臺灣南投地方法院 - 103年度重訴字第23號（給付違約金等） - 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣南投地方法院民事判決　　　　　　 103年度重訴字第23號原　　　告　顏陳月霞訴訟代理人　張仕賢律師被　　　告　偉立工業股份有限公司法定代理人　洪簡信賴月娟辛美惠被　　　告　洪耀庭上　三　人共　　　同訴訟代理人　武燕琳律師複　代理人　郭　蒂律師上列當事人間給付違約金等事件，本院於民國104 年6 月24日言詞辯論終結，判決如下：主文被告偉立工業股份有限公司應給付原告新臺幣壹佰壹拾貳萬零陸佰捌拾捌元及自民國一百零三年六月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告洪耀庭應給付原告新臺幣陸萬陸仟捌佰壹拾貳元及自民國一百零三年六月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之四，餘由原告負擔。本判決第一、二項於原告分別以新臺幣叁拾捌萬元、新臺幣叁萬元供擔保後，得假執行。但被告偉立工業股份有限公司、被告洪耀庭如依序以新臺幣壹佰壹拾貳萬零陸佰捌拾捌元、新臺幣陸萬陸仟捌佰壹拾貳元為原告預供擔保，各得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、程序部分：一、按公司經中央主管機關撤銷或廢止登記者，準用公司解散之規定，應行清算；解散之公司，於清算範圍內，視為尚未解散；公司之清算，以董事為清算人，但本法或章程另有規定或股東會另選清算人時，不在此限，公司法第26條之1 、第24條、第25條及第322 條第1 項分別定有明文。經查，被告偉立工業股份有限公司（下稱被告偉立公司）於民國102 年3 月19日經經濟部以該部經授中字第00000000000 號函廢止登記，此有經濟部103 年6 月25日經授中字第00000000000 號函在卷可憑（見本院卷第92頁）。則依公司法第24條規定，被告即應進入清算程序。又被告偉立公司迄今亦尚未選任清算人，此有被告偉立公司變更登記表在卷可參（見本院卷第95頁至第96頁），則依前揭規定，應以被告偉立公司全體董事為清算人。而依被告偉立公司變更登記表記載，董事有洪長庚、洪簡信、賴月娟、辛美惠等人，惟洪長庚於10 4年6 月2 日死亡，有戶籍謄本及死亡證明書在卷足參（見本院卷第328 頁至第329 頁），則本件訴訟應以洪簡信、賴月娟、辛美惠為被告偉立公司法定代理人，合先敘明。二、被告偉立公司經合法通知，無正當理由，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體部分：一、原告起訴主張略以：㈠附表編號1 至12所示之土地為被告偉立公司所有，附表編號13所示之土地則為被告洪耀庭所有（下合稱系爭土地），兩造於103 年1 月20日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定買賣價金為新臺幣（下同）151,090,000 元，買賣標的為系爭土地，及附表編號所示13、14之水利用地租賃權（下合稱系爭租賃權）。而就系爭租賃權之部分，兩造特別在系爭契約第17條第2 項以手寫方式特別約定「國有水利地之租賃權由賣方負責辦理權利移轉給買方」等語，並於系爭契約上附加附圖而以黃色標示，核屬契約重要之點，並已明示訂入系爭契約。而就系爭租賃權價金之計算固無特別約定，惟於上開買賣價金中已考量此部分之價金。㈡系爭租賃權之取得對於原告而言，極為重要： ⒈原告欲在系爭土地上蓋工業廠房，需要很大的空間及較寬的道路以供通行，原告欲讓貨櫃車及員工之車輛方便出入及停放在附表所示編號13、14之土地上。故原告若取得系爭租賃權，即可取得完整地形之土地以供將來建廠之用；惟若無法取得系爭租賃權，則因地形不完整，將來原料及貨品將無法順利進行運輸，乃嚴重影響系爭土地之效用與價格並難以達到原告購買系爭土地之目的。 ⒉原告在簽訂系爭契約時，一直相信被告已取得系爭租賃權，且兩造亦已在系爭契約第17條以「特別約定事項」之手寫方式為約定，由此約定可證明原告非常重視系爭租賃權之存在並足以影響原告簽訂系爭契約之意願。㈢被告有給付不能之情形，原告已於103 年6 月23日向被告為解除系爭契約之意思表示： ⒈兩造依系爭契約第4 條第7 項，另於103 年1 月20日與訴外人合泰建築經理股份有限公司（下稱合泰公司）簽訂價金履約保證書，原告於103 年1 月20日給付簽約款15,000,000元、於103 年2 月12日給付備證用印款15,000,000元，合計30,000,000元，均由原告匯入價金履約保證專戶即兆豐國際商業銀行思源分行帳號000000-00000000 號帳戶（下稱系爭帳戶）。惟於給付完稅款時，原告要求被告提出系爭租賃權之租賃契約，被告卻無法提出，致原告懷疑被告自始未取得系爭租賃權，而無法履行系爭契約第17條第2 項之約定，原告遂暫停給付第三期價金即完稅款15,000,000元。 ⒉嗣被告委任武燕琳律師於103 年4 月16日寄發103 年武發字第6 號存證信函催告原告履行支付完稅款及尾款之義務，惟依該存證信函內容，可知被告已明確表示於簽訂系爭契約時即明知未取得系爭租賃權，且將來亦無法履行系爭契約第17條第2 項之約定，上開瑕疵係於系爭契約成立時即已存在且被告亦自承該瑕疵無法補正。故原告對於被告所為上開價金給付之請求，自得主張同時履行抗辯，在被告取得系爭租賃權以前，得拒絕給付其餘價金。又被告有上開可歸責己之事由而致給付不能，原告得依系爭契約第12條第3 項前段之約定及民法上關於給付不能（民法第226 條第1 項、第227 條第1 項、第256 條）、權利瑕疵擔保（民法第350 條、第353 條）之規定，向被告解除系爭契約，故原告乃以民事起訴狀繕本之送達最後一位被告即103 年6 月23日為解除系爭契約之意思表示。㈣被告應依系爭契約第12條第3 項後段之約定，給付原告違約金： ⒈依被告所有系爭土地之公告現值為計算，附表編號1 至12所示之情形：編號13，為46,602,575元：2,622,000 元＝1 ：0 .0000000。故被告洪耀庭應賠償之違約金為1,687,887 元（計算式：30,000,000×0.0000000=1,687,887 ），被告偉立公司為28,312,113元（30,000,000-1,687,887=28,312,113 ）。 ⒉原告已給付30,000,000元予被告，且因匯入系爭帳戶而致原告無法利用，整個簽約過程，被告不僅欺騙原告且有違約之情形，卻還要沒收原告所交付之30,000,000元，違約情節重大，故原告向被告請求之上開違約金並未過高。㈤並聲明：被告偉立公司應給付原告28,312,113元、被告洪耀庭應給付原告1,687,887 元及均自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則抗辯略以：㈠被告偉立公司未於言詞辯論期日到庭，惟據其於準備程序期日到庭及歷次書狀所為聲明及陳述略以： ⒈系爭契約之買賣標的未包含系爭租賃權： ⑴依系爭契約第1 條之約定，並不以系爭租賃權為標的，且原告從未表示無系爭租賃權就不購買系爭土地；復依被告出具予仲介唐千喻之委託書內容，可知被告未以系爭租賃權為出售標的。又系爭契約之買賣價金係以每坪56,000元為計算，以系爭土地之總面積合計2698.06 坪而言，總價金原為151,091,360 元，將尾數去除後，兩造約定以總價金為151,090,000 元，由此可知兩造並未將系爭租賃權計入買賣價金。依常情而言，原告應先確定被告有系爭租賃權可轉讓予原告後，始簽訂系爭契約；本件正因原告知悉系爭租賃權並非買賣標的，原告始願於被告尚未辦妥系爭租賃權移轉事宜前，即與被告簽立系爭契約。 ⑵兩造於簽立系爭契約時，被告洪耀庭有出示附圖，並明確表示出售範圍僅有建地、農地，不包含水利地。另被告洪耀庭於簽訂系爭契約時，有出示89年2 月14日申請書文件，且明確告知原告關於系爭租賃權之租期於921 地震前已屆滿，系爭租賃權雖曾於89年2 月14日以申請書向南投縣政府申請繼續使用或讓售，而獲南投縣政府函覆「准按現況繼續使用」，惟該函已佚失，原告即已知悉被告並無系爭租賃權。由於原告於簽約時即已知悉被告並無系爭租賃權，故兩造於系爭契約第17條第2 項之特別約定，係指被告如能重行申請系爭租賃權，被告取得系爭租賃權後，應負責辦理移轉予原告而言。 ⑶依103 年1 月20日簽約時之錄音譯文，可知本件買賣之仲介唐千喻、代書楊榮華均知悉買賣標的僅為系爭土地，買賣價金不含系爭租賃權，於簽約時，該2 人亦知悉被告並無系爭租賃權，而簽約過程中，亦無人提及若原告無系爭租賃權，即不購買系爭土地之情；另就系爭契約第17條第2 項之約定，亦係唐千喻誤導被告而使被告誤信無拘力始簽立該約定。由上開譯文所示簽約過程，楊榮華、唐千喻均未解釋系爭契約第17條第2 項之約定。 ⒉被告並無給付不能且無可歸責之情事： ⑴本件買賣標的僅為系爭土地且並無瑕疵，被告並無給付不能之情事。 ⑵兩造簽立系爭契約後，被告即向南投縣政府申請系爭租賃權及袋地通行權之相關手續，且經南投縣政府以申請案號0000000000號受理在案；惟原告於103 年3 月10日上午系爭土地鑑界完成後，當日下午即以系爭契約第17條第2 項為由，告知被告「不買了」，被告乃未繼續申辦系爭租賃權。 ⑶原告於簽約時已明知當時被告無水利地租賃權，且關於附表編號14所示之土地之租賃權係因政策改變為不得承租，實非被告所能預料，而附表編號15所示之土地，則係因原告已表示拒絕買受，被告始未辦理承租手續，均非可歸責被告。 ⒊原告主張解除契約為無理由： ⑴依民法第247 條第2 項及舉重明輕之法理，系爭契約既未以取得系爭租賃權為買賣標的，且買賣標的為系爭土地，不僅無瑕疵且尚有給付之可能，原告即無權主張解除契約，亦無權拒絕給付其餘買賣價金。 ⑵系爭土地上有二處大門可供出入並連接南投縣草屯鎮中正路，加計附表編號13、14所示之土地上尚有一大門可供出入，共計三處出入口。而原告若未取得系爭租賃權，尚有兩個大門可供出入，亦不影響原告就系爭土地之使用收益。因此，縱被告未能依系爭契約第17條第2 項之約定使原告取得系爭租賃權，亦不致使原告無法取得系爭土地之所有權。 ⑶系爭契約之買賣標的為系爭土地，並不包含系爭租賃權，且原告就系爭租賃權亦不須給付任何買賣價金，即不能主張給付不能或權利瑕疵擔保。況原告於簽約時，亦明知被告並無系爭租賃權，依民法第355 條第1 項之規定，被告即不須瑕疵擔保之責。 ⑷又原告於簽訂系爭契約時已明知被告無系爭租賃權，卻又以被告無系爭租賃權為系爭契約之解除條件，惟被告無法取得系爭租賃權於簽約當日即屬既定事實，僅為兩造當時所不知，一旦解除條件成就，系爭契約即為無效，原告自無從主張被告有何違約之情。縱系爭契約並非無效，然系爭租賃權之取得亦僅為系爭契約之附隨義務，原告尚有其他二處出入口，應不生影響系爭土地之利用。而附隨義務之違反，並不生契約之解除權。故原告乃無權解除契約，更無從據以主張違約金。 ⒋縱認為被告有違約情事，原告所主張之違約金30,000,000元之違約金亦屬過高。 ⒌又因原告尚未給付其餘買賣價金，經被告定期催告而仍未履約，被告即以103 年7 月民事答辯狀繕本送達原告之日即103 年7 月4 日為解除系爭契約之意思表示，並依系爭契約第12條第2 項後段，沒收原告已繳之價金30,000,000元。㈡洪耀庭答辯略以：除引用被告偉立公司上開所辯以外，本件係原告違約，被告均無違約，簽約過程中，被告並未欺騙原告，且系爭契約並無明白約定若被告無系爭租賃權，原告即有解除契約之權利等語。㈢並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事項：㈠原告購買被告所有之系爭土地，合計13筆，總面積共計8,919.21平方公尺（約2,698.06坪）；兩造於103 年1 月20日簽立系爭契約，買賣價金為151,090,000 元。㈡系爭契約第17條第2 項載明：「國有水利地之租賃權由賣方負責辦理權利移轉給買方」等語。㈢原告於103 年1 月20日簽約時給付15,000,000元、於103 年2 月12日給付15,000,000元，均匯入系爭帳戶。㈣被告洪耀庭於簽訂系爭契約後，曾就附表編號14所示之土地向南投縣政府申請袋地通行權，並於103 年2 月11日獲覆定於103 年2 月19日會勘。㈤被告就附表編號15所示之土地，曾向臺灣南投農田水利會申請承租，並於103 年2 月19日會勘，於103 年3 月4 日獲覆將於測量土地使用範圍後再核。㈥被告於103年4月16日委託律師發函催告原告履行契約，嗣於103 年7 月以書狀之送達日即103 年7 月4 日為解除系爭契約之意思表示。㈦被告於103年10月6日簽立同意書，同意原告自履約保證專戶取回30,000,000元及利息，該同意書已由原告收受。㈧103 年1 月20日簽約時之錄音譯文（即本院卷第203 頁至第211 頁），形式上為真正。四、兩造爭執之事項：㈠原告依給付不能、權利瑕疵、系爭買賣契約第12條第3 項前段約定解除系爭契約，有無理由？㈡原告依系爭契約第12條第3 項後段約定請求被告給付違約金30,000,000元，有無理由？五、本院之判斷：㈠按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句；解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院39年台上字第1053號判例參照）。㈡經查，原告購買被告所有之系爭土地，合計13筆，總面積共計8,919.21平方公尺（約2,698.06坪）；兩造於10 3年1 月20日簽立系爭契約，買賣價金為151,090,000 元；另就系爭租賃權之部分，兩造以系爭契約第17條第2 項以手寫方式特別約定：「國有水利地之租賃權由賣方負責辦理權利移轉給買方」等語。又原告於103 年1 月20日簽約時給付15,000, 000 元、於103 年2 月12日給付15,000,000元，均匯入系爭帳戶等情，為兩造所不爭執，堪認為真實。㈢原告主張就系爭租賃權之部分，兩造已特別在系爭契約第17條第2 項以手寫方式為特別約定，並於系爭契約上附加附圖而以黃色標示，核屬契約重要之點，系爭租賃權之取得對於原告而言，極為重要；且就系爭租賃權價金之計算固無特別約定，惟於上開買賣價金中已考量此部分之價金。另被告已無法履行系爭契約第17條第2 項之約定，應負債務不履行之責任，爰依系爭契約第12條第3 項前段及後段之約定，向被告解除系爭契約及請求給付違約金等語，為被告所否認並以前詞置辯。是兩造爭執之重點在於：系爭契約之買賣標的是否包含系爭租賃權？若被告無法依系爭契約第17條第2 項之約定履行契約，是否屬系爭契約第12條第3 項後段「如乙方（即被告）給付不能」之情形？經查： ⒈證人即系爭契約之代書楊榮華證稱： ⑴目前為永慶不動產公司的專任代書，並擔任本件買賣之代書，本院卷第44頁之附圖為兩造於103 年1 月20日簽訂系爭契約時，由唐千喻提出並附在系爭契約之後，原告一開始要買系爭土地時，唐千喻就有先拿此附圖，解釋水利地是哪幾塊，還有被告的產權是哪幾塊；又該附圖有綠色、黃色、紅色及其上之文字，均為永慶不動產公司標示及書寫，原因為賣方委託出售時要做產權說明，目的是要區分地目為水利地、田地、建地，該附圖亦為系爭契約之一部分且為附件。另外，伊亦有看過本院卷第107 頁之附圖，惟該附圖係於簽約後之103 年3 月17日，兩造於當時協議時，由唐千喻向兩造解釋水利地及大門位置時所提出。 ⑵系爭契約之買賣標的為系爭契約中第1 條所示之13筆土地，被告於簽約時，未說買賣標的包含系爭租賃權，惟有承諾要將系爭租賃權移轉給原告。伊未曾見過89年2 月14日申請書，且於訂約時，被告並未提出89年2 月14日申請書。兩造於簽約時，原告並未知悉被告無系爭租賃權。 ⑶本件買賣總價金151,090,000 元係以系爭土地為計算，且有包含系爭租賃權之移轉，惟無法區分此二部分之買賣價金，原告要求一定要取得系爭租賃權並合法使用，日後才能以付租金的方式合法使用該土地。本件買賣係因為被告所出售之土地（含系爭土地及附表所示編號14、15之土地）上都有未辦保存登記之建物，乃無法移轉所有權。故契約第17條第1 項有約定，水電要齊全，整個第17條是包含在總價金之內所為之約定，並無法區分單獨之買賣價金。且買賣價金係以系爭土地的市場行情之總價為委託條件，並經雙方同意後所為之約定。 ⑷系爭契約第1 條未列入系爭租賃權為買賣標的，係因系爭契約是制式契約書，兩造合意之條件乃由伊寫在系爭契約第17條，系爭契約第17條也是契約之內容，並經兩造確認無誤後才簽名蓋章。手寫原因為買賣契約書是制式契約，就契約條款以外的約定事項就以手寫方式為之。又該約定係經兩造協議，原告必須要取得系爭租賃權，才特別約定第17條第2項。該約定之意旨為原告一定要取得系爭租賃權，並由被告取得系爭租賃權後移轉給原告。因附表所示編號14之土地上有被告之廠房，且當時依伊及兩造之認知，被告應該有系爭租賃權，被告於訂約時並未說明無系爭租賃權，且亦未在伊書寫第17條第2 項約定時，提及要重行申辦租賃權之事，僅說明還要回去找租賃權的文件。而因被告認為自己有系爭租賃權，只是回去找資料而已，故未先確定被告有系爭租賃權，即簽訂系爭契約；此外，第二期款項的用印時間是在103 年2 月7 日11時，亦有充分的時間讓被告找系爭租賃權的文件。而在103 年2 月7 日11時用印時，被告並未提出系爭租賃權之證明，被告洪耀庭只說還在向國有財產局申請中。 ⑸在買賣過程中，被告沒有保證原告一定能取得系爭租賃權，但因被告認為有系爭租賃權可轉移給原告，故有同意讓原告取得系爭租賃權；另外，兩造有約定被告移轉系爭租賃權所需費用由原告負擔等語（以上見本院卷第165 頁反面至第170 頁）。 ⒉證人即仲介唐千喻證述： ⑴目前從事仲介，且擔任本件買賣之仲介。本院卷第44頁之附圖由被告洪耀庭於委託伊賣土地時提供予伊，當時未註記坪數，附圖上之坪數及綠色部分為伊註記，其餘黃色、紅色為被告洪耀庭提供予伊時就已標示。伊標註綠色的部分，是因為原告很在意綠色的部分，當時訴外人即原告之子顏志遠想要從綠色的部分出入，但是綠色的部分的所有權人並非被告，所以原告有所質疑，嗣被告有拿出相關文件證明可以經由綠色的部分出入，伊就做標示。土地上之出入口，即為本院卷第107 頁所示藍色筆圈起來之三個門口。另被告洪耀庭說水利地之部分即為黃色之部分，其上有鐵皮建物，嗣因921 地震後受損而停業，印象中水利會有發函請被告洪耀庭繳納滯納金，被告洪耀庭問過水利會，若繳完滯納金，就可以順利承租。另被告洪耀庭委託出售土地時，伊有要求被告洪耀庭寫現況說明書，現況說明書未載有關於水利地之記載，係因水利地的所有權人是中華民國。 ⑵兩造於簽約時，買賣之標的為該附圖上之藍色及紅色之部分共計13筆土地，被告有說買賣標的尚有包含系爭租賃權。當初被告洪耀庭委託出賣土地時有說以前有系爭租賃權並可以繼續繳納租金，再辦理移轉。大約於簽約後1 個月左右，被告洪耀庭打電話告知無法繼續承租。又因被告洪耀庭說資料很多要回去找，本件賣方認為有人要買土地才要去跑承租的動作，而且賣方家族的人都沒人要處理這些土地，除非有人要買，被告洪耀庭才要處理，故兩造未待至確認有系爭租賃權即先簽約。伊得到的訊息是被告洪耀庭認為系爭租賃權沒有問題，而且原告要求一定要有系爭租賃權，系爭契約才生效的話，避免被告跑了半天得到系爭租賃權後，反而原告不買了，所以兩造才先簽約，並約定移轉租賃權的費用由買方負擔。又訂約時，被告未提出89 年2月14日申請書，且原告未知悉被告無系爭租賃權。 ⑶買賣總價金係以每坪56,000元為計算，不分地號、地目，並附帶條件讓原告取得系爭租賃權，即約定總價金。總價金固未包含系爭租賃權，但有考量系爭租賃權，且一定要讓原告取得系爭租賃權，買賣才算成立。當時也有約定移轉系爭租賃權的部分，由被告洪耀庭去辦理，惟費用要由原告來負擔。 ⑷系爭契約第17條之文字為楊榮華代書所寫，會以手寫之方式，表示原告買方最在意的部分，會有該約定係因顏志遠要買系爭土地時特別強調要水利地租賃權，否則就不簽約。簽約當時，依伊之認知，當時被告洪耀庭沒有承租權，但可以繳完滯納金後回復承租的狀況，因為地上物是屬於被告的，伊有跟被告洪耀庭提醒水利地不容易承租，但被告洪耀庭說水利會寄函給他催繳滯納金，只要繳完滯納金就可以繼續承租，繳完滯納金後即可重新辦理，原告即表示原告可以負擔滯納金，所以第17條的意思是被告以前已經有租賃權，只是繳完滯納金就可以繼續承租，簽約後必須移轉給原告，被告洪耀庭也一直很努力在辦理承租，伊有要求被告洪耀庭出示水利會的催繳函，但被告洪耀庭回答說資料很久，需要時間。後來兩造在談解約之過程中，被告洪耀庭LINE給伊的是占用水利地的補償金，而非租金的滯納金。買賣過程中，被告並未保證一定能取得系爭租賃權，但原告於訂約時有表示若租不到就不買，買賣就不成立了。本件仲介費之計算為買賣雙方各百分之1 ，但簽約時，有談到如果無法順利取得系爭租賃權，就自動解約等語（以上見本院卷第170 頁至第173 頁）。 ⒊本院參酌上開2 證人證述兩造有關本件買賣之交易、關於系爭契約第17條第2 項之約定情形，內容甚為詳細，足證其證述之內容應係出於自己親身經歷之事實，而非出於憑空捏造之詞，且其為本件買賣之仲介人及代書，立場應係中立、客觀，而非偏頗任何一方，又上開2 證人之證詞業經依法律上之具結程序擔保其證言之可信性，衡諸常情，其應無甘冒受刑法偽證罪處罰之風險而為誣指該等情節之必要，足認上開2 證人之證詞應堪採信。是依上開2 證人之證述，可知本院卷第44頁之附圖為系爭契約之附件，亦為系爭契約之內容，且系爭契約第17條之特別約定事項乃為證人即本件代書楊榮華以手寫方式為之，並經兩造同意，復為原告所特別重視；又系爭契約之買賣標的固為系爭契約中第1 條所示之13筆土地即系爭土地，惟買賣價金亦有考量系爭租賃權，非僅以系爭土地之坪數為計算，並無法區分系爭土地與系爭租賃權之買賣價金。亦即系爭契約第1 條雖未將系爭租賃權列入買賣標的，惟本件買賣價金仍有考量系爭租賃權且為原告所特重者。另依兩造及證人唐千喻、楊榮華於訂約時之認知，被告應該有系爭租賃權或至少被告洪耀庭亦詢問過能以向農田水利會繳納滯納金後即可以辦理系爭租賃權移轉，惟被告洪耀庭需要時間找出相關資料並辦理相關手續。而為避免被告經由辦理系爭租賃權手續後，原告卻反悔不買之情事發生，兩造始於被告未提出書面資料佐證有系爭租賃權前，即先簽立系爭契約。另衡以系爭契約第17條第2 項係以手寫方式所為之特別約定，依一般常情，於買賣過程當中應有論及，並載明於契約書上，且既以係加註在特別約約定事項方式為之，即屬系爭契約之一部分並為契約當事人所重視者。是原告主張兩造特別在系爭契約第17條第2 項以手寫方式特別約定，並於系爭契約上附加附圖而以黃色標示，即屬契約重要之點，且就系爭租賃權價金之計算固無特別約定，惟於上開買賣價金中已考量此部分之價金等語，應屬可信。被告抗辯兩造並未將系爭租賃權計入買賣價金，且因原告知悉系爭租賃權並非買賣標的，原告始願於被告尚未辦妥系爭租賃權移轉事宜前，即與被告簽訂系爭契約等語，尚難憑信為實。 ⒋再者，依103 年1 月20日簽約時之錄音譯文所示：「洪桂春（即被告偉立公司之股東）：我們寫這份契約書有什麼約束？約定嗎？」、「唐千喻：沒有、沒有，等一下代書會拿給你們看」、「楊榮華：我剛剛有講，念特別條款」、「洪桂春：什麼特別條款？」、……、「洪桂春：有一個疑問喔，如果它水利地，然後如果不租的話呢？」、「唐千喻：你們是可以租的啦」、「洪桂春：申請的話，如果他不要，不願意租的話呢？那這條款就不是我們決定的」、「楊榮華：下去租租看」、「洪大嫂：那個是講好了，以後需要的時候，我們再協助」、「洪桂春：沒有啊！這個要講清楚！」、「唐千喻：洪耀庭跟我說過，他也去問過，水利地是可以…你們以前有租過，所以續租，地上物是你們搭的，所以可以租啦！就是我們租好了，再併同移轉，並租賃移轉給他，換他租，不然他無法出入，要那地要做什麼」、……、「洪桂燕：剛剛唐小姐說…剛剛唐小姐說要辦理續約的話，我們要去辦理續約？」、「楊榮華：對對對，就是這樣，偉立水利地租賃權要由我們去協助辦理，這租賃權移轉」等語（見本院卷第206 頁、第208 頁），足見簽立系爭契約過程中，兩造就系爭租賃權之事宜曾經討論，且洪桂春亦有提問如果無系爭租賃權，該條款即非被告所能決定，經證人唐千喻以被告洪耀庭曾向其談及以前曾經承租之情，並經被告洪耀庭詢問後聲稱可以續約，否則原告無法出入，那要地做什麼等語回應，而證人楊榮華亦有解釋必須由被告辦理續約。益徵原告主張兩造特別在系爭契約第17條第2 項以手寫方式特別約定，並於系爭契約上附加附圖而以黃色標示，即屬契約重要之點乙情為真。 ⒌至證人洪桂春固證述：因為代書說買方要水利地的租賃權，但是當時買方沒有講，這是代書講說要我們去租，所以才特別寫第17條第2 項，但當時不知道代書寫什麼，代書沒有念一遍，也沒有看過第17條之約定，簽約時不知道買方要水利地租賃權這件事，第17條代書並沒有什麼形容，伊會擔任被告偉立公司之股東，乃因這是父親的遺產等語（見本院卷第269 頁至第270 頁）；證人洪桂燕亦證述：伊也是股東，第17條代書說是他寫的，但伊沒有親眼看到代書寫，不知道為何有17條之約定，代書沒有解釋第17條第2 項給在場之人聽，在簽約當時，伊有陪媽媽去洗手間、倒茶，不了解第17條的約定或者是水利地的租賃之情形，伊訂約時有質疑為什麼我們要去辦理續約，因為後來契約簽好的時候看到又討論第17條的問題等語（見本院卷第273 頁）。足見上開2 證人為被告偉立公司股東，而與被告偉立公司應有相同利害關係且與上開譯文內容所示「唐千喻曾以被告洪耀庭曾向其談及以前曾經承租之情，並經被告洪耀庭詢問後聲稱可以續約，否則原告無法出入，那要地做什麼等語回應，而證人楊榮華亦有解釋必須由被告辦理續約」等情不盡相符。是其上開證述難免有偏頗、避重就輕之情，尚難盡信。 ⒍基上，足認系爭契約之買賣標的第1 條固僅記載系爭土地，而未記載包含系爭租賃權及系爭租賃權之買賣價金，惟參以上開2 證人之證詞，買賣價金151,090,000 元亦有考量系爭租賃權在內且無法區分系爭土地及系爭租賃權之買賣價金為何，另兩造就系爭租賃權係以系爭契約第17條第2 項為特別約定，亦曾經於訂約時談論過且係以手寫方式為之，該約定即為原告所特別重視。是以，觀諸系爭契約第17條第2 項之內容且為手寫之特別約定，並參酌證人楊榮華、唐千喻上開證述內容，足認系爭契約之買賣標的，除系爭土地外，當亦包括系爭租賃權，乃為契約當事人之真意，應屬無訛。㈣次按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害；債權人於有第226 條之情形時，得解除其契約；解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求。民法第226 條第1 項、第256 條、第260 條分別定有明文。另觀諸系爭契約第12條第3 項：「如乙方（即被告）毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲方（即原告）得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日起三日內，立即將所收款項如數返還甲方，並於解約日起十日內另交付原所收款項計算之金額予甲方，以為違約損害賠償」等語（見本院卷第41頁）之約定內容，足見兩造係約定因可歸責於被告事由，致不履行系爭買賣契約所約定之義務時，被告應將已交付之價金退還原告，並應連同給付已收受之同額價金，以作為賠償損害。經查： ⒈兩造就系爭契約之買賣標的亦包含系爭租賃權且係以系爭契約第17條第2 項為特別約定，該約定並為原告所特別重視，業如前述；又被告固抗辯附表編號14所示之土地之租賃權係因政策改變為不得承租，實非被告所能預料，而附表編號15所示之土地，則係因原告已表示拒絕買受，被告始未辦理承租手續，均非可歸責被告；另被告洪耀庭於簽訂系爭契約時，有出示89年2 月14日申請書文件，且明確告知原告關於系爭租賃權之租期於921 地震前已屆滿，系爭租賃權雖曾於89年2 月14日以申請書向南投縣政府申請繼續使用或讓售，而獲南投縣政府函覆「准按現況繼續使用」，惟該函已佚失等語。然而： ⑴就附表編號14所示之土地之租賃權而言：被告洪耀庭於簽訂系爭契約後，曾就附表編號14所示之土地向南投縣政府申請袋地通行權，並於103 年2 月11日獲覆定於103 年2 月19日會勘等情，固為兩造所不爭；惟觀諸①被告所提南投縣政府85年11月15日85投府財產字第158909號函略以：「貴公司申請本府經管坐落草屯鎮○○○段000 ○000 地號縣有土地，因營利事業登記：負責人（使用人）李景山先生變更為洪長庚先生名義乙案，同意所請，並溯自85年7 月起以洪長庚先生名義課收使用補償金」等語（見本院卷第109 頁反面）；②88年12月27日南投縣縣有基地租金繳納通知書內略以：「使用補償金：677 元」、「期別：自88年7 月至88年9 月）」、「縣有房地標示：草屯鎮○○○段000 ○000 地號」等語（見本院卷第288 頁）；③89年2 月14日申請書之內容略以：「主旨：貴府經管草屯鎮○○○段000 ○000 地號，請勿收回，茲依民法鄰地通行相關法規，請准予本公司繼續使用上述土地，或讓售與本公司」、「申請人偉立工業股份有限公司」等語（見本院卷第108 頁）；④南投縣政府104 年3 月24日府工水字第0000000000號函略以：「旨揭土地（草屯鎮同德段861 地號即原○○○段000 ○000 地號）使用地類別為水利用地，依法不得承租或讓售；該88年12月27日南投縣縣有基地租金繳納通知書影本，乃該公司（即被告偉立公司）因占用而繳納使用補償金，非合法承租使用之租金，故本府並未同意出租」、「承上，該公司於103 年2 月6 日向本府申請袋地通行權乙案，因水利地僅供水利相關設施使用，且該公司於該處持有多筆相鄰土地，其中同德段862 、855 地號與新僑光段66地號業與草屯鎮中正路（同德段962 地號、新僑光段91及93地號）相鄰，尚非無路可行，故本府未同意其申請」、「另89年2 月14日申請書，本府已查無相關紀錄，尚無法確認該案係相關文檔已逾檔案保存年限而銷毀或本府未曾收受相關申請」等語（見本院卷第302 頁）。足見就被告偉立公司於85年7 月起至89年2 月14日前係以使用補償金之方式占有使用附表編號14所示之土地，而非以合法承租之方式占有使用；且被告偉立公司於簽訂系爭契約後之103 年2 月6 日固曾向南投縣政府就附表編號14所示之土地申請袋地通行權，惟未獲准。此外，被告就89年2 月14日曾向南投縣政府申請袋地通行權是曾獲准乙情，亦未能舉證以實其說，即難僅憑89年2 月14日申請書逕謂南投縣政府曾函覆「准按現況繼續使用」。況縱南投縣政府曾函覆「准按現況繼續使用」，亦僅為以使用補償金之方式繼續占有使用附表編號14所示之土地之延續，並非以合法承租或袋地通行權之方式繼續占有使用，與系爭契約第17條第2 項之約定，亦不相符。是被告抗辯附表編號14所示之土地之租賃權係因政策改變為不得承租，實非被告所能預料，非可歸責被告等語，即屬無據。 ⑵就附表編號15所示之土地之租賃權而言：被告就附表編號15所示之土地，曾向臺灣南投農田水利會申請承租，並於103 年2 月19日會勘，於103 年3 月4 日獲覆將於測量土地使用範圍後再核等情，固為兩造不爭之事實；惟觀諸臺灣南投農田水利會104 年3 月13日投農水管字第0000000000號函略以：「旨揭會勘日期為辦理偉立工業股份有限公司申請承租本會同段549 地號部分土地，現為本會舊圳箱函使用，不同意辦理出租」等語（見本院卷第301 頁），足見臺灣南投農田水利會已明確函覆不同意被告偉立公司就附表編號15所示之土地辦理出租。是被告抗辯係因原告已表示拒絕買受，被告始未辦理承租手續，非可歸責於被告等語，即難認可採。 ⑶基上，被告偉立公司於85年7 月起至89年2 月14日前係以使用補償金之方式占有使用附表編號14所示之土地，而非以合法承租之方式占有使用，且被告偉立公司於簽訂系爭契約後之103 年2 月6 日固曾向南投縣政府就附表編號14所示之土地申請袋地通行權，惟未獲准；且臺灣南投農田水利會於訂約後之104 年3 月13日已明確函覆不同意被告偉立公司就附表編號15所示之土地辦理出租。是原告主張要求被告提出系爭租賃權之租賃契約，被告卻無法提出，被告自始未取得系爭租賃權，而無法履行系爭契約第17條第2 項之約定等語，即屬有據。被告抗辯此僅屬附隨義務之違反，並不生契約之解除權，原告無權解除契約等語，實難謂有據。 ⒉系爭契約簽訂後，被告曾向南投縣政府申請袋地通行權及臺灣南投農田水利會申請承租，以獲得系爭租賃權，惟均未獲准許，業如上述，即係因可歸責於債務人即被告之事由，致給付不能，債權人即原告自得依系爭契約第12條第3 項前段之約定，以民事起訴狀繕本之送達最後一位被告即103 年6 月23日為解除系爭契約之意思並請求損害賠償，則系爭契約已經原告依法解除。㈤按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250 條第2 項定有明文。依此規定，違約金可分為「損害賠償額預定性」及「懲罰性」之二種，其效力各自不同。前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額，後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。而除當事人另有訂定外，違約金應不具違約罰之性質，而是債務不履行所生損害賠償額之預定。再按民法第252 條規定，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，故約定之違約金茍有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年台上第1612號判決意旨參照）。另按法院依民法第252 條規定，審核違約金是否過高情事，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量標準。並依違約金係屬於懲罰性質或屬於損害賠償總額預定之性質而不同，若屬前者，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準：若為後者，則應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院51年台上字第19號判例、87年度台上字第2563號判決、90年度台上字第857 號判決意旨參照）。經查： ⒈系爭契約第12條第3 項後段約定：「乙方應於甲方通知解約日起三日內，立即將所收款項如數返還甲方，並於解約日起十日內另交付原所收款項計算之金額予甲方，以為違約損害賠償」等語，該違約金約定應為債務不履行所生損害賠償總額之約定，而為損害賠償預定性違約金。本件之違約金約定既屬損害賠償總額之預定，課以該違約金是否相當，自應依原告實際上所受損失為衡量之標準。 ⒉原告於103 年1 月20日簽約時給付15,000,000元、於103 年2 月12日給付15,000,000元，均匯入系爭帳戶；又被告於103 年10月6 日簽立同意書，同意原告自履約保證專戶取回30,000,000元及利息，該同意書已由原告於103 年10月9 日收受等情，業據被告提出收受該同意書日期之回執聯（見本院卷第231 頁），且為原告所不爭。另被告於簽訂系爭契約後，亦曾向南投縣政府申請袋地通行權及臺灣南投農田水利會申請承租，以期獲得系爭租賃權並據以履行系爭契約第17條第2 項之約定，惟終至未獲准許之撼事，並非具有故意違約之惡意存在而難以深責，且事後同意原告取回價款，違約之情節並非重大；另上開30,000,000元係由原告匯入系爭帳戶，而系爭帳戶為履約保證專戶，被告無法立即運用，就此亦無受有利益可言。又就被告上開違約之情節而言，對於原告實際上所受損失乃為15,000,000元於103 年1 月20日至103 年10月6 日之利息損失（約10個月）、15,000,000元於10 3年2 月12日至103 年10月6 日之利息損失（約9 個月），合計約19個月之利息損失。本院審酌上開違約情節、原告可能遭受之損害、被告因此違約而可能受有之利益等情，認原告以系爭契約第12條第3 項後段約定之所交付原所收款項計算之金額即30,000,000元，以為違約損害賠償顯然過高，本院衡量上開情狀，認應予酌減至應以原告實際已交付之2 筆15,000,000按年息百分之5 分別計算10個月、9 個月之利息為適當，是應酌減至1,187,500 元為適當【計算式：15,000,000 X（10+9）/12 X 5%=1,187,500】。 ⒊再者，原告主張依被告所有系爭土地之公告現值為計算，附表編號1 至12所示之情形：編號13，為46,602,575元：2,622,000 元＝1 ：0.0000000 乙情，為被告所不爭。以此為計算標準，被告洪耀庭應給付之違約金為66,812元（計算式：1,187,500X0.0000000=66,812，元以下四捨五入) ，被告偉立公司為1,120,688 元（1,187,500-66,812=1,120,688）。六、綜上所述，原告依據系爭契約第12條第3 項之約定，向被告解除系爭契約並請求被告偉立公司給付原告1,120,688 元、被告洪耀庭給付原告66,812元及均自解除契約翌日亦即起訴狀繕本送達最後一位被告翌日即103 年6 月24日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，尚乏所據，應予駁回。七、按原告或被告有多數之共同訴訟且合併判決時，與「以一訴主張數項標的」之情形，在法院「所命給付」之金額部分，實質上相同，是以，均應合併計算其金額或價額，以定其得否依職權宣告假執行，有臺灣高等法院暨所屬法院94年法律座談會民事類提案第37號可參。從而，兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核於法並無不合，爰分別酌定相當擔保金額併宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。八、本件待證事實已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項本文。中華民國 104 年 7 月 8 日民事第二庭審判長法官徐奇川法官洪儀芳法官鄭順福以上正本，係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 104 年 7 月 8 日書記官李惠穎附表 ┌─┬────┬───┬────┬───┬────┬────┐ │編│ │ │ │ │103 年公│ │ │號│ 地段 │ 地號 │ 面積 │所有人│告土地現│ 使用地 │ │ │ │ │ │ │值（元/ │ 類別 │ │ │ │ │ │ │平方公尺│ │ │ │ │ │ │ │） │ │ ├─┼────┼───┼────┼───┼────┼────┤ │ │ │ │ │偉立工│ │ │ │1 │ 草屯鎮 │ 1 │ 183.97 │業股份│ 5,000 │丁種建築│ │ │ 新僑光 │ │ │有限公│ │用 │ │ │ 段 │ │ │司 │ │ │ ├─┼────┼───┼────┼───┼────┼────┤ │ │ 草屯鎮 │ │ │偉立工│ │ │ │2 │ 新僑光 │ 3 │ 676.92 │業股份│ 5,000 │丁種建築│ │ │ 段 │ │ │有限公│ │用 │ │ │ │ │ │司 │ │ │ ├─┼────┼───┼────┼───┼────┼────┤ │ │ 草屯鎮 │ │ │偉立工│ │ │ │3 │ 新僑光 │ 4 │4,989.31│業股份│ 5,000 │丁種建築│ │ │ 段 │ │ │有限公│ │用 │ │ │ │ │ │司 │ │ │ ├─┼────┼───┼────┼───┼────┼────┤ │ │ 草屯鎮 │ │ │偉立工│ │ │ │4 │ 新僑光 │ 5 │ 260.06 │業股份│ 5,000 │丁種建築│ │ │ 段 │ │ │有限公│ │用 │ │ │ │ │ │司 │ │ │ ├─┼────┼───┼────┼───┼────┼────┤ │ │ 草屯鎮 │ │ │偉立工│ │ │ │5 │ 新僑光 │ 6 │ 194.39 │業股份│ 5,000 │丁種建築│ │ │ 段 │ │ │有限公│ │用 │ │ │ │ │ │司 │ │ │ ├─┼────┼───┼────┼───┼────┼────┤ │ │ 草屯鎮 │ │ │偉立工│ │ │ │6 │ 新僑光 │ 7 │ 454.32 │業股份│ 5,000 │丁種建築│ │ │ 段 │ │ │有限公│ │用 │ │ │ │ │ │司 │ │ │ ├─┼────┼───┼────┼───┼────┼────┤ │ │ 草屯鎮 │ │ │偉立工│ │ │ │7 │ 新僑光 │ 47 │ 50.41 │業股份│ 5,000 │丁種建築│ │ │ 段 │ │ │有限公│ │用 │ │ │ │ │ │司 │ │ │ ├─┼────┼───┼────┼───┼────┼────┤ │ │ 草屯鎮 │ │ │偉立工│ │ │ │8 │ 新僑光 │ 65 │ 149.12 │業股份│ 8,463 │丁種建築│ │ │ 段 │ │ │有限公│ │用 │ │ │ │ │ │司 │ │ │ ├─┼────┼───┼────┼───┼────┼────┤ │ │ 草屯鎮 │ │ │偉立工│ │ │ │9 │ 新僑光 │ 66 │ 35.38 │業股份│ 19,375 │丁種建築│ │ │ 段 │ │ │有限公│ │用 │ │ │ │ │ │司 │ │ │ ├─┼────┼───┼────┼───┼────┼────┤ │ │ 草屯鎮 │ │ │偉立工│ │ │ │10│ 新僑光 │ 89 │ 55.21 │業股份│ 5,000 │丁種建築│ │ │ 段 │ │ │有限公│ │用 │ │ │ │ │ │司 │ │ │ ├─┼────┼───┼────┼───┼────┼────┤ │ │ │ │ │偉立工│ │ │ │11│ 草屯鎮 │ 844 │ 64.64 │業股份│ 5,000 │丁種建築│ │ │ 同德段 │ │ │有限公│ │用 │ │ │ │ │ │司 │ │ │ ├─┼────┼───┼────┼───┼────┼────┤ │ │ │ │ │偉立工│ │ │ │12│ 草屯鎮 │ 855 │1,235.48│業股份│ 5,979 │丁種建築│ │ │ 同德段 │ │ │有限公│ │用 │ │ │ │ │ │司 │ │ │ ├─┼────┼───┼────┼───┼────┼────┤ │ │ │ │ │ │ │ │ │13│ 草屯鎮 │ 862 │ 570 │洪耀庭│ 4,600 │農牧用地│ │ │ 同德段 │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ ├─┼────┼───┼────┼───┼────┼────┤ │ │ │ │ │ │ │ │ │14│ 草屯鎮 │ 861 │1,498.29│南投縣│ 2,300 │水利用地│ │ │ 同德段 │ │ │政府 │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ ├─┼────┼───┼────┼───┼────┼────┤ │ │ │ │ │臺灣南│ │ │ │15│ 草屯鎮 │ 549 │2,310.79│投農田│ 4,600 │水利用地│ │ │ 同德段 │ │ │水利會│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ └─┴────┴───┴────┴───┴────┴────┘

臺灣南投地方法院103年度重訴字第23號

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