八十九年度訴字第七二八號｜民事：遷讓房屋｜裁判日期：90 年 07 月 25 日

臺灣南投地方法院民事判決　八十九年度訴字第七二八號原　　　告　　增富企業有限公司法定代理人　　甲○○ 被　　　告　　華油企業股份有限公司法定代理人　　丙○○ 複　代理人　　乙○○ 右當事人間請求遷讓房屋等事件，本院判決如左：主文被告應將坐落南投縣埔里鎮○○○段第一○六—三地號、面積七百二十五平方公尺土地全部，及其上建物即門牌號碼南投縣埔里鎮○○路○段八十一號中潭加油站遷讓交還原告，並應給付原告新台幣壹佰伍拾萬元，及自民國八十九年十月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自民國八十九年十一月一日起至交還前開土地及建物之日止，按月以新臺幣貳拾伍萬元計算之損害金。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新台幣壹佰零柒萬貳仟元為被告供擔保後得假執行，但被告如於假執行程序實施前，以新台幣叁佰貳拾壹萬叁仟壹佰元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實甲、原告方面：一、聲明：（一）如主文第一項所示。（二）被告應協同原告將中潭加油站經營許可執照之營業主體名稱向主管機關申請變更為原告。（三）願供擔保請准宣告假執行。二、陳述：（一）被告於民國八十七年九月二十三日與原告訂約承租原告所有坐落南投縣埔里鎮 ○○○段第一○六—三地號面積七百二十五平方公尺土地全部及其上建物即門牌號碼南投縣埔里鎮○○路○段八十一號中潭加油站，約定租金每月新台幣（以下同）二十五萬元，租期至九十七年十月三十一日止。惟被告自八十八年十一月起即未給付租金，現已積欠二期以上，原告於八十九年六月十六日以郵局存證信函催告被告於接受通知後五日內繳清欠租，而被告未於期限內繳清欠租，原告以起訴狀繕本送達被告向被告表示終止租賃契約，兩造間之租賃關係自因終止而消滅，被告自八十八年十一月至八十九年十月共積欠三百萬元之租金，扣除被告先前給付原告一百五十萬元之押租金，被告即應給付欠租一百五十萬元並交還上開土地及中潭加油站。又被告於租賃契約終止後仍不遷讓，無權占用系爭房屋，妨害原告之使用收益，應賠償原告按每月租金額計算之損害金。再系爭土地及建物為原告所有，主要用途為加油站，原告於八十三年六月五日向政府主管機關申請設立經營加油站業務，營業主體名稱為原告，八十七年九月二十三日兩造訂立系爭租賃契約後，原告即將加油站之經營許可執照營業主體名稱變更為被告名義，今租約已經終止，系爭加油站及相關設施應遷讓返還原告，該加油站之經營許可執照亦應回復原狀變更為原告名義，爰依租賃契約、所有物返還請求權、終止契約後之回復原狀請求權提起本件訴訟。（二）對被告抗辯所為之陳述：１．系爭加油站於九二一地震後，雖經南投縣政府建設局檢查評定為「需注意」建物，另經土木結構技師鑑定認有修繕之必要，惟加油站建物及各項設施結構均安全無虞，被告於地震後翌日即照常營業至今，未曾停止營業，因地震損壞部分，原告隨即進行修繕，早已修繕完畢，經台灣省建築師公會就系爭建物鑑定亦認屬安全建物。被告所指原告尚未修復之瑕疵均不影響系爭加油站使用上之安全，且上開瑕疵原告已於八十九年八月間修繕完畢。２．被告於八十九年一月二十七日及其後歷次寄發之存證信函均以「台北市○○○路 ○段一二五號十五樓」為其公司營業所，原告以該營業所地址寄發存證信函亦經被告以公司章收訖，鈞院依該址寄發訴訟文件，被告亦均有收受。３．原告於八十九年六月十六日即委託律師代函催告被告給付租金，並表示若逾期未付，即提起訴訟，被告於同年月十七日收受，而原告於同年八月十九日始提起本件訴訟，並非未於一個月前通知被告。三、證據：提出房屋稅轉帳繳納證明、土地登記謄本、建物登記謄本、加油站租賃契約、存證信函、郵件收件回執、台灣省建築師公會鑑定報告各一份、公司變更登記事項卡二份、發油量與銷售額統計表十六份、修繕前照片影本及修繕後照片各三十九張為證，並聲請訊問證人李三合。乙、被告方面：一、聲明：駁回原告之訴及其假執行之聲請，如受不利判決，願供擔保請准免予假執行。二、陳述：（一）被告承租系爭加油站後未滿一年，即遭逢九二一大地震，致本件租賃標的物受有如附表所示之損害，經南投縣政府建設局於八十八年九月二十九日檢查評定為「需注意」建物，另經鄭蔚民土木結構技師事務所於八十八年十月七日鑑定結果，亦認有修繕之必要，其中建築物柱、樑損壞、牆壁龜裂被評定為中度損壞，進入時須注意，恐有繼續剝離倒塌之虞，影響安全甚鉅，須拆除重做或以鋼板補強，為確保加油站營運之安全，被告二次函催原告修繕，竟遭原告拒絕，在出租人即原告履行修繕義務前，被告自得主張同時履行抗辯，而拒絕給付已到期之租金，不生給付租金遲延之問題，原告自不得以欠租為由終止租約；況原告於八十九年一月一日、同年六月十六日所為之催告，均係送達於被告公司法定代理人丙○○之住所，並未送達被告公司營業所，是原告催繳租金之意思表示顯未達到被告，其催告並不合法，被告未依系爭租賃契約第五條第八款之約定於一個月前以書面通知被告，自不得逕行終止租約。（二）原告雖有提出台灣省建築師公會之鑑定報告表示系爭加油站為安全建物，惟系爭加油站被南投縣政府評定為「樑柱受損，耐震力降低」，其結構現狀是否安全，自應由專業之結構技師鑑定，準此，原告所提上開鑑定報告並無足據以評斷系爭建物之結構是否安全無虞。再鄭蔚民結構技師鑑定報告建議「凡是產生斜向或垂直向裂縫之樑柱構材均應以鋼板補強」，惟自原告所提之前揭現況鑑定報告書附件八現況紀錄欄下之記載，均未見有任何以鋼板補強完成之記載，再依其記載內容，尚有第十一、十二、二十二及二十四項等足以影響結構安全之損壞未補強修復，二份鑑定報告對照下，原告並未按損壞項目一一修復，是原告迄今尚未盡其修繕義務，況原告修繕完畢後亦應通知被告，由兩造會同驗收，被告迄今仍未獲告知，亦足證原告仍未修復系爭建物。（三）再系爭租約第四條第一款及第二款約定，兩造承租保證金為四百萬元，支付方式為租約簽訂後支付其中一百萬元（含被告已支付之訂金二十五萬元），嗣租賃標的物點交完成後，再支付餘款三百萬元，被告於締約後隨即交付一百萬元給原告，餘款三百萬元亦於點交後以安輝企業公司（下稱安輝公司）為發票人，票據號碼ＣＡ0000000之客票交付原告完畢，詎原告竟以上開支票退票為由，函催被告給付保證金餘款，然原告與訴外人安輝公司曾多次協議，同意安輝公司換票，並支付原告展期利息共計九萬五千元，且另又支付票款中之五十萬元予原告，準此，原告既選擇行使票據追索權，而受領安輝公司支付部分票款及利息，並同意展期，被告之保證金支付義務顯已完盡。（四）中潭加油站之站長曾建智雖係被告之受僱人，但係原告法定代理人之兒子，加油站實際上由曾站長經營，被告曾在九二一地震後電話告知停止營業，曾站長卻仍自行營業，系爭租金應由站長自行負責。三、證據：提出南投縣政府震災後建物第一階段危險分級及其使用評估表、安全鑑定報告各一份、存證信函二份、台灣彰化地方法院八十九年度重訴字第一六九號判決、簽收單影本、票據明細表各一份、支票影本四張、八十八年一月至八十九年十月收支表一份為證。理由一、本件原告主張兩造於八十七年九月二十三日訂立系爭土地及其上加油站之租賃契約，約定租金每月二十五萬元，租期至九十七年十月三十一日止，惟被告自八十八年十一月起即未給付租金等語，業據其提出土地登記謄本、建物登記謄本、加油站租賃契約、存證信函等件為證，並為被告所不爭，應堪信為真實。惟被告既以前詞置辯，則本件首應審究者為：被告拒絕給付租金是否有理由、原告是否有終止系爭租賃契約之法定原因。二、經查：（一）被告辯稱：系爭加油站於九二一大地震後受有如附表所示之損害，經南投縣政府建設局於八十八年九月二十九日檢查評定為「需注意」建物，另經鄭蔚民土木結構技師事務所於八十八年十月七日鑑定結果，認有修繕之必要等語，業據其提出南投縣政府震災後建物第一階段危險分級及其使用評估表、安全鑑定報告各一份為證，並為原告所不爭；惟原告陳稱：系爭加油站因地震損壞部分，原告於地震後隨即進行修繕，早已修繕完畢，經台灣省建築師公會就系爭建物鑑定，亦認屬第四類安全建築物等語，業據其提出台灣省建築師公會鑑定報告及修繕前後對照照片等件為證，雖被告辯稱：鄭蔚民結構技師之鑑定報告認受損樑柱應以鋼板補強，卻未見原告有相關補強之記載云云，惟鄭蔚民結構技師上開報告亦記載其建議修復補強之方法為原則性之建議，其細節應視實際情況加以適度修正等語，而台灣省建築師公會依內政部營建署九二一震災後建築物第二階段危險分級及其使用評估表鑑定，認系爭建物柱、樑、結構牆等損害程度均屬輕微，並附有樑柱修繕後現況良好之照片，認定系爭加油站建物屬安全建築物，則被告空言否認系爭建物已修繕完畢云云，自難信為真實；此外，證人即被告於中潭加油站之會計李三合於本院審理中亦證稱：原告在地震後二、三個月有進行修繕之工作，加油站現在並沒有安全之顧慮等語，而原告主張被告於地震後翌日即照常營業至今，未曾停止營業等語，亦為被告所不爭，則原告主張系爭加油站建物及各項設施結構均安全無虞等語，應堪信為真實。另被告之員工於地震後既照常於加油站上工作，則原告修繕系爭建物時，被告自不能諉為不知，其抗辯原告修繕完畢後未告知會同驗收，可見原告尚未修繕完畢云云，自無理由。綜上，系爭加油站建物之損害既已修繕完畢，被告拒絕給付已到期之租金，洵屬無據。（二）被告復辯稱：伊於締約後隨即交付一百萬元給原告，餘款三百萬元亦於點交後以安輝公司為發票人，票據號碼ＣＡ0000000之客票交付原告完畢，雖上開支票嗣後未兌現，惟原告同意安輝公司給付展期利息，安輝公司後來亦支付五十萬元票款予原告，原告既選擇行使票據追索權，而受領安輝公司支付部分票款及利息，並同意展期，被告之保證金支付義務顯已完盡云云，惟上開支票既係被告清償保證金之方法，並非該安輝公司與原告或被告間，有何訂立承擔債務之契約，原告縱有受領安輝公司給付之利息或同意安輝公司展期給付，上開支票既尚未兌現，則被告所負之保證金債務自難謂已消滅（最高法院四十六年台上字第二○一八號判例可資參照），被告所辯其保證金已支付完畢云云，顯無理由。（三）再民事訴訟法第一百二十七條之立法理由謂「當事人如為法人，則訴訟上攻擊或防禦之法，皆非彼所能自籌，若仍向法人送達，亦非保護其利益之道，故特設本條，明示對於法人有所送達，應向其代表機關為之」，可見對公司之送達應以其法定代理人為應受送達人；至於其送達之處所，依同法第一百三十六條第一、二項規定，應於應受送達人之住居所行之，亦得於當事人本人即公司之營業所行之。本件原告於八十九年六月十六日本訴訟繫屬前以郵局存證信函催告被告於接受通知後五日內繳清欠租，雖係送達於被告法定代理人之住所，惟參照前開民事訴訟法之規定，其催告難謂不合法，況被告於八十九年一月二十七日、八十九年六月二十三日寄發之存證信函均以「台北市○○○路○段一二五號十五樓」為其公司營業所，原告以該營業所地址寄發存證信函亦經被告以公司章收訖，有上開存證信函及郵件收件回執附卷足據，被告辯稱：原告催繳租金之意思表示顯未達到被告，其催告並不合法云云，顯屬無據。（四）而被告亦自承系爭中潭加油站之站長曾建智為其受僱人，係為被告而占有系爭加油站，則被告既有使用系爭加油站以營運，自應給付租金，至被告受僱人是否違反被告之指示未為停止營業，則屬另事，被告辯稱應由站長自行給付租金云云，洵無理由。（五）綜上，被告既自八十八年十一月起未支付租金，扣除被告先前給付原告一百五十萬元之保證金，被告尚欠租金一百五十萬元，原告於八十九年六月十六日函催被告繳交，並表示逾期未付即提起訴訟，被告未依限繳交租金，原告以起訴狀繕本送達被告向被告表示終止系爭租賃契約自屬有據，兩造間之租賃關係自因終止而消滅，被告於租賃關係終止後仍繼續占有系爭房屋，係屬無權占有，受有相當於租金之不當得利，亦屬侵害原告應得之權益，從而，原告依租賃契約及本於所有權之作用，請求被告給付一百五十萬元並交還系爭土地及中潭加油站，暨自起訴狀送達翌日即八十九年十月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之遲延利息，並自八十九年十一月一日起至交還前開土地及建物之日止，按月以二十五萬元計算之損害金為有理由，應予准許。三、再原告主張系爭土地及建物為原告所有，主要用途為加油站，原告於八十三年六月五日向政府主管機關申請設立經營加油站業務，營業主體名稱為原告，八十七年九月二十三日兩造訂立系爭租賃契約後，原告即將加油站之經營許可執照營業主體名稱變更為被告名義，今租約已經終止，系爭加油站及相關設施應遷讓返還原告，該加油站之經營許可執照亦應回復原狀變更為原告名義云云，惟民法第二百六十三條終止契約之規定並未準用同法第二百五十九條解除契約回復原狀之規定，而兩造所訂之租賃契約亦未約定於終止契約後被告負有回復加油站經營許可執照營業主體名稱為原告之義務，原告亦未就其請求提出其他權源依據；再得否經營加油站屬政府主管機關之職權認定事項，是否得逕以變更營業主體名稱辦理，亦屬有疑，是原告此部分請求，要難准許。四、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，於原告勝訴部分，經核均無不合，爰各酌定相當擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所依附，應併駁回之。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦與舉證，核與判決結果無影響，爰不另一一論述，附此敘明。六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　九十　　　年　　　七　　　月　　二十五　　日臺灣南投地方法院民事庭 ~B1　審判長法官　張國忠 ~B2　　　　法官　徐奇川 ~B3　　　　法官林純如右正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。中　　　華　　　民　　　國　　九十　　　年　　　七　　　月　　二十五　　日法院書記官

臺灣南投地方法院八十九年度訴字第七二八號

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