臺灣南投地方法院108年度原簡上字第2號

臺灣南投地方法院民事判決　　　　　　108年度原簡上字第2號

上訴人

潘秀茹即潘綉梅

上訴人

練登豐即練文平

訴訟代理人

張崇哲律師

複代理人

紀佳佑律師

複代理人

黃瑋俐律師

被上訴人

曾伯郎

訴訟代理人

林松虎律師

上列當事人間拆屋還地事件，上訴人對於民國108 年9 月2 日本院埔里簡易庭108 年度埔原簡字第3 號第一審判決提起上訴，本院合議庭於109 年4 月8 日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序事項按於第二審程序為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446 條第1 項、第255 條第1 項第2 款定有明文。上開規定，於簡易事件之第二審訴訟程序準用之，同法第436 條之1 第3 項亦有明文。查本件被上訴人於起訴時，於第2 項聲明為上訴人應給付被上訴人新臺幣( 下同)5萬8,580 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。經核被上訴人前開於第二審訴訟程序進行中所為訴之減縮為上訴人應給付被上訴人5 萬8,580 元，及自108 年8 月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。其請求之基礎事實仍屬同一，揆諸上開法條規定，毋庸得上訴人之同意，自應准許，先予敘明。

貳、實體事項

一、被上訴人部分

㈠被上訴人起訴主張略以：被上訴人分別於民國98年3 月5 日、104 年5 月8 日向訴外人曾開山、曾彩評各購買坐落南投縣○○鄉○○段000 地號土地（下稱系爭土地）應有部分2 分之1 ，詎上訴人竟於系爭土地上搭蓋門牌號碼南投縣○○鄉○○巷00○0 ○0 號建物（下稱系爭建物），惟上訴人就系爭土地之使用與被上訴人並無任何債權債務關係存在，且系爭土地屬原住民保留地，上訴人均未具得受讓或承租系爭土地之身分，是上訴人顯無正當權源，自屬無權占有。被上訴人自得依民法第767 條第1 項、第179 條之規定請求上訴人將系爭建物拆除，並將占用部分之土地返還與被上訴人及賠償相當租金之不當得利。

㈡被上訴人於本院補充陳述：本件被上訴人以買賣為原因，將系爭土地原登記於訴外人曾彩評、曾開山之各應有部分2 分之1 移轉登記於被上訴人名下，自始合法有效，為兩造所不爭。惟訴外人曾彩評於102年6 月13日與上訴人練登豐簽訂租賃契約（下稱B 契約）時，並未登記為系爭土地之所有權人，故該B 契約依原住民保留地開發管理辦法之規定應為無效。縱然上開B 契約確實存在，惟系爭土地之處分收益未得共有人即被上訴人之同意，其所簽訂租賃契約對被上訴人自不生效力。又訴外人曾開山於89年2 月14日因地上權期間屆滿而取得系爭土地應有部分2 分之1 ，惟系爭土地其餘應有部分2 分之1 所有權人為中華民國，縱訴外人曾開山雖於97年12月4 日與上訴人訂有租賃契約（下稱C 契約）為真實，惟上訴人並無法證明得共有人中華民國之同意，是上訴人所稱與訴外人曾開山所簽訂之租賃契約，顯然自始無效等語。

二、上訴人部分

㈠於原審抗辯略以：

⒈系爭土地屬原住民保留地，訴外人曾開山於89年2 月14日因地上權期間屆滿取得系爭土地應有部分2 分之1 之所有權，訴外人曾開山並於92年7 月15日將其系爭土地應有部分2 分之1 出租予訴外人張榮泉，並簽立租賃契約（下稱A 契約），租期自92年7 月15日起至99年7 月14日止，嗣於94年間，因上訴人練登豐有意於系爭土地上搭蓋建物經營汽車修配事業，訴外人張榮泉同意將其租賃權讓渡與上訴人，亦得出租人曾開山之同意，並決定待A 契約期滿續約時再重新簽立書面，上訴人練登豐受讓訴外人張榮泉之承租權後，即於系爭土地上搭蓋系爭建物，嗣A 契約期滿，由上訴人練登豐出面與訴外人曾開山重新簽立C契約，租期自97年7 月14日起至110 年7 月14日止，惟於租賃契約存續期間，訴外人曾開山於98年4 月7 日將其系爭土地應有部分2 分之1 出賣與被上訴人。

⒉上訴人於94年間向訴外人曾開山承租系爭土地並得其同意後於系爭土地上興建系爭建物，其租期係受讓自A 契約，嗣A契約期間屆滿後，由上訴人練登豐與訴外人曾開山另訂立C契約為系爭土地之繼續使用；其後復另與訴外人曾彩評訂立B 契約，就系爭土地為租賃使用，故上訴人對於系爭土地自始有合法使用權源，而非無權使用。縱B 、C 契約為超過5年之租約，惟實際上上訴人還繼續使用系爭土地，並繼續支付租金，應認得以適用不定期租約或類推適用民法第425 條之規定；又B 、C 契約固為前後2 個不同契約，各承租系爭土地應有部分2 分之1 ，雖非同時同意，惟租期有重疊，共有人應有同意將系爭土地出租於上訴人，另被上訴人所稱原住民保留地開發管理辦法( 下稱原民管理辦法) 係所有權人可以轉租，但不可轉賣與非原住民之人；復上訴人並無土地法第103 條之事由，被上訴人無權利要求收回系爭土地等語資為抗辯。

㈡上訴人於本院補充抗辯：上訴人自94年間即開始於系爭土地搭蓋建物並經營汽車配修廠，被上訴人分別於98年4 月7 日、104 年4 月24日向訴外人曾開山、曾彩評購入系爭土地，逕偽稱多年來未曾利用系爭土地，而不知上訴人與曾開山、曾彩評簽訂之契約無效，訴外人曾彩評自難以上訴人使用之建物作為取得耕作權、所有權之依據，訴外人曾彩評出賣系爭土地應有部分2 分之1予被上訴人，自屬無權處分，是被上訴人依民法第767 條之規定，上訴人應於系爭土地拆屋還地之主張，顯與實情未符，認事用法顯有違誤。

三、原審斟酌兩造之攻擊、防禦方法後，判決上訴人應將系爭建物拆除並將系爭土地返還予被上訴人。上訴人對於原審判決不服，提起上訴，並聲明：原判決不利於上訴人部份廢棄；上廢棄部份，被上訴人第一審之訴及假執行聲請均駁回；第

一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人則聲明：上訴駁回；第二審之訴訟費用均由上訴人負擔。

四、本院之判斷

㈠被上訴人主張其為系爭土地之所有權人，而上訴人所設置如南投縣埔里地政事務所複丈日期108 年6 月5 日土地複丈成果圖( 下稱附圖) 所示編號A 部分，面積17平方公尺之鐵皮附屬建物、編號B 部分，面積216 平方公尺之2 層鐵皮主建物、編號C1部分之水塔1 、編號C2部分之水塔2 占用系爭土地等情，業據其提出系爭土地之土地登記第一類謄本為證（見本院108 年度埔原簡字第3 號卷，下稱原審卷，第119 頁至第120 頁），並經本院原審於108 年6 月5 日會同兩造及南投縣埔里地政事務所人員履勘現場，亦有勘驗筆錄、現場照片、南投縣埔里地政事務所108 年6 月27日埔地二字第1080005925號函暨所附土地複丈成果圖等在卷為憑（見本院原審卷第139 頁至第147 頁），且為上訴人所不爭執，堪信被上訴人前揭主張為真實。

㈡上訴人主張C契約部分

1.按原住民於原住民保留地取得承租權、無償使用權或依法已設定之耕作權、地上權、農育權，除繼承或贈與於得為繼承之原住民、原受配戶內之原住民或三親等內之原住民外，不得轉讓或出租。原民管理辦法第15條定有明文。又行政院頒布之山胞保留地開發管理辦法（即原住民保留地開發管理辦法），係依山坡地保育利用條例第37條及農業發展條例第17條第2 項規定，授權制定之中央法規，該辦法第15條第1 項規定：山胞取得山胞保留地之承租權，除繼承或贈與於得為繼承之山胞、原受配戶內之山胞或三親等內之山胞外，不得轉讓或出租。旨在保障依法受配原住民之生活，避免他人脫法取巧，使原住民流離失所，係屬效力規定，如有違反，依民法第71條規定，應屬無效（最高法院88年度台上字第3075號判決意旨參照）。次按共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之；共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3 分之2 者，其人數不予計算。98年1 月23日修正前、後民法第820 條第1 項亦定有明文。又共有物全部或一部之出租，即該條項所定管理行為，故除契約另有訂定外，應由共有人全體共同管理之。如共有人中之一人未經他共有人之同意，擅將共有物之全部或一部出租他人，對於他共有人不生效力（最高法院71年度台上字第4199號判決意旨參照）。

2.查曾開山係於89年2 月14日因地上權期間屆滿而登記取得系爭土地之應有部分2 分之1 ，另2 分之1 則為中華民國所有，嗣於97年7 月14日曾開山與上訴人練登豐簽立C 契約，期間自97年7 月14日至110 年7 月14日，曾開山並於98年4 月7 日將系爭土地應有部分2 分之1 移轉登記與被上訴人，有系爭土地之土地登記第一類謄本在卷可憑（見本院原審卷第23頁至第25頁），並經本院原審依職權調閱本院104 年度原訴字第12號民事卷宗核閱屬實，且為兩造所不爭執，故上開事實，應可認定，而依原民管理辦法第15條之反面解釋，原住民保留地之所有權人應得出租與他人，惟系爭土地為分別共有之土地，故曾開山與上訴人練登豐簽立之C 契約應得另一共有人即中華民國之同意始生效力，然上訴人並未證明已得管理系爭土地機關同意之事實，雖非屬無效，但上訴人自不得以此對抗嗣後取得曾開山應有部分2 分之1 之被上訴人。

㈢上訴人主張B契約部分

1.曾彩評係於103 年11月27日因耕作權期滿而登記取得系爭土地之應有部分2 分之1 ，嗣曾彩評於104 年4 月24日又將系爭土地之應有部分2 分之1 移轉登記與被上訴人等情，有系爭土地之土地登記第一類謄本在卷可憑（見本院原審卷第23頁至第25頁），並經本院原審依職權調閱本院104 年度原訴字第12號民事卷宗核閱屬實，且為兩造所不爭執，故上開事實，應可認定，惟曾彩評於102 年6 月13日與上訴人練登豐簽立B 契約時，尚未因耕作權期間屆滿而取得系爭土地之應有部分2 分之1 ，僅對系爭土地之2 分之1 具耕作權而已，依原民辦法第15條規定亦不得轉讓或出租，且亦未得另一共有人即被上訴人之同意，故上訴人練登豐與曾彩評所簽立之B 契約，依前揭意旨，即屬無效。

2.另上訴人上訴主張曾開山、曾彩評購入系爭土地，逕偽稱多年來未曾利用系爭土地，而不知上訴人與曾開山、曾彩評簽訂之契約無效，訴外人曾彩評自難以上訴人使用之建物作為取得耕作權、所有權之依據，訴外人曾彩評出賣系爭土地應有部分2 分之1 予被上訴人，自屬無權處分等語，因被上訴人經曾彩評取得所有權再移轉予被上訴人後，即為系爭土地之所有權人，業如前述，故上訴人主張曾彩評出售系爭土地予被上訴人為無權處分亦無所據，其主張為無理由。

㈣綜上，上訴人就系爭土地並無正當占有權源存在，則被上訴人依民法第767 條第1 項規定請求上訴人應將如附圖所示編號A 部分，面積17平方公尺之鐵皮附屬建物、編號B部 分，面積216 平方公尺之2 層鐵皮主建物、編號C1部分之水塔1、編號C2部分之水塔2 拆除，並將該部分土地返還與被上訴人，自屬有據。

㈤不當得利部分：

1.又按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是占用人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採（最高法院61年度台上字第1695號判例參照）。經查，上訴人無權占有使用被上訴人系爭土地如附圖所示編號A 部分，面積17平方公尺、編號B部 分，面積216 平方公尺之土地部分，自受有相當於租金之不當利益，致被上訴人受有損害，則被上訴人依據不當得利之法律關係，請求上訴人給付相當於租金之損害，於法有據。

2.復按建築房屋之基地租金，依土地法第105 條準用同法第97條規定，以不超過該土地申報價額年息10% 為限，而該條所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定係指法定地價而言。又所謂法定地價，依土地法第148 條規定，係指土地所有人依該法規定所申報之地價，而在平均地權條例施行區域，係指土地所有人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告期間內申報之地價，未於該期間內申報者，以公告地價之80% 為其申報地價，平均地權條例第16條亦有規定。另基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。經查，系爭土地使用分區為森林區，使用地類別為丙種建築用地，直接臨台14線，附近有仁愛國中，周圍有少部分住家，然地處偏僻山區，交通不便等情，可見前述勘驗筆錄，而系爭土地107 年1 月之申報地價為每平方公尺72元，亦有系爭土地之土地登記第一類謄本在卷為憑（見本院原審卷第119 頁），另依上訴人所提出上訴人練登豐與曾開山所簽立之C 契約所載（見本院原審卷第159 頁），租用範圍約120 坪（約360 平方公尺，相當於系爭土地一半面積），自102 年7 月15日起至105 年7 月14日止，每年租金為10萬元、自105 年7 月15日起至110 年7 月14日止，每年租金為80,000元，而如以年息5%計算，則上訴人107 年所占用部分所應給付相當於租金之不當得利僅為839 元（計算式：233 ×72×5%＝839 ，元以下四捨五入），與C 契約所約定之每年租金二者有相當之差距，故本院審酌上情認以系爭土地申報總價年息10% 計算相當於租金之不當得利，較為適當。又依系爭土地之登記謄本可知，被上訴人並未於公告期間內申報地價，故系爭土地之申報地價即係以公告地價80% 計算，依此計算，系爭土地104 年之申報地價即為68元、105年至106 年之申報地價均為70元（元以下四捨五入）、107年至108 年之申報地價均為72元，故被上訴人自104 年5 月8 日至108 年7 月31日止所得向上訴人請求之不當得利即為6,947 元（計算式詳如附表），另自108 年8 月1 日起，得請求上訴人按月給付之不當得利為140 元，然逾此範圍之請求，則屬無據。

五、綜上所述，被上訴人為系爭土地之所有權人，而上訴人所有如附圖所示編號A 部分，面積17平方公尺之鐵皮附屬建物、編號B 部分，面積216 平方公尺之2 層鐵皮主建物、編號C1之水塔1 、編號C2之水塔2 占用系爭土地既欠缺法律上正當權源，當屬無權占有，則被上訴人依民法第767 條第1 項及第179 條之法律規定，請求上訴人將系爭土地上之上開地上物拆除，並將該部分土地返還予被上訴人，及請求上訴人給付6,947 元，暨自起訴狀繕本送達翌日即108 年3 月9 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，及自108 年8 月1日起至返還系爭土地之日止，按月給付被上訴人140 元，為有理由，應予准許，然逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。

七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 之1 第3 項、第449 條第2 項、第78條，判決如主文。