質上與租地建屋之情形更為相近，自應有土地法第97條之適用，應屬可採。
②按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限；建築基地租金之計算，依土地法第105 條準用第97條規定，亦係按申報地價年息百分之十計算；而土地法第97條規定之土地價額，係指法定地價而言，土地法第97條、土地法施行法第25條分別定有明文。土地法第148 條規定土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，。故土地法第97條所謂之土地申報價額，即指該土地之申報地價而言。另土地法第97條第1 項之所謂年息百分之十為限，乃指租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息百分之十計算之，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。經查系爭建物占用系爭地號土地面積為506平方公尺，
，是本院依土地法第97條規定計算本件之租金，並參考卷附原告前手自法院拍賣標得系爭建物事件中，曾委託鑑定人鄭立倫建築師事務所於94年12月21日鑑定報告書內對於系爭地號土地所處位置及居住環境之陳報，審酌上開系爭地號土地位於萬里鄉之比佛利山莊內，鄰近市場、風景區，附近有農會、公園，生活機能及居住品質良尚可，有特定路線公車行通往市區各地，交通便利性佳等一切情狀，依土地法第97條規定，認以申報地價每平方公尺2,800 元之年息8%計算之年租金較為相當，依此計算之租金給付標準為每年113,344 元，每月租金為9,445 元（元以下不計）。
四、綜上所述，本院核定原告基於租賃關係與被告間之租金數額為每月9,455 元。並依職權確認訴訟費用1,000 元，由被告負擔。
五、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不再一一論述，附此敘明。
中　　華　　民　　國　　97　　年　　1 　　月　　4 　　日內湖簡易庭法 官 李建忠
右正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日）內補提上訴理由書（須附繕本）。
中　　華　　民　　國　　97　　年　　1 　　月　　4 　　日書記官 蕭永同