臺灣南投地方法院104年度重訴字第15號

臺灣南投地方法院民事判決　　　　　　 104年度重訴字第15號

原告

喬雄建設開發有限公司

法定代理人

林威志

訴訟代理人

林益輝律師

複代理人

董佳政律師

被告

祭祀公業李賜美公

法定代理人

李蒼松

上列當事人間土地所有權移轉登記事件，本院於民國一百零四年六月二十二日言詞辯論終結，茲判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面：

一、原告起訴主張略以：

㈠被告依其管理章程召開派下員大會決議通過後，業於民國一百零四年一月十二日與原告簽立「土地買賣契約書」（下稱系爭買賣契約），將被告名下所有坐落南投縣草屯鎮○○段○○○地號、地目田、面積五一０點七二平方公尺土地（下稱系爭土地），以新臺幣（下同）八百萬元出售予原告。依系爭買賣契約第三條㈠所載，原告給付被告定金四百萬元，充作價金之部分，被告即應交付移轉登記文件，辦理所有權移轉登記予原告。詎原告依約給付四百萬元之定金後，被告對於辦理所有權移轉登記部分卻一再推託，雖經原告以郵寄存證信函催告儘速辦理，被告仍置之不理，此舉已嚴重影響原告之權益。

㈡縱如被告所稱尚有部分派下員對系爭買賣契約有意見，但兩造簽立系爭買賣契約業經被告按管理章程經議決同意後為之，系爭買賣契約效力並不因被告少數派下員之不同意見而受影響。原告既已給付四百萬元之定金，被告即有依約辦理系爭土地所有權移轉登記之義務。爰依兩造間系爭買賣契約之法律關係提起本件訴訟，並聲明：如主文第一項所示。

二、被告未於言詞辯論期日到場，惟據其於一百零四年六月十六日提出之民事答辯狀所為聲明及陳述略以：

㈠被告於一百零二年十月十九日，在南投縣草屯鎮圳寮元榮堂祖祠召開一百零二年度派下員大會，以符合管理章程要求之全體派下員二分之一以上出席，出席之派下員人數二分之一贊成之方式（出席人數實際上應到八十七人，其中二人死亡，家屬尚未補報繼承，故應為八十五人，實到五十三人，三十人贊成），通過提案將系爭土地以八百萬元售予原告，約定稅金由原告繳納，並授權由管理人代表被告辦理簽署買賣契約及土地所有權移轉登記等相關事宜。

㈡被告法定代理人即管理人雖於一百零四年一月十二日依前開派下員大會決議與原告完成系爭買賣契約之簽立，並收受原告所交付之定金四百萬元，本應依約配合辦理所有權移轉登記，惟因被告內部仍有少數派下員對本件買賣有不同意見，被告才無法依約完成所有權之移轉登記，請本院依卷內證據及資料依法判決。

三、本院之判斷：

㈠原告主張之事實，業據提出祭祀公業李賜美公管理章程（暨派下員名冊）、南投縣草屯鎮公所一百零二年十月三十日草鎮民字第○○○○○○○○○○號函（暨祭祀公業李賜美公一百０二年召開派下員大會會議紀錄）、內政部民政司一百零三年二月十日內民司中字第○○○○○○○○○○號函、內政部一百零三年二月十四日內授中辦地字第一０三六０三一二八五號函、土地買賣契約書、被告第一銀行存摺明細節本、南投三和郵局００００五五號存證信函及回執（以上均影本）、土地登記第三類謄本、地籍圖謄本、南投縣草屯鎮都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書等件為證（本院卷第六至三四頁、第四０至四二頁參照）。被告經合法通知未於言詞辯論期日到場爭執，雖提出民事答辯狀辯稱係因被告內部仍有少數派下員對本件買賣存有不同意見才無法依約完成所有權移轉登記等語，但依其陳述之內容，並不否認原告主張之上情及系爭買賣契約之真實性，自堪信原告之主張為真實。

㈡被告雖辯稱因被告內部仍有少數派下員尚有不同意見，被告才遲未依約完成所有權移轉登記等等。然查：

⒈按民法第八百二十七條第一項規定：「依法律規定、習慣或法律行為，成一公同關係之數人，基於其公同關係，而共有一物者，為公同共有人。」，核其立法理由，係因公同關係之成立，非以法律規定或契約約定者為限，依習慣或單獨行為成立者所在多有，而所稱「習慣」，例如：公同共有之祭田、祀產、祭祀公業、同鄉會館、家產等，均屬之。同法第八百二十八條規定：「公同共有人之權利義務，依其公同關係所由成立之法律、法律行為或習慣定之。第八百二十條、第八百二十一條及第八百二十六條之一規定，於公同共有準用之。公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意。」，所謂「法律另有規定」，係指在該等公同共有關係中，就公同共有物之處分及其他之權利行使，應先適用第八百二十八條第一項規定依其公同關係所由成立之法律、法律行為或習慣定之，其次再依第八百二十八條第二項規定，最後方適用第八百二十八條第三項所定應得公同共有人全體同意之方式（民法第八百二十八條立法理由參照）。故祭祀公業係以祭祀祖先為目的而設立之財產，僅屬於某死亡者後裔公同共有祀產之總稱，其財產應為祭祀公業派下公同共有，如此項祀產為土地時，祭祀公業之規約或章程已就該公業不動產之處分有特別規定，即應優先適用民法第八百二十八條第一項，而排除第三項之規定，自無須得公同共有人全體之同意。

⒉被告名下不動產之處分、變更或設定負擔，依被告管理章程第十六條之規定，應經派下員大會同意議決，始得為之，並由管理人代表被告辦理一切必要之行政作業手續。關於派下員大會之議決方式，則依管理章程第十四、十五條之規定，開會出席人數，應有全體派下員二分之一以上出席始得開會，對議案之表決，應有出席派下員人數二分之一贊成始得通過，此有被告之管理章程附卷可稽（本院卷第六頁參照）。系爭土地登記為祭祀公業李賜美公即被告所有，有土地登記謄本可佐，被告既已於章程第十四、十五條、十六條規定該祭祀公業財產之處分，只須以全體派下員二分之一以上出席會議、出席派下員二分之一以上同意議決通過即可，則依民法第八百二十八條第一項規定，祭祀公業李賜美公即被告財產處分之程序即應依該章程規定為之，而無須得全體公同共有人之同意，始得對祭祀公業全體派下員發生效力。

⒊被告已自承於系爭買賣契約簽立前，業於一百零二年十月十九日，在南投縣草屯鎮圳寮元榮堂祖祠召開一百零二年派下員大會，以符合管理章程要求之人數全體派下員二分之一以上出席暨出席派下員人數二分之一以上同意（實際上應到八十七人，其中二人死亡，家屬尚未補報繼承，故應為八十五人，實到五十三人，三十人贊成）議決通過提案，將系爭土地以八百萬元出售，並授權由管理人代表被告辦理簽署買賣契約及土地所有權移轉登記等相關事宜一節，此有祭祀公業李賜美公一百零二年召開派下員大會會議紀錄可參（本院卷第二四頁參照），該會議紀錄並已陳報南投縣草屯鎮公所同意備查，亦有該所前揭函文足佐（本院卷第一九頁參照）。因此，被告名下之系爭土地既經章程第十四條、第十五條所定派下員大會決議通過同意以八百萬元價金出售，並依章程第十六條及經該派下員大會議決後授權由管理人代表公業簽署買賣契約及土地所有權移轉登記等出售事宜，則該公業管理人李蒼松即得單獨代理被告與欲買受系爭土地者即原告訂立買賣契約，而其所為買賣行為對被告已發生效力。從而，兩造簽立系爭買賣契約，既合於被告管理章程之規定，復不具無效或可得撤銷之事由，除兩造事後合意變更外，兩造均應受此系爭買賣契約之內容所拘束，殊不容再事反異。是被告辯稱因內部仍有少數派下員存有不同意見才無法履約等等，並不可採。

⒋按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第三百四十八條第一項定有明文。另兩造於一百零四年一月十二日簽立之系爭買賣契約第三條㈠記載：「本契約成立同時，由乙方（即原告）給付甲方（即被告）訂金新臺幣四百萬元整，充作價金之部分，甲方即應交付移轉登記文件，辦理所有權移轉登記予乙方」。則依兩造之約定，被告於原告給付定金四百萬元充作買賣價金之一部，被告即應依約辦理所有權移轉登記予原告，而原告已於簽約時交付被告四百萬元等情（本院卷第二九頁），為被告所自承，復有被告名下第一銀行存摺交易明細資料節本足證（本院卷第三一頁參照），則原告主張被告應依約履行將系爭土地所有權移轉登記予原告，核屬有據。至於被告應如何與派下員溝通、化解歧見，洵與系爭買賣契約已合法成立、生效無涉，更不能以此對抗原告，另縱認被告辯稱部分派下員尚有歧見為真，亦不能據以免除被告依上開法文及系爭買賣契約將系爭土地之所有權移轉登記予原告之義務。

㈢綜上所述，原告本於兩造間之系爭買賣契約，依民法第三百四十八條第一項之規定，請求被告應將坐落南投縣草屯鎮○○段○○○地號、地目田、面積五一０點七二平方公尺之系爭土地之所有權移轉登記予原告，為有理由，應予准許。

四、兩造其餘之攻擊防禦方法及證據資料，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論述之必要，附此敘明。

五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十八條。