內湖簡易庭98年度湖簡字第613號

• 裁判案由: 給付水費
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 內湖簡易庭
• 裁判日期: 98 年 08 月 28 日
• 法官: 張國棟
• 法定代理人: 乙○○、甲○○
• 原告: 閱讀歐洲社區管理委員會
• 被告: 大陽不動產開發股份有限公司法人

台灣士林地方法院民事簡易判決　　　　 98年度湖簡字第613號原　　　告　閱讀歐洲社區管理委員會
法定代理人　乙○○
訴訟代理人　游孟輝律師
複代理人　　丁○○
被　　　告　大陽不動產開發股份有限公司
法定代理人　甲○○
訴訟代理人　丙○○
上列當事人間給付水費事件，於中華民國97年8 月11日辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹拾玖萬陸仟零玖拾玖元，及自民國九十八年一月一日起至清償日止，按年息百分五計算之利息。
訴訟費用新台幣貳仟壹佰元由被告負擔。
本判決得假執行。但被告若於假執行程序實施前以新臺幣壹拾玖萬陸仟零玖拾玖元為原告預供擔保後，得免為假執行。
訴訟標的及理由要領：
一、原告之主張：
1、原告係依法合法成立之管理委員會，並已依法向主管機關完成報備程序，目前為第八屆管理委員會，並訂有住戶規約。2、「閱讀歐洲社區」大樓共分為Ａ～Ｇ棟（即七棟），其中除Ｇ棟（即被告所在之棟別）為商業用途外，其餘Ａ～Ｆ棟均為一般住家棟別，全社區共有202 戶一般住戶與35戶商業戶。
3、而「閱讀歐洲社區」大樓Ｇ棟之專用水錶號碼為Ｆ－00－
000000－0，其用水範圍如下：
㈠Ｇ棟一樓至十六茶水間、男女廁所、陽台。
㈡Ｇ棟一樓至十六樓之冷氣水塔用水。
㈢地下一樓之Ｇ棟洗手檯（此洗手檯係Ｇ棟住戶科見美語所自行增設，其用途僅供科見美語交通車洗車擦拭之用）。㈣地下一樓之通風機房（兼作清潔員休息室）內有一洗手檯，其用途僅供清潔人員於休息時偶而洗水用。
4、有關「閱讀歐洲」社區之一樓及地下室公共區域之用水，均屬社區大公水錶之用水範圍，並非前述Ｇ棟專用水錶之供水範圍。
5、本案係請求被告返還原告已代墊之水費款項：
㈠依社區規約第10條公共基金、管理費之繳納，各區分所有權人應按其共有之應有部分比例分擔之，另於第3 項前段復規定「各項費用之收繳、支付方法，授權管理委員會訂定」，社區共用之水費，各區分所有權人應按其共有之應有部分比例分擔之（詳見附表），是以，被告大陽不動產開發股份有限公司對社區共用之水費『應負擔之比例』如附表所示。
㈡被告大陽不動產開發股份有限公司（以下簡稱被告大陽公司）自90年11月起至97年8 月止應繳交之水費計新台幣（以下同）196,099 元迄今未繳交。
㈢被告所在之Ｇ棟，因屬商業用途大樓，故其當樓層之廁所、茶水間設施，均採集中設置方式（參見Ｇ棟竣工平面圖，該廁所、茶水間設施即為當樓層公共設施之一部分，而所謂當樓層公共設施即一般俗稱之「小公」，其因此所生費用由當樓層住戶負擔），故Ｇ棟當樓層之廁所、茶水間設施即為Ｇ棟樓層所專用，從而，Ｇ棟當樓層之廁所、茶水間設施所因此衍生之水費，自應由Ｇ棟當樓層之區分所有權人分攤，而原告既已先行代墊Ｇ棟各樓層之水費，則原告自得依民法不當得利或無因管理之規定，請求被告返還原告所代墊之Ｇ棟各樓層水費。
6、閱讀歐洲社區」之公共設施，按其性質可分為：
㈠屬Ｇ棟當樓層專用（如Ｇ棟當樓層之廁所、茶水間設施）或專供各該棟住戶使用之部分：
此等公共設施即為前述一般俗稱之「小公」，其因此所發生之費用，依「使用者付費」原則，本即歸由Ｇ棟當樓層區分所有權人分攤，或由各該棟之全部區分所有權人分攤。
㈡屬全體社區住戶共同使用之部分：
此等公共設施即一般俗稱之「大公」，其因此所發生之費用，即歸由管理委員會交付（即Ａ～Ｇ棟之大公之水電費）。7、經查：
㈠「閱讀歐洲」社區由全體住戶共同使用之公共設施（即大公），其因此所發生之水費（即大公之水費），係由管理委員會支付，而大公之電費則直接分攤予237 戶。
㈡Ａ～Ｇ棟之各棟各自之「小公」電費，亦由各棟住戶各自分攤（參見原證９即各棟「小公」電費通知單上均已直接分攤由各棟住戶負擔）。
㈢Ａ～Ｆ棟因係一般住戶，故並無「小公」之水費，而僅有各戶「專有部分」之「水費」。
㈣Ｇ棟因係商業用途，故並無「專有部分之水費」，而僅有「小公」之水費，該「小公」之水費亦應如同Ｇ棟之「小公」電費採住戶分攤原則，而由Ｇ棟當樓層住戶分攤當樓層之「小公」水費；從而Ｇ棟當樓層之「小公」水費既已由原告先行代墊，則原告訴請被告返還代墊之水費款項，自屬合法有據。
㈤又原告所代墊之Ｇ棟之其餘住戶應分攤之「小公」水費，均Ｇ棟其餘住戶均已償還原告，併此陳明。
8、又「閱讀歐洲」社區管理委員會就有關「要求Ｇ棟返還代墊水費款項」之相關決議內容，詳如原證所示，而有關原告分別「大華建設股份有限公司」及被告催告償還系爭水費之書面，詳如原證及原證３所示。
9、本案被告所登記所有之建物，其登記取得原因為「信託」，其委託人為「大華建設股份有限公司」，而「大華建設股份有限公司」即為「閱讀歐洲」社區之起造人，「大華建設股份有限公司」於對外銷售「閱讀歐洲」大樓時，其自行擬訂使用之「土地房屋不動產買賣契約書」之第9 、10頁中已特別記載「其他約定事項」，其中第5 點已明定：「Ａ、Ｂ棟壹樓及Ｇ棟之承購戶已充分了解其房地總價並不包括『閱讀歐洲休閒會館』之價款，且所購房屋共同使用部分之持分面積亦未包含該部分之面積，其確認並同意對於本社區之『閱讀歐洲休閒會館』無任何權利，包括持分所有權及使用管理權」，是以，此等「閱讀歐洲」社區之大樓設計與產權登記之差異，均係「大華建設股份有限公司」所規劃，被告既為「大華建設股份有限公司」名下建物產權登記之受託人，則被告自應繼受此等「大華建設股份有限公司」所規劃之特別約定內容；又Ｇ棟因屬商業用途，故「閱讀歐洲」社區管理委員會為維護Ｇ棟安全，故配置Ｇ棟專用之２４小時警衛，同時，因原始起造時，Ｇ棟之消防、安全監視系統亦自成單獨系統，且因出入及使用Ｇ棟之人員明顯較其他一般住戶之大樓為多，其因此產生之垃圾、清潔、環保方面之需求，亦較其他一般住戶大樓為多，故Ｇ棟之每坪管理費酌增５元（自９７年８月份起調整為酌增６元），故被告以其不得使用ＶＩＰ俱樂部及管理費已包含系爭水費在內等語為抗辯，洵屬無據。
9、本案訴訟標的為民法不當得利與無因管理請求權，核其性質非屬民法第126 、127 條所指之請求權，故其消滅時效應依屬民法第125 條所定之。
10、爰聲明被告應給付原告196,099 元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息。
11、提出屬被告所有之建物登記簿謄本、收據影本56份、催告函及回執、各住戶分擔比例表、被告自90年至97年應繳自來水費總表、報備證明書、管理委員會改選准予備查函、規約、Ｇ棟竣工平面圖、「大公」之水費電費單、Ａ～Ｇ棟之「小公」電費單、Ａ～Ｆ棟之「專有部分」水費單、管委會決議文件、大華建設公司所擬定之「不動產買賣契約書」等為證。
二、被告之答辯：
1、原告對於同一社區住戶差別待遇：
按「閱讀歐洲」社區（下簡稱本社區）總共有237 戶，包括下列類別：①「店面」5 戶，區分所有權比例合計7.48% ②「辦公大樓」30戶，區分所有權比例合計20.19% ③「大樓住宅」202 戶，區分所有權比例合計72.33%。對於管理費之收取，依本社區97.7.12 第八屆區分所有權人大會會議決議調漲20% 及新修訂管理費收支辦法第三條約定，其收費標準如下：
1.「店面」每坪：54元（45→54）
2.「辦公大樓」每坪：84元（70→84）
3.「大樓住宅」每坪：78元（65→78）
2、本社區住戶雖有上述之分別，然「辦公大樓」住戶除與建築業者之買賣契約約定不能使用社區「VIP 俱樂部」外，卻有下列差別待遇，其犖犖大者如下：
①「辦公大樓」住戶每月除繳交每坪多5 元以上（自97年8 月份起每坪多6 元）之管理費外，尚被要求繳納當棟共用部分之水費，然「店面」、「大樓住宅」住戶每月卻僅需繳納管理費，而不用另外繳納社區共用部分之水費。
②本社區基地為全體區分所有權人共同持分，並繳納地價稅，然「辦公大樓」住戶卻不能使用社區中庭花園，況本社區係屬公共開放空間。
③「辦公大樓」住戶不能使用之耗水耗電甚鉅之「VIP 俱樂部」及「中庭花園」設施所產生之水電費，卻須與社區全體住戶共同分攤。
3、住戶應分擔之社區共用部分水費已包含於住戶每月應繳納之管理費中，原告另行請求被告給付並無所據：
按本社區規約第10條第1 項規定：「為充裕公用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交下列款項。（一）公共基金。（二）管理費。」，即明定區分所有權人應向管理委員會繳納之款項，除公共基金及管理費外，別無他項。又觀諸同規約第11條第2 項第2 款、第7 款規定：「二、管理費用途如下：（二）共用部分、約定共用部分之管理、維護費用或使用償金。（七）其他基地及共用部分等之經常管理費用。」及公寓大廈管理條例第10條第2 項、第36條第2 款之規定，社區共用部分之每月水費應包含於住戶每月應繳納之管理費中，此從「大樓住宅」住戶每月無須另行繳納共用部分之水費之事實可徵。而「辦公大樓」住戶自始即繳納比「大樓住宅」住戶每坪多5 元以上（自97年8 月份起每坪多6 元）之管理費，且不得使用社區VIP 俱樂部，姑不論社區管理當初設計規劃是否已有考慮吸收該部分水費之情形，就同一社區住戶而言，對於共用部分水費收取分屬不同之方式，誠難令人甘服！次按社區管理委員會為一執行機關而非意思機關，其會議決議之內容，不得違反公寓大廈管理條例、規約或區分所有權人會議決議，且並應向區分所有權人會議負責。就原告除管理費外據以向被告請求另行給付社區共用部分水費之基礎（如規約、區分所有權人會議決議、社區管理辦法、會議記錄‧‧‧‧‧‧等）為何？亦即「辦公大樓」住戶每月除管理費外尚應繳納共用部分水費之規定，若有，原告於利害關係人請求時當自行提出容或不得拒絕，不然空泛其說即乏所據！再者，原告得為請求被告繳納「辦公大樓」共用部分水費之請求權基礎，設若得適用於「辦公大樓」住戶，依相同法理，則應同樣適用於「大樓住宅」住戶！？否則，原告不另外收取「大樓住宅」共用部分水費，即有義務之違反，固勿待言。
4、再按本社區「辦公大樓」共用部分（廁所- 社區警衛、清潔等工作人員亦經常使用、空調冷卻水塔、垃圾處理間- 現供本社區清潔人員休息使用）水費，原告認係其性質非屬公共費用，而應由「辦公大樓」住戶按面積比例分攤；然對於社區「大樓住宅」共用部分（庭園流瀑水池、庭園噴灌、游泳池、VIP 廁所、VIP 空調冷卻水塔、停車場洗車龍頭、垃圾處理間）水費，則無由「大樓住宅」住戶按面積比例共同分攤之情形，而係由本社區全體住戶繳納之管理費負擔，即「大樓住宅」住戶每月除繳交管理費外，無須另行繳納共用部分水費。兩者最大之區別，誠然係因「辦公大樓」之專有部分並無水費之發生，其與「大樓住宅」之專有部分有廚房、浴廁、陽花台之用水不同（「大樓住宅」住戶需自行繳納）。雖然如此，但從「辦公大樓」單位面積較諸「大樓住宅」為大，「辦公大樓」住戶自始即繳納比「大樓住宅」住戶每坪多5 元以上（自97年8 月份起每坪多6 元）之管理費，且不得使用社區大量耗水之VIP 俱樂部之情觀之，難謂社區管理規劃之初即非有考量調和差異之情形。再者，若依原告所謂的「使用者付費」原則而言，「辦公大樓」空戶情形所在多有，非但沒有減免管理費反而仍應共同分攤共用部分水費，殊不知其與不得使用社區VIP 俱樂部及「中庭花園」又有符合「使用者付費」原則？抑或「辦公大樓」住戶繳納之管理費貴會係以「專款專用」處理而不使用於「大樓住宅」？不然「辦公大樓」住戶繳納之管理費要去負擔「大樓住宅」共用部分之水費，而「辦公大樓」住戶除了繳納每月每坪多5 元以上（自97年8 月份起每坪多6 元）之管理費外，卻還要基於「使用者付費」原則自行分攤「辦公大樓」共用部分水費，其事理之平為何？不問自明！
5、原告係基於義務繳付社區共用部分水費，無由成立無因管理或不當得利：
按無因管理之要件，「須管理他人事務」、「須無法律上義務」及「須有為他人管理之意思」，始足當之。原告為本社區事務法定之管理機關，對於社區共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由其為之，且依本社區規約第9 條第8 款規定，原告應為全體區分所有權人之利益，誠實執行職務，則原告為住戶繳付社區共用部分水費，基諸上述，難謂非其義務。否則原告為何有義務以本社區收取之管理費為「大樓住宅」住戶使用社區「VIP 俱樂部」之用水繳納水費？又社區住戶共同事務之執行，事屬原告之職務，而對於「辦公大樓」住戶共用部分水費之繳納，竟為管理〝他人〞事務？殊不知「辦公大樓」住戶與「大樓住宅」住戶雖一同按月向原告繳納管理費是否仍屬本社區之住戶！？其不該當於無因管理之要件，勿待贅言。又不當得利成立之要件，「受有利益」、「致他人受損害」及「無法律上原因」，被告按月繳納比「大樓住宅」住戶每坪多5 元以上（自97年8 月份起每坪多6 元）管理費，且依前揭說明，社區共用部分之每月水費應包含於住戶每月應繳納之管理費中，則被告受何利益之有？又致他人受何損害？被告反倒是屬於本社區少數劣勢地位之「辦公大樓」住戶（區分所有權比例合計20.19% ）
，遭差別待遇亦僅能徒呼奈何！再者，原告以其向本社區全體住戶收取之管理費去繳納社區共用部分之水費，本為其職務，豈為無法律上原因？不然原告就同一社區之住戶，對於「大樓住宅」住戶共用部分繳納水費就屬「有法律上原因」，而對於「辦公大樓」住戶共用部分繳納水費就屬「無法律上原因」？其法理依據為何？更遑論成立不當得利。
6、又關於「辦公大樓」住戶每月除管理費外尚應繳納共用部分水費之規定，觀諸公寓大廈管理條例、規約或區分所有權人會議決議皆付之闕如，原告之會議決議內容即乏所據。退步言，原告該會議決議內容，若欲創設使其成為具有法律效力之依據，倘非踐行一定程序，即不生效力。
7、「辦公大樓」當樓層電樓梯間部分（共用部分，即一般俗稱「小公」），並無約定專用之情形；且社區「VIP 俱樂部」依性質為「小公」，其水費為何原告可由全體住戶所繳納之管理費支付？而同樣性質（小公）之「辦公大樓」共用部分之水費，為何要由當棟住戶每月除繳納管理費外還要另行分攤？顯不合理。
8、原告指稱：『有關「閱讀歐洲」社區之一樓及地下室公共區域之用水，均屬社區大公水錶之用水範圍，並非G 棟專用水錶之供水範圍。』並不實在：
按原規劃設計「辦公大樓」（G 棟）全棟（專有部分與共用部分）同屬同一個給水系統，只設置一個水錶（水號：Ｚ000
000000），有G 棟給水配管系統昇位圖可稽，其供水範圍如下：
1.筏基：消防水池
2.地下二樓：發電機房
3.地下一樓：2 只洗車龍頭（一只位於全社區清潔人員休息室內，另一只位於台電配電室附近之停車場內。）
4.一樓：男女廁所、茶水間、陽台
5.二樓~十六樓：男女廁所、茶水間、公共陽台
6.頂樓：空調補給水、綠化龍頭、洗窗機龍頭
依前揭G棟給水配管系統昇位圖所示，G棟一樓、地下一樓、地下二樓、筏基之用水與其直上方之二樓~ 十六樓、頂樓之用水同屬同一個給水系統，即專有部分與共用部分只設置一個水錶，其與「大樓住宅」（A~F 棟）每戶專有部分設置一個水錶（每棟還各設一個總錶）、共用部分另設置一個水錶（水號：Ｚ000000000）不同，則原告空言指稱有關「閱讀歐
洲」社區之一樓及地下室公共區域之用水，均屬社區大公水錶之用水範圍，顯非實在。又原告指稱地下一樓之G 棟洗手檯係住戶科見美語所自行增設，其用途僅供其交通車洗車擦拭之用，依前揭G 棟給水配管系統昇位圖內容，原告指稱之洗手檯上方之龍頭（即位於台電配電室附近之停車場內之洗車龍頭。），即屬原規劃設計之停車場洗車龍頭，縱認該洗手檯確由科見美語所自行增設，倘非為防止廢水四處漫溢以維護停車場內之清潔又何以增設之？殊不知其有何違反設置目的及通常使用方法？再者，科見美語若係專供自己使用，原告為社區之管理委員會，對於社區共用部分之使用，難道允許住戶得依自己需要隨意增設各項設施而不予制止？抑且，就社區A~G 棟全開挖（即全部相連通）地下停車場內之洗車龍頭全體住戶均可使用而言，究無科見美語禁止社區住戶使用該洗車龍頭之情形，何以遽指其用途僅供科見美語交通車洗車擦拭之用？在在令人費解！
9、爰聲明求為判決駁回原告之訴，如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
10、提出該社區全區銷售平面圖影本及各戶登記坪數、土地持分表、97.7.12 該社區第八屆區分所有權人大會會議記錄、97.7.12 本社區規約─附約二管理費收支辦法、95.7.15 該社區規約、該社區住戶毛節毅先生98年1 月份之繳款通知書、台北市○○區○○段八小段1215建號、1249建號、1283建號、1323建號、1350建號、1368建號、1413建號、1183建號、1242建號、1387建號建物所有權狀、社區大小公建號一覽表、台北市○○區○○段捌小段1418建號測量成果圖、台北市內湖區○○段○○段1419建號測量成果圖等各一份為證。
三、理由要領：
1、原告主張之前揭事實，業據其提出屬被告所有之建物登記簿謄本、收據影本56份、催告函及回執、各住戶分擔比例表、被告自90年至97年應繳自來水費總表、報備證明書、管理委員會改選准予備查函、規約、Ｇ棟竣工平面圖、「大公」之水費電費單、Ａ～Ｇ棟之「小公」電費單、Ａ～Ｆ棟之「專有部分」水費單、管委會決議文件、大華建設公司所擬定之「不動產買賣契約書」等為證，被告對於積欠「小公」水費196,099 元未繳一事雖不爭執，然以前詞置辯。
2、按共用部分，約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。公寓大廈管理條例第10條第2 項定有明文。是關於為維護共有、共用部分管理上必要所支出之管理費用收費標準之制定，原則上係由區分所有權人會議決議，然若區分所有權人會議直接或透過規約授權以他方式決定，亦無不可。經查依「閱讀歐洲社區規約」第10條公共基金、管理費之繳納其中第3 項之規定「各項費用之收繳、支付方法，授權管理委員會訂定。」，有該規約在卷足憑。而管理委員會對於該社區內屬全體社區住戶共同使用之部分，即一般俗稱之「大公」，其因此所發生之費用，即歸由管理委員會以收取之管理費交付（即Ａ～Ｇ棟之大公之水電費），至於Ｇ棟因屬辦公大樓，每一辦公室並無專有部分之廁所、茶水間，而是每一層辦公各集中設置該樓層專用之廁所、茶水間設施，此公共設施即為一般俗稱之「小公」，其因此所發生之費用，依「使用者付費」原則，歸由Ｇ棟當樓層區分所有權人按登記面積比例分擔繳納，因此於管理委員會第八屆委員會第七次會議時決議：①Ｇ棟公共水費之繳交，自民國90年9 月4 日管委會成立以來均依照住戶所有權登記面積比例分擔繳納；管委會雖先有代繳之行為，但只是權宜之計，以免因某幾個住戶未繳，導致所有住戶不便。②水費代墊金額之催收，歷屆管委會均以開立收費單方式向住戶催收，本屆管委會遵循之；住戶經催繳仍不繳納者，向法院提起訴訟請求之。」有該會議紀錄在卷可按。
3、足徵被告所在之Ｇ棟當樓層之廁所、茶水間設施即為Ｇ棟樓層所專用，因此Ｇ棟當樓層之廁所、茶水間設施所因此衍生之水費，依管委會之決議既應由Ｇ棟當樓層之區分所有權人分攤，而原告既已先行代墊Ｇ棟各樓層之水費，從而原告依不當得利或無因管理之法律關係，訴請被告返還原告所代墊之水費196,099 元及自起訴狀繕本送達之翌日（98年1 月1
日）起至清償日止按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。
4、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，與判決基礎無涉，本院自無庸一一審究，並此敘明。
5、本件係就民事訴訟法第427 條第1 項適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389 條第1 項第3 款規定，應依職權宣告假執行，然被告陳明如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行，經核無不合，爰酌定適當之擔保金額併予准許；並依職權確定訴訟費用額共為2,100 元（第一審裁判費2,100 元），應由被告負擔。
中　　華　　民　　國　　98　　年　　8 　　月　　28　　日臺灣士林地方法院內湖簡易庭
法 官 張國棟
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀。
中　　華　　民　　國　　98　　年　　8 　　月　　28　　日書記官 劉芷含