臺灣南投地方法院107年度重訴字第21號

• 裁判案由: 確認優先承買權存在
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣南投地方法院
• 裁判日期: 107 年 09 月 03 日

臺灣南投地方法院民事判決　　　　　　 107年度重訴字第21號原　　　告　余武雄
訴訟代理人　王翼升律師
被　　　告　余明清
楊筠靜
上二人
訴訟代理人　王士銘律師
上列當事人間確認優先承買權存在事件，本院於民國107 年8 月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹拾參萬玖仟陸佰元由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存在與否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院52年台上字第1922號判例意旨參照）。本件原告主張其與被告二人所共有坐落南投縣○○鎮○○段00○00○00地號土地（下不引縣、鎮，合稱系爭土地），應有部分各3 分之1 有優先承買權存在，惟為被告二人所否認。則原告所主張之上開優先承買權是否存在即屬不明確，原告對此法律上地位之不安狀態，能以本件確認判決將之除去，則原告提起本件訴訟，自有即受確認判決之法律上利益，先予敘明。
貳、實體方面
一、原告起訴主張略以：
㈠坐落南投縣○○鎮○○段00○00○00地號土地（下稱系爭慈恩段土地）為兩造所共有，應有部分各為3 分之1 。原告於民國106 年12月20日收受訴外人鄭健志於106 年12月18日所寄發之存證信函，該存證信函之內容乃鄭健志稱，其已於106 年12月8 日與被告余明清、楊筠靜二人就系爭慈恩段土地之應有部分共計3 分之2 、以總價金新臺幣（下同）1,450
萬元之條件成立買賣契約，並請原告於收受該存證信函後之10 日 內向鄭健志委託之仲介劉皇君協議，或依土地法第34條之1 規定行使優先購買。原告於106 年12月20日收受上開存證信函後，即於10日內之106 年12月26日寄發願以同一價格、同一條件購買系爭慈恩段土地之存證信函予被告余明清、楊筠靜及鄭健志，再於106 年12月28日寄發願以同一價格、同一條件購買系爭慈恩段土地之存證信函予被告余明清、楊筠靜及鄭健志，並同時將該存證信函寄予南投縣埔里地政事務所存參。然正待與被告聯絡商討系爭慈恩段土地之買賣事宜時，原告卻接獲被告107 年1 月5 日寄所寄發之存證信函稱「因買方為免日後衍生複雜情事並已簽訂契約內容主張解除土地買賣契約」，不願將系爭慈恩段土地之應有部分以同一條件出賣予原告。爰依土地法第34條之1 第4 項規定，提起本訴。
㈡對被告抗辯之答辯：
⒈被告與鄭健志於106 年12月8 日即已就系爭慈恩段土地簽立土地買賣契約書（下稱系爭土地買賣契約），且被告余明清與鄭健志於106 年12月8 日簽訂之水源段155 地號土地買賣契約（下稱水源段土地買賣契約），與系爭慈恩段土地買賣契約並非聯立契約，為2 份獨立存在之買賣契約，二者並無任何關聯，難認系爭土地買賣契約附有「合併水源段155 地號土地出售」之買賣條件：
⑴依系爭土地買賣契約記載，鄭健志及被告二人業已就「買賣標的物為系爭土地權利範圍3 分之2 」、「價金為1,450 萬元」及稅費負擔等買賣必要之點互相同意，是系爭土地買賣契約依民法第153 條、第345 條規定於106 年12月8 日即已成立，此由證人張敏華具結證稱：「（問：請提示原證二存證信函，鄭健志寄送之存證信函，此存證信函有無看過？是否為證人所草擬？）有看過。是我草擬的。」、「（問：既然是你草擬的，上面有記載已經成立買賣契約，為何你剛剛又提到買賣契約沒有成立？如果沒有成立，如何有土地法第34條之1 之問題？）草擬時是已經剛成立，我要通知共有人是否要承買，後來連件沒有買成就取消了。」等語可知，系爭土地買賣契約業已有效成立。是原告本於系爭土地之共有人身分，並依土地法第34條之1規 定，請求被告以價金1,450 萬元、稅費負擔方式與系爭買賣契約所載之同一條件訂定買賣契約，即屬有據。
⑵系爭土地買賣契約內並未「明文」記載其與水源段土地買賣契約為聯立契約，且由系爭土地買賣契約上載內容亦難認為附有「合併水源段155 地號土地出售」之買賣條件，是系爭土地買賣契約與水源段土地買賣契約為2 份獨立存在之買賣契約：系爭土地（權利範圍合計3 分之2 ）與水源段155 地號土地之買賣契約，係由鄭健志「分別」與「被告二人」及「被告余明清一人」簽立，二者之買賣價金、標的、當事人及特約事項之記載均有不同，為2份 獨立之買賣契約，其等之契約效力應分別以觀。衡諸一般社會生活經驗而言，於土地所有人欲同時出賣二筆土地之情形下，縱使二筆土地所有人之權利範圍或係價金分配方式有所不同，亦應於同一契約載明標的、價金、稅費負擔及其他特約事項。且買賣契約本無須以書面為之，然於不動產買賣情形下，買賣雙方為求慎重行事並於移轉登記時提出於地政機關留存，並製作書面契約，就買賣標的、價金給付時間點、稅費負擔方式、違約效果及其他特約事項等一一載明，以杜絕後續紛爭，絕無可能「分別」以二紙契約訂立不同之買賣標的及價金，甚至出現特約事項約定內容不同之情形。
⑶系爭土地買賣契約之特約事項並未載有「本案買賣為連件買賣，若因與…買賣契約內容特約條件任一項無法核准時…買方有權主張本案買賣無條件取消賣方無異議」（參水源段土地買賣契約之特約（四）所載）云云，是僅就系爭土地買賣契約所載內容，實難認系爭土地買賣契約附有「系爭土地與水源段155 地號土地為合併出售」之買賣條件。又水源段155 地號土地為被告余明清一人所有，依債之相對性基本原則，水源段契約所載之契約內容自與原告無涉，縱使水源段契約載有「應與慈恩段49、50、51地號一併購買」云云，原告行使優先承買權之範圍及條件，亦僅受系爭土地買賣契約所載內容拘束而已。
⑷系爭土地買賣契約與水源段土地買賣契約係被告分別委託出賣、鄭健志係分別委託議價，嗣於簽立書面買賣契約時，亦係分別簽立2 紙書面契約：被告與銓家房仲洽談系爭土地及水源段155 地號土地之委託銷售事宜時，係被告二人「分別」就其所有之系爭土地（權利範圍各3 分之1 ）及被告余明清所有之水源段155 地號（權利範圍全部）提出委託銷售價額，被告二人並未就系爭土地及水源段155 地號土地合併提出委託銷售價額；又縱使前揭專任委託銷售契約第17條特約事項載有「本合約須與慈恩段49、50、51一併出售」云云，惟前揭特約事項之記載僅為被告與銓家房仲於系爭土地委託銷售及磋商期間之約定，並非系爭土地買賣契約之買賣條件，是前揭記載自不拘束原告之優先承買權行使範圍。
⑸鄭健志與詮家房仲洽談系爭土地及水源段155 地號土地之議價委託事宜時，係由鄭健志就系爭土地與水源段155 地號土地「分別」提出議價金額，並未就被告所有系爭土地（權利範圍3 分之2 ）及水源段155 地土地「合併」提出委託議價金額，且前揭買方議價委託書均未記載「慈恩段49、50、51地號土地需與水源段155 地號土地合併議價（或係合併承買）」之意旨。
⒉鄭健志並無就系爭土地與水源段155 地號土地合併承買之意思：
⑴證人張敏華為鄭健志草擬並寄予原告之存證信函中，僅載「本人於106 年12月8 日已與另共有人余明清及楊筠靜小姐簽定慈恩段49、50、51地號共同共有土地三分之二之土地買賣契約，總價金1,450 萬元正」等語，並未揭示「系爭土地『應』與水源段155 地號土地合併承買」、「系爭買賣契約與水源段契約為連件買賣契約」之意旨。
⑵衡諸一般社會生活經驗而言，如系爭土地之買賣條件為「應與水源段155 地號土地合併購買」（僅為假設語氣），則於水源段155 地號土地並非原告所有之情形下，鄭健志或係被告余明清應將水源段155 地號土地之出賣情形，一併於存證信函中告知原告，始得原告知悉其所欲行使之優先承買權範圍為何，俾利原告選擇是否行使權利，況前揭存證信函係由具有不動產移轉登記經驗之地政士即證人張敏華所草擬，假使「系爭土地與水源段155 地號土地合併承買」係鄭健志承買之必要條件、對於鄭健志意義重大，證人張敏華定將合併承買情形一併載於存證信函使原告知悉才是。惟前揭存證信函並未就水源段155 地號土地合併出賣情形一併告知，顯見「系爭土地與水源段155 地號土地合併承買」並非鄭健志之本意，是鄭健志與被告就系爭土地之買賣條件自不包含「購買水源段155 地號土地」。
⒊從而，無論係被告委託銓家房仲銷售或係訴外人鄭健志委託銓家房仲議價，均係「分別」就系爭土地及水源段155 地號土地簽立書面文件，系爭買賣契約與水源段契約「自始至終」均係二筆土地分別洽談價格、分別議價、分別簽立2 份書面買賣契約，難認系爭土地買賣契約附有「與水源段155 地號土地共同出售」之買賣條件，亦難認系爭土地買賣契約與水源段土地買賣契約間存有聯立契約之關係。
⒋被告與鄭健志之「合意解除」系爭土地買賣契約既於原告行使其優先承購之法定形成權之後，對於原告業已行使之優先承購權自不生影響：系爭土地買賣契約係於107 年1 月5 日由雙方合意解除，而原告早於106 年12月26日即向被告行使優先承買權利，即原告行使優先承買權時，系爭土地買賣契約仍有效存在，參照最高法院100 年度台上字第432 號判決要旨，原告主張依土地法第34條之1 第1 項第4 款規定，訴請被告依同一條件訂立買賣契約並移轉登記，即屬有據。而原告於106 年12月26日以存證信函通知被告「其願依土地法第34條之1 規定，以同一條件行使優先購買權」，被告亦於107 年1 月2 日收受前揭通知，參照最高法院105 年度台上字第1607號民事判決要旨，原告業已於107 年1 月2 日前以非對話之意思表示到達被告，亦即，原告就系爭土地「先買特權」之法定形成權業已合法行使。惟被告與鄭健志遲於原告行使優先承買權後（即107 年1 月5 日），始合意解除就系爭土地買賣契約，此觀：①原證5 之解除土地買賣同意書上載之簽約日期為107 年1 月5 日、及該同意書第一點之「由賣方將已收取土地款項新台幣145 萬正及75萬元正於立書日無息退還買方清楚。並由買方鄭健志收訖無誤」中，係由鄭健志親筆簽名並書立「107.1.5 」等字即明；②被告訴訟代理人前次辯論期日所稱之「（法官問：契約是否已經不存在？）買賣契約已經不存在，這有原告提出原證5 的解除土地買賣同意書」可知，系爭土地買賣契約係於107 年1 月5
日始因當事人合意解除，並非因系爭土地買賣契約附有解除條件而自始不生效力。從而，揆諸上開實務見解可知，被告與鄭健志之「合意解除」既於原告行使其優先承購之法定形成權之後，對於原告業已行使之優先承購權自不生影響，是縱使系爭土地買賣契約「現在」已因契約當事人解除而不存在，仍不影響原告業已行使之優先承買權利。
⒌縱使系爭土地買賣契約內容設有「另共有人主張優先承買權時則買方有權主張本買賣無條件取消賣方無異議」之解除條件，惟該解除條件明文限制共有人依土地法第34條之1 可得行使之優先承買權利，依民法第71條規定，該解除條件之約定應為無效，不影響原告原可行使且業已行使之優先承買權利：
⑴參照最高法院84年度台上字第2134號、87年度台上字第2776號民事判決意旨，土地法第34條之1第4項之優先承購權為法定形成權性質，共有人或第三人如有以契約條文限制或剝奪他共有人之優先承買權利，恐有民法第71條無效之情形，而前揭最高法院實務見解，至103年間仍由臺灣高等法院103年度重上字第916 號民事判決所採納，系爭土地買賣契約係於107 年1 月5 日經被告及鄭健志合意解除，如前所述。是就系爭土地買賣契約上載之「另共有人主張優先承買權時則買方有權主張本買賣無條件取消賣方無異議」等語，其法律效力為何？就此，應細繹系爭土地買賣契約之當事人於約定當時，有無以此作為限制原告優先承賣權之情形而定。
⑵依證人即銓家房仲營業員劉皇君於前次辯論期日到庭具結證稱：「（法官問：後來為何為沒有成交？）當初在要約過程中有提到埔里鎮慈恩段49、50、51土地本身還有共有人，共有人有提出異議的話就無法全部買到，所以合約就取消了。」、「（原告訴訟代理人問：證人剛剛有提到因為沒有辦法一起買賣，所以買賣契約不成立，為什麼事後還需要再簽壹份解除契約的協議書？）因為避免爾後的糾紛，雖然買賣沒有成立，但我們買賣是有過程的，為了將過程終結，我們會有議價金的問題，買方會開立支票給賣方，但是中間會有違約的問題，但既然合約不成立，我們會做壹個終止，才不會有違約金的問題」等語；另證人張敏華亦具結證稱：「…雙方已經重申一起買、一起賣，如果有一樣無法買賣成功的話就取消。」等語，可知系爭土地買賣契約之當事人於簽立契約之過程中，就「另共有人主張優先承買權時則買方有權主張本買賣無條件取消賣方無異議」之約定，目的即係為限制原告依法可得行使之優先承買權利，嗣原告果依法於106 年12 月26 日函知行使優先承買權後，系爭土地買賣契約即依前揭約定內容而「取消」，而該「取消」即係民法第99條第2 項所定義之解除條件。亦即，系爭土地買賣契約係因附有「共有人主張優先承買權」之解除條件，並於條件成就時失其效力。然揆諸最高法院歷來實務見解可知，土地法第34條之1 第4 項之優先承購權為法定形成權性質，共有人或第三人不得以任意方式限制或剝奪他共有人之優先承買權利，是被告與鄭健志就「另共有人主張優先承買權時則買方有權主張本買賣無條件取消賣方無異議」之約定，依民法第71條規定而為無效。
⒍綜上所述，系爭土地買賣契約於106年12月8日即已成立，縱系爭土地買賣契約嗣後由買賣雙方合意解除，惟此對原告業已合法行使之優先承買權不生任何影響；再者，系爭土地買賣契約上載之「另共有人主張優先承買權時則買方有權主張本案買賣無條件取消賣方無異議」云云，明顯限制系爭土地共有人即原告可得行使之優先承買權利，該特約事項違反土地法第34條之1規定而為無效等語。
㈢並聲明：⒈確認原告對於南投縣○○鎮○○段00○00○00地號土地之所有權權利範圍3 分之2部 分，於106 年12月8 日被告余明清、楊筠靜與第三人鄭健志所定買賣契約同一條件之優先承買權存在。⒉被告余明清、楊筠靜就前揭土地之權利範圍，應與原告以總價新臺幣1,450 萬元之同一條件訂定買賣契約，並於原告給付新臺幣1,450 萬元之同時，將上開土地應有部分辦理所有權移轉登記予原告。
二、被告則以：
㈠被告二人願意以同樣價錢一併出售系爭土地與水源段155 地號土地予原告：被告於出售上開4 筆土地時，曾詢問原告是否願意以同樣價格購買，但原告表示僅願意購買系爭土地，而不願意一併購買水源段155 地號土地。
㈡被告二人於106 年9 月22日與銓家房屋簽訂專任委託銷售契約書，要將慈恩段系爭土地地號與水源段155 地號土地共4
筆一併出售，其委託銷售總價為2,400 萬元整，若買方無購買水源段155 地號土地意願時，則被告二人取消出售系爭土地，此有被告二人簽立之專任委託銷售契約書影本參份可證。而鄭健志則於106 年11月19日簽立4 份買方議價委託書，就系爭土地之共有人余武雄、余明清及楊筠靜三人各以725
萬元部分購買其應有部分，而就水源段155 地號土地部分則以750 萬元整購買，此有鄭健志簽立之買方議價委託書4 份可證。故原告當可明確知悉鄭健志亦在購買系爭土地與水源段155 地號土地等4 筆土地，否則鄭健志則取消買賣。因系爭土地須藉由水源段155 地號土地與道路相通，若買方僅買水源段155 地號土地而未購得系爭土地時，此時因買方僅剩購買水源段路地，實無單獨購買該道路用地之實益；另假使買方僅買得系爭土地而未買到水源段155 地號道路用地時，因出入交通不便，買方也無單獨購買系爭土地意願。故買方要一併購買系爭土地與水源段155 地號土地等4 筆土地之全部所有權；賣方要一併出售系爭土地與水源段155 地號土地等4 筆土地之全部所有權。被告二人一併出售系爭土地與水源段155 地號土地等4 筆土地時，亦可以提高前開4 筆土地之交易價值；倘各別出售，則無人有購買意願，亦將損及前開4 筆土地之交易價格。職故，被告二人於106 年12月8 日與鄭健志就系爭土地與水源段155 地號土地等4 筆土地成立買賣契約，被告二人與鄭健志就該買賣之約定條件內容為「①慈恩段49、50及51地號之三分之二所有權買賣價金為1,450 萬元整、②水源段155 地號土地之買賣價金為750 萬元整、③買、賣雙方須就慈恩段49、50及51地號與水源段155 地號等四筆土地一併進行；若無法就前開4 筆土地一併交易時，買賣雙方皆無交易意願。」（參被證4 ）。
㈢綜上所述，被告二人係以一併出售系爭土地與水源段155 地號土地等4 筆土地予鄭健志，而鄭健志無單獨購買系爭土地而不購買水源段155 地號土地之意願、亦無僅購買水源段155 地號道路用地而不購得系爭土地之意思表示。亦即鄭健志係要購買水源段155 地號土地與系爭土地之完整所有權；倘使，鄭健志無法購買系爭土地之完整所有權，鄭健志更無單獨購買水源段155 地號土地或系爭土地之部分所有權，此買賣交易習慣並不違背常理：依吾國人民日常生活經驗法則可知，購買土地全部所有權之買賣為常態，少有僅購買土地部分所有權之情況發生，完整利用該筆土地，此乃因買方購買土地全部所有權時，方能恣意，而無須受到他共有人之限制。今日，買方鄭健志係要完整購買水源段與系爭土地全部所有權，此部分經證人劉皇君證述「應是說埔里鎮慈恩段49、50、51土地未達到一分之一的話，其合約不會成立，我們在買方議價委託書上有寫到埔里鎮慈恩段49、50、51土地一定要達到一分之一購買條件，其合約才會成立。」相符，亦與買方簽立之「買方議價委託書之特約事項記載相符」。職故，雖原告主張土地法第34條之1 第4 項優先購買權，但原告僅表示購買系爭土地，而不願意一併購買水源段155 地號土地，即非合法主張土地法第34條之1 第4 項之優先購買權。另司法實務上關於土地法第34條之1 第4 項之見解亦有最高法院100 年度台上字第432 號、98年度台上字第1285號、88年度台上字第2126號裁判要旨可參。
㈣系爭買賣土地來看，就買賣雙方要一併出售或者一併買入慈恩段、水源段土地才能提高土地利用價值，若僅有買慈恩段沒有買水源段，就只有買地沒有路地，如果僅買水源段沒有買慈恩段，就只有買路地沒有買後面的建地，因此對於買賣雙方來說一定要一併買進或出售。證人張敏華也有作證，她寄發存證信函給原告時，是遺漏並非造假，因此被告認為買賣雙方還是有一併出售或是買入水源段、慈恩段的土地。由買賣雙方契約來看，買賣雙方約定解除條件，除了共有人行使優先承買權以外，還有必須配合土地建築線的核准、搭橋、搭排、農路通行等其他特約事項，因此買賣雙方約定共有人行使優先承買權的限制來解除買賣契約，並非為了剝奪原告的優先承買權，故買賣雙方約定的特約事項是合法，並不適用民法第71條。
㈤現因系爭土地之共有人之一即原告不願意出售該持分，鄭健志無向被告二人購買水源段155 地號與系爭土地之部分所有權之意思表示存在，此乃買方鄭健志就向被告二人購買水源段155 地號與系爭土地之買賣契約附有解除條件，此乃因解除條件成就而不生買賣效力，並非因事後書立「解除土地買賣同意書」而影響其意思表示之性質。雖買賣雙方事後有書立「解除土地買賣同意書」，此乃為避免爭議而為之。原告恐未詳讀鄭健志之購買土地之真意。
㈥倘使鄭健志無購買水源段155 地號土地與系爭土地之部分所有權之購買意思存在，即表示鄭健志無向被告購買水源段155 地號土地與系爭土地之部分所有權之意思表示存在；換言之，買方已不存在，當然也就無賣方存在，被告當然也無一併出售水源段155 地號與系爭土地之意思表示存在，則原告如何行使優先購買權，原告恐混淆買方鄭健志之購買意思與原告優先購買權行使先後順序等語。
㈦並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠坐落南投縣○○鎮○○段00○00○00地號土地為原告余武雄與被告余明清、楊筠靜三人所共有，應有部分各為3 分之1
。另同鎮水源段155 地號土地為被告余明清所有，權利範圍1 分之1 。
㈡被告二人於106 年9 月22日委託銓家房屋仲介公司出售慈恩段49、50、51地號土地，分別簽訂B000134 及B000000 號專任委託銷售契約書，被告余明清於同日委託銓家房屋仲介公司出售水源段155 地號土地，簽訂B000000 號專任委託銷售契約書。
㈢訴外人鄭健志於106 年11月19日與銓家房屋仲介公司簽訂A000183、A000184、A000185、A000186號買方議價委託書。
㈣訴外人鄭健志於106 年12月8 日與被告余明清、楊筠靜就慈恩段之各自應有部分，以總價1,450 萬元訂立土地買賣契約書，並於特約第㈣點約定：本案買賣因特約內容任一項無法申請核准完成；或另共有人主張優先承買權時則買方有權主張本案買賣條件取消賣方無異議。另於同日與被告余明清就水源段155 地號土地，以750 萬元訂立買賣契約，並於特約第㈣點約定：本案買賣為連件買賣，若因與埔里鎮慈恩段49、50 、51 地號土地買賣契約內容特約條件任一項無法核准時；或他共有人主張優先承買權時則買方有權主張本案買賣條件取消賣方無異議。
㈤訴外人鄭健志於106 年12月18日以埔里北平街郵局000081號存證信函通知原告依土地法第34條之1 第4 項規定得以同一價格共同或單獨優先承買上開慈恩段49、50、51地號土地。原告於106 年12月26日以臺中法院郵局003212號存證信函通知鄭健志及被告二人願對被告二人所有慈恩段49、50、51地號土地應有部分3 分之2 （即被告二人各3 分之1 ）以同一價格行使優先承買權，被告二人於107 年1 月2 日收受原告之存證信函。
㈥被告余明清於107 年1 月5 日以埔里北平街郵局00002 號存證信函通知原告因買方為免日後衍生複雜情事並依簽訂契約內容主張解除買賣契約。
四、兩造爭執事項：
㈠被告二人與訴外人鄭健志所簽訂之慈恩段49、50、51地號土地買賣契約，與余明清及鄭健志所簽訂水源段155 地號土地之買賣契約，是否為連件買賣（合併買賣）契約？原告是否已依「合併出賣」之條件，行使優先承買權？
㈡前項買賣契約是否附有解除條件？該解除條件嗣後是否成就而使系爭土地買賣契約失其效力？
㈢原告主張其於被告二人與鄭健志訂立上開慈恩段土地買賣契約書後，已對被告二人及鄭健志行使優先承買權，被告二人及鄭健志即應受拘束，有無理由？
㈣原告請求確認其對被告二人與鄭健志就慈恩段49、50、51地號土地應有部分3 分之2 所訂立買賣契約，優先承買權存在，及請求被告二人應與原告以總價1,450 萬元之同一條件訂立買賣契約，並於原告給付1,450 萬之同時，將上開土地應有部分辦理所有權移轉登記予原告，有無理由？
五、本院之判斷：
㈠被告二人與訴外人鄭健志所簽訂之慈恩段49、50、51地號土地買賣契約，及被告余明清與鄭健志所簽訂水源段155 地號土地之買賣契約，為連件買賣（合併買賣）契約，原告並未依「合併出賣」之條件，行使優先承買權：
原告主張上開二件買賣契約，並非連件買賣。被告二人與訴外人鄭健志所簽訂之慈恩段49、50、51地號土地買賣契約，鄭健志已通知原告行使優先承買權，原告並已以存證信函通知被告二人及鄭健志，願以同一價格行使優先承買權等語，為被告所否認，辯稱：上開二件買賣契約係屬連件買賣，原告並未依合併出賣之條件，行使優先承買權等語，經查：
1.坐落南投縣○○鎮○○段00○00○00地號土地為原告余武雄與被告余明清、楊筠靜三人所共有，應有部分各為3 分之1
。另同鎮水源段155 地號土地為被告余明清所有，權利範圍1 分之1 。被告二人於106 年9 月22日委託銓家房屋仲介公司出售慈恩段49、50、51地號土地，分別簽訂B000134 及B000000 號專任委託銷售契約書，被告余明清於同日委託銓家房屋仲介公司出售水源段155 地號土地，簽訂B000000 號專任委託契約書。而訴外人鄭健志於106 年11月19日與銓家房屋仲介公司簽訂A000183 、A000184 、A000185 、A000000
號買方議價委託書。訴外人鄭健志於106 年12月8 日與被告余明清、楊筠靜就慈恩段之應有部分，以總價1450萬元訂立土地買賣契約書，並於特約第㈣點約定：本案買賣因特約內容任一項無法申請核准完成；或另共有人主張優先承買權時則買方有權主張本案買賣條件取消賣方無異議。另於同日與被告余明清就水源段155 地號土地，以750 萬元訂立買賣契約，並於特約第㈣點約定：本案買賣為連件買賣，若因與埔里鎮慈恩段49、50、51地號土地買賣契約內容特約條件任一項無法核准時；或他共有人主張優先承買權時則買方有權主張本案買賣條件取消賣方無異議等情，業據原告提有系爭土地登記第二類謄本、埔里北平街郵局106 年12月18日000000號存證信函、台中法院106 年12月26日003212號存證信函、台中漢口路郵局106 年12月28 日000000 號存證信函、埔里北平街郵局107 年1 月5 日000002號存證信函、解除土地買賣同意書、土地登記第一類謄本、南投縣地籍異動所引（見本院卷第23頁至49頁、第81頁至125 頁），及被告所提銓家房屋專任委託銷售契約書、買方議價委託書、地籍圖謄本、土地買賣契約書（見本院卷第139 頁至203 頁），且為兩造所不爭執，堪信為真。
2.原告主張訴外人鄭健志於106 年12月8 日與被告余明清就水源段155 地號土地，以750 萬元訂立買賣契約，雖於特約第㈣點約定：本案買賣為連件買賣，若因與埔里鎮慈恩段49、50、51地號土地買賣契約內容特約條件任一項無法核准時；或他共有人主張優先承買權時則買方有權主張本案買賣條件取消賣方無異議等語，是僅就系爭土地買賣契約所載內容，實難認系爭土地買賣契約附有「系爭土地與水源段155 地號土地為合併出售」之買賣條件。又水源段155 地號土地為被告余明清一人所有，依債之相對性基本原則，水源段契約所載之契約內容自與原告無涉，縱使水源段契約載有「應與慈恩段49、50、51地號一併購買」云云，原告行使優先承買權之範圍及條件，亦僅受系爭慈恩段49、50、51地號土地買賣契約所載內容拘束而已等語，然為被告所否認，辯稱：被告於出售上開4 筆土地時，曾詢問原告是否願意以同樣價格購買，但原告表示僅願意購買系爭土地，而不願意一併購買水源段155 地號土地。被告二人於106 年9 月22日與銓家房仲簽訂專任委託銷售契約書，要將慈恩段系爭土地地號與水源段155 地號土地共4 筆一併出售，其委託銷售總價為2,400
萬元整，若買方無購買水源段155 地號土地意願時，則被告二人取消出售系爭土地，慈恩段49、50、51地號土地與水源段155 地號土地為連件買賣，原告應依同一條件行使優先承買權等語，經查：
⑴被告余明清、楊筠靜於106 年9 月22日將其等應有部分各3
分之1 之慈恩段49、50、51地號土地及余明清將其所有之水源段155 地號土地，與訴外人銓家房仲訂立專任委託銷售契約書3 紙，余明清與楊筠靜就慈恩段49、50、51土地所訂立之專任銷售委託書第十七條特約事項均記載：「本合約須與埔里水源段155 地號一併買賣，無購買水源段155 地號，則慈恩段49、50、51取消出售。」，余明清並於水源段155 地號所訂立之專任銷售委託書第十七條特約事項記載：「本合約須與埔里慈恩段49、50、51一併出售。」此有被告所提銓家房屋專任委託銷售契約書3 份在卷可佐（見本院卷第139
頁至143 頁），且證人即銓家房仲之營業員劉皇君到庭證稱：「（法官問：本件就有關埔里鎮慈恩段49、50、51土地的權利範圍三分之二部分，是否你經手仲介？）是。（問：房屋仲介當時有無訂立契約？）被告二人跟我簽訂仲介契約，我有找到買方。（問：買方是誰？）鄭健志。（問：就系爭土地雙方現在有無買賣契約存在？）目前已經沒有。（問：為什麼？）因當初在專任委託時有寫到，被告二人有提到水源段155 地號部分是被告余明清所有，當時在簽訂時余明清跟我提到這四筆土地要同時做買賣，在專任委託上也有註明。（問：後來為何沒有成立買賣契約？）因為鄭健志購買時也是要四筆土地同時購買，我們與鄭健志都有表明要同時購買四筆土地，因為只有買埔里鎮慈恩段49、50、51土地是沒有用的。」等語（見本院卷第222 頁至223 頁），及證人即受委託辦理系爭土地買賣之地政士張敏華證稱：「（法官問：系爭土地坐落在南投縣埔里鎮慈恩段49、50、51地號土地，你是否知悉？）知道。（問：你為何會知道？）因為有受託承買人及出賣人委託寫土地買賣契約書。（問：你寫在壹份還是寫兩份？）寫兩份。（法官提示本院卷第155-203 頁，問：是否為這兩份的土地買賣契約書含本票？）是。（問：雙方在土地買賣的時候，有無特別約定？）有，買方有特別跟我重申，兩個綁在一起，如有壹份合約沒有買成的話，這兩份就一起無條件撤銷。（法官提示本院卷第133 頁，問：特約寫在何處？）在133 頁第四項裡面有「本案買賣為連件買賣，若因與埔里鎮慈恩段49、50、51地號土地買賣契約內容特約條件任一項無法核准時或他共有人主張優先承買時，則買方有權主張本案買賣無條件取消，賣方無異議」。（問：你在擬土地買賣契約時，有無參考雙方議價委託書的部分？）有。（問：買方之議價委託書及專任委託銷售契約書，你有無看過？）有。（法官提示本院卷第139-151 頁，問你所稱的議價委託書及專任委託銷售契約書，是否指這些？）是。（問：系爭土地買賣契約最後有無成立？）沒有。（問：為什麼？）因為沒有辦法連件買賣，所以買方就取消了。」等語（見本院卷第339 頁至341 頁），足見被告余明清、楊筠靜就慈恩段49、50、51地號土地之各自應有部分3 分之1 ，及被告余明清就水源段155 地號土地，於與訴外人鄭健志簽訂土地買賣契約時，即已約定為連件買賣（合併買賣）甚明，原告主張上開二件土地買賣，並非連件買賣云云，為不足採。
⑵原告雖主張訴外人鄭健志於106 年12月18日以存證信函通知原告依土地法第34條之1 第4 項規定得以同一價格共同或單獨優先承買上開慈恩段49、50、51地號土地。原告於106 年12月26日以存證信函通知鄭健志及被告二人願對被告二人所有慈恩段49、50、51地號土地應有部分3 分之2 （即被告二人各3 分之1 ）以同一價格行使優先承買權，被告二人於107 年1 月2 日收受原告之存證信函，原告已行使優先承買權，鄭健志及被告二人自應受拘束等語，然為被告二人所否認，辯稱：上開慈恩段49、50、51地號土地及水源段155 地號土地，係約定為連件買賣，原告僅就慈恩段49、50、51地號土地行使優先承買權，並未依同一條件即就上開4 筆土地連件買賣，行使優先購買權，自不生拘束被告二人之效力等語。經查，按土地法第34條之1 第4 項所稱共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同價格共同或單獨優先承購者，係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言。故他共有人行使優先購買權，應接受出賣之共有人與他人所訂原買賣契約之一切條件，不得部分不接受或予以變更。倘出賣之共有人將數宗共有土地合併出賣時，此項「合併出賣」之條件，行使優先購買權之他共有人應依此條件與為出賣之共有人訂立買賣契約，不得僅選擇其中部分土地主張優先承購，否則即非按出賣之共有人出售之同一條件承購，難認其係合法行使優先承購權，而就出賣之共有土地有優先承買權（最高法院100 年度台再字第46號、100 年度台上字第432 號、100 年度台上字第1673號裁判要旨可參）。本件訴外人鄭健志於106 年12月18日以埔里北平街郵局000081號存證信函通知原告依土地法第34條之1 第4 項規定得以同一價格共同或單獨優先承買上開系爭土地。原告於106 年12月26日以台中法院郵局003212號存證信函通知鄭健志及被告二人願對被告二人所有慈恩段49、50、51地號土地應有部分3 分之2 （即被告二人各3 分之1 ）以同一價格行使優先購買權，被告二人於107 年1 月2 日收受原告之存證信函，此有上開存證信函在卷可參（見本院卷第31頁至45頁），且為兩造所不爭執，堪信為真。惟被告余明清、楊筠靜就上開慈恩段49、50、51地號土地之應有部分與余明清就水源段155 地號土地權利範圍全部，於委託銓家房仲銷售時，雙方約定為連件買賣即合併買賣；於與訴外人鄭健志簽訂系爭土地買賣契約時，亦約定為連件買賣，已如前述，則雖訴外人鄭健志上開存證信函僅通知原告就系爭慈恩段49、50、51地號土地部分是否行使優先承買權，而漏未就水源段155 地號土地，通知原告行使優先承買權。惟原告於起訴前，即已收受被告余明清所寄發之埔里北平街郵局107
年1 月5 日000002號存證信函及附件被告余明清、楊筠靜與鄭健志解除土地買賣同意書，於解除土地買賣同意書中亦已載明上開土地買賣係屬連件買賣，此有原告所提被告余明清於107 年1 月5 日寄予原告之上開存證信函及所附解除土地買賣同意書在卷可參（見本院卷第47頁至49頁），原告於收受存證信函後，應已知悉被告余明清、楊筠靜與鄭健志所訂立之慈恩段49、50、51地號土地與水源段155 地號之買賣契約，為連件買賣，且被告余明清、楊筠靜與鄭健志已於107
年1 月5 日因買方依簽訂之土地買賣特約第㈣項「本案因特約內容任一項無法申請核准完成；或另共有人主張優先承買權時則買方有權主張本案買賣無條件取消賣方無異議」，雙方同意解除土地買賣契約，雖其約定「或另共有人主張優先承買權時則買方有權主張本案買賣無條件取消賣方無異議」部分，係限制原告之依法行使優先承買權，應屬無效，但除去該部分亦可成立者，則其他部分，仍為有效，民法第111
條定有明文。是就被告余明清、楊筠靜與鄭健志就慈恩段49、50、51地號土地買賣契約特約第㈣項及被告余明清就水源段155 地號土地與鄭健志所簽訂之土地買賣契約之第㈣項之約定，除去其後段有關「或另共有人主張優先承買權時則買方有權主張本案買賣無條件取消賣方無異議」之無效部分，其有關「本案因特約內容任一項無法申請核准完成，則買方有權主張本案買賣無條件取消賣方無異議」，及「本案買賣為連件買賣，若因與埔里鎮慈恩段49、50、51地號土地買賣契約內容特約條件任一項無法核准時，則買方有權主張本案買賣無條件取消賣方無異議」之特約約定，仍屬有效。從而，原告僅就慈恩段49、50、51地號土地，向被告二人及鄭健志為行使優先承買權之意思表示，並未一併就水源段155 地號土地行使優先承買權，應堪認定。
㈡前項買賣契約附有解除條件，該解除條件嗣後因條件成就而使系爭買賣契約失其效力：
1.按附解除條件之法律行為，於條件成就時，失其效力。民法第99條第2 項定有明文。又附有解除條件之法律行為，於條件成就時當然失其效力，無待於撤銷之意思表示，此觀於民法第九十九條第二項之規定極為明顯（最高法院31年上字第3433號判例參照）。
2.本件被告余明清、楊筠靜與鄭健志就慈恩段49、50、51地號土地買賣契約特約第㈣項約定「本案因特約內容任一項無法申請核准完成，則買方有權主張本案買賣無條件取消賣方無異議」，及被告余明清就水源段155 地號土地與鄭健志所簽訂之土地買賣契約之第㈣項之約定「本案買賣為連件買賣，若因與埔里鎮慈恩段49、50、51地號土地買賣契約內容特約條件任一項無法核准時，則買方有權主張本案買賣無條件取消賣方無異議」之特約約定，仍屬有效，已如前述，而上開之特約約定，係屬附有解除條件之契約，於上開解除條件成就時，該二件土地買賣契約，即因解除條件成就而失其效力。本件二件土地買賣契約，因雙方約定為連件買賣，系爭土地需要搭排（搭建廢水排放）、申請建照、建築線、農路，才能讓房屋有辦法申請建照完成，時間會耗時很久，無法完成連件買賣，買方不想耗在這裡，依約有權解除契約，所以才製作解除土地買賣同意書，並非因原告要行使優先承買權，才製作解除土地買賣同意書等語，亦據證人張敏華證述在卷（見本院卷第344 頁），是被告余明清、楊筠靜與訴外人鄭健志之上開二件買賣契約，因上開特約約定之解除條件成就，無法完成連件買賣，依上開說明，於解除條件成就時，雙方所訂定之二件土地買賣契約，即因之而失效。
㈢原告主張其於被告二人與鄭健志訂立上開慈恩段土地買賣契約書後，已對被告二人及鄭健志行使優先承買權，被告二人及鄭健志即應受拘束，為無理由：
原告主張訴外人鄭健志於106 年12月18日以存證信函通知原告依土地法第34條之1 第4 項規定得以同一價格共同或單獨優先承買上開慈恩段49、50、51地號土地。原告於106 年12月26日以存證信函通知鄭健志及被告二人願對被告二人所有慈恩段49、50、51地號土地應有部分3 分之2 （即被告二人各3 分之1 ）以同一價格行使優先承買權，被告二人於107
年1 月2 日收受原告之存證信函，原告已行使優先承買權，鄭健志及被告二人自應受拘束等語，然為被告二人所否認，辯稱：上開慈恩段49、50、51地號土地及水源段155 地號土地，係約定為連件買賣，原告僅就慈恩段49、50、51地號土地行使優先承買權，並未依同一條件即就上開4 筆土地連件買賣，行使優先購買權，自不生拘束被告二人之效力等語。經查：
1.按依土地法第34條之1 之他共有人行使優先購買權，應接受出賣之共有人與他人所訂原買賣契約之一切條件，不得部分不接受或予以變更。倘出賣之共有人將數宗共有土地合併出賣時，此項「合併出賣」之條件，行使優先購買權之他共有人應依此條件與為出賣之共有人訂立買賣契約，不得僅選擇其中部分土地主張優先承購，否則即非按出賣之共有人出售之同一條件承購，難認其係合法行使優先承購權，而就出賣之共有土地有優先承買權，業經最高法院著有上開裁判要旨可參。本件訴外人鄭健志於106 年12月18日以埔里北平街郵局000081號存證信函通知原告依土地法第34條之1 第4 項規定得以同一價格共同或單獨優先承買上開系爭土地。原告於106 年12月26日以台中法院郵局003212號存證信函通知鄭健志及被告二人願對被告二人所有慈恩段49、50、51地號土地應有部分3 分之2 （即被告二人各3 分之1 ）以同一價格行使優先購買權，被告二人於107 年1 月2 日收受原告之存證信函，此有上開存證信函在卷可參（見本院卷第31頁至45頁），且為兩造所不爭執，堪信為真。原告僅就慈恩段49、50、51地號土地行使優先承買權，並未就慈恩段49、50、51地號土地及水源段155 地號土地合併出賣之條件，同意以同一條件承買而與出賣之被告二人訂立買賣契約，依上開最高法院裁判要旨，難認其係合法行使優先承買權，而就出賣之共有土地有優先承買權。
2.原告既未就慈恩段49、50、51地號土地及水源段155 地號土地合併出賣之條件，同意以同一條件承買而與出賣之被告二人訂立買賣契約，依上開最高法院裁判要旨，難認其係合法行使優先承買權；又按土地法第三十四條之一第四項所定共有土地優先購買權之行使，須以共有人有效出賣其應有部分與第三人為基礎，苟共有人與第三人間之出賣行為根本無效，亦即自始不存在，則所謂優先購買權即無從發生（最高法院65年台上字第2113號判例可按）。本件被告余明清、楊筠靜與鄭健志就慈恩段49、50、51地號土地買賣契約特約第㈣項約定「本案因特約內容任一項無法申請核准完成，則買方有權主張本案買賣無條件取消賣方無異議」，及被告余明清就水源段155 地號土地與鄭健志所簽訂之土地買賣契約之第㈣項之約定「本案買賣為連件買賣，若因與埔里鎮慈恩段49、50、51地號土地買賣契約內容特約條件任一項無法核准時，則買方有權主張本案買賣無條件取消賣方無異議」之特約約定，仍屬有效，而上開之特約約定，係屬附有解除條件之契約，於上開解除條件成就時，該二件土地買賣契約，即因解除條件成就而失其效力，則原告主張其於被告二人與鄭健志訂立上開慈恩段土地買賣契約書後，已對被告二人及鄭健志行使優先承買權，被告二人及鄭健志即應受拘束，為無理由。
㈣原告請求確認其對被告二人與鄭健志就慈恩段49、50、51地號土地應有部分3 分之2 所訂立買賣契約，優先承買權存在，及請求被告二人應與原告以總價1,450 萬元之同一條件訂立買賣契約，並於原告給付1,450 萬之同時，將上開土地應有部分辦理所有權移轉登記予原告，均為無理由：
1.原告請求確認其對被告二人與鄭健志就慈恩段49、50、51地號土地應有部分3 分之2 所訂立買賣契約，優先承買權存在，為被告所否認。查原告並未就慈恩段49、50、51地號土地及水源段155 地號土地合併出賣之條件，同意以同一條件承買而與出賣之被告二人訂立買賣契約，依上開最高法院裁判要旨，難認其係合法行使優先承買權；且上開仍屬有效之特約約定，係屬附有解除條件之契約，於上開解除條件成就時，該二件土地買賣契約，即因解除條件成就而失其效力，則所謂優先購買權亦無從發生，已如前述，則原告主張其已對被告二人及鄭健志行使優先承買權，請求確認其對被告二人與鄭健志就慈恩段49、50、51地號土地應有部分3 分之2 所訂立買賣契約，優先承買權存在，即屬無理由，不應准許。2.原告主張其對被告二人與鄭健志就慈恩段49、50、51地號土地應有部分3 分之2 所訂立買賣契約，優先承買權存在，故，被告二人應與原告以總價1,450 萬元之同一條件訂立買賣契約，並於原告給付1,450 萬之同時，將上開土地應有部分辦理所有權移轉登記予原告等語，為被告所否認。依前開所述，原告並未就慈恩段49、50、51地號土地及水源段155 地號土地合併出賣之條件，同意以同一條件承買而與出賣之被告二人訂立買賣契約，依上開最高法院裁判要旨，難認其係合法行使優先承買權；且上開仍屬有效之特約約定，係屬附有解除條件之契約，於上開解除條件成就時，該二件土地買賣契約，即因解除條件成就而失其效力，則所謂優先購買權亦無從發生，被告二人並不受其拘束，則原告之上開請求，亦為無理由，不應准許。
六、綜上所述，原告依土地法第34條之1 之規定，請求確認其對被告二人與鄭健志就慈恩段49、50、51地號土地應有部分3
分之2 所訂立買賣契約之優先承買權存在，及請求被告二人應與原告以總價1,450 萬元之同一條件訂立買賣契約，並於原告給付1,450 萬之同時，將上開土地應有部分辦理所有權移轉登記予原告，均為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法暨舉證，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不一一論駁，併此敘明。
八、本件訴訟費用新臺幣139,600 元，應由敗訴之原告負擔。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 107 年 9 月 3 日民事第二庭法 官 林錫凱
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 9 月 3 日書記官 林儀芳