內湖簡易庭99年度湖簡字第898號

確認被告執有原告所簽發、發票日99年6 月18日、金額新臺幣貳拾伍萬元、到期日99年8 月8 日、票據號碼0000000 號之本票債權不存在。

訴訟費用新台幣貳仟陸佰伍拾元由被告負擔。

訴訟標的及理由要領：

一、原告之主張：

1、被告持有原告於民國99年6月18日所簽發，票面金額為新台幣（以下同）25萬元，到期日為99年8 月8 日之本票乙紙（以下簡稱系爭本票），聲請台北士林法院裁定准予強制執行（99年度司票字第161 號）。系爭本票為被告众來不動產仲介經紀有限公司（以下簡稱众來仲介公司）所提供，要求原告於買賣雙方所簽訂買賣房屋契約當天之服務仲介費，買方為25萬元，並載明應於99年8 月8 日交付台北市○○路○段253 巷60號四樓之三（以下簡稱系爭房屋）時給付。

2、原告係誠意之買方，於99年6 月10日由被告众來仲介公司經紀人丙○○先生帶看系爭房屋，系爭房屋原為另外一家台灣房屋所出售託賣物件，當時曾經詢問丙○○，為何台灣房屋的物件你們21世紀众來仲介公司也可以賣？丙○○回答因為兩家店都是同一個老闆（其他同業說众來仲介公司店長甲○○就是該兩家店的大股東），所以可以聯賣，丙○○並說明該房屋面向整片山區，是屬於保護區, 具有永久景觀，格局方正鬧中取靜極具增值空間，自住投資兩相宜，原告當天看完後即支付丙○○5 萬元為斡旋金，並出價3300萬元欲購買系爭房屋，請丙○○與屋主洽談。

3、99年6 月16日丙○○來電恭喜原告房屋已成交，並叫原告到被告公司洽談，當時包括店長甲○○、仲介業務丁○○及丙○○三人，將原告帶到後方密室要求原告隔日加碼訂金25萬元, 總共30萬元給屋主，以免屋主反悔被永慶房屋搶走，又約好屋主戊○○於99年6 月18日簽訂買賣房屋契約，因簽約當天屋主與原告發現兩家仲介人員均欺騙買賣雙方服務費之金額，因此和雙方仲介起爭執，事後被告公司店長甲○○調整服務費金額為買方25萬元，賣方55萬元，且拿出本票與保證書叫原告與屋主簽名。

4、99年6 月20日原告發現該房屋位於順向坡，具有潛在的危險，日後恐有土石流或房屋坍塌的危險，如同汐止林肯大郡、木柵政大御花園以及國道三號走山等類似事件，均為順向坡地層下滑，導致人員傷亡的悲慘事件，然而當時被告公司及屋主均未告知，且被告公司仲介人員丙○○在帶看房屋之時說明屋況不實，已經違反公平交易法第21條規定，旨在避免不實廣告造成潛在之消費者對商品或服務之錯誤認識，並以不造成特定消費者實質經濟損害為要件，原告方知上當受騙在不知情的情況之下簽下買賣合約。

5、原告曾詢問被告公司仲介人員當初為何不先說明該房屋位於順向坡? 仲介人員丁○○答稱他們不需要告知，又因原告為一單親媽媽，獨立扶養一名十歲女兒，擔心該房屋若因颱風地震而引起土石流或地層下陷房屋坍塌，則其後果不堪設想，所以原告已無意願購買，且同時告知被告公司系爭房屋建築在危險地帶，具有順向坡的危險已經屬於重大瑕疵，被告公司故意隱瞞順向坡不告知客戶，已是屬於買賣行為中的惡意詐欺。

6、嗣被告公司不斷教導屋主要寫存證信函給原告，且沒收原告的30萬訂金，好跟被告公司對分，然因屋主自知順向坡不告知會有法律上的問題，同意無條件與原告解除買賣契約旋於99年8 月5 日經台北市內湖區調解員會和屋主順利解除買賣契約，且屋主同意返還訂金30萬元予原告追究，且屋主戊○○當初所簽之55萬元本票，亦已在99年8 月底順利取回。仲介公司對於買賣雙方當初都有提供服務，提供屋主賣屋三個月的服務，而對原告僅提供一星期服務就已成交，為何僅歸還屋主的55萬本票，卻要執行原告的25萬元本票？況被告公司當初於原告看屋時，若有誠實說明系爭房屋為順向坡的話，則原告根本不會購買，更不需其後續所提供的任何服務。

7、爰訴請確認被告執有原告所簽發、發票日99年6 月18日、金額25萬元、到期日99年8 月8 日、票據號碼0000000 號之本票債權不存在。8 、提出本票裁定影本、众來仲介公司所提供服務費保證書、順向坡說明及範例參考、內湖區調解委員會調解書、屋主戊○○之電話錄音光碟、華航扣薪通知、桃園地方法院提供擔保後停止執行通知等為證。

二、被告之答辯：

1、系爭房屋座落於山研四季一、二期共233 戶，為知名建商所建，交屋已2年，且使用執照及建築執照均已合法通過。

2、系爭房屋座落於相當平緩之平地，在視覺上並不會與山坡地住宅構成聯想。

3、依不動產買賣契約書所載，系爭房屋並無影響結構安全之虞。

4、因此依買賣契約第7 條第5 項「乙方保證買賣標的於點交前無存在物之重大瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或重滲漏水、氯離子含量過高併同結構有安全之虞、輻射屋等）。」是原告主張解除買賣契約並無理由。

5、依買方定金收款憑證第5 條因可歸責於甲方之事由致不能於前述第4 條約定之日期簽訂買賣契約時，甲方已付定金任由買方沒收，並仍需以買賣成交總價款百分之二之現金金額一次給付乙方作為服務報酬費。

6、爰聲明求為判決駁回原告之訴。

7、提出台北市政府都市發展局使用執照存根（98使字第0371號、0378號）、現場照片26張、不動產買賣契約書、買方定金收款憑證、買賣議價委託書、同意支付服務費證明、原告簽發本票影本、同意書、山研四季蝶舞行館第一屆第16次管理委員會會議記錄等為證。

三、本院得心證之理由：

1、原告主張之前揭事實業據其提出本票裁定影本、众來仲介公司所提供服務費保證書、順向坡說明及範例參考、內湖區調解委員會調解書、屋主戊○○之電話錄音光碟、華航扣薪通知、桃園地方法院提供擔保後停止執行通知等為證。被告則以前詞置辯。

2、按不動產仲介契約之法律性質，究係民法上之居間契約或委任契約，抑或兼具居間與委任契約混合性質之無名契約或視契約性質而定，學說上容有爭論，並無定說。本院認為不動產仲介契約之當事人就其約定之服務內容與報酬給付情形並不完全相同，故仍應視個別契約約定之內容以定，其法律性質無法一概而論。蓋按民法第565 條規定之典型居間契約，僅須雙方約定一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方即應給付報酬，而本件契約固約定原告委託被告代為尋找房屋，買受系爭不動產，而具有居間契約之性質，惟就報酬部分，依雙方買賣議價委託書第三條第2 項約定「於委託期間屆滿後二個月內，與買方成交之賣方係受託人於委託期間曾仲介之客戶者視為受託人已完成仲介之義務，買方仍應全額一次支付委託承購價格百分之二服務報酬與受託人。」，就此點而言，則又與典型居間契約之規定不盡相符，本件契約僅得類推適用民法關於居間契約乙節之規定，核先敘明。

3、經查被告所提出台北市政府都市發展局使用執照存根附表（98使字第0371號、0378號），其中（15.1）使照圖說已註明水土保持設施之安全觀測系統（位置、性質、項目、數量），並說明其監測方式，實測時距及預警系統之方式，應於建物產權移轉時列入交代。（17.3）請於營運期間設置地層滑動監視系統以長期監測地層變動情形，如有異常，應即採取必要防止措施等語，有該存根附表在卷足憑。足徵系爭房屋確實位於順向坡，並裝有地層畫動監測及預警系統，於系爭房屋買賣時賣方應將該事實告知買方並列入交代。被告身為仲介業公司，應具備房地買賣之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜，仲介業者對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務，諸如審酌所有權狀及相關文件之真偽、內容及各項危險之告知，如未盡此注意義務，致使消費者蒙受損害，即應負過失侵權行為之責；本件系爭房屋既位於順向坡，並裝有地層畫動監測及預警系統，於系爭房屋買賣時，賣方應將該事實告知買方並列入交代等情已如前述，且被告又執有該些文件，竟未將該順向坡之事實告知買方之原告，致事後買方之原告獲悉上情後與賣方戊○○解除買賣契約，有經法院核定之內湖區調解委員會調解書一紙在卷可按，是本件因被告未盡善良管理人之注意，未將系爭房屋位於順向坡之上情告知原告，致使買賣雙方解除買賣契約，買賣契約既已不存在，被告自不得向原告收取仲介服務費。

4、從而原告主張系爭本票之債權不存在乙節，即非無據，而被告竟持系爭本票聲請裁定強制執行，因此原告請求確認被告執有原告所簽發、發票日99年6 月18日、金額25萬元、到期日99年8 月8 日、票據號碼0000000 號之本票債權不存在，即有確認利益，為有理由，應予准許。並依職權確定訴訟費用額2,650元應由被告負擔。

5、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，與判決基礎無涉，本院自無庸一一審究，並此敘明。

內湖簡易庭法 官 張國棟