110年度訴字第290號｜民事：確認土地優先購買權不存在｜裁判日期：111 年 01 月 24 日

臺灣南投地方法院民事判決 110年度訴字第290號原告劉科誼江鎮宏謝漢強被告王建宏上列當事人間請求確認土地優先購買權不存在事件，本院於民國110年12月27日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由壹、程序部分：按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。又按所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判決意旨參照）。經查，原告主張被告於本院109年度司執字第26702號清償債務強制執行事件（下稱系爭強制執行事件）之拍賣程序（就系爭強制執行事件所為之強制執行程序，下稱系爭強制執行程序）中，就坐落南投縣○○鄉○○○段00000地號土地（下稱系爭土地）之優先承買權（下稱系爭優先承買權）不存在，而為被告所否認。堪認被告就系爭土地之系爭優先承買權是否存在有所不明，致兩造間於系爭強制執行事件之法律上地位存有不安之狀態，而該狀態得以確認判決將之除去，揆諸前揭說明，原告有即受確認判決之法律上利益，原告提起本件確認之訴，於法尚無不合。貳、實體部分：一、原告主張略以：㈠系爭土地原為訴外人王建誼所有，經本院以系爭強制執行事件受理在案，嗣行系爭強制執行程序予以查封拍賣後，由原告於110年8月27日以總價款新臺幣（下同）2,372,223元得標拍定。詎被告與王建誼間就系爭土地本無耕地租賃關係，即非系爭土地之承租人，竟於110年9月13日主張其為系爭土地之承租人，具狀向本院主張依土地法第107條第1項規定行使系爭土地之優先承買權，致侵害原告於系爭土地所應享有之權利。㈡被告雖提出其與王建誼簽立之土地租賃契約書（下稱系爭租賃契約），欲藉此證明其與王建誼間就系爭土地之租賃關係確係存在。但被告與王建誼之住所門牌號碼分別為南投縣○○ 鄉○○村○○街000號及261號，合理推斷2人間應具有親屬關係，先是合意於109年8月31日，基於通謀虛偽之意思表示共同簽立系爭租賃契約，約定租賃期間自109年8月31日起至114 年7月31日止，因未逾5年，恰好規避民法425條之規定，嗣後再由被告以債權人之身分聲請查封拍賣系爭土地，繼而行使優先承買權。被告與王建誼2人意欲以此手法詐害善意第三人之意圖，至為明顯。㈢依系爭租賃契約所載，被告係向王建誼承租系爭土地及南投縣○○鄉○○段000地號土地（下稱東池段172地號土地）、内池段1554地號土地（下稱内池段1554地號土地）等，共計3筆土地。倘依各筆土地之公告地價計算，3筆土地之價值總合為1,302,599元，倘依各筆土地之公告現值計算，則3筆土地之價值總合為8,293,145元，不論採何種計算方式，相較於被告承租前開3筆土地之對價僅係每月租金1,000元，均顯不相當。又其中東池段172地號土地及内池段1554地號土地均屬共有之土地，王建誼於未徵得其他共有人全體同意之前提下，如何能將東池段172地號土地及内池段1554地號土地出租予被告，亦屬有疑。且被告自稱其承租系爭土地係作為種植桃實百日青使用，但據系爭強制執行事件之鑑價報告及查封筆錄所載，地政人員指稱系爭土地之現況為雜木林地，另據原告赴系爭土地現場勘查拍照之結果，亦可推估系爭土地至少已5年以上無人耕作，並未發現任何自109年起之耕作痕跡，足以證明被告所稱並不實在，至於被告辯稱之水土保持，則係於原告完成拍定後才開始進行施作。以上在在顯示被告與王建誼簽立系爭租賃契約，確係出於通謀虛偽之意思表示，應屬無效。㈣原告爰依確認之訴之法律關係提起本件訴訟，並聲明：確認被告於系爭強制執行程序中，就系爭土地之系爭優先承買權不存在。二、被告答辯略以：㈠被告與王建誼間僅係單純之債權債務關係，並不具任何親屬關係身分。被告因協助王建誼償還債務，而取得對王建誼之債權，鑑於系爭土地之地形陡峭，缺乏對外通行道路，致出售不易，且系爭土地之使用地類別為山坡地保育區農牧用地，如欲使用重機械開挖整地，依法須先向主管機關申請簡易水土保持許可，方可為之。被告因而與王建誼達成協議簽立系爭租賃契約，由被告向王建誼承租系爭土地後，以系爭土地承租人之身分向南投縣政府申請簡易水土保持許可，並切結承擔水土保持責任，再投入大筆資金改善土地現況，王建誼則向被告收取相對較於便宜之租金，以此方式維護被告與王建誼雙方之權益。㈡被告取得系爭土地之簡易水土保持許可並開始進行農業整坡作業後，已開始陸續於系爭土地上從事農作，種植桃實百日青、咖啡、竹子等各項農作物，非如原告所稱無耕作之事實存在。被告為系爭土地之承租人，依法院之通知依法行使系爭優先承買權，於法並無不合。為此聲明：原告之訴駁回。三、經查，系爭土地為耕地性質，原為王建誼所有，嗣因積欠被告欠款450,000元，經被告向本院聲請支付命令後確定，據此為執行名義於109年10月27日向本院聲請系爭強制執行事件，於系爭強制執行拍賣程序中於110年8月27日由原告以價額2,372,233元拍得，嗣因被告於110年9月8日具狀主張就系爭土地與王建誼有系爭租賃契約存在，願以原告拍得之價格並提出支票以行使優先承買權等情，經本院調閱本院109年度司執字第26702號卷宗核閱無訛，首堪認定為真實。四、本院之判斷：原告上開主張為被告否認，並以前詞置辯，是本件爭點厥為：系爭租賃契約是否為通謀虛偽意思表示而無效?以下分述之。㈠按第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應就其所主張有利於己之此項積極事實負舉證之責。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯之事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求(最高法院100年度台上字第415號民事判決意旨參照)。原告主張被告與王建誼就系爭租賃契約為通謀虛偽意思表示而無效，為被告所否認，原告自應就此節負舉證之責。㈡查，系爭租賃契約為被告與王建誼於109年8月31日所簽立，承租標的包括系爭土地，租金給付方式為由王建誼積欠被告之本金450,000元暨利息違約金中，以每月1,000元抵扣之，此有系爭租賃書影本在卷可稽(見本院卷第109頁至第113頁)。又被告於109年9月3日出具簡易水土保持申報書，經南投縣魚池鄉公所於109年9月11日檢送南投縣政府，並包括王建誼於109年9月3日分別填具之土地使用同意書、簡易水土保持指界委託書、被告於109年9月3日所填具就系爭土地申請除草、種植、農地水土保持作業，絕不作非農業行為之切結書等件，並經南投縣政府農業處於109年9月28日會同被告至系爭土地會勘申請整坡作業，種植農作物等會勘照片及會勘紀錄表可參，此有南投縣政府110年11月16日府農管字第1100261182號函復在卷可稽(見本院卷第57頁至第80頁)，被告復提出整地之照片及鐵牛工程行出具之怪手整地費用附卷可考(見本院卷第95頁至第99頁)。堪認被告與王建誼於109年8月31日簽立系爭租賃契約後確有會同南投縣政府農業處會勘，申請簡易水土保持計畫，欲就系爭土地為整地俾於農作之事實，難認被告與王建誼簽立系爭租賃契約非出於承租之真意，原告無法舉證被告與王建誼確實出於非真意之通謀虛偽意思表示。㈢至原告主張被告與王建誼為兄弟或親戚關係，住址相近；現場經原告拍照並未有被告所稱種植桃實百日青之情形；被告與王建誼約定租金過於便宜，且租賃期間低於5年，規避民法第425條規定；王建誼出租東池段172地號土地及内池段1554地號土地予被告，但伊僅為共有人，未得其他共有人同意不得出租等節。經查： ⒈被告與王建誼並非兄弟關係，有南投○○○○○○○○○110年11月12 日魚戶字第1100002650號函復、被告與王建誼身分證影本可參(見本院卷第55頁、第71頁至第72頁)，至於是否有其他親戚關係，卷內並無資料可資判斷，況且縱有一定親戚關係或住址相近亦不當然表示所立之系爭租賃契約必為通謀虛偽意思表示。 ⒉又於系爭強制執行程序中，經本院於109年11月30日上午11時至系爭土地查封時，被告在現場交付系爭租賃契約、並指封切結系爭土地，嗣經理德不動產估價事務所出具之估價報告中，所拍攝勘估標的物現況照片，載明系爭土地現場部分種植桃實百日青，部分雜木等情，業經本院核閱本院109年度司執字第26702號卷無訛，被告所稱種植桃實百日青等，並無不實。 ⒊至於租金過低部分，係因被告與王建誼本即有債務糾紛，如以被告對王建誼之債權額充作租金抵免王建誼之欠款，基於私法自治精神，並無不可。另所稱租賃期間未逾5年部分，有民法第425條所有權讓與不破租賃之適用等情，租賃契約要約定租賃期間多久，本是當事人可自由決定，不當然與是否規避民法第425條之規定意旨有所關聯，甚或以此推論有何通謀虛偽意思表示之情。況且，原告於系爭強制執行事件拍賣程序前系爭土地即已公告有租賃關係存在，但原告仍願出價拍得，將來承租人可能主張優先承買或是不優先承買，而於系爭土地上對原告主張繼續存在租賃關係等情況，均為原告於拍賣前可得預期，自難以此作不利被告之推論。 ⒋又王建誼未經其他共有人同意出租上開土地，並不影響系爭租賃契約之效力，至多為王建誼與上開土地共有人之私法糾紛而已。就實際耕作情形，因被告自109年8月31始承租系爭土地，迄今時間未長，況且尚須整地方能便於耕作，如尚無具體一定面積之農作物耕作結果，亦屬合理。故原告上開主張，俱無可採。五、綜上所述，原告未能舉證系爭租賃契約為通謀虛偽意思表示，起訴請求確認被告依土地法第107條之土地優先承買權不存在，並無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及證據調查，經審酌均與本案之判斷不生影響，爰毋庸一一論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　111 　年　　1 　　月　　24　　日民事第一庭法　官葛耀陽以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　111 　年　　1 　　月　　25　　日書記官黃婉淑

臺灣南投地方法院110年度訴字第290號

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