臺灣士林地方法院民事簡易判決

原告

新展不動產仲介經紀有限公司

法定代理人

王俊雄

被告

郭姿惠

訴訟代理人

陳淑枝

上列當事人間給付服務報酬費事件，經本院於民國99年12月22日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由要領

一、原告主張：被告授權予其母訴外人陳淑枝與原告洽訂專任委託銷售契約（下稱系爭契約），委託原告居間仲介銷售被告所有坐落臺北縣汐止市（現新北市汐止區○○○路59巷5 號9 樓房屋（下稱系爭房屋），委託期間自民國99年8 月28日起至99年11月28日止，兩造原約定委託銷售價格為新臺幣（下同）730萬元，後兩造復簽定委託事項變更契約書，更改委託銷售價格為670 萬元，原告於系爭房屋成交時得請求之報酬為成交價額之4%。查原告於委託銷售期間內，已為被告覓得一買家即訴外人李映臻，並代為收受訂金，詎被告借詞推託，致無法與李映臻簽立買賣契約，是依系爭契約書第8 條第3 項之約定，原告已履行應盡之仲介義務，得對被告請求給付報酬，爰依系爭契約之法律關係，訴請被告給付服務報酬等語。並聲明：被告應給付原告26萬8,000 元。

二、被告則以下開情詞置辯，並聲明原告之訴駁回：

㈠被告並未與「不動產買賣意願書」上所載「萬國不動產有限公司」接洽。

㈡陳淑枝當時係應原告業務員之要求而在委託銷售契約書上簽名，但原告並未告知系爭契約之重要內容，致其看不清楚也不明白裡面的意思。

㈢被告並未故意不與出價之買家見面及訂約，其曾告知原告欲收取屋價一成的簽約金，但後來買家沒有再聯絡，其並未收到定金及簽約金。此外，系爭房屋迄今仍未售出，原告實無權向被告請求服務報酬云云。

三、得心證之理由原告主張其於受託期間已尋得系爭房屋之買家，其出價與委託銷售價相同，但因被告之推託等可歸責於被告之原因，致未與買家簽訂買賣契約，是依系爭契約書第8 條第3 項之約定，原告得請求報酬之條件已成就，其得向被告請求以系爭房屋原可成交價額4%即26萬8,000 元（計算式：670 萬×4%＝26萬8,000 元）之報酬等語，被告則以原告未充分告知契約之內容，且其並未收到一成簽約金及定金云云置辯。是原告之主張是否有據，茲敘述如下：

㈠按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。民法第103 條定有明文。次按代理人為代理行為，不以明示本人名義為必要（顯名代理），如有其他情形足以推知有此意思，而為相對人所明知或可得而知者，亦能成立（隱名代理）。而代理人雖未以本人名義或明示以本人名義為法律行為，惟實際上有代理本人之意思，且為相對人所明知或可得而知者，自仍應對本人發生代理之效力，此即所謂之「隱名代理」。最高法院81年度臺上字第165 號判決、92年度臺上字第1064號判決意旨可資參照。經查，本件原告主張被告委由陳淑枝為代理人，代理被告與其簽訂系爭契約，將系爭房屋委由原告銷售，並將銷售價格更改為670 萬元等事實，業據其提出系爭房屋之專任委託銷售契約、委託事項變更契約書各1 份為憑，被告復於本院審理中自承系爭契約應該是陳淑枝簽的，我說我要賣房子，要我媽媽去看看有沒有人要買房子，我有同意要簽買賣合約等語，是原告之前揭主張，首堪認定屬實。系爭契約既係由陳淑枝表明代理被告之意旨而簽署，揆諸前揭規定，其效力自歸於本人；而前揭委託事項變更契約書上被告之簽名，雖非被告親自為之，然既係由陳淑枝代為簽具，業據被告自承在卷（見本院卷99年12月22日言詞辯論筆錄），則陳淑枝雖未表明代理之意思，然此情形既為原告所明知，揆諸前揭說明，自亦對本人即被告發生效力，合先敘明。

㈡系爭契約是否有違反消費者保護法第11條之1 規定而有不成立或無效之情形？

⒈按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容，消費者保護法第11條之1 第1 項、第2 項定有明文。又前開審閱期間條款之目的在給予消費者充分瞭解契約內容之機會，並規範企業經營者不得在未給予消費者審閱契約內容之機會前，限制消費者簽訂契約之時間，以避免消費者於匆忙間不及瞭解其依契約所得主張之權利及應負擔之義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害，故只須消費者於簽約前已充分瞭解該契約之權利義務關係，或有可認其能認識契約權利義務關係之合理審閱期間，即不得引用上開規定而主張契約無效。是以企業經營者如未限制消費者必須於何時簽名，何時將契約書交回，應認企業經營者已留予消費者合理之契約審閱期間，即便消費者未看清該契約之內容，即於契約書上簽名並交回契約書，然消費者非不得於簽名前就契約書之內容，詳加閱讀。其不為此之圖，卻於完全瞭解契約內容前即於契約書上簽名，係對自身權利之拋棄，尚非法所不許，亦不影響其簽名之效力。

2.被告雖辯稱原告並未明確說明，是其並未充分瞭解系爭契約之內容及重要之條款云云。經查：系爭委託銷售契約書之前文記載：「依內政部公告，委託人（即本件被告）簽訂契約前，有三天以上的契約審閱權，委託人可要求攜回本契約影本（請就下面選項擇一簽名）…⒉委託人於簽約前以審閱且充分瞭解本契約內容，因此自願放棄三日以上之審閱權利。」陳淑枝並緊鄰其下方簽名，此有系爭契約1 份在卷可證。陳淑枝既已於系爭契約審閱權部分簽名確認無違反3 天以上審閱期，業如前述，則原告既無妨礙被告事先審閱契約之行為，或限制其必須於何時簽名，何時將契約書交回，被告自願放棄審閱期間之權利，而同意與原告成立契約關係，難認原告有違反消費者保護法第11條之1 規定之情事。即便被告未看清系爭契約之內容，即於系爭契約上簽名確認並交回，亦不得嗣後再引用消費者保護法第11條之1 第2 項規定主張系爭契約無效。

⒊況參酌契約第8 條約定：「甲方義務：⑵委託之遵守：有下列情形之一者，均視為乙方已完成居間仲介之義務，除第二款給付委託價額百分之二之服務報酬外，甲方仍應給付銷售價百分之四服務報酬，並應立即全額一次支付予乙方。……③乙方收受訂金後，因可歸責於甲方之事由而不願或無法與乙方介紹之客戶簽立不動產買賣契約時。」等語，此有系爭契約1 份在卷可憑。觀諸系爭契約之內容，前揭條文之下方劃有黑色底線，並無消費者保護法施行細則第12條難以注意或辨識其存在之情事；況系爭契約其主要內容係由原告為被告居間仲介系爭房屋之出賣事宜，而原告得向被告收取報酬，須被告與買方簽立買賣契約，換言之，縱原告曾經投入相當心力推廣銷售、帶客戶看屋、居間磋商議價，仍有可能因買賣契約無法成立而未能獲得報酬，故系爭契約一方面要求原告須自行負擔此部分之風險及成本費用，另一方面為保障原告所支出之勞力及金錢，避免被告於收受定金後，任意拒絕締約，係為平衡原告可能支出無益之勞費及避免買方規避報酬支付，故約定有上開情形之一，仍視為原告已完成仲介工作，與一般社會觀念無違，該條款所稱被告應支付銷售總額4%之「服務報酬」，核其性質非屬於居間買賣成立而應支付之服務報酬，應係委託人債務不履行時，應予支付違約金之約定，而此違約金之約定並無違反誠信、平等互惠原則，亦與法律規定不相違背，且不致使契約目的難以達成，對被告並無顯失公平情形，是被告前揭所辯，應無足採，系爭契約第8 條仍構成系爭契約之範圍。

㈢原告得向被告請求服務報酬之條件是否已成就？得請求之金額？

⒈又按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。民法第568 條第1 項定有明文。又系爭契約約定：「第五條：服務報酬：⑴支付金額：為成交價額百分之四（內含營業稅），甲方（即被告）同意以現金或自履保專戶中撥款支付，而乙方（即原告）應開立統一發票為憑據。甲方並同意由買方應給付甲方之購屋價款中直接由買方給付乙方；第六條：定金之收取：⑴甲方同意乙方可為雙方之代理人。

⑵買方出價達到委託價額時，乙方無須再行通知甲方即得全權代理收受定金及安排買賣雙方簽約事宜。並同意買賣契約於乙方收受定金時成立生效，甲方應於乙方通知後五日內或依書面上所約定之日期，出面簽立買賣契約書，於簽約時該定金即轉為買賣價款之一部分；第8 條：甲方義務：⑵委託之遵守：有下列情形之一者，均視為乙方已完成居間仲介之義務，除第二款給付委託價額百分之二之服務報酬外，甲方仍應給付銷售價百分之四服務報酬，並應立即全額一次支付予乙方。……③乙方收受定金後，因可歸責於甲方之事由而不願或無法與乙方介紹之客戶簽立不動產買賣契約時。」系爭契約第6 條、第7 條、第8條分別訂有明文。

⒉經查，證人李映臻於本院審理中證稱：我有委託原告找房子，某一天約好看系爭房屋，我覺得可以，就直接下斡旋金現金5 萬元，下斡旋金後，原告有跟屋主（即被告）溝通過轉為定金，隔天就跟屋主談好價碼670 萬元，約好時間簽約，但是晚上到的時候，原告業務員跟我說被告不舒服，我本來想說到被告那裡去現場簽約，結果到那邊，被告沒有開門也沒有接電話，原本應該五天內簽約，但是結果一次拖過一次，我覺得被告沒有誠意就作罷等語。是由前揭證人所述，其係因被告無正當理由未簽訂書面買賣契約，始未購買系爭房屋乙節，應堪認定；另系爭房屋之成交價格為670 萬元，如買賣契約有效成立，原告依約得向買賣雙方即被告請求總價4%之服務報酬即26萬8,000 元，此亦有系爭契約、前揭委託事項變更契約書各1 份在卷可憑。是原告主張於原告所屬業務員代收定金後，因可歸責於被告之事由而不願與原告所介紹之買方簽立不動產買賣契約書，其得依據系爭契約第8 條之規定，請求被告給付以服務報酬計算之違約損害賠償等語，應屬有據。

⒊被告雖辯稱其並未收受定金，且賣方未提出總價1 成之簽約款，是其並不須依據系爭契約，給付原告服務報酬云云。然按「乙方義務：⑺乙方應於收受定金後二十四小時內送達甲方，但如因甲方之事由無法送達者，不在此限。惟乙方應於二日內寄出書面通知表明收受訂金及無法送達之事實通知甲方；第六條：定金之收取：⑴甲方同意乙方可為雙方之代理人。⑵買方出價達到委託價額時，乙方無須再行通知甲方即得全權代理收受定金及安排買賣雙方簽約事宜。並同意買賣契約於乙方收受定金時成立生效，甲方應於乙方通知後五日內或依書面上所約定之日期，出面簽立買賣契約書，於簽約時該定金即轉為買賣價款之一部分。」系爭契約第6 條、第7 條分別定有明文，是原告於買方出價達委託價額即670 萬元時，即得代為收受定金，僅須於24小時內通知被告。而依卷附不動產買賣意願書觀之，其右下方欄位載有「賣方同意依本意願書上之條件出售，並確認已收訖買方支付之定金無誤」等語，下方並有日期之記載與被告之簽名，足證原告主張其所屬業務員依據系爭契約之約定，已於買方出價達到委託銷售價額時，代為收受定金，並通知被告乙節，應堪認定屬實。被告雖另以前揭不動產買賣意願書上受託人名稱為「萬國不動產有限公司」，惟被告並未與該公司締結委託銷售契約云云，然查，被告既已於前揭不動產買賣意願書右下方欄位簽名，即足證其已知悉原告業務員代收定金，是被告前揭所辯，應不足採。

㈣系爭委託銷售契約第11條第1 項第2 款約款是否屬違約金之性質？違約金是否有過高之情事？

1.按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。次按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，亦有最高法院17年上字第1118號判例意旨可資參照。查系爭委託銷售契約第8 條之標題已開宗明義表明該條是「甲方之義務」，參照民法第568 條規定：「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。」是在被告無正當理由拒絕與原告依約洽妥之買方簽立買賣契約時，參照前開民法規定，原告無法向被告請求報酬，而為處罰被告之前述違反義務之行為，兩造乃約定將此情形視為原告已完成仲介之義務，被告仍須給付原告委託銷售總價4%之服務報酬作為損害賠償，是該條約定應屬違約賠償之性質。是據上所陳，探求兩造立約時之真意，系爭委託銷售契約第8 條約款係屬違約金之性質，至於所謂「委託銷售總價4%計算之服務報酬」，僅是違約金數額之決定方式，非謂此亦屬仲介服務報酬之範圍。

2.按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文；違約金契約亦為契約之一，依契約自由原則，當事人約定之金額，無論高低，皆有其自由，法院不得干涉，然如固執此一原則，有時對債務人未免保護不周，因於訂約之際，債權人所要求之違約金，往往過高，而債務人又不得不忍受，故我國民法乃仿德、瑞立法例，允許法院為之酌減。可知，我國民法係採違約金過高者，得由法院減至相當數額，以保護債務人利益之立法例，而非完全由當事人依契約自由原則定之。次按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第252 條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額，最高法院49年台上字第807 號判例意旨參照。

3.經查，系爭委託銷售契約第8 條第3 項約款係屬違約金之性質，詳如前述，又原告主張因被告違約，造成原告受有無法向其收取委託銷售總價4%服務報酬之損失等語，前揭約款既未特別約定為懲罰性質，應認係屬損害賠償總額預定性質之違約金。再者，本件被告因無正當理由不到場與原告洽尋之買方簽立正式買賣契約書面，造成原告所受有關仲介報酬之損害，參酌原告仲介系爭房屋買賣所支出勞費成本，及其減省後續協助兩造訂約等事宜之勞費，兼衡被告違約之情節、兩造社會經濟地位等一切情況，系爭契約第8 條第3 項約定違約金按照委託銷售總價4%計算顯屬過高，本院審酌前開所述之情形、兩造履行系爭契約之決心及其他一般客觀事實、社會經濟狀況，認應將前揭違約金酌減至以委託價額之2%即13萬4,000 元（670 萬元×2%），核屬相當，是原告請求被告給付13萬4,000 元，應屬有據；其逾此部分之請求，則屬無據。

四、從而，原告依兩造間專任委託銷售契約之法律關係，訴請被告應給付原告服務報酬共13萬4,000 元，為有理由，應予准許。其逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不再一一論述。

六、本件係就民事訴訟法第427 條第1 項適用簡易程序所為被告部分敗訴之判決，依民事訴訟法第389 條第1 項第3 款規定，就原告勝訴部分應依職權宣告假執行，並依職權確定訴訟費用額共為2,870 元（第一審裁判費），其中1,440 元應由被告負擔，餘由原告負擔。

內湖簡易庭法 官 李郁屏以上正本係照原本做成。