臺灣士林地方法院民事簡易訴訟判決

原告

乙○○

訴訟代理人

洪維煌律師

被告

丁○○

訴訟代理人

楊士擎律師

上列當事人間遷讓房屋等事件，於民國99年7月14日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

理由

甲、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款定有明文。本件原告起訴時原本於民法第767 條之所有物返還請求權、及第179 條之不當得利返還請求權，聲明：「一、被告應將原告所有、坐落門牌號碼臺北市○○區○○街21-1號房屋遷讓返還予原告（房屋實際坐落位置原聲明為以經鈞院測後之結果為準，經測量後，補正為如附件複丈成果圖所示代號A 紅色斜線區域其一樓範圍（坐落玉成段3 小段371 與317 之1 地號、面積51平方公尺））遷讓返還予原告。二、被告應給付原告新臺幣（下同）210 萬元，暨自民國98年5 月15日起至返還系爭房屋之日止，按每月租金3 萬5 千元計算之不當得利。」嗣於訴訟進行中，再追加民法第962 條之占有物返還請求權及契約上請求權為請求權基礎，為先位聲明為：「一、被告應將如附件複丈成果圖所示代號A 紅色斜線區域其一樓範圍（坐落玉成段3 小段317 與317之1地 號、面積51平方公尺）遷讓返還予原告。二、被告應給付原告210 萬元，暨自民國98年5 月15日起至返還系爭房屋之日止，按每月租金3 萬5 千元計算之不當得利。」並基於原告為臺北市○○區○○段三小段317 地號土地之所有權人及同小段317-1 地號土地之共有人，追加備位聲明為：「

一、被告應將如附件複丈成果圖所示代號A 紅色斜線區域建物其一樓範圍之土地（坐落玉成段三小段317 與317 之1 地號、面積51平方公尺）遷讓返還予原告及其他共有人。二、被告應給付原告210 萬元，暨自民國98年5 月15日起至返還系爭房屋之日止，按每月租金3 萬5 千元計算之不當得利。」被告雖不同意原告所為訴之追加，然核原告所為，均係基於原告主張被告無權占有系爭房屋右側建物之事實，請求之基礎事實核屬同一，揆之首揭規定，自應准許。

乙、實體方面原告主張：

㈠原告為門牌號碼臺北市○○區○○街21-1號房屋（下稱系爭房屋）之所有人，緣玉成街23號建物（於本院履勘及訊問證人，代碼編為D） 為訴外人即兩造之父陳萬財所有，早年於該建物旁側有他人所興建之一座倉庫，上下皆無隔間，當時訴外人陳萬財酌於已給予原告之大哥丙○○及二哥丁○○置產，故向他人購買上開倉庫與坐落土地持分權利贈與原告，即以原告之名購入倉庫與坐落土地持分權利，惟上開倉庫因與他人合買，故隔出門牌為21-1號留贈與原告，是原告因訴外人陳萬財之贈與而取得系爭21-1號房屋之所有權。且原告自當時起即取得系爭房屋及其基地持分之所有權，並取得占有，此符合法律通常情形、民間習慣中，房屋與土地由同一人取得所有或一同移轉之狀況。

㈡但當時訴外人陳萬財告知21-1號右側建物（即複丈成果圖所示代號A 紅色斜線區域建物，於本院至現場履勘及訊問證人時，代碼編為C ，下稱系爭房屋右側建物）先借予伊經營東承商號作為倉庫使用，原告皆聽父親指示毫無異見，其後21-1 號 左側1 、2 樓（下稱系爭房屋左側建物，於本院至現場履勘及訊問證人時，代碼編為B） 即由原告出租他人，系爭房屋右側建物1 樓即供作倉庫使用。東承商號本為訴外人陳萬財之營業，其後交予原告經營，原告嗣後因被告無工作，又交予被告經營，但有言明系爭房屋為原告所有，被告仍須交還。

㈢嗣因兩造不合，被告乃於95年2 月26日自願立具同意書全數歸還21號及23號營業之權利項目，被告於訴訟中自承21號房屋為21-1號房屋之誤寫，則上開同意書可證被告承認其確有占有使用系爭21-1號房屋之事實，且被告承諾返還21-1號與23號營業店面之全部營業，當然包括系爭21-1號1 樓房屋之占有，上開系爭房屋右側建物，作為倉庫使用。嗣被告於95年2 月簽立同意書承認其佔用之事實，然被告竟未返還。

㈣先位聲明之請求理由：原告確有取得系爭房屋之所有權及占有，而後該屋遭被告無權占用，故原告得依民法第767 條與第962 條第1 項前段等占有相關規定，請求被告遷讓返還。再依被告於95年2 月26日出具之同意書，同意將系爭房屋遷出營業返還予原告，即生契約上權利義務關係，原告本得依該同意書之契約關係請求被告返還占有物。

㈤備位聲明之請求理由：系爭建物坐落於玉成段3 小段317 及317-1 地號土地上，原告為共有人之一，被告無占有權原，本不得占用。故原告有權依民法第767 條所有權權能請求返還除去之。

㈥聲明：

⒈先位聲明：⑴被告應將如附件複丈成果圖所示代號A 紅色斜線區域其一樓範圍（坐落玉成段三小段三一七與三一七之一地號、面積51平方公尺）遷讓返還予原告。⑵被告應給付原告210 萬元，暨自民國98年5 月15日起至返還系爭房屋之日止，按每月租金3 萬5 千元計算之不當得利。

⒉備位聲明：⑴被告應將如附件複丈成果圖所示代號A 紅色斜線區域建物其一樓範圍之土地（坐落玉成段三小段317與317 之1 地號、面積51平方公尺）遷讓返還予原告及其他共有人。⑵被告應給付原告210 萬元，暨自民國98年5月15日起至返還系爭房屋之日止，按每月租金3 萬5 千元計算之不當得利。

被告辯稱：

㈠原告非系爭房屋之所有權人，系爭房屋為兩造父親陳萬財所有，因陳萬財已去世，故系爭房屋為全體繼承人公同共有，原告起訴請求遷讓返還系爭房屋，未得其他繼承人同意，欠缺當事人適格。

㈡稅籍資料僅為課稅之證明，非為所有權歸屬之憑證。原告所指稱被告所占用之系爭房屋右側建物，為兩造母親甲○○所經營之東承商店，被告僅係甲○○之受僱人，為占有輔助人玉成街21-1號右側一樓房屋，係72年前，甲○○所經營之東承商店僅有玉成街23號之部分，因不敷使用，陳萬財為擴充店面，遂與其妻甲○○合資購買當時為一舊車庫之玉成街21-1 號 右側建物，並增建2 樓及與23號打通，故玉成街21-1號客觀上具有繼續性的輔助主物（即玉成街23號）之經濟效用，故玉成街21之1 號應為遺產，縱使認為21之1 號右側建物經陳萬財贈與給原告，亦違反第68條第2 項不生贈與之效力。至玉成街21-1號左側之房屋係陳萬財與甲○○於76年合資購入，目的在出租他人，故陳萬財縱有贈與房屋予原告之意，亦僅限於玉成街21-1號房屋左側。

㈢原告所得請求相當於不當得利之租金，應以系爭房屋之價額為計算標準，非以系爭房屋隔壁之租賃契約作為計算不當得利數額之標準。

㈣原告之請求權基礎為民法第184 條第1 項不當得利返還請求權及第962 條之占有物返還請求權，該兩請求權之時效，依民法第197 條及第963 條各為2 年及1 年，原告主張系爭房屋自74年7 月起即遭被告占用，則自原告於95年2 月26日以同意書要求被告返還系爭房屋時，時效顯已逾2 年，縱使原告主張係自95年2 月26日方知系爭房屋遭被告佔用，惟自其於98年5 月15日再以存證信函請求被告返還系爭房屋，亦已逾2 年。

㈤聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

系爭房屋為未辦建物第一次所有權登記（即保存登記）之建物乙節，為兩造所不爭執，其原始所有權，應屬原始建築人所有。就未辦理保存登記之建築物為讓與時，因未辦理保存登記致不能辦理所有權移轉登記，該建築物之所有權不能發生讓與之效力，依最高法院69年度台上字第696 號民事判決要旨，受讓人僅能取得該建物之事實上處分權。經查：系爭房屋非訴外人陳萬財興建，而係向他人購入之事實，為兩造所是認，揆諸前揭說明，訴外人陳萬財僅能取得系爭房屋之事實上處分權，未能取得所有權，原告主張自訴外人陳萬財受贈系爭房屋乙節，縱屬真實，原告亦僅能取得系爭房屋之事實上處分權，而非所有權。故原告主張為系爭房屋右側建物之所有權人，本於民法第767 條之所有物返還請求權，訴請被告遷讓返還系爭房屋右側建物，尚無所據，核先敘明。

原告主張其有系爭房屋事實上處分權，並本於占有物返還請求權，本於民法第962 條之規定，訴請被告遷讓返還系爭房屋右側建物及相當於租金之不當得利部分。按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。經查：原告主張取得系爭房屋右側建物事實上處分權之情，為被告所否認，自應由原告就其取得系爭房屋右側建物事實上處分權乙節負舉證責任。經查：

㈠原告固提出臺北市稅捐稽徵處房屋稅籍證明書乙紙為據。但按房屋納稅義務人，並非必為房屋所有權人，繳納房屋稅之收據，亦非即為房屋所有權之證明（最高法院40年台上字第126 號判例參照），此觀臺北市稅捐稽徵處房屋稅籍證明書存根特別載明：「本件祇證明稅籍表記載事項，不作產權證明」字樣，尤為明確，是系爭房屋之納稅義務人，雖為原告名義，仍不足據以證明原告即為享有系爭房屋事實上處分權之人。

㈡原告雖主張：訴外人陳萬財向他人購入系爭房屋後，連同系爭房屋坐落土地贈與予原告，並以為經營玉成街23號之東承商號所需，向其借用系爭房屋右側建物作為東承商號倉庫之用等語。但此為被告所否認，辯稱：係於72年間先購置系爭房屋右側建物，於76年間再購入系爭房屋左側建物等語。被告所辯之情，核與證人即兩造之姊妹戊○○到庭證述：伊出生時是住在D ，後來買了C ，再增建C 的二樓，之後又買了B 等語相符（見本院卷㈡第146 頁反面）。再審酌原告取得系爭房屋坐落之臺北南港區○○段○○段317 地號土地及317-1 地號土地應有部分之時間，均為76年2 月16日，有原告提出之臺北市松山地政事務所土地所有權狀（見本院卷㈠第11頁）及臺北市土地登記第二類謄本（見本院卷㈡第130頁）可據，而原告主張被告無權占有系爭房屋右側建物之時點為74年7 月起，係在原告取得系爭房屋坐落土地應有部分之前，可證原告取得系爭房屋坐落土地應有部分之前，系爭房屋右側建物即已存在並為被告占有使用，非如原告所主張：系爭房屋併同玉成街21號房屋及土地（於本院履勘及訊問證人時，編為代碼A） 係訴外人陳萬財與謝姓友人合買，將玉成街21號分予謝姓友人，玉成街21-1號則贈與原告，並向原告商借系爭房屋右側建物作為東承商號倉庫之用。而應以被告所辯：係先購入系爭房屋右側建物作為東承商號倉庫使用，再購入系爭房屋左側建物乙節為可採。且東承商號之負責人為兩造之母甲○○，有被告提出之北市建一商號（61）字第095369號營利事業登記證在卷可佐（見本院卷㈡第26頁），再東承商店共同經營之人，無論係依證人即兩造大嫂己○○證稱：雜貨店是伊在經營，伊72年搬走後，就由伊公公陳萬財經營，陳萬財生病期間，因被告退伍後沒有工作，就要被告回來和甲○○看店等語（見本院卷㈡第63頁反面、第63-1 頁） ，或證人戊○○證稱：雜貨店一開始是伊母親甲○○在經營，伊父親陳萬財還有工作，丁○○退伍後原本在陳萬財工廠任職，後來工廠結束，伊父親陳萬財和被告就都在做雜貨店的生意等語（見本院卷㈡第147 頁），均可明原告並未參與東承商店之經營。則系爭房屋右側建物既係為擴建東承商號之使用範圍而購入，原告又未參與東承商店之經營，衡諸常情，訴外人陳萬財於購入系爭房屋右側建物之時，當無贈與系爭房屋之事實上處分權與原告之理。

㈢被告雖於95年2 月26日立有同意書，上載：「本人丁○○謹訂於惠玲生完小孩坐完月子（約民國95年9 月15日）即搬離玉成街23號之住處，並結束北市○○區○○街21、23號店面之營業PS願意全數歸還所有營業之權利項目」有原告提出之同意書可據（見本院卷㈠第12頁）。被告亦是認前揭同意書中，關於「21號」之記載為「21之1 號」之誤寫（見本院卷㈡第67頁）。證人即兩造之大嫂己○○亦證稱：伊公公（即陳萬財）因為說三兄弟一人都要有一間房子，大哥丙○○和二哥即被告是分在南京東路5 段347 號，所以就在74年間買了21之1 號的房子給原告，說要給原告，後來因為雜貨店要堆放物品，所以就跟原告借了右半邊跟23號打通。原告後來有跟伊公公說房子處分的事情，伊公公就叫3 個女兒回來，要被告簽那份同意書並搬出去，伊公公在往生前三天還要被告搬離23號，將21之1 號房屋還給原告等語（見本院卷㈡第63頁反面、第65頁）。然查：

⒈證人己○○尚證稱：當初伊公公是買一間房子，後來為出租給饅頭店，才分出21號和21之1 號的門牌，21號及21之1 號房子均是原告的，皆由原告出租給饅頭店使用。21-1號右半邊2 樓在伊公公購入時就有，後來跟23號2 樓打通等語在卷（見本院卷第64頁）。惟玉成街21號房屋非訴外人陳萬財所購入，此節為兩造所不爭執，再玉成街21之1號右側二樓建物，亦非訴外人陳萬財購入時既有之建物，而係嗣後始增建，有被告提出之照片一張可佐（見本院卷㈡第105 頁）。證人己○○所為上開證述內容，均與事實不符，是否可信，已非無疑。

⒉況查訴外人陳萬財係於98年間去世，則被告於95年間簽署前揭同意書時，訴外人陳萬財尚且在世。倘若兩造確因系爭房屋右側建物之歸屬有所爭執，則訴外人陳萬財自行書立字據，表明系爭房屋右側建物之分配方式即為已足，實無需由再行邀集兩造之三名姊妹為前揭同意書見證，甚且未親在同意書上簽名見證。再訴外人陳萬財之子女尚有丙○○一人，如訴外人陳萬財確有預先分配財產，避免日後糾紛之意，亦應召集陳萬森或得代表陳萬森一房之人參與該同意書協議之過程並為見證。再審酌查被告已於95年間搬離玉成街23號住處，則訴外人陳萬財於98年間辭世前，亦無再度告知證人己○○應要求被告搬離之可能。則原告主張：被告立具系爭同意書係因訴外人陳萬財所肇意，實與常情有悖，不能採信。則被告簽具前揭同意書，雖屬真正，仍無從據以推論訴外人陳萬財確有將系爭房屋右側建物之事實上處分權贈與原告之事實。

⒊證人戊○○為系爭同意書之見證人，即證稱：伊父親當初買入21之1 號房屋時，沒有說房子要給誰，也從來沒有說過系爭房屋右側建物是要如何分配。被告所以簽同意書，是因為原告希望被告搬離，兩兄弟因為此事鬧的很不開心，但當時訴外人陳萬財在住院，伊等不希望讓父母擔心，而且被告願意自己搬出去，所以被告才會簽這份同意書，想說將店面結束，讓父母可以休息。在簽這份同意書時，父親並不知情，也不是父親要她們三姊妹回來作見證，而是兩造要求的。在簽這份同意書之前也沒有與父母親確認21 之1號右側建物是何人所有等語（見本院卷㈡第147 至149 頁）。

⒋綜上，未經訴外人陳萬財介入而由被告單方簽署之同意書，不能證明訴外人陳萬財確有讓與系爭房屋右側建物事實上處分權與原告之事實。證人己○○所為證述，亦與事實有間且有悖於常情，均不足為原告有利之認定。原告未能舉證證明其有系爭房屋右側建物之事實上處分權，則其本於占有物返還請求權，本於民法第962 條之規定，請求被告遷讓返還系爭房屋右側建物，及相當於租金之不當得利，自屬無據。

原告另主張：被告簽立前揭同意書，即生契約上權利義務之法律關係，其得依該同意書之契約關係，請求被告返還占有物等語。但按「契約」係債之發生原因之一，係當事人為發生一定私法上法律效果為目的之意思表示的合致。而本件被告係因原告主張其就系爭房屋右側建物有事實上處分權，請求被告返還系爭房屋右側建物，被告始出具前揭同意書。是被告出具前揭同意書與原告，並非因原告有所要約而經被告所為之承諾，尚非為創設兩造的權利義務關係所為之意思表示，僅係在肯認原告之占有物返還請求權，實不具契約之法律性質（但被告之肯認，仍係被告單方面之認定，尚不足以證明訴外人陳萬財有讓與系爭房屋右側建物事實上處分權與原告之事實，業如前述）。系爭同意書既非屬兩造所定之契約，則原告本於同意書之契約法律關係，訴請被告遷讓返還系爭房屋右側建物及相當於租金之不當得利，仍屬無據。

末按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬於一人，而將土地及房屋分開、同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院48年台上字第1457號判例參照）。其後轉讓土地或轉讓房屋，其承受人均繼續其原來之法律關係。經查：系爭房屋右側建物之事實上處分權為訴外人陳萬財向第三人買受，其後原告再取得系爭房屋右側建物坐落之基地所有權，揆諸前揭判例意旨，即應認原告默示同意承受訴外人陳萬財系爭房屋右側建物之事實上處分權者均得繼續使用土地。則被告占有使用系爭房屋右側建物既有法律上權原，原告不得本於所有權之權能，請求被告返還土地及不當得利。原告此項備位聲明之主張，亦屬無據，應予駁回。

綜上所述，原告不能舉證證明其對系爭房屋右側建物有事實上處分權，因此，原告主張民法第767 條、第962 條第1 項及契約上之返還請求權暨不當得利返還請求權之先位之訴及備位之訴均無理由，應駁回起訴。

兩造其他攻擊防禦方法，經審酌後與上開裁判基礎無涉，故不再贅述。

內湖簡易庭法 官 許碧惠