臺灣南投地方法院98年度簡上字第21號

臺灣南投地方法院民事判決　　　　　　　98年度簡上字第21號

上訴人

聯邦商業銀行股份有限公司

法定代理人

丁○○

訴訟代理人

乙○○

被上訴人

豐揚企業股份有限公司

法定代理人

丙○○

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

林萬生律師

上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於民國98年2月25 日本院南投簡易庭97年度投簡字第663號第一審判決提起上訴，本院於民國98年9月30日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、按於第二審為訴之變更或追加，他造無異議而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第463條、第255條第2項定有明文。前開規定並為簡易訴訟程序所準用，此觀民事訴訟法第255條第1項第3款、第436條之1第3項、第446條第1項規定即明。經查，本件上訴人於原審先位聲明第一項請求判決被上訴人應將坐落南投縣名間鄉○○段117、119號土地上如附圖所示斜線部分面積共計95.37平方公尺之建物拆除，並將土地交還上訴人。嗣於第二審即本院訴訟程序中，上訴聲明除請求廢棄原判決，並求為判決原審先位訴之聲明外，另行變更先位訴之聲明第一項為請求被上訴人拆除系爭117地號土地上如附圖所示斜線部分面積55.45平方公尺一樓磚造、75.49平方公尺二樓鐵架石棉瓦造建物及系爭119地號土地上如附圖所示斜線部分面積39.92平方公尺一樓磚造、31.37平方公尺二樓鐵架石棉瓦造建物，此有言詞辯論筆錄可按，而被上訴人無異議，並為本案之言詞辯論，則上訴人訴之變更，自應准許。

二、上訴人主張：

㈠坐落南投縣名間鄉○○段117、119地號土地（下稱系爭土地）為上訴人所有，現系爭117地號土地為被上訴人所有之如附圖所示斜線部分面積55.45平方公尺一樓磚造、75.49平方公尺二樓鐵架石棉瓦造建物所占用；系爭119地號土地為被上訴人所有之如附圖所示斜線部分面積39.92平方公尺一樓磚造、31.37平方公尺二樓鐵架石棉瓦造建物所占用。然被上訴人使用系爭土地並無合法權源，被上訴人自應拆除前開系爭建物，交還基地予上訴人，另自上訴人於88年11月24日取得系爭土地所有權起自97年6月24日止，給付相當於租金之不當得利新台幣（下同）50,592元，及自97年6月25日起至返還土地之日止，按月給付上訴人496元。

㈡被上訴人雖辯稱系爭建物屋齡逾30年，且於上訴人取得系爭土地所有權時，即屬長久無人使用之廢棄建物，經鑑價後僅74,552元，是被上訴人對系爭建物顯無實際使用之經濟效益，應不適用法定租賃之規定。況被上訴人僅取得系爭建物事實上處分權，且被上訴人與系爭土地原所有權人甲○○間並無租賃契約，亦未經公證，尚無民法第425條之1規定之適用。然若認被上訴人占有系爭土地係基於租賃關係，則上訴人備位請求被上訴人應給付上訴人租金24,000元，及自98年2月5日起，按年給付4,800元。

二、被上訴人則以：系爭土地及系爭建物原屬訴外人春南興業股份有限公司（下稱春南公司）所有，春南公司先於82年3月18 日將系爭土地出賣予訴外人甲○○，又於82年5月24日將系爭建物出賣予被上訴人，是系爭土地及系爭建物既同屬一人，而先後出賣，不論系爭建物是否已為保存登記，均應推斷系爭土地承買人默許系爭建物承買人繼續使用土地，且該使用之法律關係當屬租賃，是被上訴人並非無權占用。且系爭建物經整修，仍得使用，且價值尚有二、三百萬元，應有法定租賃關係之適用，上訴人先位之訴，為無理由，應予駁回等語，資為抗辯。

三、本件原審對於上訴人之請求，判決上訴人先位請求全部敗訴，備位請求全部勝訴。上訴人對敗訴部分聲明不服，上訴聲明求為廢棄原判決，請求被上訴人應拆除系爭建物，交還基地，並給付50,592元，及自97年6月25日起至返還土地之日止，按月給付上訴人496元；被上訴人則聲明求為判決駁回上訴。

四、兩造不爭執之事實：

㈠上訴人於88年11月24日經拍賣取得系爭土地所有權。

㈡系爭117地號土地為被上訴人所有之如附圖所示斜線部分面積55.45平方公尺一樓磚造、75.49平方公尺二樓鐵架石棉瓦造建物所占用；系爭119地號土地為被上訴人所有之如附圖所示斜線部分面積39.92平方公尺一樓磚造、31.37平方公尺二樓鐵架石棉瓦造建物所占用。

㈢系爭土地及系爭建物原為訴外人春南公司所有，春南公司先於82年3月18日將系爭土地出賣予訴外人甲○○，又於82年5月24日將系爭建物出賣予被上訴人。

五、本件兩造爭執之處在於：被上訴人占用系爭土地是否有合法權源？如無，被上訴人應給付相當於租金之不當得利金額為何？茲析述如下：

㈠按最高法院48年台上字第1457號判例固謂土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。惟同院57年台上字第1303號判例亦謂民法第876條第一項之法定地上權，須以該建築物於土地設定抵押時業已存在，並具相當之經濟價值為要件。是適用最高法院48年台上字第1457號判例，除房屋與土地須同屬一人外，尚須以房屋具有相當之價值為必要，否則非但有害基地之利用，對社會經濟亦屬無益，此有最高法院96年度台上字第2851號判決可參。

㈡經查，系爭土地及系爭建物原為訴外人春南公司所有，春南公司先於82年3月18日將系爭土地出賣予訴外人甲○○，又於82年5月24日將系爭建物出賣予被上訴人，嗣上訴人再於88 年11月24日經拍賣取得系爭土地所有權等情，固為兩造所不爭，已如前述。然查，系爭建物為一層磚造、二層鐵架石棉瓦造之建物，外觀老舊，且廢棄無人使用辦公廠房等情，此有上訴人提出之現場相片為證。而依成本法為勘估標的價格之推估方法，系爭建物於98年6月之鑑定總值為74,552元之事實，業經本院囑託佳宏不動產估價師事務所鑑定明確，並有該所不動產估價報告書一份在卷可考。是系爭土地及系爭建物雖原同屬春南公司所有，再先後出賣予訴外人甲○○及被上訴人所有，然系爭建物之價值現僅餘74,552元，顯無相當之經濟價值，亦無繼續保存之實益。揆諸前開說明，被上訴人前開抗辯，尚與最高法院48年台上字第1457號之判例要旨不合，應屬無據。

㈢按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條前段、中段定有明文。綜上，被上訴人未能舉證證明其占用系爭土地有合法權源，是上訴人主張被上訴人無權占用系爭土地之事實，應堪採信。從而，上訴人本於前開所有權規定之作用，請求被上訴人將系爭土地上如附圖所示斜線部分之系爭建物拆除，並將該部分基地土地返還上訴人，即無不合，應予准許。

㈣按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第97條第1項亦有明文規定。依前所述，被上訴人無合法權源而占有使用系爭土地，上訴人自得請求相當於租金之不當得利。另按土地所有人固得依不當得利法則向無權占用土地之人請求返還相當於租金之損害，惟其數額，除以申報地價為基礎外，尚須斟酌土地之位置、工商業繁榮之程度及占用人利用土地之經濟價值及所受利益等為決定。經查，依前開不動產估價報告書所載，系爭土地位於名間鄉外圍地區近集集鎮、竹山鎮交界處，土地利用度較差，臨時約有百分之四十為建築使用，後側則多為農業使用及閒置，區域土地呈低密度利用；區域內建物密度低，建物型態以低樓層及非住宅為主，系爭建物又已廢棄，長久無人使用等情。本院審酌前開情狀，認系爭建物占用系爭土地所得利益有限，故認上訴人所受損害及被上訴人所受利益，以申報地價百分之五計算每年相當於租金之不當得利為適當。再查，系爭土地之申報地價為每平方公尺均為624元，此有地價第二類謄本存卷可查。而被上訴人所有之系爭建物本體占有之土地面積為95.37平方公尺（以1樓之面積計算），是其每月租金之損害為248元（624×95.37×0.05÷12＝248，元以下四捨五入），自88年11月24日取得系爭土地之日起至97年6月24日起訴前一日止（共計103個月），被上訴人應給付相當於租金之損害應為25,544元（248×103＝25544）。從而，上訴人請求被上訴人給付25,544元，及自97年6月25日起至清償日止，按月給付上訴人248元，為有理由，逾此部分之請求，應予駁回。

六、綜上所述，上訴人先位之訴依物上請求權，請求被上訴人將系爭土地上如附圖所示斜線部分之系爭建物拆除，並將該部分基地返還上訴人，及依民法第179條規定，請求被上訴人給付25,544元，及自97年6月25日起至清償日止，按月給付上訴人248元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則予駁回。另上訴人先位之訴既為有理由，則本院就其備位之訴即無庸予以論述，原審判決關於備位之訴之判決自難予維持。從而，原審所為駁回上訴人前開先位之訴部分敗訴並准許備位之訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院將原判決此部分予以廢棄，改判如主文第二項至第四項所示。

七、至兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無予以調查或逐一詳予論駁之必要。附此敘明。

八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第79條，判決如主文。

民事第二庭審判長法　官 徐奇川