臺灣南投地方法院 - 113年度簡上字第60號（給付違約金）- 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣南投地方法院民事判決 113年度簡上字第60號上訴人品全保全股份有限公司品全物業有限公司共同法定代理人吳宗憲共同訴訟代理人陳盈壽律師複代理人廖珮羽律師李杏如被上訴人法定代理人劉官鑫訴訟代理人王木金上列當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於民國113年6月25日本院埔里簡易庭113年度埔簡字第74號第一審民事簡易判決提起上訴，本院於114年3月19日言詞辯論終結，判決如下：主　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由一、被上訴人之法定代理人原為汪國鳳，嗣於本件訴訟繫屬中變更為劉官鑫，有居然社區規約、民國113年11月3日居然社區第六屆管理委員會職務委員推選會議紀錄、南投縣○里鎮○○0 00○00○0○○鎮○○○0000000000號函在卷可稽（見本院卷第165 至176、251、253頁），劉官鑫具狀聲明承受訴訟（見本院卷第257至259頁），經核尚無不合，應予准許。二、上訴人主張：上訴人品全保全股份有限公司（下稱品全保全公司）、品全物業有限公司（下稱品全物業公司）與被上訴人分別於111年11月17日簽訂「居然駐衛保全服務契約書」（下稱系爭保全契約）、「居然物業維護契約書」（下稱系爭物業契約，與系爭保全契約合稱系爭契約）。約定由上訴人指派管理人員為居然社區進行保全服務與物業管理服務事項，契約期間皆自112年1月1日至112年12月31日，為期1年；每月服務費用分別由居然社區給付品全保全公司新臺幣（下同）12萬9,000元、給付品全物業公司7萬8,000元。因系爭保全契約第5條第2項、系爭物業契約第4條第2項均訂有「本約屆滿前1個月，一方未以書面通知他方不再續約者，視為本約展延1年；嗣後亦同」之約定（下稱系爭展期約定），被上訴人既未於系爭契約屆滿（即112年12月31日）前1個月以書面通知不再續約，系爭契約自依系爭展期約定，自動展延1年。被上訴人於112年12月18日始傳真通知書（下稱系爭通知書），告知不再續約之意思，已屬在系爭契約展期之有效期間內（即113年1月1日至113年12月31日），提前終止系爭契約，爰依系爭保全契約第14條第1項、系爭物業契約第12條第3項之約定（下稱系爭賠償約定），請求被上訴人賠償1個月之服務費用。並於原審聲明：被上訴人應給付品全保全公司12萬9,000元，及給付品全物業公司7萬8,000元。三、被上訴人則抗辯：居然社區的保全、物業業務均係由訴外人陳品宏即上訴人指派擔任社區經理之人為管理，陳品宏於112年11月13日協助召開管理委員會，經委員會決議113年度之保全、物業業務由星柏物業管理顧問有限公司（下稱星柏物業公司）承接（下稱系爭遴選會議），陳品宏、訴外人林朔緣即上訴人指派擔任社區督導之人既受僱於上訴人，且均出席系爭遴選會議，依該次會議結論，上訴人於是時即應可知悉被上訴人不再續約之意思，不因事後補發系爭通知書而有所影響，故系爭契約並未依系爭展期約定而發生展期效力，而係於112年12月31日契約屆滿時即失其效力，被上訴人自無上訴人所指提前終止契約之情事等語。並於原審聲明：上訴人之訴駁回。四、原審斟酌兩造之攻擊、防禦方法，駁回上訴人之訴。上訴人不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄；㈡上廢棄部分，被上訴人應分別給付品全保全公司12萬9,000元、品全物業公司7萬8,000元。被上訴人則答辯聲明：如主文第1項所示。五、兩造不爭執事項（見本院卷第282至283頁）：㈠上訴人與被上訴人簽訂系爭契約，約定由上訴人指派人員為居然社區進行保全服務與物業管理服務事項，契約有效期間均自112年1月1日至112年12月31日，為期1年；每月被上訴人應分別給付品全保全公司12萬9,000元、品全物業公司7萬8,000元之服務費用。於該契約期間，由品全物業公司派駐陳品宏擔任被上訴人之社區經理。㈡依系爭展期約定，如被上訴人不再與上訴人續約，應於112年 11月30日以前，以書面通知不再續約之意思，否則契約視為展延1年。㈢被上訴人曾於112年12月18日以傳真方式通知上訴人，系爭契約於112年12月31日到期，經管理委員會共同決議不再續約（即系爭通知書）。㈣系爭遴選會議由陳品宏擔任會議紀錄，於該次會議紀錄伍記載：「決議：... 確認由星柏物業接手113年度物業合約，並於12月開始交接」。六、兩造爭執事項（見本院卷第283頁）：上訴人依系爭賠償約定，訴請被上訴人分別賠償品全保全公司12萬9,000元、品全物業公司7萬8,000元，有無理由？七、本院之判斷：㈠按使者僅為傳達或受領意思表示，未為意思形成之活動，與代理人性質有別。受領使者受領意思表示時，發生達到本人之效力，誤傳、遲傳或根本未傳達於本人之風險，應由本人承擔之。又受領意思表示之權限，除由本人明示或默示授權外，並得依社會通念與交易習慣認定之。㈡經查： ⒈系爭契約之契約期間為112年1月1日至112年12月31日，如被上訴人無欲於112年12月31日契約屆滿後展延契約期間，即應112年11月30日前，以書面通知上訴人不再續約之意思等節，為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項㈠、㈡），並有系爭保全契約、系爭物業契約附卷可佐（見原審卷第17至50頁），應屬真實。又系爭賠償約定既係約定：被上訴人於契約有效期間內，提前終止契約，應賠償對方1個月管理服務費用等語（見原審卷第31、46頁），是上訴人欲依系爭賠償約定向被上訴人為請求，必係以兩造間有提前終止契約之情事為前提，如兩造間之契約關係已因契約期間屆滿而終止，自無系爭賠償約定之適用。 ⒉觀諸系爭物業契約第8條第1、3、4項、第10條第2項前段約定略以：留駐人員由乙方（即品全物業公司）負責管理運作，並受甲方（即被上訴人）之監督；留駐人員如有怠忽職守或其他不法之情事，甲方得知會乙方按情節輕重予以懲處或調換；甲方認為乙方所派人員不適當或不稱職時，應檢具具體理由，以書面通知乙方更換，逾期未更換，甲方得處乙方罰款，並自該月服務費金額扣除之；乙方派駐人員未能善盡契約所訂定之管理維護業務，洩漏應保守之秘密或其他侵害甲方所屬區分所有權人或住戶權益之情事，乙方應負賠償責任等語（見原審卷第43至44頁）。另參諸系爭物業契約第16條第1、3及第17條第1項約定：該契約之附件、簡報內容均視為契約之一部（按：系爭保全契約第17條第2項就簡報內容為契約之一部，亦有相同約定，見原審卷第33頁）；配置社區經理乙員，除週休二日及國定假日外，每日9至12時、13 時至16時上班等語（見原審卷第48頁）。依上訴人之簡報（見本院卷第97、98頁）所示，其派駐社區經理之工作職掌，包含執行區權會、管委會、臨時大會所決議的議題事項；行政維護事項包含製作各項會議紀錄等，可見社區經理雖因執行居然社區管委會等決議事項，相當程度受被上訴人監督，惟對其懲處或調換等人事權限既仍係由品全物業公司統籌運作，而非逕由被上訴人主導，且就其違背管理維護義務時，亦係由品全物業公司向被上訴人負損害賠償責任等節，堪認該社區經理事實上係輔助品全物業公司履行對被上訴人之管理維護服務。 ⒊又兩造間係就保全、物業業務統一簽約，實質上由同一廠商負責保全及物業業務，僅係以不同公司名義報價、簽約，為兩造所不爭執（見本院卷第64頁），並有證人陳品宏於本院證述可佐（見本院卷第285至286頁），且與上訴人於簡報同時列有品全物業公司、品全保全公司為其服務公司，及系爭契約有其等共同列名蓋印等節相符（見原審卷第35、48頁；本院卷第90頁）。綜合系爭契約之內容、締約過程之情形，足認系爭契約形式上雖區分品全物業公司、品全保全公司之名稱，實則上訴人乃作為企業之整體，共同對被上訴人履行保全、管理維護服務，故居然社區之社區經理雖係由品全物業公司所派駐，惟其職掌業務範圍內，與品全保全公司履約內容相互關聯者，自仍屬上訴人整體履約義務之一環。 ⒋陳品宏作為上訴人派駐居然社區之社區經理，其工作職掌尚包含會議召開之準備、各項設備之檢查、修繕，及現場督導，以排除突發狀況、處理緊急意外，並需填載每日工作日誌回報社區管委會等事項，此有系爭物業契約之附件、前揭簡報可查（見本院卷第85、97頁）。依其所任職務內容之經常性、即時性而言，被上訴人自可期待當場向其反映意見，可由陳品宏及時妥為處理，而毋庸再轉而向社區督導林朔緣，或需另向上訴人通知，始可獲得處理，堪信陳品宏為上訴人履行系爭契約義務所必要仰賴之現場人員，且上訴人既未派駐其他具相當權限之人員駐點，被上訴人對上訴人之通知、指示及意見反映，自應透過陳品宏為之，是依社區經理之日常事務處理模式，應認陳品宏具有受領使者之地位，即有為上訴人受領被上訴人所為意思表示之權限。 ⒌系爭遴選會議之會議紀錄記載略以：112年度合約到期日為11 2年12月31日，由管委會委員依上訴人提供113年度報價內容討論是否續約，如不續約已提供其他物業報價單請委員們討論，並決議確認由星柏物業公司接手113年度物業合約，並於12月開始交接等語（見本院卷第161頁）。酌以系爭展期約定所稱書面通知，僅係形式要求，並未限定以何種書函或特定形式為之。系爭遴選會議之會議紀錄既為管委會正式決議之文書，該會議紀錄即已具書面性質，其上載明將不再續約並另聘新廠商等內容，已可具體表彰被上訴人不再與上訴人續約之明確意思，應合於前開「書面通知」之要求。陳品宏作為上訴人派駐之社區經理，同時擔任系爭遴選會議之紀錄，已作為現場代表人員與會並就不續約之決議有所知悉，自難否認其有為上訴人受領前揭不再續約意思之權限。縱被上訴人事後另作成系爭通知書，亦僅係重申不再續約之意思，並促請上訴人辦理交接一事，尚無從推論被上訴人遲至系爭通知書作成時，始為不再續約之意思。是上訴人既受書面通知不再續約，系爭契約自不發生展期之效力，而於112年12月31日即因系爭契約期間屆滿而失其效力。㈢基上，被上訴人於系爭遴選會議作成不續約之書面紀錄，已明確表示不再續約，並由上訴人指派之社區經理陳品宏受領該意思，系爭契約自未依系爭展期約定而當然展延，上訴人主張被上訴人於展期之契約期間提前終止契約，即非可採，依前揭說明，上訴人依系爭賠償約定所為請求，自屬無據。八、綜上所述，上訴人依系爭賠償約定，訴請被上訴人分別給付品全保全公司12萬9,000元、品全物業公司7萬8,000元，為無理由，應予駁回。從而，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條、第85條第1項本文，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　4 　　月　　16　　日民事第二庭　審判長法　官　徐奇川法　官　曾瓊瑤法　官　魏睿宏以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　4 　　月　　16　　日書記官　張堯振

臺灣南投地方法院113年度簡上字第60號

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