臺灣南投地方法院105年度簡上字第7號｜法律人

臺灣南投地方法院民事判決　　　　　　　105年度簡上字第7號上　訴人即被上訴人　盧國成訴訟代理人　蔡順居律師上　訴　人即被上訴人　葉成榮訴訟代理人　廖健智律師複　代理人　許秉燁律師上列當事人間拆屋還地事件，上訴人對於民國一百零四年十一月二十五日本院埔里簡易庭一百零四年度埔簡字第八六號第一審判決各自提起上訴，本院合議庭於一百零六年二月八日言詞辯論終結，茲判決如下：主文兩造上訴均駁回。第二審訴訟費用由兩造各自負擔。事實及理由一、上訴人即被上訴人盧國成（下稱盧國成）主張略以：㈠盧國成為坐落南投縣○○鎮○○○段○○○○○○○○○地號土地（以下分別稱系爭一七九之二地號土地、系爭一八０地號土地，並合稱系爭二筆土地）之共有人。上訴人即被上訴人葉成榮（下稱葉成榮）於系爭二筆土地上興建門牌號碼桃米巷五三之三號建物（下稱系爭建物）即如附圖一亦即原審判決附圖（下稱附圖一）所示編號Α、面積十一平方公尺之磚造主體建物（下稱Α磚造建物）、編號Β、面積九十三平方公尺之磚造主體建物（下稱Β磚造建物，並與Α磚造建物合稱為Α、Β磚造建物）、編號Ｃ、面積八十五平方公尺之鐵皮屋（下稱Ｃ鐵皮屋）及編號Ｄ、面積十四平方公尺之鐵皮雨遮（下稱Ｄ鐵皮雨遮）；惟葉成榮無權占用系爭二筆土地，爰依民法第七百六十七條規定提起本件訴訟，並於原審聲明：葉成榮應將附圖一所示Ａ、Ｂ磚造建物、Ｃ鐵皮屋及Ｄ鐵皮雨遮均拆除，將占用之系爭二筆土地返還予盧國成及其他全體共有人。㈡葉成榮雖提出不動產土地買賣契約書（下稱系爭契約書）證明其已合法購買系爭建物坐落之基地，惟系爭二筆土地均為耕地，訴外人盧與葉成榮簽署之系爭契約書，依民法第七十一條前段、第二百四十六條第一項前段及農業發展條例第二十二條規定，其契約為無效，而所有人之物上請求權無消滅時效問題，盧國成並無權利濫用。再者，盧國成就系爭一七九之二地號土地之應有部分中四分之一是向訴外人林蘭英、盧永霖買受而來的，另四分之一才是繼承盧而來，非繼承盧之部分，自不繼承其出賣人之義務。㈢又系爭契約書載明：寬十五台尺（即四．五尺）、長六十台尺（即十八公尺）、面積約二十五坪（即八十二平方公尺）。而現場測量Ｂ磚造建物寬為五．八一公尺、長為十八．四九公尺，加計Ｄ鐵皮雨遮長三公尺，合計為二十一．四九公尺，顯見系爭建物合計已逾越系爭契約書約定範圍興建，系爭建物逾越買賣契約部分即應拆除。Ｃ鐵皮屋及逾越系爭一八０地號土地興建之Ａ磚造建物，更應拆除。又除葉成榮提出之系爭契約書外，盧國成否認盧有與葉成榮有第二次之口頭約定之買賣契約，亦否認有何使用借貸契約。㈣系爭契約書所示買賣範圍略為如附圖一Ｂ磚造建物位置。而依系爭契約書略圖，葉成榮房子東側是有連到盧國成這邊的房子，盧國成有兩棟房子，這個房子的位置剛好在右側，葉成榮提出來的書面契約裡面，東側也是盧國成的房子，上面也有註明是盧的房子，而且中間有空一塊。以契約書來說盧國成房子在系爭一八０地號、其大嫂簡玉霞所有房屋在系爭一七九之二地號土地，並將東側土地出賣予訴外人劉阿乾，左側賣予葉成榮。葉成榮抗辯買賣之範圍與系爭契約書之書面契約不相符合。二、葉成榮則抗辯略以：㈠Ａ、Ｂ磚造建物、Ｃ鐵皮屋及Ｄ鐵皮雨遮即系爭房屋所坐落之基地，係分成兩次購買，第一次為六十七年間盧以系爭契約書出賣予葉成榮，第二次為口頭約定買賣契約，沒有簽訂契約書，葉成榮有自耕能力，以前為農會之會員。兩次買賣完成後，葉成榮才於六十九年間一併興建Ａ、Ｂ磚造建物及Ｃ鐵皮屋使用至今，而Ｄ鐵皮雨遮係於一百年間興建。Ａ、Ｂ磚造建物、Ｃ鐵皮屋及Ｄ鐵皮雨遮即系爭建物基地，葉成榮具占有之合法權源。而盧國成就系爭二筆土地之應有部分雖有部分係向盧國成之二嫂購買，惟盧國成為盧之繼承人，應繼承盧就與葉成榮間買賣契約之權利義務。㈡葉成榮第一次買賣範圍，即系爭契約書之買賣範圍為寬十五台尺、長六十台尺、面積二十五坪之「平行四邊形」土地：依系爭契約書第十四條所載：「本買賣土地與吳金獅毗鄰部分，其甲方（即盧）應保留貳台尺之水溝供予第三者使用。」因此，葉成榮所購買一七九之二地號土地之範圍，應為與鄰地原為訴外人吳金獅所有即同段一七八地號土地毗鄰之寬十五台尺、長六十台尺、面積二十五坪「平行四邊形」範圍之土地（即本院卷第三五頁之上證二所示藍色部分），範圍包括如附圖一所示「Ｄ」、「Ｃ」、「部分Ｂ」，非如原審認定與如附圖一所示Ｂ磚造建物位置相同之範圍，或系爭契約書略圖所示之長方形。故第一次買的範圍即如附圖二即南投縣埔里地政事務所鑑測日期一百零五年八月四日土地複丈成果圖（下稱附圖二）所示：ａ到ｇ、ｇ到ｅ、ｅ到ｄ、ｄ到ａ的範圍。第一次買賣後，盧將如附圖二所示Ｃ３之左上角、Ｂ４右上角及ｅ點各插以竹竿標示，將該三點連成之範圍以二萬元出賣予葉成榮。㈢又葉成榮向盧第二次購買時，礙於當時經濟拮据，於第一次購買時已給付了三萬五千元的價金，而第二次購買的價金二萬元尚須向岳母及母親各借貸一萬元，方能支付，因此，葉成榮當時已無餘錢另行聘請代書擬定書面買賣契約，在經盧同意下，僅與盧口頭約定，葉成榮於第二次購買後，才在第一次及第二次購買的土地上興建系爭建物，且系爭建物新居落成時，曾宴客招待親友，當時盧見狀並無反對或異議，甚至包贈禮金三百元以示祝賀（按：盧之俗名為盧財丁）。另盧於生年亦未曾向隔鄰葉成榮主張拆屋還地等，足證盧當時確係將系爭二筆土地出賣予葉成榮。與盧第二次買賣時，亦約定土地將來可以移轉登記時，再辦理登記，故第二次買賣契約亦無給付不能之無效情形。㈣又葉成榮與盧間第一次及第二次買賣關係之當事人及介紹人等，如盧及介紹人劉阿乾、詹連發、盧天全等均已往生，第二次買賣關係，因年代久遠、相關人證等均已滅失，葉成榮確實有舉證上之困難，請法院審酌。倘法院不認有第二次買賣關係存在，葉成榮為興建系爭建物，而向盧購買系爭二筆土地，依系爭契約書第十三條載明「有關乙方（即葉成榮）如欲在本買賣土地內建築房屋」等語，足證葉成榮購買系爭二筆土地確實供建築房屋之用，葉成榮於第一、二次買賣並取得系爭二筆土地之占有後，方開始興建Ａ、Ｂ磚造建物及Ｃ鐵皮屋，並於六十九年初舉辦新居落成之喜宴。斯時，系爭二筆土地所有人盧見狀，並未為異議或反對之意思表示，甚而容認葉成榮將系爭建物興建完成，並於系爭建物新居落成宴客時，包贈禮金祝賀，依一般之社會通念，就系爭二筆土地扣除第一次買賣範圍外之土地，應認盧已有默示同意使用借貸之意思表示，而將系爭二筆土地無償借貸予葉成榮使用，供葉成榮建築Ａ、Ｂ磚造建物及Ｃ鐵皮屋。承上，葉成榮占有系爭二筆土地之合法權源，既係基於與盧間之使用借貸關係，則盧於七十二年間往生後，該使用借貸關係仍存在於葉成榮與盧之繼承人間，包含盧國成間，因此，葉成榮基於該使用借貸關係及第一次買賣契約，為合法占有。㈤葉成榮於六十九年興建後Ａ、Ｂ磚造建物即居住迄今，Ｃ鐵皮屋則是作為倉庫及廚房使用，若拆除葉成榮將失去其長久以來之住所；且Ａ、Ｂ磚造建物之樑柱及牆面，倘若予以拆除，除對Ａ、Ｂ磚造建物之整體結構及安全有重大影響外，將影響隔鄰即門牌號碼南投縣○○鎮○○巷○○○○號建物之安全，盧國成主張拆除，亦構成權利濫用。並於原審聲明：駁回盧國成之訴。三、原審經斟酌兩造之攻擊、防禦方法後，認盧國成依共有人之物上請求權，訴請葉成榮應將坐落系爭二筆土地上如附圖一所示編號Ｃ、面積八十五平方公尺之鐵皮屋、編號Ｄ、面積十四平方公尺之鐵皮雨遮拆除，並將占用該部分土地返還盧國成及其他共有人全體；並駁回盧國成其餘之訴。兩造各就其敗訴部分上訴，並均請求駁回對造之上訴。盧國成上訴聲明：原判決關於駁回盧國成後開請求部分廢棄；廢棄部分，葉成榮應將系爭二筆土地上如附圖一所示Α、Ｂ磚造建物均拆除，並將土地返還予盧國成及其他共有人全體。葉成榮上訴聲明：原判決不利於葉成榮部分廢棄；廢棄部分，駁回盧國成之訴。四、兩造不爭執事項事項：㈠盧國成為盧之繼承人，坐落南投縣○○鎮○○○段○○○○○○○○○地號即系爭二筆土地，原為盧所有，於七十二年十月二十八日以七十二年九月五日分割繼承為原因，由盧國成與訴外人盧萬俥、盧國楨、盧國萬等四人取得所有權，應有部分各為四分之一，嗣因買賣、繼承等原因發生共有人變動，目前為盧國成與訴外人盧冠旻、盧歆璇、簡玉霞、盧國萬等人共有，盧國成之應有部分均各為二分之一。㈡葉成榮於系爭一八０地號土地上興建如附圖一所示之Ａ磚造建物；及於系爭一七九之二地號土地上興建如附圖一所示之Ｂ磚造建物、Ｃ鐵皮屋及編號Ｄ鐵皮雨遮。Ａ、Ｂ磚造建物及Ｃ鐵皮屋部分，葉成榮自六十九年間興建使用至今，Ｄ鐵皮雨遮則為一百年間所增建。㈢盧與葉成榮於六十七年十一月二十一日簽立原審卷第二四至二六頁之系爭契約書，系爭契約書買賣土地載明：埔里鎮桃米坑段第一七九之二地號內田地面積約二十五坪（即寬十五台尺、長六十台尺）。盧並依系爭契約書交付買賣標的之土地予葉成榮使用。㈣葉成榮自六十九年間在系爭二筆土地上興建Ａ、Ｂ磚造建物及Ｃ鐵皮屋部分，盧國成及盧知悉，且未阻止，興建完成後，盧曾參加新居落成喜宴，盧生前未對葉成榮提出拆屋還地訴訟。葉成榮於六十七年間為自耕農，有自耕能力。㈤Ａ、Ｂ磚造建物及Ｃ鐵皮屋之門牌號碼為南投縣○○鎮○○巷○○○○號，相鄰之五三之四號建物為土地共有人之一簡玉霞所有，五三之四號建物相鄰建物即五三之三號建物為盧國成所有。上開三門牌號碼建物之相鄰關係如原審卷第三二頁所示。五、兩造爭執事項：㈠盧與葉成榮間於六十七年十一月二十一日之買賣契約是否有效？買賣的範圍為何？㈡葉成榮是否另向盧第二次購買系爭二筆土地部分基地？範圍為何？㈢葉成榮所有Ａ、Ｂ磚造建物、Ｃ鐵皮屋及Ｄ鐵皮雨遮是否有占用土地之合法權源？㈣盧國成訴請葉成榮拆除Ａ、Ｂ磚造建物、Ｃ鐵皮屋及Ｄ鐵皮雨遮是否有權利濫用？六、本院之判斷：㈠盧國成為盧之繼承人，坐落南投縣○○鎮○○○段○○○○○○○○○地號即系爭二筆土地，原為盧所有，於七十二年十月二十八日以七十二年九月五日分割繼承為原因，由盧國成與盧萬俥、盧國楨、盧國萬等四人取得所有權，應有部分各為四分之一，嗣因買賣、繼承等原因發生共有人變動，目前為盧國成與盧國萬、盧冠旻、盧歆璇、簡玉霞等人共有，盧國成之應有部分均各為二分之一。葉成榮於系爭一八０地號土地上興建如附圖一所示之Ａ磚造建物；及於系爭一七九之二地號土地上興建如附圖一所示之Ｂ磚造建物、Ｃ鐵皮屋及編號Ｄ鐵皮雨遮。Ａ、Ｂ磚造建物及Ｃ鐵皮屋部分，葉成榮自六十九年間興建使用至今，Ｄ鐵皮雨遮則為一百年間所增建。盧與葉成榮於六十七年十一月二十一日簽立原審卷第二四至二六頁之系爭契約書，系爭契約書買賣土地載明：埔里鎮桃米坑段第一七九之二地號內田地面積約二十五坪（即寬十五台尺、長六十台尺）。盧並依系爭契約書交付買賣標的之土地予葉成榮使用。葉成榮自六十九年間在系爭二筆土地上興建Ａ、Ｂ磚造建物及Ｃ鐵皮屋部分，盧國成及盧知悉，且未阻止，興建完成後，盧曾參加新居落成喜宴，盧生前未對葉成榮提出拆屋還地訴訟。葉成榮於六十七年間為自耕農，有自耕能力。Ａ、Ｂ磚造建物及Ｃ鐵皮屋之門牌號碼為南投縣○○鎮○○巷○○○○號，相鄰之五三之四號建物為土地共有人之一簡玉霞所有，五三之四號建物相鄰建物即五三之三號建物為盧國成所有。上開三門牌號碼建物之相鄰關係如原審卷第三二頁所示等情，為兩造所不爭，且有系爭二筆土地第一類登記謄本、地籍異動索引、土地登記簿影本、系爭契約書等附卷足佐（原審卷第七頁至第八頁、第九０頁至第一百十一頁、第二四頁至第二六頁參照），復經原審會同兩造履勘現場，並囑託南投縣埔里地政事務所測量繪製如附圖一所示之土地複丈成果圖，及製有勘驗筆錄、空照圖、現場照片等在卷可證（原審卷第二九頁至第三七頁參照），均堪認為真實。㈡按私有農地所權之移轉，其承受人以能自耕者為限，並不得移轉為共有。但因繼承而移轉者，得為共有。違反前項規定者，其所有權之移轉無效；又為擴大農場經營規模，防止農地細分，現有之每宗耕地不得分割及移轉為共有。但因繼承而移轉者，得為共有；部分變更為非耕地使用者，其變更部分得為分割。六十四年七月二十四修正公布之土地法第三十條（已於八十九年一月二十六日修正刪除）及六十二年九月三日制定公布之農業發展條例第二十二條（七十二年八月一日修正改列為第三十條、於八十九年一月二十六日修正刪除移轉為共有之限制）固分別定有明文。惟按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效。附停止條件或始期之契約，於條件成就或期限屆至前，不能之情形已除去者，其契約為有效。民法第二百四十六條定有明文。準此，如農地之買受人具有自耕農身份，且當事人訂約時預期不能之情形得以除去，而於農地買賣契約中約定於不能情形除去後為履行者，則該農地買賣之契約，仍屬有效。㈢盧國成主張盧與葉成榮於六十七年十一月二十一日簽立之系爭契約書係以農地之一部為買賣標的，違反斯時土地法及農業發展條例之規定，依民法第二百四十六條規定應為無效，惟為葉成榮所否認。經查： ⒈系爭二筆土地屬山坡地保育區之農牧用地，此有第一類登記謄本在卷足憑（原審卷第七頁至第八頁、第九０頁至第九一頁參照），盧於六十七年間如就系爭二筆土地之基地部分以系爭契約書與葉成榮成立第一次買賣關係，自應受前開法令之限制，即買受人以自耕農為限，且不得移轉為共有及辦理分割。 ⒉葉成榮於六十七年間，具有自耕農身份，且有參加農保，為盧國成所不爭，亦有葉成榮提出之南投縣埔里鎮農會出具之證明書可證（原審卷第六三頁參照），則葉成榮具備買受農地之資格，當無疑義。另系爭契約書第四條載明：「辦理產權名義移轉過戶手續，約定俟政府准許辦理分割後再予會同辦理產權過戶登記」等言，足見該買賣契約係以日後得辦理分割、移轉所有權時，方辦理所有權移轉登記，則此暫時不能為所有權移轉為共有或分割登記（即暫時不能給付）之情形，係訂約者預期將來可以除去後，且於不能情形除去後為履行，應可認定，則依民法第二百四十六條第一項但書規定，系爭契約書成立之買賣契約，自屬有效。盧國成主張該農地一部之買賣契約為無效一節，容有誤會。㈣按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條前段定有明文。另主張法律關係存在之當事人，應就該法律關係發生所須具備之要件負舉證責任。又負舉證責任之當事人，須證明至使法院就該待證事實獲得確實之心證，始盡其證明責任。經查： ⒈葉成榮抗辯於六十七年十一月二十一日以系爭契約書成立買賣契約後，另向盧第二次口頭約定購買系爭二筆土地部分基地，未簽訂契約書，且有約定得辦理分割移轉時再為辦理產權移轉，該口頭契約仍有效一節，惟為盧國成否認，而葉成榮所舉證人詹偉棟於原審亦僅足證明有系爭契約書之買賣事宜（原審卷第五０頁參照），至證人詹連盛則於本院審理中證述：知道葉成榮向盧買土地，第一次買賣係其弟弟介紹，在其弟弟家討論買賣事宜，其弟弟有告知此事，第二次買賣並不清楚，是葉成榮告訴其此事等語（本院卷第一四一頁至第一四二頁參照）。則詹連盛就第二次買賣事宜，既不清楚，僅係聽聞葉成榮本人所述，自無從據為葉成榮抗辯之有利憑證。故葉成榮所舉證人，均不能證明確有第二次買賣之情形。 ⒉況且，民法第二百四十六條第一項但書規定，應以當事人因於訂約時預期不能之情形得以除去，而於契約中約定於不能情形除去後為履行者為限。從而，葉成榮與盧間縱有第二次口頭約定之買賣契約，但既無任何書面憑據或人證即無任何跡象足資佐證肯認契約當事人於訂約時，已預期訂約時不能之情形得於日後除去，且契約當事人因有預期而保留於不能情形除去後履行契約之約定者，顯無法認定該買賣契約已符合例外有效之情形，則該次口頭買賣契約，自屬無效。 ⒊綜上，葉成榮抗辯有與盧成立第二次口頭買賣契約，且契約有效一節，並不足採。㈤按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條定有明文。而解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院三十九年台上字第一０五三號判例參照）。是解釋意思表示，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀全文，斟酌訂約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取一二語，任意推解致失其真意。經查： ⒈系爭一七九之二地號土地西側臨同段一七八地號土地，東側臨系爭一八０地號土地，系爭一七九地號與西側之同段一七八地號土地及系爭一八０地號土地等筆土地之位置均坐落西北、東南方向，與南側之桃米巷並非垂直相交，有附圖一及附圖二與前開空照圖足佐，另葉成榮抗辯同段一七八地號土地於六十七年間為吳金獅所有，未見盧國成有所爭執，亦可認定為真。又系爭契約書第十四條固記載：「本買賣土地與吳金獅毗鄰部分，其甲方（即盧）應保留貳台尺之水溝供予第三者使用。」，惟並未確切敘明買賣之土地範圍即以系爭一七九之二地號土地西側地籍線向東平移二台尺為準，再平移一定範圍即為買賣之標的，是系爭契約書前開記載，僅足說明與吳金獅毗鄰部分，盧應保留一定寬度之水溝供予第三者使用之事實，尚不得僅因該部分之記載，即認葉成榮與盧係約定以系爭一七九之二地號土地西側地籍線向東平移二台尺為準，再平移一定範圍即為買賣之標的，仍應綜合契約其他事實判斷之。 ⒉系爭契約書第十三條載明「有關乙方（即葉成榮）如欲在本買賣土地內建築房屋．．．」等語，按依一般常情，除非當事人有特殊考量或其他風俗因素，房屋起造人多以與面臨巷道呈垂直方向蓋建房屋，如此非但可使建物臨道路或巷道之面寬較大且方正，利於進出使用，亦將提高建物經濟價值。另依系爭契約書之位置略圖所示，可知買賣標的範圍應係與桃米巷垂直、呈南北方向之長方形位置，亦即與如附圖一之Ａ、Ｂ磚造建物之坐落位置呈南北方向吻合，且參酌系爭契約書於買賣標的範圍亦有略示右側相連保留同為南北方向坐落之三棟建物之基地圖例，及葉成榮買受土地後所蓋之建物即係與桃米巷垂直之Ａ、Ｂ磚造建物，另Ａ、Ｂ磚造建物門牌號碼為南投縣○○鎮○○巷○○○○號，相鄰之五三之四號建物為土地共有人之一簡玉霞所有，五三之四號建物相鄰建物即五三之三號建物為盧國成所有。上開三門牌號碼建物之相鄰關係如原審卷第三二頁所示，即三棟建物均係臨桃米巷呈垂直方向，亦與系爭契約書之房屋基地位置略圖相符。則葉成榮於簽立系爭契約書，所買受之標的應係略如Ａ、Ｂ磚造建物位置。反之，如依系爭契約書第十四條，逕認買賣標的為如附圖二所示之ａ到ｇ、ｇ到ｅ、ｅ到ｄ、ｄ到ａ之範圍，非但買賣之標的與系爭契約書之位置略圖之圖示不同，且與南側之桃米巷未垂直相交，不利建築房屋使用，亦與葉成榮買受土地蓋建居住之Ａ、Ｂ磚造建物位置不合，故葉成榮抗辯依系爭契約書所買受之土地為附圖二所示之ａ到ｇ、ｇ到ｅ、ｅ到ｄ、ｄ到ａ之範圍，並非可採。 ⒊雖系爭契約書於買賣土地載明：埔里鎮桃米坑段第一七九之二地號內田地面積約二十五坪（即寬十五台尺、長六十台尺），換算為八十二．六四平方公尺、寬四．五七公尺、長十八．二九公尺。惟系爭契約書就買賣所載範圍及位置，僅有略述及位置略圖，且非整筆土地出賣，僅出賣土地之一部，而於六十七年間斯時，亦未有精密儀器得以測量及製作詳細位置、面積之複丈成果圖，系爭契約書僅以約略面積、長及寬度、簡單略圖描述記載買賣標的，此係因當時時空環境所致，故其買賣之標的確切面積、範圍究為何，依前開說明，仍須斟酌系爭契約書訂約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎。 ⒋觀諸系爭契約書記載「面積『約』貳拾伍坪」，則於契約訂定當時就實際買賣之面積，買賣契約之當事人本已預見及容許有一定誤差範圍，且當時之台尺與現今之測量技術相較，本即會有部分之長、寬、面積等誤差存在。再參以買賣標的位置經本院認定略如Ａ、Ｂ磚造建物之位置，已如上述，而系爭一七九之二地號土地南臨桃米巷，已有部分土地為桃米巷道之一部分，亦經本院履勘現場時，經地政人員指界無訛，此有該日勘驗測量筆錄及現場照片可佐（本院卷第一九七頁至第二一四頁參照），則該部分已作為巷道使用部分，應非系爭契約書約定之買賣標的範圍，故系爭契約書所載之範圍，應係以南側地籍線為準略往北移；且盧已依系爭契約書交付買賣土地，葉成榮亦於買受土地後不久，即蓋建Ａ、Ｂ磚造建物作為住所居住，盧國成及盧知悉，且未阻止，興建完成後，盧曾參加新居落成喜宴，堪認葉成榮經出賣人即所有人盧依約交付土地後即蓋建Ａ、Ｂ磚造建物，則Ａ、Ｂ磚造建物之基地應均為買賣標的範圍。雖Ｂ磚造建物依附圖一說明所示面積為九十三平方公尺、寬五．六八七公尺、西側長十八．四九０公尺、東側長十八．四五三公尺、，與系爭契約書所載之二十五坪即八十二．六四平方公尺、寬十五台尺即四．五七公尺、長六十台尺即十八．二九公尺略有差距，但系爭契約書就買賣所載範圍及位置，僅有略述，仍應在容許誤差範圍內；至於Ａ磚造建物部分之基地，固在系爭一八０地號土地上，惟該筆土地亦同為系爭契約書簽立時之出賣人即盧所有，則系爭契約書應係漏載此部分，否則扣除Ａ磚造建物之基地部分，僅有Ｂ磚造建物之基地為買賣範圍，買賣標的即缺少了東北方之三角形區塊，與系爭契約書所示位置略圖之長方形外觀形狀不符，亦與一般房屋基地以長形或方形為買賣標的之交易常情不合。 ⒌綜上，系爭契約書之買賣標的範圍，應係Ａ、Ｂ磚造建物之基地，洵堪認定。㈥按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。各共有人對於第三人得就共有物之全部，為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第七百六十七條第一項、第八百二十一條定有明文。又對於無權占有侵害共有物者，請求返還共有物之訴，得由共有人中之一人單獨提起（司法院二十八年院字第一九五０號、最高法院二十八年度上字第二三六一號判例參照）。是共有人中之一人，無論其應有部分及面積如何，依法均得為共有人全體就共有物全部提起返還之訴。惟在土地買賣之情形，倘出賣人已交付土地與買受人，雖買受人尚未為所有權移轉登記，惟其占有土地既係出賣人本於買賣之法律關係所交付，即具有正當權源，原出賣人自不得認係無權占有而請求返還（最高法院八十五年台上字第三八九號判例參照）。再者，繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。但權利、義務專屬於被繼承人本身者，不在此限，繼承人對於被繼承人之債務，負連帶責任，民法第一千一百四十八條、第一千一百五十三條第一項分別定有明文。㈦經查：盧國成為盧之繼承人，因此即應自繼承開始時繼承盧財產上之一切權利、義務，包含因系爭契約書所生之法律關係，且與盧國成是否自盧處繼承系爭二筆土地之應有部分等節無涉。準此，盧國成主張就系爭二筆土地部分應有部分非繼承盧之部分，自不繼承其出賣人之義務等言，應有誤會。故盧國成既為盧之繼承人，應受該系爭契約書之拘束，葉成榮抗辯占有Ａ、Ｂ磚造建物之基地，為有權占用，堪予採信，則盧國成自不得對葉成榮訴請拆除Ａ、Ｂ磚造磚造建物，並返還土地。㈧按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的；行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第一百四十八條亦有明文。而權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因行使權利可得之利益，與他人及國家社會因其行使權利所受之損失，比較衡量定之，倘其行使權利所得之利益極少，而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（最高法院七十一年台上字第七三七號判例參照）。經查：縱認系爭契約書所載之買受土地面積約二十五坪（即約八十二．六四平方公尺），而Ｂ磚造建物部分占用基地面積九十三平方公尺有十．三六平方公尺之差距，且Ａ磚造建物部分，並非在系爭契約書約定之買賣標的內，然以，本件實際上亦難以特定Ｂ磚造建物逾越系爭契約書約定之部分為何；而盧國成之兄嫂已於Ａ、Ｂ磚造建物緊鄰處蓋建門牌為南投縣○○鎮○○巷○○○○號建物居住，盧國成則在五三號之四旁蓋有五三之三號建物，則盧國成及其他共有人取回該三角形基地，顯無法為適當之利用，對於系爭一八０地號土地可用地形變化不大，堪認對盧國成及其他共有人之使用影響實屬非鉅，盧國成請求拆除該部分土地所能獲得之利益甚小；反之，就Ａ磚造建物部分，其所佔面積為十一平方公尺，約為Ａ、Ｂ磚造主體建物之十分之一，且其位置為Ａ、Ｂ磚造建物之東北角，形狀為三角形，作用屬支撐整體Ａ、Ｂ磚造建物之外圍牆壁及東北方牆角，並連接Ａ、Ｂ磚造建物北側及東側磚造牆面結構，足見如拆除Ａ磚造建物部分及部分Ｂ磚造建物，將影響Ａ、Ｂ磚造建物之整體結構及安全，亦即將原有磚造建物主體及牆壁基礎或其支撐土壤移除，尚難謂不影響系爭建物安全，同時恐亦將影響緊鄰之建築即五三之四號建物安全，此見原審履勘照片即明（原審卷第三三至三六頁參照）。因而，縱認依現有建築技術，將此葉成榮所有之五三之五建物之Ａ部分磚造基礎局部拆除或刨除，甚或部分Ｂ磚造建物拆除，固非不可行，惟倘施工不慎，恐有損壞原有磚造主體、牆壁基礎或其支撐土壤之危險，而有影響系爭建物安全之虞，則對照盧國成拆除此部分建物所能取得之利益，兩相衡量，盧國成所取得之利益甚微，而葉成榮所受損害則甚大，亦堪認定。揆諸前揭說明，盧國成行使民法第七百六十七條所定權利之結果，既造成自己所得利益極少，而葉成榮即系爭建物所有人所受損失甚大，即得視為以損害他人為主要目的，自有權利濫用之情形，應予禁止。盧國成自不得以共有人身份，依民法第七百六十七條第一項規定訴請葉成榮拆除Ａ、Ｂ磚造建物、返還土地。㈨按原告於起訴原因已有相當之證明，而被告於抗辯事實並無確實證明方法，僅以空言爭執者，當然認定其抗辯事實之非真正，而應為被告不利益之裁判（最高法院十八年上字第一六七九號判例參照）。而單純之沈默，與默許同意之意思表示不同，對無權占有人之使用未加異議，僅單純沈默而未為制止者，不生任何法律效果，亦非默許同意繼續使用（最高法院八十三年度台上字第二三七號判決意旨參照）。再者，土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋。民法第七百九十六條固定有明文，惟土地借用人，非土地所有人或地上權人，並無準用民法第七百九十六條相鄰關係規定之明文，自不得擴張解釋，以限制所有權之排他性（最高法院八十年度台上字第七三九號判決意旨參照）。㈩經查： ⒈葉成榮雖抗辯Ｃ鐵皮屋在系爭契約書之約定買賣範圍內，且Ｃ鐵皮屋自六十九年間興建使用至今，為有權占用一節。惟系爭契約書所約定之土地範圍應為與桃米巷巷道垂直，為南北方向而非西北往東南方向，位置應為Ａ、Ｂ磚造建物一節，已詳如上述，而Ｃ鐵皮屋之位置為Ａ、Ｂ磚造建物向西擴展，形狀略為三角形，顯已逾越系爭契約書所約定之買賣土地範圍，另Ｄ鐵皮雨遮為一百年間方增建，已為葉成榮不爭之事實，葉成榮亦不能舉證證明嗣後增建之Ｄ鐵皮雨遮在系爭契約書約定之買賣土地範圍內，則葉成榮自不能以系爭契約書為Ｃ鐵皮屋及Ｄ鐵皮雨遮之占有權源對抗盧國成。而葉成榮雖提出之系爭房屋六十六年、六十九年及七十年間林務局農林航空測量所空照圖證明早於六十九年間Ｃ鐵皮屋即為存在之事實，然尚難以Ｃ鐵皮屋於六十九年間現實上存在即推論其法律上有合法權源。 ⒉又使用借貸契約，必須借用人與貸與人有使用借貸之意思表示合致方成立；葉成榮抗辯有就Ｃ鐵皮屋及Ｄ鐵皮雨遮之基地有使用借貸契約存在，惟為盧國成所否認，葉成榮復未能提出任何書證或人證證明其所辯屬實，而Ｃ鐵皮屋固於六十九年即為長期占用系爭一七九之二地號及Ｄ鐵皮雨遮占用數年，仍不足以證明此種使用方式已得系爭一七九之二地號土地所有權人同意。蓋單純之沈默，與默許同意之意思表示不同，對無權占有人之使用未加異議，僅單純沈默而未為制止者，不生任何法律效果，亦非默許同意繼續使用。故葉成榮辯以上開盧與葉成榮或兩造間有使用借貸之契約存在，有合法占用權源一節，並無可取。 ⒊葉成榮另抗辯自六十九年間在系爭二筆土地上興建Ｃ鐵皮屋部分，盧國成及盧知悉，且未阻止，依民法第七百九十六條規定，盧國成自不得請求移除一節，惟葉成榮自始非系爭一七九之二地號土地所有權人，亦非地上權人，其於系爭一七九之二地號土地逾買賣契約範圍興建Ｃ鐵皮屋，自無民法第七百九十六條規定之適用。 ⒋此外，葉成葉亦不能另舉他證以實其說，難認葉成榮就Ｃ鐵皮屋及Ｄ鐵皮雨遮占用基地為有權占有之事實盡其舉證責任，盧國成自得依前開共有人物上請求權之規定，訴請葉成榮將系爭一七九之二地號土地上之Ｃ鐵皮屋及Ｄ鐵皮雨遮拆除，將土地返還予盧國成及其他共有人全體。 按權利人在相當期間內不行使權利，並因其行為造成特殊情況，足以引起義務人之正當信任，以為權利人已不欲行使其權利，而權利人再為行使時，應認為有違誠信原則。此項原則學理上稱為「權利失效」原則，乃基於誠信原則發展而出的一項法律倫理原則。旨在就個案中斟酌權利之性質，法律行為之種類，當事人間之關係，社會經濟情況及其他一切因素，加以判斷，以尋求事件之公平及個案之正義（最高法院九十七年度台上字第七四五號判決意旨參照）。而權利原得自由行使，義務本應隨時履行，故權利失效係特殊例外之救濟方法，適用之際宜特別慎重。必須有權利在相當期間內不行使之事實，並有特殊情況，足使義務人正當信任權利人已不欲其履行義務，致權利的再為行使有違誠信原則。在作此項判斷時，必須斟酌權利的性質、法律行為之種類、當事人間之關係、經濟社會狀態及其他主客觀因素，並從嚴認定，以避免軟化權利效能，使債務人履行義務之道德趨於鬆懈。經查：盧國成多年以來雖未本於共有人之所有權對葉成榮請求拆屋還地，然尚難僅憑此一權利不行使之事實，即認葉成榮可正當信任盧國成已不欲其履行義務。而葉成榮占有Ｃ鐵皮屋及Ｄ鐵皮雨遮部分之土地，面積合計為九十九平方公尺，其於Ｃ、Ｄ部分之基地上蓋用鐵皮屋及鐵皮雨遮，搭除該等地上物，亦不致損及葉成榮之Ａ、Ｂ磚造主體建物，對葉成榮之損害難認巨大，盧國成與其他共有人無法就系爭一七九之二地號土地為完整、有效之利用，盧國成維護土地所有權之完整性，而請求拆屋還地，乃所有權權能之正當行使，亦難認有何違反誠信原則，是故葉成榮抗辯盧國成訴請拆除Ｃ鐵皮屋、Ｄ鐵皮雨遮，返還該等土地，有權利濫用一節，尚不足採。七、綜上所述，盧國成本於共有人之物上請求權，依民法七百六十七條、第八百二十一條之規定，請求葉成榮將如附圖一所示編號Ｃ、面積八十五平方公尺之鐵皮屋及Ｄ、面積十四平方公尺之鐵皮雨遮拆除，並將占用之上開土地返還盧國成及其他共有人全體，為有理由，應予准許。盧國成逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，為盧國成勝訴之判決，依職權宣告假執行，並准葉成榮之聲請，酌定供擔保金額免為假執行之宣告，並駁回盧國成其餘不應准許之請求，洵屬正當。兩造各就其敗訴部分上訴，分別指摘原判決就其不利部分不當，求為廢棄改判，為無理由，均應予以駁回其等上訴。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。九、據上論結，本件兩造之上訴，均為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條、第四百六十三條，判決如主文。中華民國 106 年 2 月 22 日民事第三庭審判長法官徐奇川法官鄭順福法官楊亞臻以上正本係照原本作成。本件不得上訴。中華民國 106 年 2 月 23 日書記官

臺灣南投地方法院105年度簡上字第7號

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