臺灣南投地方法院九十二年度簡上字第四四號

臺灣南投地方法院民事判決　九十二年度簡上字第四四號

上訴人

甲○○

訴訟代理人

丙○○

上訴人

新雅不動產仲介經紀有限公司

法定代理人

丙○○

被上訴人

乙○○

右當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於中華民國九十二年六月十六日本院南投

簡易庭九十二年度投簡字第一二二號第一審判決提起上訴，本院於九十二年十一月五

日言詞辯論終結，茲判決如左：

主文

事實

甲、上訴人方面：

一、聲明：原判決廢棄；被上訴人應給付上訴人甲○○新台幣（下同）二十一萬元，應給付上訴人新雅不動產仲介經紀有限公司（下稱新雅公司）七萬元。

二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：

（一）被上訴人於九十一年七月七日簽署洽購坐落台北市○○區○○段四小段第一０九地號土地及其上門牌台北市○○區○○路三十巷二十四號五樓房屋（下稱系爭房地）之委託購屋約書，於九十一年七月八日經賣方即上訴人甲○○同意以七百萬元出售上開房地，並於購屋要約書賣方欄簽具承諾契約，及於當日本要約書已經被上訴人檢閱成交無誤，而被上訴人檢視契約無訛後，乃開立面額二十一萬元之本票乙紙，本件買賣契約業經成立。嗣被上訴人來函上訴人，表示無意購買系爭房地，並要求退還定金本票。上訴人甲○○乃於九十一年七月十二日以存證信函解除系爭房地之買賣契約，且於本案起訴時同時為解除系爭房地之買賣契約，若認系爭買賣契約尚未解除，則上訴人甲○○再以上訴狀為解除之意思表示，而依上開購屋要約書第六條第一項規定：經賣方已依約定承諾，而買方違約不買或不依約定履行，經賣方催告後，解除契約者，買方應支付總價百分之一即七萬元作為服務費予上訴人新雅公司，並應支付以成交總價款百分之三即二十一萬元之違約金予賣方即上訴人甲○○。

（二）要約書影本於九十一年六月三十日交付被上訴人審閱無誤，其審閱期間亦有三日以上之審閱期間，並非空白偽造完成，其購屋要約書之簽署日係九十一年七月七日被上訴人所親署，而客戶帶看資料表，為被上訴人之夫謝銘淵於九十一年六月三十日看屋時本人所簽，顯示被上訴人購屋預算五百至六百萬元，而其喜歡本案房屋時自其預算增加至七百萬元而簽署購屋要約委託書以七百萬元要約買賣成交一事，並無不妥，而上訴人所簽訂委託銷售契約書，於簽署委託時以房地及含車位共同出售九百五十萬元，委託期限至九十一年七月六日，及於九十一年七月一日經賣方延長委託期至九十一年九月六日，委託價調整為七百八十萬元，而被上訴人委託上訴人新雅公司購買成交為七百萬元，並無不妥之處，縱使賣方僅以口頭委託銷售，而買方委託購屋要約書之條款及內容，經賣方同意賣出而於購屋要約書簽章認諾，本購屋要約書買賣成交仍屬有效。

三、證據：除援用原審之立證方法；另提出存證信影本一份為證。

乙、被上訴人方面：

一、聲明：駁回上訴。

二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：上訴人並無法提出九十一年七月七日購屋委託書，而係以九十一年七月五日購屋委託書混充，而上訴人甲○○所委託上訴人新雅公司銷售之系爭房地之期間係從九十一年四月六日起至九十一年七月六日止，嗣後上訴人雙方再補一張委託銷售內容變更同意書。事實上購屋委託書是在九十一年七月七日所簽，而上訴人所提之客戶帶看資料表所載金額為五百至六百萬元，亦與本件購屋委託書上所載之七百萬元不同，二者是不同的房地，且九十一年六月三十日謝銘淵亦無上台北看系爭房地，於九十一年七月七日下午始前往看系爭房地。

三、證據：援用原審之立證方法。

理由

一、上訴人起訴主張被上訴人於九十一年七月七日簽署洽購系爭房地之委託購屋約書，於九十一年七月八日經賣方即上訴人甲○○同意以七百萬元出售上開房地，並於購屋要約書賣方欄簽具承諾契約，而於當日本要約書並經被上訴人檢閱成交無誤後，乃開立面額二十一萬元之本票乙紙，而成立系爭房地之買賣契約，嗣被上訴人來函上訴人，表示無意購買系爭房地，並要求退還定金本票，上訴人甲○○乃於九十一年七月十二日以存證信函解除系爭房地之買賣契約，並於本案起訴時同時為解除系爭房地之買賣契約，復於原審開庭時上訴人代理人亦當庭表示解除與被上訴人之買賣契約，若認系爭買賣契約尚未解除，則再以上訴狀為解除之意思表示，是本件被上訴人違約不購買系爭房地，而上訴人甲○○已解除買賣契約，上訴人爰依上開購屋要約書第六條第一項規定，請求被上訴人應給付總價百分之一即七萬元作為服務費予上訴人新雅公司，並應給付以成交總價款百分之三即二十一萬元之違約金予賣方即上訴人甲○○。

二、被上訴人則以：本件上訴人新雅公司並未依消費者保護法規定，將系爭購屋要約委託書交由被上訴人預覽三日，且係於九十一年七月七日與被上訴人簽訂要約委託書，該委託書上之七月五日係由上訴人新雅公司倒填日期。又被上訴人於九十一年七月七日下午看過房屋後，回到店內，喝過開水後，即頭昏而由吳愛珠引導下簽要約委託書，至七月八日中午十二時被上訴人到達上訴人新雅公司南港門市店內時，本意撤回要約，店長不在，其妻吳愛珠在店裡，先告知要調閱要約書，她提不出，只見她用手機頻繁，數度攜文件外出，等到二點半左右，廖文成夫妻才匆匆攜回要約書，並脅迫被上訴人簽具本票作為定金，被上訴人為免生其他事端，無奈簽下本票，並延緩一個月簽約之提議，經上訴人同意後，被上訴人乃於次日以存證信函解除契約，該買賣契約並未成立，被上訴人並無違約等語置辯。

三、本件上訴人主張被上訴人於九十一年七月七日與上訴人新雅公司簽訂購屋要約委託書，委託上訴人新雅公司以總價七百萬元購買上訴人甲○○所有系爭房地，嗣經上訴人甲○○於九十一年七月八日同意出售，並於委託書上之賣方承諾欄簽名，被上訴人並於九十一年七月八日開立面額二十一萬元之本票乙紙交付上訴人甲○○之事實，業據上訴人提出購屋要約委託書一件、本票影本一件、房地產專任委託銷售契約書影本一件、不動產說明書影本一件、客戶帶看資料表影本一件為證，被上訴人對於簽具上開委託書及本票之事實，均不否認，堪認上訴人此部分之主張為真實。

四、本件上訴人既以被上訴人違約不購買系爭房地，違反購屋要約委託書第六條第一項規定，請求被上訴人應給付為服務費及違約金予上訴人新雅公司、甲○○，則本件應視該購屋要約委託書究有無合法有效成立？及被上訴人有無違反該要約委託書之約定而定。而依上訴人新雅公司與被上訴人間購屋要約委託書約定，委託書應於被上訴人簽署後，影本並交由被上訴人攜回三日，三日內被上訴人未表示意見視為承認本約內容，此有該委託書附卷可稽。是依該約定，被上訴人簽立購屋要約委託書之意思表示應為一附條件之意思表示，即於簽立後有三日之猶豫期間，如三日後被上訴人未表示意見者，則該委託書即發生效力，若被上訴人三日有表示意見者，則可再變更要約委託書之內容，若被上訴人不同意者，則該要約委託書即不發生效力。查，被上訴人與上訴人新雅公司係於九十一年七月七日所簽立購屋要約委託書，並非上訴人所提出購屋要約委託書上所載九十一年七月五日，為兩造所不爭執，則依上開委託書之約定，則被上訴人於九十一年七月十日前均可再對委託書表示意見或不同意該委託書，上訴人稱於九十一年六月三十日即將要約委託書交付被上訴人，且審閱期間係購屋委託書範本審閱三日，而非簽立後審閱三日云云，並提出編號六六四一七號之空白委託書及客戶帶看資料表為證，然其所提出經被上訴人簽名並記載已閱之空白委託書，其並無法舉證是九十一年六月三十日所交付的，且由客戶帶看資料表記載客戶名稱係謝銘淵，而非被上訴人，另其總價及坪數亦均與七月七日所簽訂之要約委託書不同，再依該委託書上審閱期間三日之約定，係指就內容約定後由被上訴人簽名後計算，亦非交付空白委託書後即計算三日之審閱期間，是上訴人上開所稱，均非有據。再被上訴人已於九十一年七月八日對於該委託書表示不同意，此有證人謝銘淵於原審及本院審理時證述屬實，上訴人稱於被上訴人於九十一年七月八日並未表示撤回要約云云，然被上訴人確於九十一年七月八日至被上訴人新雅公司處，並與上訴人達成延後至九十一年八月八日再行簽訂不動產買賣契約，如於九十一年八月八日前，系出房地能另行售他人成交者，則被上訴人無需購買本房地，亦不需賠償違約金予上訴人，並將當場所簽立面額二十一萬元之本票交還被上訴人等情，此為兩造所不爭執，並有上訴人所提出南港區公所郵局第四四○、四五四號存信函附卷可憑，則依一般經驗法則，被上訴人當天如不是對該委託書表示意見，當不會又與上訴人又訂立上開條件，是被上訴人所稱已於九十一年七月八日對要約委託書表示不同意，要非無據。退而言之，被上訴人已於九十一年七月十日去函上訴人新雅公司表示不同意該要約委託書之內容，此為上訴人所不爭，亦有南投郵局第四三五號存證信函及南港區公所郵局第四四○號存證信函存卷可查，被上訴人已符合上述之七月十日前對要約委託書表示不同意之意見，是上開要約委託書已於被上訴人表示不同意時，失其效力。上訴人另稱上訴人甲○○已於九十一年七月八日十一時於要約委託書上賣方欄簽名承諾，則買賣契約已成立，被上訴人不得再撤回要約，並已違返要約託書第三條第一項約定云云，查要約委託書第三條第一項雖約定：「買方於本要約書有效期間內有撤回權。但賣方已承諾前條買方之要約總價、付款條件及其他要約件並經受託人通知買方者，不在此限」。然上開「撤回權」限制之約定，係指審閱期間三日屆滿後至委託期間終止前，被上訴人有撤回之權利，若此時出賣人已承諾，則被上訴人不得再撤回，而非指審閱期間內出賣人承諾，被上訴人亦喪失不同意之權利，否則審閱期間三日則失其所用，是上訴人此部分所稱，亦非有據。至於被上訴人所簽發交付上訴人甲○○之二十一萬元本票，而其存根聯記載付定金，本票正面欄則記載本張本票僅作為購屋之定金或違約賠償金之用途，此有該本票附卷可稽，則該二十一萬元本票如認係違約金性質，仍應視被上訴人有無違反上開要約委託書之約定，而非一簽發即視為自認違約，而喪失要約委託書所載三日期間之審閱之權利，而如係定金性質，則上訴人等應另循定金之法律關係解決，併此敘明。

五、綜上所述，本件被上訴人既於購屋委託書上約定內之三日審閱期間表示不同意，則該購屋要約委託書則失其效力，上訴人自不得依前開契約第六條第一項之約定，向被上訴人請求違約金及服務費計算之違約金。從而本件上訴人甲○○依要約委託書第六條第一項，請求被上訴人應給付其違約金二十一萬元，及上訴人新雅司請求被上訴人應給付其違約金七萬元，均無理由，應予駁回。原審判決駁回上訴人之請求，並駁回其假執行之聲請，其理由雖有不同，但結論並無二致，上訴意旨，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。

六、據上論結，本件上訴無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第二項、第一項、第七十八條，判決如主文。

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