南投簡易庭(含埔里)105年度埔簡字第25號

臺灣南投地方法院民事簡易判決　　　　 105年度埔簡字第25號

原告

謝秉融

被告

均和資產管理股份有限公司

兼法定代理人

朱祐宗

被告

王寶玉

上三人訴訟代理人

黃翎芳律師

上列當事人間請求返還房屋事件，本院於民國105年3月16日言詞辯論終結，茲判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張略以：

㈠南投縣埔里鎮○○段0000地號土地（下稱系爭土地）原屬訴外人王文興所有，並由王文興於系爭土地上出資興建門牌號碼為南投縣埔里鎮○○路000 ○0 號之未辦保存登記建物1棟（下稱系爭建物）。王文興於民國74年間與原告就系爭土地及建物締結買賣契約，惟因原告無自耕農之身分，遂將系爭土地及建物信託登記與訴外人陳進成，由陳進成取得系爭土地之所有權及系爭建物之事實上處分權。系爭土地嗣後因陳進成積欠債務遭法院拍賣，於82年間由訴外人謝清奇取得，系爭建物則於97年間由陳進成出賣與謝清奇。嗣後系爭土地及建物於103 年8 月間由謝清奇一併出賣與被告朱祐宗，由朱祐宗取得系爭土地之所有權及系爭建物之事實上處分權，並借名登記在被告王寶玉名下。

㈡系爭土地與建物原同屬一人所有，分別移轉不同人所有，應推定系爭土地之承買人與系爭建物之承買人間有繼續使用土地之租賃關係存在，為現行民法第425 條之1 之情形。因此縱使陳進成將系爭建物移轉給謝清奇，謝清奇再將系爭建物移轉給被告朱祐宗，原告與被告朱祐宗間仍有租賃關係存在，此為買賣不破租賃之道理。而被告均和資產管理股份有限公司（下稱被告均和公司）、朱佑宗、王寶玉竟未經原告同意，僱請工人拆毀系爭建物、並設鐵籬阻止原告進入，並占有系爭建物。原告前向臺灣南投地方法院檢察署（下稱南投地檢）提出告訴，經南投地檢檢察官以104 年度偵字第2436號處分書作成不起訴處分，原告不服提起再議，亦經臺灣高等法院臺中分院檢察署以104 年度上聲議字第2628號處分書駁回再議。爰依公司法第23條，民法第184 條第1 項前段、第767 條、第962 條及租賃關係提起本件訴訟等詞。並聲明：⒈被告均和公司、朱佑宗、王寶玉應將系爭建物之鐵籬拆除，將系爭建物交還原告。⒉被告均和公司、朱佑宗、王寶玉應容忍原告使用系爭建物。⒊願供擔保請准宣告假執行。

二、被告均和公司、朱佑宗、王寶玉則以：被告朱祐宗購買系爭土地及建物時並不知道過去之法律關係，亦不知原告曾將系爭土地及建物信託登記與陳進成，依系爭土地之登記資料及系爭建物之稅籍登記資料，系爭土地及建物均為謝清奇所有，被告朱祐宗係合法買受系爭土地之所有權及系爭建物之事實上處分權。被告朱祐宗向謝清奇購買系爭房屋前曾去現場勘查，現場宛如廢墟，看不出系爭房屋有人居住。且當時系爭房屋內堆放雜物，而鐵門、屋頂均已坍塌、破損等語。並聲明：原告之訴駁回。

三、本院之判斷：

㈠原告主張系爭建物為王文興出資興建，並與系爭土地同屬王文興所有，王文興於74年間與原告就系爭土地及建物締結買賣契約，因原告無自耕農之身分，遂將系爭土地及建物信託登記與陳進成，由陳進成取得系爭土地之所有權及系爭建物之事實上處分權；系爭土地於82年間由訴外人謝清奇以拍賣為原因自陳進成處取得，系爭建物則於97年間由陳進成出賣與謝清奇；系爭土地及建物於103 年8 月間由謝清奇一併出賣與被告朱祐宗，並借名登記在被告王寶玉名下，而系爭建物之現在事實上處分權人則為被告朱祐宗；原告前向南投地檢對被告朱祐宗提出告訴，經南投地檢檢察官以104 年度偵字第2436號處分書作成不起訴處分，並再經臺灣高等法院臺中分院檢察署以104 年度上聲議字第2628號處分書駁回再議等節，除經原告提出臺灣高等法院臺中分院85年度上字第128 號民事判決影本、系爭土地之土地登記第二類謄本、南投地檢檢察官104 年度偵字第2436號不起訴處分書影本、系爭房屋於75年間由陳進成為納稅義務人之南投縣稅捐稽徵處房屋稅繳納通知書影本在卷為憑外（見本院卷第8 頁至第30頁），且被告均和公司、朱佑宗、王寶玉均未為爭執，應堪信為真實。

㈡惟原告另主張其與被告朱祐宗間就系爭建物仍有租賃關係存在，被告均和公司、朱祐宗及王寶玉應返還系爭建物與原告，並容忍原告繼續使用系爭建物等語，經被告均和公司、朱佑宗、王寶玉所否認且以前詞置辯。本院爰就兩造所爭執之處論述如下：

⒈按信託者，謂委託人將財產權移轉或為其他處分，使受託人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信託財產之關係，信託法第1 條固有明文。惟信託法於85年1 月26日公布前，民法雖無關於信託行為之規定，然因私法上法律行為而成立之法律關係，非以民法有明文規定者為限，苟法律行為之內容不違反強行規定或公序良俗，即應賦予法律上之效力。斯時實務上認為信託行為，係指委託人授與受託人超過經濟目的之權利，而僅許可其於經濟目的範圍內行使權利之法律行為而言。受託人取得信託財產之方式，由委託人就自己所有之財產為移轉者有之；由委託人使第三人將財產移轉與受託人者有之；由受託人原始取得受託財產者亦有之（最高法院87年台上字第907 號裁判意旨參照）。

⒉經查，系爭建物為王文興出資興建，王文興於74年間與原告就系爭建物締結買賣契約，因原告無自耕農之身分，遂將系爭建物信託登記與陳進成，由陳進成取得系爭建物之事實上處分權，而系爭建物則於97年間由陳進成出賣與謝清奇，並於103 年8 月間再由謝清奇出賣與被告朱祐宗，現在系爭房屋事實上處分權人則為被告朱祐宗等節，業經原告於本院105 年3 月16日言詞辯論期日說明綦詳，並經被告不爭執如上。是原告將系爭建物信託登記與陳進成，並約定由王文興移轉事實上處分權與陳進成時，原告固得本於其與陳進成間之信託約定對系爭建物為使用收益，惟當陳進成再行移轉系爭建物之事實上處分權與謝清奇，並再行移轉與被告朱祐宗而現由被告朱祐宗取得系爭建物之事實上處分權時，原告自無從本於其與陳進成間之信託約定關係對被告均和公司、朱佑宗、王寶玉主張對系爭建物為有權使用。

⒊原告雖主張依民法第425 條之1 規定，系爭建物與土地縱然有分屬不同人所有之情況，系爭建物之所有人於系爭建物之使用期限內，仍得對系爭土地之所有人主張有推定租賃關係存在，本於同一道理，系爭建物縱然事實上處分權人輾轉自陳進成移轉至被告朱祐宗，本於買賣不破租賃之道理，原告仍得對被告均和公司、朱佑宗、王寶玉主張租賃關係等言。惟按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。民法第425 條第1 項前段規定甚明。而系爭建物與土地固曾同屬王文興所有，故系爭建物之所有人或事實上處分權人若與系爭土地之所有人非處同一人之情況，系爭建物之所有人得於系爭建物之使用期限內，本於民法第425 條之1 之規定，對系爭土地之所有人主張有推定租賃關係存在，以使系爭建物之基地有合法坐落之權源，兼顧系爭建物之受讓人及社會經濟利益。但民法第425 條之1 所規定之推定租賃關係，僅存在於系爭建物所有人與系爭土地所有人之間，原告並無從本於民法第425 條之1 規定對被告均和公司、朱佑宗、王寶玉主張就系爭建物有推定租賃關係之存在。又按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。民法第425 條就所有權讓與不破租賃亦有所明文。而民法第425 條之適用以租賃關係之存在為前提，因此原告固然於74年間與陳進成間就系爭建物有信託約定存在，並本於與陳進成間之信託約定占有使用系爭建物，惟此一信託約定與租賃契約有別，無從依民法第425 條之規定隨系爭建物之事實上處分權移轉而拘束被告均和公司、朱佑宗、王寶玉。綜上，原告此部分之主張即無理由。

⒋又按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。占有人，其占有被侵奪者，得請求返還其占有物；占有被妨害者，得請求除去其妨害；占有有被妨害之虞者，得請求防止其妨害。民法第767 條第1 項與同法962 條就所有人及占有人之物上請求權分別規定甚明。惟主張所有人之物上請求權或占有人之物上請求權者，應就自己為物之所有人或就占有物有事實上之管領力等節舉證。經查，系爭建物之現在事實上處分權人為被告朱祐宗，業經說明如上，而原告並未能就其為系爭建物之所有人或有事實上之管領力等節為舉證，應認原告主張其有民法第767 條第1項所有人物上請求權或同法962 條占有人之物上請求權等語，為無理由。

⒌第按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。民法第184 條第1 項及第2 項前段規定甚明。又公司負責人對於公司業務之執行，如有違反法令致他人受有損害時，對他人應與公司負連帶賠償之責。公司法第23條第2 項亦有所規定。原告主張被告均和公司、朱佑宗、王寶玉竟未經原告同意，僱請工人拆毀系爭建物、並設鐵籬阻止原告進入，並占有系爭建物，對原告負有損害賠償責任等節。惟查，僱請工人整修系爭建物，並於系爭建物設置鐵籬之人，業經被告朱祐宗於南投地檢104 年度偵字第2436號偵查案件中自承為渠，此有南投地檢104 年度偵字第2436號偵查案件卷宗所附104年6 月18日訊問筆錄可稽（見南投地檢104 年度偵字第2436號偵查案件卷宗第34頁），原告亦未能舉證說明被告均和公司、王寶玉與原告所主張之侵權行為間有何關係存在，應認原告主張被告均和公司及王寶玉應對原告負侵權行為之損害賠償責任等節，為無理由。又原告與被告朱祐宗間就系爭建物既無租賃關係存在，原告亦無從以其與陳進成間之信託約定拘束被告朱祐宗，被告朱祐宗本於系爭建物事實上處分權人之地位，就系爭建物整修並設置鐵籬，既無不法侵害原告權利或加損害於原告之情況，亦無違反保護他人法律之行為，原告自無從依民法第184 條或公司法第23條第2 項規定請求被告朱祐宗負損害賠償之責任。綜上，原告此部分所主張者，亦無理由。

四、綜上所述，原告依公司法第23條，民法第184 條第1 項前段、第767 條、第962 條及租賃關係，請求被告均和公司、朱佑宗、王寶玉應將系爭建物之鐵籬拆除，並將系爭建物交還原告，及應容忍原告使用系爭建物等節，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請即失所附麗，應一併駁回之。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院審酌後核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

臺灣南投地方法院埔里簡易庭