南投簡易庭(含埔里)105年度投簡字第32號

臺灣南投地方法院民事簡易判決　　　　 105年度投簡字第32號

原告

中南運輸股份有限公司

法定代理人

陳柳豊

訴訟代理人

陳浩華律師

被告

張崇源

訴訟代理人

劉錫熙律師

　　　　　　張沛龍

　　　　　　李霞

　　　　　　張淑惠

　　　　　　張恩綨

　　　　　　張鈺涵

　　　　　　林坤柏

　　　　　　林秀琴

　　　　　　林秀娥

　　　　　　張淑貞

　　　　　　張惠雪

　　　　　　張麗華

　　　　　　張瑞彬

　　　　　　張黎玲

　　　　　　林秀玲

　　　　　　張瑞勳

　　　　　　張珮涵

　　　　　　張春菊

　　　　　　張沛基

　　　　　　張麗娟

　　　　　　張金英

　　　　　　張諾東

上列當事人間調整租金事件，本院於105 年3 月1 日言詞辯論終結，茲判決如下：

主文

事實及理由

一、本件被告張沛龍、李霞、張淑惠、張恩綨、張鈺涵、林坤柏、林秀琴、林秀娥、張淑貞、張惠雪、張麗華、張瑞彬、張黎玲、林秀玲、張瑞勳、張珮涵、張春菊、張沛基、張麗娟、張金英、張諾東等21人（下稱張沛龍等21人）經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告主張：

（一）原告所有坐落南投縣南投市○○段000000地號土地，由被告之被繼承人張月向原告承租而於其上興建未辦保存登記之建物，張月已於民國88年6月5日死亡，現由被告等22人繼承，成立不定期租賃契約，原告與被告之被繼承人張月約定每年之租金為7,200 元，然上開土地位於都市計畫內商業區，位居南投市中心，距離零售事場及政府機關等相當接近，市面繁榮，區域性交通網路四通八達，土地價格益趨高漲，且被告所有上開建物前門可出租攤位，一樓亦得以店面出租或自營，一樓以上可出租予他人居住，如以租金收益而言，被告至少每月有2萬元至3萬元以上之收入，更遑論其居住、自營店面等無法估計之收益，是被告因承租原告所有系爭土地所獲得之收益極豐，原告爰依民法第442條、第227條之2第1項之規定，請求被告向原告承租系爭土地部分，面積以86平方公尺計算，自105年1月1 日起，調整為每年35,000元。

（二）並聲明：被告承租原告所有坐落南投縣南投市○○段000000地號土地，面積86平方公尺，應自105 年1 月1 日起，調整每年租金為35,000元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

三、被告張崇源則以：系爭土地上所修建之鐵皮屋，現居住其內者僅被告張崇源等母子女三人，家庭生活所需及租金均由張崇源負擔，張崇源之收入來源，係以在南投市竹林路力群汽車材料行擔任送貨員，每月20,100元薪資支應，此有財政部中區國稅局101 、102 、103 年度綜合所得稅各類所得資料清單、全國財產稅總歸戶財產查詢清單可憑。系爭土地鄰道路尚須經過祭祀公業蕭四房公所有之同段823-22地號及823-6 地號土地，始能通行至南投市民族路，係屬袋地，如何能設攤位、店面出租？且系爭土地之地段亦非南投市中心商圈，故原告主張調整租金為每年35,000元，主客觀均非適宜，亦非被告所能負擔等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。

四、被告蕭沛龍等21人經合法通知，未到場爭執，復未提出書狀為聲明或陳述。

五、兩造不爭執之事項：

（一）原告所有坐落南投縣南投市○○段000000地號土地，由被告之被繼承人張月向原告之前手台糖公司承租而於其上興建未辦保存登記之建物，張月已於民國88年6月5日死亡，現由被告等22人繼承，成立不定期租賃契約，原告與被告之被繼承人張月約定每年之租金為7,200元。

（二）原告以本件被告22人及訴外人古亞薰、蔡美智為共同被告，向本院提起102 年度訴字第230 號拆屋還地事件，經本院審理後判決，認被告之被繼承人張月於原告取得系爭土地所有權之前，即與原告前手台灣糖業股份有限公司（下稱台糖公司）就系爭土地成立租地建屋之租賃契約，台糖公司並將系爭土地交由張月興建系爭建物，現由被告張崇源等人依繼承法律關係占有使用中，縱系爭租賃契約未經公證，租賃期限逾5 年或未定期限，而無民法第425 條第2 項之適用，依同條第1 項之規定，系爭租賃契約對於受讓之原告仍繼續存在，被告張崇源等人乃基於繼承關係承受系爭土地之承租人地位，其等占有使用系爭土地系本於系爭租賃契約，應認有合法權源，而駁回原告之訴及假執行之聲請。經原告提起上訴，由臺灣高等法院臺中分院以104 年度上字第153 號判決，認被告張崇源等人係本於系爭租賃契約之承租人地位，而有合法權源，而判決駁回上訴。嗣原告上訴最高法院，亦經最高法院以104 年度台上字第2001號裁定駁回而確定。

六、本院之判斷：原告主張之事實，已據其提出被告張崇源等9 人之戶籍謄本為證，然為被告張崇源所否認，並以前揭情詞置辯，被告張沛龍等21人則經合法通知未到場爭執，復未提出書狀為利己答辯或聲明證據以供調查，經查：

（一）原告所有坐落南投縣南投市○○段000000地號土地（地目建、面積123 平方公尺），由被告之被繼承人張月向原告之前手台糖公司承租而於其上興建未辦保存登記之建物（占有使用面積86平方公尺），張月已於88年6 月5 日死亡，現由被告等22人繼承，成立不定期租賃契約，原告與被告之被繼承人張月約定每年之租金為7,200 元。原告以本件被告22人及訴外人古亞薰、蔡美智為共同被告，向本院提起102 年度訴字第230 號拆屋還地事件，經本院囑託南投地政事務所測量結果，其占有使用系爭土地之面積為86平方公尺，有該土地複丈成果圖附於本院卷第87頁可稽；嗣經本院審理後判決，認被告之被繼承人張月與原告前手台糖公司就系爭土地成立租地建屋之租賃契約，台糖公司並將系爭土地交由張月興建系爭建物，現由被告張崇源等人依繼承法律關係占有使用中，縱台糖公司於58年4 月23日將系爭土地所有權讓與原告，因讓與時間早於89年5 月5 日民法債編修正施行前，縱系爭租賃契約未經公證，租賃期限逾5 年或未定期限，而無民法第425 條第2 項之適用，依同條第1 項之規定，系爭租賃契約對於受讓之原告仍繼續存在，原告更曾依租賃契約收取張月及張月繼承人即被告張崇源繳納之租金，被告張崇源等人乃基於繼承關係承受系爭土地之承租人地位，其等占有使用系爭土地系本於系爭租賃契約，應認有合法權源，而駁回原告之訴及假執行之聲請。經原告提起上訴，由臺灣高等法院臺中分院以104 年度上字第153 號判決，認被告張崇源等人係本於系爭租賃契約之承租人地位，而有合法權源，而判決駁回上訴。嗣原告上訴最高法院，亦經最高法院以104 年度台上字第2001號裁定駁回而確定之事實，有本院所調取之上開判決書在卷可稽，且為原告與被告張崇源所不爭執，堪信為真。

（二）原告自台糖公司受讓系爭土地，對於被告之被繼承人張月與台糖公司所訂立之租賃契約，仍繼續存在；而張月業於88年6 月5 日死亡，其繼承人為張崇源等22人，已如前述，且為兩造所不爭執，堪信為真實。原告主張其與被告之被繼承人張月所約定之租金為每年7,200 元，亦為被告張崇源所不爭執（見被告張崇源答辯狀），則應審究者厥為原告請求調整租金為每年35,000元，是否有理由？經查：1、按「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。」「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。前項規定，於非因契約所發生之債，準用之。」民法第442 條、第227 條之2 分別定有明文。而民法第442 條所謂價值之昇降，係指租賃物本身之價值，於租賃契約成立後有昇降者而言。（最高法院26年滬上字第4 號判例要旨），以租賃物為不動產者，因其價值之昇漲，出租人依法得為增租之請求，至應增多少，則應以承租人使用租賃物所受利益及該地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準。（最高法院69年度台上字第3073號判決參照）。又未定期限之基地租賃，契約當事人約定租金按基地申報地價之固定比率計算者，雖所約定之租金係隨基地申報地價之昇降而調整，惟契約成立後，如基地周邊環境、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定基地申報地價之固定比率計算顯失公平者，出租人自得依民法第227 條之2 第1 項規定，訴請法院調整其租金。亦有最高法院93年台上字第2446號判例可按。

2、系爭土地原為台糖公司所有，原告於58年4 月23日向台糖公司購買取得所有權，被告之被繼承人張月於原告取得所有權之前，即已與台糖公司成立租地建屋租賃契約，該租賃契約對原告仍繼續存在，而被告等人為張月之繼承人，自係因繼承而為承租人。原告與張月間之不定期租賃契約，其承租土地上之建物門牌號碼為南投市○○路000 號，租金為每年7,200 元，而張月已於88年6 月5 日死亡，其約定之租金已逾20年未調整，為兩造所不爭執，堪信為真。被告等人承租之系爭土地係坐落於南投市民族路與南陽路附近，屬南投市市區，市面繁榮，而被告張崇源於系爭土地上之建物，從事冰品飲料之販賣，有其網路網頁附卷可參（見本院卷第102 頁至106 頁），被告張崇源所辯其收入來源，係以在南投市竹林路力群汽車材料行擔任送貨員，每月20,100元薪資支應家中開銷，自非可採。另參以被告等人承租之系爭土地之面積為86平方公尺，系爭土地之105 年1 月申報地價為每平方公尺6,944 元，有原告所提土地登記第一類謄本及被告所提南投地政事務所102 年9 月26日土地複丈字第292900號土地複丈成果圖在卷可佐（見本院卷第87頁、第110 頁），如依土地法第97條第1項規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限作為計算標準，則原告請求調整租金為每年35,000元，尚未逾土地申報總價年息百分之六（35,000÷6,944 ÷86＝約5.9%），本院審酌上情及承租人使用租賃物所受利益及該地繁榮之程度等一切情狀，認原告請求就系爭土地之租金調整為每年35,000元，尚屬允當，應予准許。至原告另請求被告給付自起訴狀繕本送達義日起至清償日止之法定遲延利息，惟調整租金係屬形成之訴，並非給付之訴，是原告請求給付法定遲延利息部分，即為無理由，應予駁回。

七、綜上所述，原告依民法第227 條之2 、第442 條之規定，請求被告租用原告所有坐落南投縣南投市○○段000000地號土地（地目建、面積123 平方公尺，被告占有使用面積86平方公尺）之租金，應自105 年1 月1 日起調整為每年35,000元之範圍內，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，即為無理由，應予駁回。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法暨未經援用之證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

九、本件訴訟費用2,980 元，應由敗訴之被告平均負擔，爰確定如主文第3 項所示。

十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項。

臺灣南投地方法院南投簡易庭