94年度簡上字第27號｜民事：履行契約等｜裁判日期：95 年 03 月 17 日

臺灣南投地方法院民事判決　　　　　　　94年度簡上字第27號上　訴　人　乙○○ 被　上訴人　丙○○○○○○ 戊○○ 兼共　　同訴訟代理人　丁○○○○○○ 上列當事人間請求履行契約等事件，上訴人對於中華民國九十四年六月二十二日本院南投簡易庭九十三年度投簡字第二六二號第一審判決提起上訴並於本院審理中為訴之擴張及追加，本院於九十五年三月八日言詞辯論終結，茲判決如下：主文上訴及擴張、追加之訴均駁回。第二審及擴張、追加之訴訴訟費用均由上訴人負擔。事實一、按訴狀送達後，原告仍得減縮應受判決事項之聲明，並得於判決確定前以言詞撤回訴之一部，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，視為同意撤回（民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款、第二百六十二條第一項、第三項及第四項參照）。本件上訴人於原審更正聲明狀上，固於聲明第一項請求上訴人等應將坐落南投縣魚池鄉○○段七八七地號土地（重測前為魚池段五五三之一地號，下稱系爭土地）上如附圖編號７８７─Ａ００３面積０點０四七七八０公頃之鋼架造建物（門牌號碼南投縣魚池鄉○○村○○街四五八號，下稱系爭建物）內由炬盛工程有限公司代理出品之西德無塵烤漆房，強倫精機ＳＬ─１０２型升降機各乙臺交付上訴人（原審卷第八十八頁參照），嗣於民國九十四年四月二十七日言詞辯論時及最後言詞辯論時減縮聲明，未請求被上訴人交付上開西德無塵烤漆房及升降機各乙臺（原審卷第一百二十三頁參照），並撤回對被上訴人戊○○、王鈺淇該部分之起訴，被上訴人未表示同意與否，依上開說明，仍已對被上訴人三人已生減縮聲明及撤回之效力，該部分訴訟繫屬自始消滅。上訴人認因事後無和解，不生減縮聲明及撤回效力，尚不可採。又上訴人於原審係本於兩造間土地借用契約書，請求被上訴人應將系爭土地上之系爭建物交付上訴人，嗣於本院審理中，本於同一契約關係，擴張聲明請求被上訴人王麒盛併應將系爭建物內炬盛工程有限公司代理出品之西德無塵烤漆房、強倫精機ＳＬ─１０２型升降機各乙臺併交付上訴人，並追加其餘被上訴人戊○○、王鈺淇，亦應交付系爭建物、西德無塵烤漆房及升降機各乙臺、變更系爭之納稅名義人為上訴人及給付相當於租金之不當得利部分，核與民事訴訟法第四百四十六條第一項但書、第二百五十五條第一項第二款、第三款規定相符，應予准許。二、上訴人主張：上訴人與被上訴人王麒盛於八十七年四月二十八日訂定土地借用契約書（下稱系爭契約書），由被上訴人王麒盛向上訴人承租系爭土地，並搭建系爭建物，租期至九十七年六月一日，約定前五年租金為每年新臺幣（下同）六萬元，應於每年六月一日前給付；被上訴人戊○○則自九十年九月一日起，邀同被上訴人王鈺淇為連帶保證人，向上訴人承租系爭土地其餘部分，租金為每月六千八百元，被上訴人戊○○並在如附圖編號７８７─Ａ００４面積０點００三五三五公頃、編號７８７─Ａ００５面積０點００二三九二公頃之系爭土地上搭蓋鴿舍兩間（下稱系爭鴿舍），詎被上訴人王麒盛自九十二年六月一日起未繳付租金，被上訴人戊○○自九十二年一月一日起未繳付租金，上訴人即於九十二年七月九日以魚池郵局第一０五號存證信函催告被上訴人三人於七日內給付積欠之租金，惟其等均未給付，上訴人乃對被上訴人三人聲請核發支付命令，經本院以九十二年度促字第一六０一七號支付命令命被上訴人丙○○○○○○給付上訴人自九十二年六月一日起至九十三年五月三十一日之租金七萬元，命被上訴人戊○○及王鈺淇連帶給付自九十二年一月一日起至九十二年八月三十一日之八個月租金五萬四千四百元確定。上訴人並兼以本件起訴狀繕本之送達，終止兩造間土地租賃契約，是被上訴人王麒盛尚積欠自九十三年六月一日起至起訴狀繕本送達之日即九十三年八月十七日止之租金一萬四千九百七十一元，被上訴人戊○○則積欠自九十二年九月一日起至起訴狀繕本送達之日即九十三年八月十七日止之租金七萬八千六百五十三元。又依上訴人與被上訴人王麒盛間系爭契約書第五條約定，被上訴人王麒盛在系爭土地上搭建之系爭建物，於租借期滿即歸上訴人所有，則被上訴人丙○○○○○○即應將系爭建物交付上訴人，並將房屋稅籍資料變更為上訴人；另被上訴人戊○○在系爭土地上搭蓋之系爭鴿舍，於兩造租約終止後即屬無權占用系爭土地，被上訴人戊○○及連帶保證人丁○○○○○○自應將系爭鴿舍拆除，並將土地返還上訴人。再者，被上訴人王麒盛、戊○○於系爭租約終止後，均仍繼續占有使用系爭土地，受有利益，致上訴人受有損害，以系爭土地每月月租分別為五千八百三十三元及六千八百元計算，被上訴人王麒盛應自九十三年八月十八日起至交付系爭建物之日止，按月給付上訴人五千八百三十三元，被上訴人戊○○、王鈺淇，則應自九十三年八月十八日起至返還土地之日止，每月連帶給付上訴人六千八百元。又系爭土地屬地目為旱之耕地，並非建築房屋之基地，無民法或土地法關於租地建物之適用；況被上訴人王麒盛將系爭建物轉讓予被上訴人王鈺淇、戊○○使用，已違反兩造系爭契約書；且上訴人與被上訴人王麒盛當時有口頭約定承租的系爭土地不能做農地以外的用途，被上訴人王麒盛於系爭土地上搭建的鐵皮屋做汽車修配廠，已違反系爭契約書約定之使用方法，是上訴人與被上訴人王麒盛間就系爭契約書之所生契約關係，已於上訴狀繕本送達被上訴人時，經上訴人合法終止等語。三、被上訴人則以：被上訴人戊○○之租約至九十一年九月一日期滿，已向上訴人表示不再續租，系爭土地上之鴿舍係被上訴人戊○○出資興建，租約期滿後系爭鴿舍尚未拆除，被上訴人王鈺淇委請上訴人代為收取客戶陳末吉之帳款三萬五千元，上訴人則要求以二分之一即一萬七千五百元作為傭金，則上訴人自應將代為收取之其餘一萬七千五百元返還；另上訴人積欠被上訴人戊○○九十二年四月二十二日之修車款四千四百元、九十二年六月三日修車款六百元、九十三年十一月五日修款七千二百元，此外，被上訴人戊○○於九十一年五月一日，在南投縣魚鄉大林村鐵皮屋施工，上訴人積欠工資二萬二千元；被上訴人戊○○及王鈺淇主張就上開金額與上訴人之請求抵銷，又被上訴人王麒盛的租金應該已繳到九十三年五月三十一日，被上訴人王麒盛亦未違約讓借他人使用，被上訴人王鈺淇僅於王麒盛入獄時幫忙營運，地上物的部分雖約定同意十年期滿給上訴人，但現租約十年未期滿，且機器部分並沒有約定要給上訴人。又否認有與上訴人口頭約定系爭土地不能做農地以外的用途，且上訴人訂約時已知被上訴人王麒盛將於系爭土地上搭建鐵皮屋做修配廠等語資為抗辯。四、原審審理後，斟酌兩造之主張及攻擊防禦方法之結果，認被上訴人之訴為一部有理由，一部無理由，而為上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，命被上訴人王麒盛應給付上訴人一萬四千九百七十一元、被上訴人戊○○應將系爭土地上如附圖編號７８７─Ａ００４面積０點００三五三五公頃、編號７８７─Ａ００５面積０點００二三九二公頃土地上之鴿舍拆捈，並將上開土地返還上訴人。被上訴人戊○○及王鈺淇應連帶給付上訴人二萬九千三百五十三元。被上訴人戊○○應自九十三年八月十八日起至返還第二項土地之日止，按月給付上訴人六千八百元，而駁回上訴人其餘部分之請求，被上訴人就其敗訴部分未上訴而告確定。上訴人就其敗訴部分上訴，聲明求為判決：原判決就駁回後開應准許部分廢棄，廢棄部分，被上訴人等應將系爭建物（含屋內由炬盛工程有限公司代理出品之西德無塵烤漆房、強倫精機ＳＬ─１０２型升降機各乙臺）交付上訴人，並將系爭建物房屋稅籍名義變更為上訴人；及自九十三年八月十八日起至交付上開建物之日止，按日給付上訴人五千八百三十三元及按年息百分之五計算之利息；被上訴人則答辯聲明求為判決駁回其上訴。五、本件被上訴人王麒盛於八十七年四月二十八日與上訴人訂立土地借用契約書，向上訴人承租系爭土地二分之一，並於其上搭蓋如南投縣埔里地政事務所九十三年十月二十一日複丈成果圖即附圖編號７８７─Ａ００３面積０點０四七七八０公頃之鋼架造建物即門牌號碼南投縣魚池鄉○○村○○街四五八號之系爭建物，租期至九十七年六月一日，約定前五年租金為每年六萬元，應於每年六月一日前給付。被上訴人戊○○則自九十年九月一日起，邀同被上訴人丁○○○○○○為連帶保證人，向上訴人承租系爭土地其餘部分，租金為每月六千八百元，上訴人戊○○並在如附圖編號７８７─Ａ００４面積０點００三五三五公頃、編號７８７─Ａ００５面積０點００二三九二公頃之系爭土地上搭蓋鴿舍兩間；依上訴人與被上訴人王麒盛間系爭契約書第五條約定，租借期滿，被上訴人王麒盛在系爭土地上所搭建之地上物鐵皮屋歸上訴人所有，上訴人與被上訴人王麒盛訂立之契約，雖記載為土地借用契約書，但實際上是屬於租賃契約之性質等情，為兩造所不爭執（本院卷第四十三頁、第九十二頁參照），復經原審會同埔里地政事務所履勘現場，製有勘驗筆錄及如附圖所示複丈成果圖在卷可參，堪信為真實。六、茲兩造有爭執者為，上訴人與被上訴人王麒盛間系爭土地所為租賃契約，是否為租用建築房屋之基地，而有土地法第一百零三條第四款及民法第四百四十條第三項規定之適用？被上訴人王麒盛自何時起未繳納租金？被上訴人王麒盛有無違反租約第四條讓借他人使用標的物或違反約定使用方法之情形？上訴人是否已合法終止與被上訴人丙○○○○○○間就系爭土地所為租賃契約？被上訴人依約有無將系爭建物房屋的稅籍名義變更為上訴人名義、交付系爭建物及屋內炬盛工程有限公司代理出品之西德無塵烤漆房、強倫精機ＳＬ─１０２型升降機各一台之義務？就此，本院判斷如下：（一）按耕地係指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地，農業發展條例第三條第十一款定有明文。查系爭土地之土地登記謄本記載，系爭土地之地目為旱，使用分區及使用地類別均為空白，是其使用地類別並未記載為農牧用地，有土地登記謄本在卷足佐（原審卷第四十四頁參照），則依上開法文規定，系爭土地即非農業發展條例所指之耕地，上訴人徒以系爭土地之地目為旱，遽認系爭土地為耕地，非建築房屋之基地云云，尚非可採。又按解釋契約固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字。但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。再者，城市地方，以在他人土地上有房屋為目的而租用基地者，為租地建屋契約。則查，上訴人與被上訴人王麒盛間之土地借用契約書性質為租賃契約，已如上述，而被上訴人王麒盛租用系爭土地係為建築房屋，此觀系爭租約第五條記載：「租約期滿，乙方所搭建之地上物鐵皮屋歸甲方所有」等語自明，且被上訴人王麒盛於八十七年四月二十八日與上訴人訂立系爭契約書，向上訴人租用系爭土地後始於系爭土地上搭蓋系爭建物使用等情，亦為上訴人所不爭，又被上訴人丙○○○○○○跟上訴人租地要做修車廠，上訴人與被上訴人王麒盛訂約時就已經說好是要蓋修車廠使用等情，亦據證人即系爭契約書之見證人甲○○到庭證述明確（本院卷第五十八頁參照），則依系爭租約所載文義及證人甲○○所述，上訴人與被上訴人王麒盛間之租賃契約，要屬建築房屋基地之租賃，而有土地法第一百零三條之適用無疑。至於上訴人所提最高法院五十六年台上字第三六五號、二四四八號判決，核與本案情形並不相符，難以比附援用，併此敘明。（二）次按租用建築房屋之基地，承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時，出租人得收回基地。又承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約，租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項租賃物為房屋關於終止契約之規定，土地法第一百零三條第四款及民法第四百四十條第一項、第三項分別定有明文。是建築基地出租人以承租人積欠租金終止租約時，須承租人遲付租金之總額已達二年以上，且應依民法第四百四十條第一項規定，定相當期限催告承租人支付積欠租金，承租人於期限內不為支付者，始得終止租賃契約。故基地承租人積欠地租達二年以上者，出租人得定相當期限催告承租人支付，如於期限內不為支付者，出租人雖得終止租約，但承租人如於其終止租約之聲明到達前已為地租之支付（包括提存）者，出租人縱有聲明，亦不生終止之效力。本件上訴人係主張以上訴狀繕本送達被上訴人（即九十四年八月二日）為終止租約之意思表示等情（本院卷第九十六頁參照），而被上訴人王麒盛前自九十二年六月一日起未繳納租金，經上訴人以九十二年七月九日以魚池郵局一０五號存證信函催告於七日內履行給付租金，仍未於期限內支付，經上訴人聲請對被上訴人王麒盛聲請支付命令，經本院以九十二年度促字第一六０一七號支付命令命被上訴人王麒盛給付上訴人自九十二年六月一日起至九三年五月三十一日之租金七萬元，並經上訴人聲請本院民事執行處強制執行後，被上訴人於九十三年十月二十三日到院清償，上訴人嗣於九十三年十一月十日領取被上訴人王麒盛給付之租金七萬元及利息，又被上訴人王麒盛現尚欠的租金係自九十三年七月間起迄今之租金等情，業據上訴人陳明在卷，復有上訴人所提存證信函可佐，並經本院依職權調閱九十二年度促字第一六０七一號、九十三年度執字第四二八七號執行卷審核無訛，應為真實。則被上訴人王麒盛於九十四年八月二日收到上訴狀繕本時迄今所欠租金未達二年，上訴人所為終止租約之意思表示，依上開說明，自不生效力，上訴人執此認已合法終止與被上訴人王麒盛間之租賃契約，尚非可採。（三）再上訴人與被上訴人丙○○○○○○間系爭租約第四條約定：「借（租）用期間…，乙方（承租人）不得中途讓借他人」，有系爭租約之記載可證，固應為真實。惟上訴人主張被上訴人有將系爭建物讓借予被上訴人戊○○、王鈺淇使用，認有違反系爭租約第四條之規定，為被上訴人所否認，並以被上訴人王麒盛因案服刑，被上訴人戊○○、王鈺淇才予協助汽車修配廠營運，被上訴人王麒盛出獄後，即由被上訴人三人共同經營使用系爭建物等語置辯。經查，按占有輔助人於受他人指示而為他人管領物品時，應僅該他人為占有人，其本身對於該物品即非直接占有人，此觀民法第九百四十二條規定自明。又被上訴人王麒盛於九十一年四月二十四日因觀察勒戒入南投看守所執行，並於九十一年五月十四日出監，又於九十一年七月二十三日因案入看守所，並於同年月二十四日因具保出監，又於九十一年十月三日因執行有期徒刑入南投看守所，並於九十一年十一月十五日因徒刑易科罰金執行完畢出監，又於九十二年二月二十七日入南投分監執行，於九十二年八月二十七日出監，於九十四年四月五日入南投看守所執行，於九十四年六月二日送南投分監執行，於九十四年十一月五日出監，此有臺灣高等法院出入監簡列表附卷足稽（本院卷第三十五頁、第八十七頁參照）。故以被上訴人王麒盛自九十一年四月二十四日因案入南投看守所執行起至九十四年十一五日出監，三年多來前後因案執行五、六次，其執行期間，由姐姐及姐夫即被上訴人戊○○、王鈺淇受被上訴人指示延續其於系爭建物所營汽車修配廠業務，尚合於一般社會常情。是被上訴人戊○○、王鈺淇於被上訴人王麒盛自九十一年四月二十四日起至九十四年十一月五日出監之因案陸續在監執行期間，基於被上訴人王麒盛之占有輔助人地位而占有系爭建物，並非直接占有人。何況，上訴人前聲請本院假扣押被上訴人王麒盛財產時，即主張系爭建物內之動產是被上訴人王麒盛即順吉汽車材料行所有，但由被上訴人戊○○管理使用中等語，此有本院九十三年度執全字第四六四號卷可參（該卷第二十八頁參照），顯見被上訴人戊○○確為被上訴人王麒盛而占有之事實，應足認定。上訴人執此主張被上訴人間有讓與系爭建物使用一節，尚非可採。又系爭建物原經營順吉汽車修配廠，嗣後懸掛使用辰泰汽車修配廠之招牌，此經原審於九十三年十月二十一日履勘現場勘驗屬實，製有勘驗筆錄在卷足佐（原審卷第五十五頁、五十六頁參照），可認系爭建物前所經營之順吉汽車修配廠有更名為辰泰汽車修配廠之事實，但商號名稱之更改屬於商業登記規定範疇，被上訴人王麒盛縱未依規定辦理更名登記，僅係違反商業登記相關行政法規，並不足因此即推認系爭建物確有轉借他人使用一節為真實。至於上訴人所提被上訴人戊○○之名片上印有辰泰汽車修配廠之名稱，但該名片上並無被上訴人戊○○於辰泰汽車修配廠內之職稱，是尚難以該名片遽認辰泰汽車修配廠即為被上訴人王麒盛讓借系爭建物予被上訴人戊○○後，由被上訴人戊○○、丁○○○○○○另行出資經營之商號。至於被上訴人戊○○、王鈺淇前於原審就對上訴人之修車款對上訴人主張抵銷，亦不足認辰泰汽車修配廠僅為被上訴人戊○○、丁○○○○○○二人而非被上訴人王麒盛所經營。再者，將租賃土地上興建之房屋出租或轉借，非轉租、讓借承租土地，故僅就所興建之建物作合理收益之利用，並非租賃土地之轉租或讓借，尚不得僅以建物有出租、讓借，即認已有同時出租土地之事實。上訴人與被上訴人王麒盛之系爭契約書第四條僅約定承租人即被上訴人王麒盛不得中途讓借他人，而觀諸系爭契約之標的為系爭土地，是系爭契約書第四條所謂不得讓借他人之部分，僅係為租約標的之系爭土地而已，應並不包括被上訴人王麒盛於系爭土地上搭建之系爭建物。此外，上訴人並未證明上訴人與被上訴人王麒盛有約定不得將所興建之系爭建物出租或出借他人使用一節為事實，則系爭建物之所有人即被上訴人王麒盛，縱如上訴人主張有將系爭建物轉讓被上訴人戊○○、王鈺淇二人使用，均與單純之基地讓借有別，尚難構成系爭契約書第四條中途讓借他人之違反系爭租約情形。是上訴人主張被上訴人王麒盛將系爭建物轉讓被上訴人戊○○、王鈺淇使用，有違反系爭租約第四條規定情事，即非可採。（四）又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。系爭契約書第六條約定：「乙方（承租人）違反約定方法使用…。甲方（出租人）得終止租約」等情，有系爭租約在卷可佐，固應為真實。上訴人主張其與被上訴人王麒盛當時有口頭約定系爭土地不能做農地以外的用途，被上訴人王麒盛於系爭土地上搭建的鐵皮屋做修配廠，已違反約定使用方法一節，為被上訴人所否認，而被上訴人抗辯上訴人訂約時已知被上訴人王麒盛將於系爭土地上搭建鐵皮屋做修配廠等語，核與證人甲○○證述情節相符。何況，系爭契約書第五條記載：「租約期滿，乙方所搭建之地上物鐵皮屋歸甲方所有」等情，已如上述，足認上訴人與被上訴人王麒盛於八十七年四月四月二十八日訂定系爭租約時，上訴人已有預見被上訴人王麒盛將於系爭土地搭建鐵皮屋使用之認識，否則系爭租約怎會有被上訴人王麒盛所建之鐵皮屋於系爭租約期滿，將歸上訴人所有之約定？是被上訴人上開抗辯，堪信為真實。此外，上訴人復未舉證以實其說，其主張被上訴人王麒盛於系爭土地蓋用鐵皮屋做修配廠已有違反約定方法使用，得終止租約，亦不足採。（五）上訴人前主張已合法終止其與被上訴人王麒盛間之租約，既均非可採。上訴人與被上訴人王麒盛間就系爭土地之租賃關係因租賃期限九十七年六月一日未屆至，仍存續中，則系爭建物依系爭契約書第五條約定，即仍屬被上訴人王麒盛所有，尚未歸上訴人，被上訴人王麒盛占用系爭土地及系爭建物，即非無權占有。上訴人主張依系爭契約書第五條約定，請求被上訴人王麒盛交付系爭建物、屋內炬盛工程有限公司代理出品之西德無塵烤漆房、強倫精機ＳＬ─１０２型升降機各乙臺予上訴人及變更建物稅籍資料名義人為上訴人，及自九十三年八月十八日起係無權占有系爭土地，應自是日起至交付系爭建物之日止，按月給付上訴人相當於租金之不當得利五千八百三十三元，均非有據，又被上訴人戊○○及王鈺淇並非系爭契約書之當事人，基於契約相對性，上訴人即不得本於系爭契約對被上訴人戊○○及王鈺淇有所主張，復未確切證明被上訴人戊○○及王鈺淇交付系爭建物、屋內西德無塵烤漆房、強倫精機ＳＬ─１０２型升降機各乙臺予上訴人及變更建物稅籍資料名義人及給付相當於租金之不當得利之法律上依據。是上訴人此部分請求，亦難准許。七、綜上所述，上訴人所為終止其與被上訴人王麒盛間之系爭租約不生效力，而系爭租約之租賃期間未屆至，被上訴人王麒盛本於與上訴人間系爭租約占用系爭土地，即非無權占用，從而，上訴人主張依系爭租約，請求被上訴人王麒盛交付系爭建物、變更建物稅籍資料名義人為上訴人、給付相當於租金之不當得利及於本院擴張請求被上訴人王麒盛應將系爭建物內西德無塵烤漆房、強倫精機ＳＬ─１０２型升降機各乙臺交付予上訴人，並追加請求被上訴人戊○○及王鈺淇亦應交付系爭建物、西德無塵烤漆房及升降機各乙臺、變更系爭之納稅名義人為上訴人及給付相當於租金之不當得利部分，均非有據。原審為被上訴人勝訴之判決，駁回上訴人該部分請求，於法並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求為廢棄改判，為無理由，應予駁回，其擴張及追加之訴部分，均併予駁回。八、據上論結：本件上訴、擴張及追加之訴均為無理由，依民事訴訟法四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　95　　年　　3 　　月　　17　　日民事庭審判長法　官　胡文傑法　官　周玉蘭法　官　徐奇川以上正本係照原本作成本件不得上訴。中　　華　　民　　國　　95　　年　　3 　　月　　17　　日書記官洪正昌

臺灣南投地方法院94年度簡上字第27號

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