內湖簡易庭

臺灣士林地方法院內湖簡易庭民事小額訴訟判決原　　　告　乙○○ 被　　　告　祺紘不動產經紀股份有限公司法定代理人　丙○○ 訴訟代理人　甲○○ 被　　　告　丁○○ 上列當事人間請求返還斡旋金事件，於中華民國97年1月2日言詞辯論終結，本院判決如下：主文被告祺紘不動產經紀股份有限公司應給付原告新臺幣壹拾萬元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用新臺幣壹仟元由被告祺紘不動產經紀股份有限公司負擔。本判決原告勝訴部分得假執行，如被告祺紘不動產經紀股份有限公司以新臺幣壹拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。理由要領：一、原告起訴主張：原告於民國96年 7月23日委託任職被告祺紘不動產經紀股份有限公司（下稱祺紘公司）之甲○○先生，仲介其購買位於臺北市○○○路○ 段169 號5 樓被告丁○○ 所有之房屋（下稱系爭房屋），且於洽談付斡旋金及簽斡旋約前，一再強調不購買有「海砂屋」疑慮之房屋，希望能先檢測氯離子含量，但甲○○先生表示必須先給付斡旋金，才能徵求屋主同意檢測，於是原告方給付斡旋金10萬元並簽斡旋契約。然原告於96年7 月25日發現系爭房屋所屬建築物4 樓通往5 樓之樓梯間有明顯鋼筋外露、腐蝕及牆壁龜裂情形，並於次日得知系爭房屋氯離子含量高達0.462 公斤/ 立方公尺之檢測結果，已超過現行國家標準0.3 公斤/ 立方公尺之標準，遂向甲○○先生表示系爭房屋有嚴重瑕疵，不欲購買，並請求返還斡旋金。詎甲○○先生卻主張屋價已談妥，原告卻不欲購買，已構成違約，將請被告丁○○沒收斡旋金。查被告祺紘公司斡旋本件買賣房屋不成立之主因，係甲○○先生所提供之「不動產標的現況說明書」與系爭房屋現況不符所致，且不應片面主張系爭房屋興建完成於於87年6 月25日前，依當時所使用預拌混凝土之氯離子含量不需符合現行國家標準為由而沒收斡旋金。為此，爰提起本件訴訟，訴請被告返還斡旋金10萬元等情。二、被告丁○○則以：被告祺紘公司並未交付其10萬元斡旋金，以及系爭房屋為舊房屋，不應使用新的檢驗標準來檢驗云云置辯，並聲明駁回原告之訴。三、被告祺紘公司自認斡旋金10萬元仍由其保管中，然抗辯如下，並聲明：㈠駁回原告之訴；㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行之宣告。㈠系爭房屋興建完成於於87年 6月25日以前，系爭房屋所用之預拌混凝土其氯離子含量為0.462公斤/立方公尺，符合經濟部標準檢驗局逾83年 7月22日通過之規定，即新拌混凝土水溶性氯離子含量不得超過0.6公斤/立方公尺之標準，雖該標準於87年 7月經過修訂，更正為鋼筋混凝土水溶性氯離子含量不得超過0.3公斤/立方公尺，然該規範不應適用於舊有建築物，是原告不應逕指指系爭房屋為海砂屋。況據工研院相關資料顯示，氯離子含量高僅係房屋鋼筋鏽蝕之原因之一，且只是一個參考值，與房屋鋼筋鏽蝕非屬絕對關係，建物是否安全，應經結構技師工會等建築結構專業單位鑑定，方能正確判斷。㈡原告稱不動產標的現況說明書勾選無鋼筋外露與系爭房屋現況不符云云，然系爭房屋不動產標的現況說明書係由委託人對於標的物專有部分現況所作之勾選，而原告所提之水泥龜裂、鋼筋外露照片所示位置，非系爭房屋專有部分，且鋼筋外露狀況上屬輕微，未減少對標的物之使用，與系爭建物之買賣非關重要。況原告於96年 7月21、22日量次前往系爭房屋看屋時，皆得輕易看見，卻至96年7月25日第3次看屋時方提出上開瑕疵為爭執，並無理由。㈢綜上，原告以其個人理由，拒簽買賣契約，並請求返還斡旋金並無理由。四、原告主張之事實，業經提出系爭房屋所屬建物4樓至5樓樓梯間鋼筋外露、腐蝕之照片2 幀、存證信函2 份，及系爭房屋氯離子含量檢測報告1 份等為證，被告祺紘公司復自認系爭房屋氯離子含量高達0.462 公斤/ 立方公尺，較現行規定之標準值為高，以及被告祺紘收有原告10萬元斡旋金，應堪信為真實。是本案之爭點為：原告有無法律上之原因，得解除原告與被告祺紘公司間之斡旋契約，及請求被告祺紘不動產經紀股份有限公司或被告丁○○返還其先前收受之斡旋金？經查：㈠按出賣人就買賣標的物應無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354 條定有明文。又為居住而購買房屋，依社會觀念，購屋者莫不期望所購買之房屋堅固、耐用而提供基本程度之安全，如房屋構造本身失其安全性，不論自主觀與客觀之價值與效用而觀均為減損，而構成瑕疵；出賣人所出售房屋氯離子含量過高而為俗稱之海砂屋者，將影響房屋結構安全隨時間經過危險性增加，一般買受人於訂約時如知所購屋者為「海砂屋」，皆會拒絕訂約，則於訂約後發現，而該屋結構安全難以補強修復，應認符合前開規定所稱之瑕疵，而得依民法第359 條規定解除買賣契約。㈡本件原告主張被告丁○○所出售之系爭房屋氯離子含量過高，已據其提出台灣省土木技師公會測試報告為據，其混凝土氯離子含量，為0.462kg/m3，已超過國家標準（0.3kg/ m3 ），依此顯示標的物泥凝土氯離子含量有偏高現象。依經驗法則，一般人知悉系爭房屋之樑柱板牆氯離子含量過高，皆不願意出資購買，是原告主張系爭房屋具有瑕疵而解除契約，應屬有據。㈢出賣人之瑕疵擔保責任，係無過失責任，即出賣人就標的物具有瑕疵，無論其有無故意或過失，不問其原因如何，出賣人均應負擔保責任，此為維持價金與標的物為等同價值而課予出賣人之責任較重。因此，本件房屋在客觀上具有瑕疵，需待補強，如任令現狀維持則安全性不高，應無疑義，則原告需用多少補強費用需費並無定數，一般買受人縱在現況交屋亦不願所購新屋，再承擔修繕費用。又參以前述氯離子含量報告係在原告簽立斡旋契約後翌日由甲○○委託前述公會所為，足證原告於簽約前表示「若有海砂屋疑慮則不購買」等情相符。依此，原告主觀上亦不能接受此項瑕疵存在，是故原告表示解除本件房屋買賣斡旋契約，並非過當。五、綜上所述，原告主張本件房屋為海砂屋，而主張解除斡旋金契約，應為可取。被告二人辯稱解除契約不合法，並不足取。然查本件斡旋契約當事人為原告與被告祺紘公司，而被告丁○○並非系爭契約當事人，故無返還斡旋金之義務。從而，原告本於解除契約回復原狀規定，請求被告祺紘公司返還10萬元，為有理由，應予准許。逾此範圍，則無理由，應予駁回。六、本件係就民事訴訟法第 436條之8第1項適用小額程序所為被告祺紘公司敗訴之判決，依同法第436 條之20規定，應依職權宣告假執行及依被告聲請定免為假執行之擔保金額。並依職權確定訴訟費用額共為1,000 元（第一審裁判費），應由被告祺紘公司負擔。中　　華　　民　　國　　97　　年　　1 　　月　　17　　日內湖簡易庭法官李建忠以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載上訴理由，表明關於原判決所違背之法令及其具體內容與依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　97　　年　　1 　　月　　17　　日書記官林義傑

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