臺灣南投地方法院民事判決

原告

鄭子鴻

原告

曾羿綾

原告

許綺芳

原告

湯文杰

原告

趙彗妘

原告

趙婉貞

原告

賴俊傑

原告

趙嘉翎

共同訴訟代理人

朱文財律師

被告

御朝股份有限公司

兼法定代理人

張心盈

被告

朱立安

上二人共同訴訟代理人

謝殷倩律師

上列上列當事人間請求請求不當得利事件，本院於民國114年7月31日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：

㈠緣訴外人趙惟漢與訴外人王先後、王李美雪、王春智（下稱王先後等3人）於民國111年6月20日就附表所示之不動產（土地部分下稱系爭土地，建物部分下稱系爭建物，合稱系爭不動產）簽訂買賣契約（下稱系爭乙契約），由王先後等3人將系爭不動產分別移轉登記所有權予原告（移轉登記日期及人別詳如附表一所示）而取得系爭不動產之所有權。

㈡被告朱立安前於110年8月12日與王先後等3人及被告張心盈就系爭不動產及重測前南投縣○○鄉○○○段000000地號土地及同段25建號建物（重測後為九族段504地號土地及同段45建號建物）簽訂買賣契約（下稱系爭甲契約），惟並未完成點交及移轉所有權登記，王先後等3人已於110年10月29日以臺中民權路郵局營收股存證號碼001798號存證信函通知被告朱立安解除系爭甲契約，被告朱立安對於系爭不動產已無合法占有權源；然而，被告朱立安於110年8月17日至系爭不動產查看後，即以委託被告張心盈協助經營度假村之方式，自110年8月17日起無權占有系爭不動產使用至今，更於111年1月1日與被告張心盈以被告御朝股份有限公司（下稱御朝公司）名義簽訂管理顧問合約，掩飾其等無權占有系爭不動產之事實。系爭不動產現由被告無權占有經營度假村使用，每月營業額達新臺幣（下同）300萬元，但高額債務及利息卻由原告支付，已生相當於租金之不當得利或損害賠償之情事，請求被告應連帶給付自111年8月起至113年7月止，按每月50萬元計算租金之不當得利或損害賠償1,200萬元，並先請求給付100萬元，爰依民法第179條、第184條第1項前段規定提起本件訴訟等語。並聲明：被告應連帶給付原告100萬元，暨自起訴狀繕本送達最後一位被告之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算利息；原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：

㈠被告朱立安與王先後等3人、被告張心盈簽訂系爭甲契約後，已由王春智於110年8月17日點交系爭不動產予被告朱立安，被告朱立安對於系爭不動產因此有合法占有權源。被告張心盈依據系爭乙契約進駐使用系爭不動產，為善意受讓人，於推定其為適法所有之權利範圍內，得使用系爭不動產。

㈡原告雖已登記為系爭不動產之所有權人，惟王先後等3人尚未依系爭乙契約點交系爭不動產予趙惟漢或其指定登記所有權之原告，則趙惟漢或原告對於系爭不動產因尚未取得使用收益而無從主張之，且此與被告朱立安依系爭甲契約點交，委託被告張心盈以御朝公司經營，合法占有系爭不動產使用收益係屬二事，倘原告認其因此受有損害，亦不得向被告為請求。況且，趙惟漢及原告係明知系爭乙契約約定需取回系爭不動產使用收益後方得點交一事，仍願訂立系爭乙契約，則原告身為惡意第三人，自當受原有債權之契約即系爭甲契約約束，不得主張民法物上請求權，且同此法理，亦不得主張不當得利或侵權行為損害賠償請求權。是原告向被告請求連帶給付相當於租金之不當得利或侵權行為損害賠償，應屬無據。縱得請求，亦僅限於原告所受損害範圍為限，不得獲取逾越其損害額之利益。

㈢如本院認被告有連帶給付不當得利或侵權行為損害賠償之義務，則以被告御朝公司之設備遭原告毀損所受損害144萬元互為抵銷等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項：

㈠被告朱立安於110年8月12日與訴外人王先後等3人及被告張心盈就系爭不動產及重測前南投縣○○鄉○○○段000000地號土地及同段25建號建物（重測後為九族段504地號土地及同段45建號建物）簽訂系爭甲契約。

㈡王先後等3人於110年10月29日對被告朱立安及訴外人王羚蘊、南投縣○里地○○○○○○○○○○路○○○○○○○號碼001798號存證信函，表示撤銷買賣契約之意思表示及解除契約。

㈢被告朱立安於112年間起訴請求王先後等3人及原告塗銷所有權移轉登記事件，經本院以112年度重訴字第1號判決。

㈣王先後等3人與趙惟漢於111年6月20日簽訂系爭乙契約，約定將系爭不動產出賣與趙惟漢，趙惟漢得指定第三人為登記名義人。

㈤系爭不動產分別於如附表一「移轉登記日期」欄所示日期，移轉所有權登記與原告。

㈥被告於110年8月17日取得系爭不動產之占有，被告朱立安為間接占有人，被告張心盈及御朝股份有限公司為直接占有人。

㈦系爭乙契約第5條記載：「本買賣標的之土地及建物，目前均由第三人惡意無權占有中，由甲方自簽約日起10個月內依司法途徑或與第三人協調取回占有交付乙方。」

四、兩造爭執事項：

㈠原告請求被告連帶給付原告不當得利，有無理由？若有理由，金額各為多少？

㈡原告請求被告連帶給付原告侵權行為損害賠償，有無理由？若有理由，金額各為多少？

㈢被告御朝股份有限公司主張抵銷，有無理由？若有理由，金額為多少？

五、本院之判斷：

㈠被告占有系爭不動產，並非有權占有。

⒈原告主張王先後等3人與趙惟漢於111年6月20日簽訂系爭乙契約，約定將系爭不動產出賣與趙惟漢，趙惟漢得指定第三人為登記名義人，嗣系爭不動產分別於如附表一「移轉登記日期」欄所示日期，移轉所有權登記與原告。被告於110年8月17日取得系爭不動產之占有，被告朱立安與被告御朝股份有限公司簽訂管理顧問合約，約定被告朱立安將日月潭晶園休閒度假村委託御朝公司經營管理，約定期限自111年1月1日起至119年12月31日。被告朱立安為間接占有人，被告張心盈及御朝股份有限公司為直接占有人乙節，有不動產買賣契約書、系爭不動產登記第二類謄本、管理顧問合約等件為證，且為兩造所不爭執（見本院卷第341頁）。是原告各為系爭不動產之所有人，取得所有權之日期如附表一所示，系爭不動產自110年8月17日起為被告占有，被告朱立安為間接占有人，被告張心盈及御朝股份有限公司為直接占有人等事情，堪可認定。

⒉按債權僅具相對性，無排他效力，原則上亦非侵權行為客體，僅當具備特定條件下，基於特定目的之實現，而賦予物權效，此乃債權相對性之例外，其條件須採嚴格認定標準，且基於法安定性及可預測性，避免恣意，應建構類型化，審判實務已建構之各種類型，且獲得學說通說肯定之同類型，有法官法之性質（原則上尊重判決先例），可援為具體後案審判依據。債權賦予物權效時，因買賣取得不動產所有權者，依民法第767條行使權能，仍受該物權效拘束，例如區分所有權人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束；租賃契約符合民法第425條所定情形，租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；區分所有權人依規約以外之其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知，繼受人亦應受拘束；分管契約之內容為繼受人明知或可得而知，亦同。至出賣人同一土地出賣數次，無論發生先後，買受人之法律地位平等，因買賣而占有土地之人，倘其債權不具物權效之要件，對於同因買賣而取得該土地所有權者，仍屬無權占有，僅於取得土地所有權之買受人明知或可得而知占有實況及其權源，仍違反誠信原則、公共利益，或以損害他人為主要目的行使其物上請求權之情形，始得予以適當限制。而是否明知或可得而知前買受人據為占有之債權契約及所發生物權效要件、效果如何，不得僅憑占有實況逕為認定，須另考量標的物類型，如得類推適用既有法規範（例如民法第425條、公寓大廈管理條例第24條）者，應先為類推之，亦得參酌司法院大法官釋字第349號解釋意旨，即占有之外觀形式、占有原因之公示方法、範圍及程度後，本於誠信原則（公平、損害補償或賠償之有無、不當得利等），依社會一般通念綜合判斷之（最高法院113年度台上字第2037號民事判決意旨參照）。被告張心盈雖抗辯被告朱立安與王先後等3人前買賣契約並未解除，故系爭不動產點交與被告朱立安之後，被告之使用係有正當權源等語。惟依上開說明，取得系爭不動產之原告是否受前系爭甲契約之拘束，應審諸客觀情形以為決斷。

⒊經查，系爭乙契約中第5條記載：「本買賣標的之土地及建物，目前均由第三人惡意無權占有中，由甲方自簽約日起10個月內依司法途徑或與第三人協調取回占有交付乙方。」，此有系爭乙契約之不動產買賣契約書可佐，且為兩造所不爭執。觀之不動產買賣契約書除上開第5條之記載並無敘及系爭不動產係遭何人占有、以何種方式占有之現況，及其占有之程度、範圍及方法，均未提及，難認系爭乙買賣契約之買方趙惟漢及其指定登記為系爭不動產權利人之原告，就系爭不動產現遭人占有之實況已有知悉。況依前開記載「由第三人惡意無權占有」，買受人趙惟漢及其指定登記為所有權人之原告自應認其為有權買受系爭不動產，僅不動產現遭人無權占有中，出賣人尚負協同協調取回系爭不動產實際占有以交付買方之義務。準此，系爭甲契約係存在於被告朱立安與王先後等3人及被告張心盈間，與原告等人無涉，原告亦無從知悉前買賣契約之具體內容，且系爭不動產係遭被告等人自110年8月17日起占有，其占有之期間尚非長久，難認已生有物權化效力之公示外觀。是被告辯稱原告應受系爭甲契約之拘束，被告所為之占有為有權占有等語，洵非有據。

㈡按讓與動產物權，如其動產由第三人占有時，讓與人得以對於第三人之返還請求權，讓與於受讓人，以代交付。民法第761條第3項定有明文。占有之移轉，因占有物之交付而生效力。前項移轉，準用第761條之規定。民法第946條定有明文。次按，物之出賣人負交付其物於買受人，並使其取得所有權之義務，民法第348條第1項定有明文。所謂交付其物於買受人，即移轉其物之占有於買受人之謂。依民法第946條第2項規定，占有之移轉得準用同法第761條之規定，亦即移轉占有並不以現實交付為限，簡易交付、占有改定或指示交付，均生移轉占有之效力（最高法院99年度台上字第626號民事判決要旨參照）。又按，物之交付，不以現實交付為限，依民法第761條第3項規定，指示交付亦包括在內，此規定於占有之移轉亦準用之。故買賣標的物房屋，如由第三人無權占有時，出賣人得以對於第三人之所有物返還請求權讓與買受人，以代現實交付（最高法院84年度台上字第2416號民事判決意旨參照）。被告雖辯稱系爭不動產未點交原告無權主張系爭不動產收益之權利等語。然查，系爭不動產之買賣契約書中業已載明系爭不動產為第三人無權占有中，然為出賣人之王先後等3人，尚負有交付系爭不動產之占有與買受人之義務，非不得以將對第三人之請求權讓與買受人以代現實交付之方式移轉占有，是被告辯稱原告未取得，亦屬無據。

㈢被告另抗辯其就系爭不動產為善意占有人等語。然按占有人於占有物上行使之權利，推定其適法有此權利。前項推定，於下列情形不適用之：一、占有已登記之不動產而行使物權。二、行使所有權以外之權利者，對使其占用有之人。善意占有人於推定其為適法所有之權利範圍內，得為占有物之使用、收益，民法第943條、第952條定有明文。查系爭不動產已移轉登記為原告所有，且為被告占有乙節，為兩造所不爭執。被告既未能證明其管理、使用系爭不動產具合法占有權源，自不得對原告主張受善意占有之推定。被告前揭所辯，亦屬無據。

㈣原告依民法第179條、第184條第1項前段擇一請求被告給付其無權占有系爭不動產所受相當於租金之損害，有無理由及其得請求金額：

⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任，民法第184條第1項前段、第185條第1項前段分別定有明文。又無權占有被害人之土地係侵害被害人對土地之所有權，足使被害人無法使用收益該土地而受有損害，故占有人對於加害行為苟已具備一般侵權行為所應具備之故意或過失要件，亦難免負損害賠償責任（最高法院97年度台上字第1804號判決意旨參照）。被告占有系爭不動產，無合法正當權源，業如前述，自屬不法侵害原告基於所有權所生之權能，致生損害，兩者間具有因果關係，原告自得依民法第184條第1項前段、第185條第1項前段，請求被告連帶賠償損害。

⒉次按，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，土地所有人則受有相當於租金之損害。又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，且此項規定，於租用基地建築房屋者準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。所謂土地價額係指法定地價，而法定地價為土地所有權人依法申報之地價，又若土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80%為申報地價，土地法施行法第25條、土地法第148條、平均地權條例第16條亦有明定。另基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10%最高額。另按耕地係指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地，農業發展條例第3條第11款定有明文。復按耕地地租不得超過地價百分之8，約定地租或習慣地租超過地價百分之8者，應比照地價百分之8減定之，不及地價百分之8者，依其約定或習慣；前項地價指法定地價，土地法第110條第1項及第2項前段定有明文。上開法條規定僅係限制耕地地租之最高額，並非意謂所有耕地租用之地租一概均以法定地價百分之8為準；是以耕地租金之數額，除以耕地之申報地價為基礎外，尚須斟酌耕地之位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值及所受利益等事項，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判決意旨參照）。上開基地或耕地租金之限制，雖非當然適用於系爭不動產，惟均可作為計算無權占有他人土地時之賠償標準參考。又無權占有他人土地、建物，所受利益為土地、建物之占有本身，依其性質不能返還，應償還其價額。查系爭土地均屬山坡地保育區之農牧用地，位於南投縣魚池鄉九族文化村附近，此有系爭土地登記第二類謄本、現場照片可佐（見本院卷第31頁至第85頁）。本院審酌上情，認系爭不動產坐落該地為農牧用地，工商、交通尚非發達，應以系爭土地申報地價週年利率6％計算被占用系爭不動產應賠付原告之損害為適當。

⒊茲依上開基準計算如下：

⑴原告鄭子鴻所有九族段684地號土地部分：　111年8月移轉現值為每平方公尺618.7元，113年1月申報地價則為每平方公尺88元（見本院卷第56頁），是原告鄭子鴻於111年8月22日取得土地所有權後至其主張之113年7月31日止，所受相當於租金之損害為72元【計算式：618.7x8％x(132/365+1)＋88元x8％x212/365＝72元，小數點以下四捨五入，下同】。

⑵原告曾羿綾所有九族段505、690地號土地部分：九族段690地號土地111年8月移轉現值為每平方公尺619.6元，113年1月申報現值則為每平方公尺88元；同段505地號土地111年8月移轉現值為每平方公尺618.4元，113年1月申報地價則為每平方公尺88元（見本院卷第35頁至第40頁）。原告曾羿綾於111年8月31日取得土地所有權後至其主張之113年7月31日止，所受相當於租金之損害為141元【計算式：619.6元x8％x(123/365＋1)＋88元x8％x212/365＋618.4元x8％x(123/365＋1)＋88元x8％x212/365＝141元】。

⑶原告許綺芳所有九族段687地號土地部分：111年9月移轉現值為每平方公尺605.3元，113年1月申報地價則為每平方公尺88元（見本院卷第44頁），原告許綺芳於111年9月21日取得土地所有權後至其主張之113年7月31日止，所受相當於租金之損害為66元【計算式：605.3元x8％x(102/365＋1)＋88元x8％x212/365＝66元】。

⑷原告湯文杰所有九族段503地號土地部分：111年8月移轉現值為每平方公尺616.7元，113年1月申報地價則為每平方公尺88元（見本院卷第50頁），原告湯文杰於111年8月31日取得土地所有權後至其主張之113年7月31日止，所受相當於租金之損害為70元【計算式：616.7元x8％x(123/365＋1）＋88元x8％x212/365＝70元】。

⑸原告趙彗妘所有九族段501地號土地部分：　111年8月移轉現值為每平方公尺618.3元，113年1月申報地價則為每平方公尺88元（見本院卷第74頁），原告趙彗妘於111年8月22日取得土地所有權後至其主張之113年7月31日止，所受相當於租金之損害為71元【計算式：618.3x8％x(132/365+1)＋88元x8％x212/365＝71元】。

⑹原告趙婉貞所有九族段685地號土地部分：111年8月移轉現值為每平方公尺614.9元，113年1月申報地價則為每平方公尺88元（見本院卷第62頁），原告趙婉貞於111年8月22日取得土地所有權後至其主張之113年7月31日止，所受相當於租金之損害為71元【計算式：614.9x8％x(132/365+1)＋88元x8％x212/365＝71元】。

⑺原告賴俊傑所有九族段683地號土地部分：111年8月移轉現值為每平方公尺619元，113年1月申報地價則為每平方公尺88元（見本院卷第68頁）。原告賴俊傑於111年8月22日取得土地所有權後至其主張之113年7月31日止，所受相當於租金之損害為72元【計算式：619x8％x(132/365+1)＋88元x8％x212/365＝72元】。

⑻原告趙嘉翎所有九族段686地號土地部分：111年8月移轉現值為每平方公尺618.4元，113年1月申報地價則為每平方公尺88元（見本院卷第80頁），原告趙嘉翎於111年8月30日取得土地所有權後至其主張之113年7月31日止，所受相當於租金之損害為70元【計算式：618.4元x8%x(124/365+1)＋88元x8％x212/365＝70元】。

⑼原告雖主張被告無權占有系爭不動產以經營晶園度假村每月獲利50萬元，然查，被告朱立安與王先後等3人及被告張心盈簽訂系爭甲契約，系爭甲契約除不動產外，尚包含被告張心盈所有之九族段504地號土地及其上同段45建號建物，此有買賣契約可佐。足見系爭不動產尚非供作晶園休閒度假村所營之土地、建物之全部，尚難以度假村之全部經營獲利遽認為系爭不動產遭被告占用之損失，況原告未提出證據可證被告確有原告所主張之獲利，且可認係為侵害原告所有權之損失，並具有相當之因果關係，是其主張難認可採。至原告基於選擇合併，另依民法第179條規定，自無庸再予審就，並予敘明。

㈤被告之抵銷抗辯並無理由：按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限；因故意侵權行為而負擔之債，其債務人不得主張抵銷。民法第334條第1項、第339條分別定有明文。查被告占用系爭不動產，係故意侵權行為，揆諸上開說明，所負擔損害賠償之債不得主張抵銷，是被告前開抵銷抗辯，於法無據。

㈥按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付者，自受催告時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項前段、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。經查，原告請求被告給付之損害賠償請求權，係屬於未定給付期限之金錢債權，則原告請求被告自起訴狀送達最後一位被告之翌日即113年9月28日（見本院卷第179頁）起至清償日止之法定遲延利息，亦屬有據。

六、綜上所述，原告依民法184條共同侵權行為請求被告連帶給付如附表二所示之損害賠償，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求則無理由，應予駁回。

七、又本判決所命給付部分，均未逾50萬元，應依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣告假執行，原告雖陳明願供擔保請准宣告假執行，僅係促使法院職權發動，不另為駁回之諭知。又被告陳明願供擔保宣告准免假執行，經核均無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，併予駁回。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

附表一：（房地坐落：南投縣魚池鄉）