臺灣南投地方法院103年度訴字第71號

• 裁判案由: 損害賠償等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣南投地方法院
• 裁判日期: 103 年 12 月 03 日
• 法官: 徐奇川、李怡貞、鄭順福
• 原告: 賴富彬
• 被告: 曾瀞儀即曾月珠

臺灣南投地方法院民事判決　　　　　　　 103年度訴字第71號原　　　告　賴富彬
訴訟代理人　林伸全律師
被　　　告　曾瀞儀即曾月珠
唐國泰
張兆蓁
上　一　人
訴訟代理人　謝宏偉律師
上列當事人間損害賠償等事件，本院於民國103 年11月12日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
被告唐國泰經合法通知，無正當理由，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張略以：
㈠原告於民國99年1 月22日透過被告張兆蓁即永春不動產經紀業股份有限公司南投埔里信義加盟店負責人與被告曾瀞儀（原名曾月珠）簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），由被告唐國泰擔任經紀人，約定以新臺幣（下同）330 萬元買受被告曾瀞儀所有坐落南投縣埔里鎮○○段000 地號、782
地號、783 地號土地及同段99建號建物（建物門牌號碼：南投縣埔里鎮○○○街000 號，下稱系爭房屋）。系爭契約簽訂後，原告徵得被告曾瀞儀同意後，於99年2 月12日即農曆除夕前一日遷入系爭房屋居住，發現地樑陷落、馬桶不通、廚房磁磚破裂、浴室熱水管不通、水塔逆止閥故障、牆壁水管多處漏水壁癌、三樓神明廳漏水等瑕疵（下稱系爭瑕疵），遂於年假結束後第一天上班日告知被告張兆蓁，經被告張兆蓁允諾修復後，原告與被告曾瀞儀始於99年3 月29日辦理所有權移轉登記並於99年4 月2 日付清尾款。詎原告付清尾款後，被告張兆蓁即拒絕修復。原告遂於99年5 月18日以存證信函告知被告曾瀞儀系爭房屋有系爭瑕疵，並限期於99年5 月31日前修復，而該存證信函遭被告曾瀞儀拒收退件。
㈡被告曾瀞儀之部分：被告曾瀞儀為系爭房屋原所有權人，於委託被告張兆蓁銷售前，必先會同檢視房屋現狀，而系爭瑕疵，並非難以發現，被告曾瀞儀應屬知情，竟故意不告知，；且系爭契約第11條第2 項亦約定被告曾瀞儀應將附屬水電衛生設備恢復或保持正常使用狀態。本件顯具可歸責於被告曾瀞儀之事由致不完全給付，被告曾瀞儀即應負損害賠償責任。
㈢被告唐國泰之部分：被告唐國泰為經紀人，於簽訂系爭契約時，若被告唐國泰依不動產經紀管理條例第22條及24條等規定，交付不動產說明書予原告，原告當無以原條件買受之可能，原告因被告唐國泰上開故意行為而受有損害，被告唐國泰應負損害賠償責任。
㈣被告張兆蓁之部分：
⒈被告張兆蓁為永春不動產經紀業股份有限公司南投埔里信義加盟店之負責人，依不動產經紀管理條例第26條第2 項規定，應與被告唐國泰負連帶賠償責任。
⒉原告與被告張兆蓁商議上開買賣時，原告曾提出總價330 萬元並附贈原木雙人床5 張、辦公桌2 張、辦公椅2 張等傢俱之要求，被告張兆蓁稱已徵得被告曾瀞儀同意。惟原告與被告曾瀞儀於99年1 月22日簽約日，被告曾瀞儀卻稱不知原告有上開附贈傢俱之要求且不同意，故系爭契約未將上開要求列入系爭契約之內容。被告張兆蓁為達簽約之目的，乃無權代理被告曾瀞儀為同意上開贈與之意思表示，被告張兆蓁依民法第110 條之規定應對原告負損害賠償責任。
㈣原告所受損害如下：
⒈因系爭瑕疵所受之損害共計593,895 元：
⑴原告為修繕系爭瑕疵，已支出29,395元，其餘部分經估算尚須支出464,500 元，共計493,895 元。
⑵原告因系爭瑕疵致長期飽受壓力折磨，於101 年8 月31日因急性十二指腸潰瘍住院5 日，影響身體健康，故請求精神慰撫金10萬元。
⒉上開傢俱市值為50,500元，被告張兆蓁依民法第110 條之規定應對原告負損害賠償金額為50,500元。
㈣綜上，爰依民法第227 條、第227 條之1 、第110 條、不動產經紀管理條例第26條第2 項提起本訴，並聲明：
⒈被告曾瀞儀應給付原告593,895 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
⒉被告張兆蓁、唐國泰應連帶給付原告593,895 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。⒊上二項被告中任一被告所為之給付，其他被告於清償範圍內免給付義務。
⒋被告張兆蓁應給付原告50,500元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
二、被告部分：
㈠被告曾瀞儀則辯以：
⒈系爭房屋為屋齡18年之老舊房屋且依系爭房屋現況買賣，並無瑕疵擔保責任，被告曾瀞儀從未住過系爭房屋，不知有何瑕疵，並無故意不告知系爭瑕疵；系爭房屋未點交前原告即已入住，且原告亦曾向被告張兆蓁表示會自行處理系爭瑕疵。
⒉退萬步言，縱原告主張屬實，惟自系爭契約簽訂後，原告未經被告曾瀞儀同意擅自先行入住且於99年4 月22日付清尾款時，原告於入住時即已知悉屋況，卻仍於99年3 月29日辦理系爭房屋所有權移轉登記並於99年4 月22日付清尾款，迄今又起訴請求賠償，顯違常理。
⒊被告曾瀞儀並未同意且未授權被告張兆蓁附贈傢俱給原告。並聲明：如主文第1項所示。
㈡被告張兆蓁則辯以：
⒈原告就系爭瑕疵之請求，業經本院100 年度訴字第224 號、臺灣高等法院臺中分院101 年度上易字第204 號判決駁回原告之訴，且該案業已就系爭瑕疵之請求為實質審理、認真攻防，本件乃有爭點效之適用。
⒉就不動產經紀管理條例第26條第2 項規定之部分，原告並未舉證證明被告唐國泰有故意或過失及原告受有何種損害：
⑴原告係於99年1 月22日簽訂系爭契約、於99年2 月12日入住系爭房屋、於99年3 月29日辦理所有權移轉登記，原告於移轉所有權登記前即已入住，對屋況應知之甚詳，故被告唐國泰不論有無提供不動產說明書均未比原告實際入住更清楚屋況。
⑵原告曾向被告張兆蓁承諾自行修繕，故原告已願自行吸收損失。
⒊就民法第110 條規定之部分：
被告張兆蓁是否有允諾贈送原告傢俱之部分，業經臺灣南投地方法院檢察署（下稱南投地檢署）檢察官以100 年度偵字第13278 號為不起訴處分，嗣經臺灣高等法院臺中分院檢察署以100 年度上聲議字第1178號駁回再議確定；且原告簽約時已明知被告曾靜儀未同意贈送傢俱。並聲明：如主文第1
項所示。
㈢被告唐國泰未於準備程序期日或言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀作何聲明或陳述。
三、原告與被告曾瀞儀、張兆蓁不爭執之事項：
㈠原告與被告曾瀞儀於99年1 月22日簽訂系爭契約，約定總價金為330 萬元，原告交付10萬元定金，並於99年3 月29日辦理所有權移轉登記，原告於99年4 月2 日交付尾款320 萬元予被告曾瀞儀。
㈡原告於99年2 月12日入住系爭房屋即發現系爭瑕疵，並於99年2 月22日即農曆過年後第1 天上班日告知被告張兆蓁，並請被告張兆蓁轉告被告曾瀞儀。
㈢原告於99年5月18日寄發臺中中正路郵局第258號存證信函通知被告曾瀞儀系爭瑕疵而要求被告曾瀞儀處理，惟因招領逾期退回。
㈣系爭房屋係被告曾瀞儀委由永春不動產經紀業股份有限公司南投埔里信義加盟店代銷，屋齡約19年，期間已近10年無人居住。
㈤原告因系爭瑕疵曾對被告曾瀞儀及張兆蓁向南投地檢署提起詐欺告訴，經該署以100 年度偵字第1327號為不起訴處分，原告不服向臺灣高等法院臺中分院檢察署聲請再議，嗣經臺灣高等法院臺中分院檢察署以100 年度上聲議字第1178號駁回再議確定。
㈥原告曾向被告曾瀞儀起訴損害賠償，經本院100年度訴字第224號判決駁回；嗣原告不服提起上訴後，經臺灣高等法院臺中高分院以101 年度上易字第204 號判決駁回上訴確定。
㈦被告張兆蓁因未交付系爭房屋之不動產現況說明書予原告，業經南投縣政府裁罰6萬元。
四、兩造爭執之事項：
㈠本件有無爭點效之適用？
㈡原告依民法第227條及第227條之1向被告曾瀞儀請求損害賠
償593,895元，有無理由？
㈢原告依不動產經紀業管理條例第26條第2項，向被告張兆蓁
及唐國泰請求連帶賠償593,895元，有無理由？
㈣被告張兆蓁是否無權代理被告曾瀞儀同意附贈傢俱予原告，致原告受有損害50,500元？
五、得心證之理由：
㈠本件有無爭點效之適用？
⒈按確定判決之既判力，固以訴訟標的經表現於主文判斷之事項為限，判決理由並無既判力；但法院於判決理由中，就訴訟標的以外當事人主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果，已為判斷時，其對此重要爭點所為之判斷，除有顯然違背法令之情形，或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，應解為在同一當事人就該重要爭點所提起之訴訟中，法院及當事人就該已經法院判斷之重要爭點法律關係，皆不得任作相反之判斷或主張，始符民事訴訟上之誠信原則，此項避免紛爭反覆發生，以達「一次解決紛爭」所生之判決拘束力，即所謂「爭點效」，應當為程序法所容許（最高法院73年度台上字第4062號、96年度台上字第2569號判決意旨參照）。
⒉經查，觀諸本院100 年度訴字第224 號、臺灣高等法院臺中分院101 年度上易字第204 號之原告為本件原告，被告則為被告曾瀞儀，惟上開訴訟中，原告主張被告曾瀞儀應對系爭瑕疵負民法第354 條之瑕疵擔保責任並依民法第359 條解除契約、減少價金，與原告在本件係主張被告曾瀞儀為不完全給付而依民法第227 條及第227 條之1 等規定主張損害賠償，二者之法律性質、規範功能及構成要件均非一致，在實體上為不同之請求權基確，在訴訟法上亦為相異之訴訟標的；又本件訴訟之上開重要爭點亦未於上開訴訟程序列為主要爭點並經兩造各為充分之舉證，使當事人為適當而完全之辯論，則本件尚難認有爭點效原則之適用。是被告張兆蓁抗辯本件有爭點效之適用，尚容有誤會。
㈡原告依民法第227條及第227條之1向被告曾瀞儀請求損害賠
償593,895元，有無理由？
⒈按不完全給付，係指債務人之給付，因可歸責於其之事由，致給付內容不符債務本旨，而應負債務不履行損害賠償之責任；至物的瑕疵擔保責任，係指存在於物之缺點，乃物欠缺依通常交易觀念或當事人之決定，應具備之價值、效用或品質，所應負之法定無過失責任。又出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕庛，而其瑕庛係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，出賣人除應負物的瑕庛擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任，形成請求權競合之關係，當事人得擇一行使之（最高法院85年度台上字第2229號、86 年 度台上字第2818號、86年度台上字第3083號、87年度台上字第575 號、91年度台上字第666 號、92年度台上字第653 號及100 年台上字第14 68 號判決參照）。亦即物之瑕疵擔保及不完全給付，各異其成立要件及效果，惟於出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致時，出賣人始同時負有物之瑕疵擔保責任及不完全給付之債務履行責任。則出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於「契約成立後」始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除應負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。是物之瑕疵須係於「契約成立後」始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，方有不完全給付之債務不履行責任之適用，倘若物之瑕疵於「契約成立時」即已存在，僅生物之瑕疵擔保責任之問題，而無不完全給付之債務不履行責任之適用。
⒉經查，原告與被告曾瀞儀於99年1 月22日簽訂系爭契約，約定總價金為330 萬元，原告交付10萬元定金，原告於99年2
月12日入住系爭房屋即發現系爭瑕疵並於99年2 月22日即農曆過年後第一天上班日告知被告張兆蓁，請被告張兆蓁轉告被告曾瀞儀，嗣原告與被告曾瀞儀於99年3 月29日辦理所有權移轉登記，原告於99年4 月2 日交付尾款320 萬元予被告曾瀞儀等情，為渠等所不爭執；另觀諸系爭瑕疵之情形（見臺灣臺中地方法院103 年度訴字第54號卷第31頁至第40頁），系爭瑕疵有滲水、地樑下陷、地板龜裂、壁癌等狀況，尚非原告與被告曾瀞儀於99年1 月22日簽訂系爭契約後至原告於99年2 月12日入住系爭房屋前之短期內所能發生之情形。足見系爭瑕疵係於系爭契約成立前即已存在，並非於系爭契約成立後始發生，則被告曾瀞儀於系爭契約成立後，交付系爭房屋予原告，顯已依系爭契約所約定之內容交付系爭房屋現狀予原告，當已履行其依債務本旨所負給付義務，自不生不完全給付之問題。是原告依不完全給付之法律關係請求被告曾瀞儀損害賠償593,895 元，為無理由。
⒊至原告主張依系爭契約第11條第2 項約定，被告曾瀞儀應將附屬水電衛生設備恢復或保持正常使用狀態等語。觀諸系爭契約第11條第1 項及第2 項記載：「甲方（即原告）支付之尾款如係以個人票據付款時，其點交之效力，應俟票據兌現時始生效。本買賣標的物占有之移轉（即點交），甲、乙雙方約定應於甲方將尾款給付乙方，除雙方另有約定外，應將不動產騰空移交給甲方使用，並以現場點交方式為之」、「本買賣標的物未點交前，其室內外門窗廚廁及分享公共設施等定著物（含鐵窗、鐵門）以及移交前增建部分，乙方自本約成立之日起均不得任意取卸破壞，依原狀移交予甲方，現有附屬水電衛生設備亦應恢復或保持正有使用狀態」等語（見臺中地方法院103 年度訴字第54號卷第9 頁），足見系爭房屋之點交日應為系爭契約約定之付清尾款日，並約定以現場及現況點交，且被告曾瀞儀所負之義務，為系爭房屋未點交前應將現有附屬水電衛生設備亦應恢復或保持正有使用狀態。然原告已於99年2 月12日遷入居住系爭房屋，形同被告曾瀞儀已提前將系爭房屋點交，即已無上開應將現有附屬水電衛生設備亦應恢復或保持正有使用狀態之義務。是原告此部分主張，即無所據。
㈢原告依不動產經紀業管理條例第26條第2 項，向被告張兆蓁及唐國泰請求連帶賠償593,895 元，有無理由？
⒈按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任；因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，不動產經紀業管理條例第26條第2 項及民法第227 條第1 項分別定有明文。次按損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間有相當因果關係為其成立要件（最高法院30年度上字第18號判例參照）。故原告主張損害賠償責任者，即應就原告有損害之發生及被告有責任原因之事實，並二者之間有相當因果關係負其舉證之責任。
⒉原告固主張於簽訂系爭契約時，若經紀人即被告唐國泰依不動產經紀管理條例第22條、24條規定，交付不動產說明書予原告，原告當無以原條件買受之可能，原告因被告唐國泰上開故意行為而受有損害，被告唐國泰應負損害賠償責任等語。然查：
⑴經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章；雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分，不動產經紀業管理條例第23條及第24條分別定有明文。本件被告張兆蓁因未交付系爭房屋之不動產現況說明書予原告，經南投縣政府裁罰6 萬元乙情，固為原告與被告曾瀞儀、張兆蓁所不爭執；惟系爭房屋買賣時，經紀人縱應檢具標的物現況說明書，然其僅係委託人即被告曾瀞儀就系爭房屋委託被告張兆蓁代為銷售時，就系爭房屋法律上有無設定擔保質押、事實上使用之現況向原告詳為說明，原告據此逕認被告唐國泰未提供不動產現況說明書致其未能知悉系爭房屋之現況而受有損害，尚非可採。又除買受新屋外，一般中古房屋之買賣係就買受人看屋時之房屋現況進行交易，至於出賣人在取得該房屋時之屋況、嗣後是否進行任何美化裝修等等，倘若未涉及更動樑柱結構、管線配置等攸關房屋安全之變動，純係清除壁癌、重新油漆以維美觀，或修繕不通之水管、申請瓦斯復氣等回復功能之舉動，或未變動樑柱而以輕隔間改變空間規劃、重釘天花板等室內裝潢，出賣人均無逐一詳細向買受人報告之義務及必要。蓋買受人縱使買受之房屋屋況雖非全新而無瑕疵，但只要花費心力、費用，亦能使房屋煥然一新，使具較高之交易價值，且房屋買賣之標的是在出賣人最後心血結晶之房屋本身，買受人復可於買受前以各種方式查看、檢視，甚至提問，原告主張系爭瑕疵包含馬桶不通、廚房磁磚破裂、浴室熱水管不通、水塔逆止閥故障、牆壁水管多處漏水壁癌、三樓神明廳漏水壁癌，均係一般人居家常見之房屋狀況，以肉眼即能觀察馬桶是否不通、磁磚是否破裂、壁癌之有無，亦能輕易判斷系爭房屋之現況是否滿意，甚至就壁癌之再發生或防止，原告若有特別之要求，亦能約定在買賣契約中。本件原告在買受系爭房屋時，並未於系爭契約書中就上開情事另立特別約定，甚至於99 年1月22日簽訂系爭契約後，即於99年2 月12日入住系爭房屋、於99年3 月29日辦理所有權移轉登記，原告於99年4
月2 日交付尾款320 萬元予被告曾瀞儀，足見原告對於系爭房屋之現況自應知之甚稔且已接受系爭房屋現況而買受系爭房屋，系爭瑕疵之問題並非原告決定系爭房屋價值之重要之點或關鍵因素，更與被告唐國泰是否未曾提供不動產說明書無涉。故原告此部分之主張，亦非可採。
⑵被告曾瀞儀於系爭契約成立後，交付系爭房屋予原告，顯已依系爭契約所約定之內容交付系爭房屋現狀予原告，當已履行其依債務本旨所負給付義務，自不生不完全給付之情形，已如前述，就此部分而言，原告縱有因系爭瑕疵而支出修繕費用，亦為原告所得預見，難認上開修繕費用之支出為原告所受之損害；另原告向被告曾瀞儀依瑕疵擔保責任法律關係請求賠償之部分，業經本院100 年度訴字第224 號、臺灣高等法院臺中高分院以101 年度上易字第204 號判決駁回原告之訴確定，尚難遽認原告因而受有何損害且被告曾瀞儀應負損害賠償責任。
⑶基上，原告與被告曾瀞儀簽訂系爭契約且提前入住、交付尾款、辦理所有權移轉登記，在在均可證原告對於系爭房屋之現況自應知之甚稔且已接受系爭房屋現況而買受系爭房屋等情，乃與被告唐國泰是否未曾提供不動產說明書無涉；且本件難認原告有何損害發生。故原告請求被告曾瀞儀、張兆蓁、唐國泰負不真正連帶賠償責任，即無理由。
㈣被告張兆蓁是否無權代理被告曾瀞儀同意附贈傢俱予原告，致原告受有損害50,500元？
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。
⒉原告主張其與被告張兆蓁商議買賣時，被告張兆蓁稱已徵得被告曾瀞儀同意附贈原木雙人床5 張、辦公桌2 張、辦公椅2 張等傢俱，惟被告曾瀞儀卻不同意，被告張兆蓁為達簽約之目的，乃無權代理被告曾瀞儀為同意上開贈與之意思表示等情，為被告曾瀞儀、張兆蓁所否認，依上開說明，自應由原告就其主張負舉證責任，然觀諸系爭契約並未有附贈傢俱之條款；此外，原告亦未能舉證以實其說。是原告上開主張，尚難採信。
六、綜上所述，原告前揭主張，均非可採。從而，原告依不完全給付及不動產經紀業管理條例第26條第2 項、民法第110 條等規定提起本訴，請求被告曾瀞儀應給付原告593,895 元及自起訴狀繕本送達翌日即103 年1 月9 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息、被告張兆蓁及唐國泰應連帶給付原告593,895 元及自起訴狀繕本送達翌日即103 年1 月9 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息、上開被告中任一被告所為之給付，其他被告於清償範圍內免給付義務、被告張兆蓁應給付原告50,500元及自起訴狀繕本送達翌日即103 年1 月9 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，均無理由，應予駁回。
七、本案事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，經審酌後，認與本件之認定及判決之結果無礙，故不再逐一論述，併此敘明。
八、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 103 年 12 月 3 日民事第二庭 審判長法 官 徐奇川
法 官 李怡貞
法 官 鄭順福
以上正本，係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 12 月 3 日書記官 李惠穎