臺灣士林地方法院內湖簡易庭民事簡易判決

原告

嘉家房屋仲介有限公司

法定代理人

丙○○

訴訟代理人

黃坤鍵律師

訴訟代理人

蔡勝雄律師

被告

乙○○

上列當事人間請求給付服務報酬事件，於中華民國97年7 月8 日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由要領

一、原告起訴主張：被告乙○○於民國96年6 月11日委託原告代為銷售其名下坐落臺北縣汐止市○○段511 地號，權利範圍為10000 之17之土地，及其上門牌號碼為臺北縣汐止市○○○路○ 段173 號7 樓之2 之房屋（下稱系爭房地），並簽有不動產委託銷售說明書、不動產現況說明書在案，委託銷售底價為新臺幣（下同）690 萬，委託銷售期間至96年9 月11日止，且同意成交後給付原告按買賣價金2.5%計算之服務費報酬。查原告接受被告乙○○委託後，隨即積極投入人力為被告乙○○尋找買方，於96年7 月1 日尋得訴外人甲○○願以650 萬元之價格承買系爭房地，原告於收受甲○○之1 萬元斡旋金後，即代甲○○以總價款650 萬元之價格向被告乙○○進行斡旋，後經被告乙○○變更委託價格為650 萬，並於不動產委託銷售契約書第2 條「委託銷售價格」處用印修正。至此被告乙○○、甲○○就買賣系爭房地及其價金已達於合致，此有被告乙○○之代理人於劉懿葶於斡旋金收據簽章可證。惟甲○○竟於96年7 月2 日反悔不買，並向原告要求退還斡旋金，其要求顯屬無理，但原告本於以和為貴心理，乃同意返還。詎被告竟於私下進行交易，於96年7 月3 日簽訂買賣契約書，於96 年8月16日完成系爭房地之所有權移轉登記。按被告乙○○與原告簽訂之不動產委託銷售契約書第11條第1 項、第3 項規定，委託期間內委託人（即被告乙○○）自行將本契約不動產標的物（即系爭房地）出售者，或於委託期間屆滿後2個 月內，逕與受託人（即原告）曾仲介提供之客戶成交者，仍應支付服務報酬。為此，爰提起本件訴訟，訴請被告乙○○應給付原告162,500 元，及自訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

二、被告乙○○抗辯如下，並聲明駁回原告之訴：

㈠其就系爭房地之販售，同時委託三家仲介公司進行仲介，與原告簽訂之契約是一般契約並非專任契約，並有向原告先行告知。

㈡我雖知道原告有向買方收斡旋金，但並不知道實際買方是誰。

㈢未曾與甲○○進行私下交易，而係透過另一家21世紀不動產仲介公司之仲介，最後方與甲○○完成系爭房地之買賣，且已給付仲介費130,000 元與該仲介公司，並提出委託銷售契約書、不動產買賣契約書、仲介費收據等為證。

三、得心證之理由：

㈠原告起訴時主張代收斡旋金1 萬元之劉懿葶係被告乙○○代理人，惟於審理中改稱係原告職員。而斡旋金係買受人甲○○所提供，並由原告代理人收受。另依斡旋金收據第4 條雖訂有「若買方同意以此價格出售，且經買方同意者，斡旋金得轉為定金」，然此乃原告與甲○○之間的約定，並不能拘束被告，且翌日原告已同意甲○○取回斡旋金。又依兩造所簽契約，原告並無代被告收受斡旋金之權限。因此，本件買賣契約應未成立。

㈡證人陳宜謙（任職二十一世紀不動產仲介公司）於本院結證稱被告乙○○確實於96年6 月3 日有委託其公司銷售系爭房地，其亦曾協助甲○○夫婦以650 萬原價格向被告乙○○購買系爭房地，並收取仲介費130,000 元等語，並有被告乙○○所簽不動產一般委託銷售契約書附卷可參。另外，甲○○亦有於同月14日委託二十一世紀不動產仲介公司出售其所有之坐落台北縣永和市○○路104 巷7 弄52號2樓 之1 ，並簽訂專任委託銷售契約書。足見被告乙○○與甲○○雖同時委託證人所屬公司銷售房屋，但所簽契約之種類並不相同。且被告乙○○委託證人銷售之時間，亦早於委託原告銷售之日。又依原告所提出之定型化不動產委託銷售契約書，並無以顯著字體或明文標示係一般委託或專任委託，顯已讓一般消費者難以判斷，並易引起誤認，益足證被告抗辯其於委託原告銷售時，有告知原告已委託其他仲介銷售乙節為真實。

㈢綜上所述，被告與原告所簽契約既非專任銷售，則被告應可自行銷售或委託他人銷售系爭房屋。因此，原告與被告所簽之契約書第11條有關違約之處罰，對被告自不生效力。被告抗辯有理由。從而原告依民法居間契約及委託銷售契約之法律關係訴請被告乙○○應給付原告162,500 元，及自訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。

四、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不再一一論述，附此敘明。

五、本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如主文。，並依職權確定訴訟費用額共為1,770 元（第一審裁判費），應由原告負擔。

內湖簡易庭法 官 李建忠