臺灣南投地方法院108年度重訴字第12號

• 裁判案由: 返還價金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣南投地方法院
• 裁判日期: 108 年 11 月 06 日

臺灣南投地方法院民事判決　　　　　　 108年度重訴字第12號原　　　告　施姵圻
訴訟代理人　康春田律師
被　　　告　林科含
訴訟代理人　林益輝律師
上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國108 年10月16日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣陸佰捌拾捌萬元，及自民國一百零八年三月二十六日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。查本件原告起訴時主張被告應給付原告新臺幣( 下同)688萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；原告願供擔保，請准宣告假執行。嗣於民國108 年4 月24日以民事準備書狀變更先位聲明為：被告應給付原告688 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；原告願供擔保，請准宣告假執行；備位聲明為：被告應給付原告344 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；原告願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第151 頁）。最末於108 年10月16日言詞辯論期日更正聲明為：被告應給付原告688 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；訴訟費用由被告負擔（見本院卷第212 頁）。核原告所為聲明之變更，為擴張或縮減應受判決事項之聲明，揆諸首揭規定，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張略以：
原告委託禾豐不動產經紀有限公司仲介，於107 年8 月18日與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），原告以688 萬元之價格向被告購買門牌號碼南投縣○○鎮○村巷00號之三層樓透天中古房屋（即建號南投縣○○鎮○○段00號，下稱系爭房屋）暨其坐落基地（即南投縣○○鎮○○段000
地號土地，下合稱系爭房地），系爭契約之附件即不動產委託銷售標的現況說明書上亦有被告簽名確認系爭房屋無傾斜之情形。嗣後原告依約付清買賣價金688 萬元予被告，被告亦依約於107 年10月26日辦妥系爭房地所有權移轉登記予原告所指定之三名子女名下，並於107 年11月9 日點交系爭房地。詎原告買受交屋後，於同年12月23日夥同木工前去該屋做地板施工估價，始發覺房屋結構有傾斜受損之情形，並另於108 年1 月31日經由水平儀器測量，赫然發現該屋地坪之傾斜高低落差高達19公分。然該瑕疵已影響系爭房地市場之價值，並於居住安全上有所堪慮，已屬無法補正之重大瑕疵。業經兩造於108 年1 月4 日協商不成，嗣原告於108 年1
月15日以南投中興郵局第000008號存證信函通知被告系爭房地存有重大瑕疵，並對被告為解除兩造間系爭契約之意思表示。爰依民法第365 條及259 條之規定，提起本件訴訟。並聲明：被告應給付原告688 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；訴訟費用由被告負擔。
二、被告抗辯略以：
被告委託仲介公司銷售系爭房地後，仲介公司即數度赴系爭房屋現場查詢，且原告與被告簽立系爭契約時，亦於契約書第15條載明依現況交屋，故兩造之買賣於被告已辦理系爭房屋之所有權移轉登記、點交房屋完畢後，原告始指稱系爭房屋有傾斜受損之重大瑕疵，而主張解除契約返還價金，顯有違誠信原則及權利濫用原則。又原告於購買系爭房屋前，曾與其家人數度至該屋現場查看，對系爭房屋甚為滿意，隨即雙方簽訂系爭契約，然仲介公司之銷售人員與原告亦為好友，當不可能隱瞞系爭房屋之瑕疵，縱然系爭房屋存有瑕疵，但未達40分之1 傾斜拆除之程度，仍得為之修補，結構安全未有疑慮，故應僅有價值減損之問題，原告指摘系爭房屋有重大瑕疵而請求解除契約，顯不合法等語，為資抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利之判決，請准提供擔保，免予以假執行。
三、不爭執事項：
㈠兩造於107 年8 月18日簽訂系爭契約，約定由原告向被告購買系爭房地，約定價金為688 萬，業由原告給付完畢。
㈡系爭房屋就一至三樓地板之結構有傾斜，傾斜方向向南（即朝向大門方向），傾斜率約為40分之1 至64分之1 之瑕疵。四、爭執事項：
系爭房屋是否具有民法第354 條之重大瑕疵，原告是否得依民法第354 條、第359 條之規定主張解除契約並返還價金？五、本院之判斷：
㈠兩造於107 年8 月18日簽訂系爭契約，約定由原告向被告購買系爭房地，約定價金為688 萬，業由原告給付完畢，又系爭房屋就一至三樓地板之結構有傾斜，傾斜方向向南（即朝向大門方向），有傾斜率約為40分之1 至64分之1 瑕疵之事實，有系爭契約、土地登記第一類謄本及臺中市結構工程技師公會鑑定報告書( 下稱系爭鑑定書) 在卷可參( 見本院卷第19至59頁、未附於卷內之系爭鑑定書) ，亦為兩造所不爭執( 見本院卷第213 頁) ，故應堪信為真實。
㈡按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354 條第1
項前段、第2 項定有明文。所謂物之瑕疵，指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之意思，認為物應具之價值、效用或品質，而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。經查：
1.依系爭契約附件即不動產委託銷售標的現況說明書上編號項次第16條備註說明欄約定：「勾是，受損情形：□傾斜□龜裂□其他」，並未勾選任何一種情形（見本院卷第45頁），足認被告於簽訂系爭買賣契約時，已保證系爭房屋未有傾斜之情形，惟系爭房屋確有傾斜方向向南( 亦即朝向大門方向) ，傾斜率約1/40~1/64 之情形，其傾斜之斜率已逾通常房屋可容忍傾斜之程度即1/200 ( 斜率在此範圍內之房屋一般在工程性補償與非工程性補償，均不需估算建物傾斜補償費用之傾斜斜率，詳系爭鑑定書) ，為兩造所不爭執，業如前述。故原告主張被告應擔保系爭房屋應具備通常效用或品質且並無傾斜之責任，應屬有據。
2.又系爭房屋是否屬於原告得主張解除契約之瑕疵部分，本院依兩造合意選任臺中市結構工程技師公會為鑑定人，本院分就系爭房屋就1 至3 樓是否有傾斜情形？有無修補可能？若有傾斜之瑕疵是否有價值減損之情形？等3 項問題送鑑定，鑑定結果為：「㈠依據臺中市政府民國107 年10月修訂完成之『臺中市建築物施工損鄰及安全鑑定』鑑定手冊及各土木及結構技師公會編撰之鑑定手冊，均以建築物傾斜率1/200
做為鄰損之賠償基準，以臺中市政府『臺中市建築物施工損鄰及安全鑑定』鑑定手冊，若建築傾斜小於1/200 者，在工程性補償與非工程性補償，均不需估算建物傾斜補償費用。依據本會進行測量之成果，發現標的物確有傾斜，傾斜方向向南( 亦即朝向大門方向) ，其傾斜率約1/40~1/64 之譜。」、「㈡由於標的物係屬五連棟鋼筋混泥土構造其中一戶，若要扶正，因結構相連並無法單獨將標的物進行扶正，在施工上確有困難，另一方面結構相連，扶正可能損及鄰房結構，且施工期間影響鄰房使用，均尚須結構相連各戶之所有權人同意，此難度亦高。故標的物扶正修復可能性極低。雖扶正難度大，但避免繼續沉陷造成標的物傾斜加劇，建議應採基礎灌漿以穩定基礎。」、「㈢因標的物以初始傾斜之條件計算非工程性補償當作價值減損=2,811,411×56%=1,574,39
0 元。故上述金額建議可作為價值減損之參考值」，有系爭鑑定書1 份附卷足憑。被告雖不爭執系爭房屋存有瑕疵，但辯稱系爭房屋未達40分之1 傾斜拆除之程度，仍得為之修補，結構安全未有疑慮，故應僅有價值減損之問題，系爭房屋非屬重大瑕疵等語性，惟系爭房屋1 至3 樓傾斜之斜率逾1/200 甚多，已達斜率1/40~1/6 4之程度，且亦有繼續沉陷造成標的物傾斜加劇之可能，而有採基礎灌漿方式修補以維護結構之必要，顯對於居住之安全有所影響，即難認系爭房屋1 至3 樓存在傾斜之情形非屬重大，依通常交易觀念，系爭房屋即存有減少通常效用及品質之瑕疵，則依前揭法條規定及判例意旨，原告主張系爭房屋於交屋時具有上開瑕疵，自屬有據。被告仍以前詞辯稱系爭房屋仍具有通常效用，不具有瑕疵云云，即非可採。
3.綜上，系爭房屋與所在之整棟建物傾斜方向向南( 亦即朝向大門方向) ，其傾斜率約1/40~1/64 ，業已危及建物之結構安全，至堪認定，該屋傾斜下陷之事實，於被告將系爭房地交付予原告時即已存在，且足以減損甚或滅失該屋之價值及效用，原告主張系爭房屋有重大瑕疵，要非無據。
㈢再按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354 條至第358 條規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359 條定有明文。所謂顯失公平，係指瑕疵對於買受人所生之損害與解除契約對於出賣人所生之損害，有失平衡而言。查系爭房屋有如前述傾斜方向向南( 亦即朝向大門方向) ，其傾斜率約1/40~1/64 ，業已危及建物之結構安全之瑕疵，且系爭房屋因結構相連並無法單獨將標的物進行扶正，在施工上確有困難，另一方面結構相連，扶正可能損及鄰房結構，且施工期間影響鄰房使用，均尚須結構相連各戶之所有權人同意，此難度亦高。故標的物扶正修復能性極低。雖扶正難度大，但避免繼續沉陷造成標的物傾斜加劇，系爭鑑定書建議應採基礎灌漿以穩定基礎以維持居住安全。足見系爭房屋存有結構安全之問題，非得經由修繕回復結構安全之狀態，實無法強令原告居住其內，負擔不定時危害發生之風險，故原告於108 年1 月15日通知被告解除契約，核與上開法條規定相符，並無顯失公平之處，又兩造於108 年1 月25日於南投縣草屯鎮公所調解不成立，是被告至遲應於10 8年1 月25日收受原告解除系爭契約之意思表示，則系爭契約業於108 年1 月25日解除。
㈣末按契約解除時，當事人雙方負有回復原狀之義務，由他方所受領之給付物應返還之；又當事人一方受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第259 條第1 款、第2 款及第203 條分別定有明文。查系爭買賣契約既於108 年1 月25日解除，則依上開法條規定，原告請求被告返還所受領之價金688 萬元，及起訴狀繕本送達翌日即108 年3 月26日起至清償日止，按法定利率即週年利率5%計算之利息，即屬有據，應予准許。
六、綜上所述，原告依民法第359 條、第259 條第1 、2 款規定，請求被告給付688 萬元，及自108 年3 月26日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 108 年 11 月 6 日民事第一庭 法 官 許凱傑
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 11 月 6 日書記官 廖佳慧