南投簡易庭(含埔里)108年度投簡字第276號

臺灣南投地方法院民事簡易判決　　　　108年度投簡字第276號

原告

新緯建築開發股份有限公司

法定代理人

陳元吉

訴訟代理人

洪崇欽律師

被告

木立方建築有限公司

法定代理人

邱建銘

訴訟代理人

李明海律師

複代理人

梁鈺府律師

上列當事人間遷讓房屋事件，本院於民國109 年1 月14日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：

（一）兩造於民國106 年12月22日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定原告將門牌號碼南投縣○○市○○○路000 號、338 之1 號房屋（下合稱系爭房屋）出租與被告，租期自107 年2 月1 日至108 年2 月28日止，每月租金為新臺幣（下同）55,000元，應於每月10日以前繳納，押租保證金為110,000 元，詎被告未給付108 年1 、2 月租金共計110,000 元；又系爭租約已於108 年2 月28日屆滿，被告迄未返還系爭房屋與原告，即屬無合法權源而繼續占有系爭房屋，而獲有相當於租金之不當得利，並致原告受有無法使用收益之損害，故原告請求被告自108 年3 月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利55,000元；復依系爭租約第6 條約定，被告於租期屆滿時，如不即時遷讓交還系爭房屋時，原告每月得請求按照租金2 倍計算之違約金即110,000 元至遷讓完了之日止，嗣經原告於108 年5 月14日以台中路郵局第130 號存證信函催告被告履行，惟被告仍置之不理。

（二）又依系爭租約第1 條，並無約定系爭房屋要提供作銷售接待中心及樣品屋之用，況被告承租後亦有作為房屋銷售中心，並無不能使用之情形；且依訴外人洪智凱之證述可知，被告在明知系爭房屋2 樓會漏水之情況下仍願意承擔，依民法第355 條第1 項，原告自不負擔物之瑕疵擔保責任，則被告以此抗辯原告未提供合於所約定、使用之租賃物交付被告，並拒絕給付租金，自無理由，且若系爭房屋於107 年2 月即開始漏水，被告早就行使同時履行抗辯權，拒絕給付租金，惟被告仍給付租金至107 年12月底，足見被告明知系爭房屋2 樓漏水，亦認為不影響其使用、收益，仍願意承租系爭房屋。

（三）復被告已未給付108 年1 、2 月租金，原告焉有可能同意被告繼續使用收益系爭房屋，被告所述顯違反常情及經驗法則，且依系爭租約第6 條，系爭租約屆期終了，如續租須經原告同意，現原告又未同意，自不生民法第451 條擬制更新效果，至於被告抗辯有繳納管理費，惟此係支付與管理委員會，與原告無涉。

（四）又系爭租約第6 條約定違約金之目的，乃係強制被告於租期屆滿時，即時督促被告履行其遷讓返還系爭房屋之義務，俾免原告尚須耗時耗費以訴訟或其他方式請求被告返還系爭房屋，足見上開約定自屬懲罰性違約金，如依被告所辯至多僅得請求每月55,000元之損害賠償，則系爭租約第6 條豈非形同具文，無任何督促性可言，且違約金既是兩造協商後之約定，被告已盱衡履約之意願、經濟能力，本諸自由意識及平等地位自主決定，被告亦無舉證違約金額過高而顯失公平，法院自應予以尊重，始符契約約定之本旨。

（五）再原告就系爭房屋2 樓漏水部分，不負擔物之瑕疵擔保責任，足見原告所提供系爭房屋合於租約所約定之使用、收益之狀態，並無任何債務不履行之情事，且漏水係可補正之事項，與民法第226 條構成要件不符；又系爭房屋1 樓之價值顯然是高於2 樓，否則被告怎麼可能在系爭房屋2樓會有漏水之情況下繼續使用，並支付租金，是被告稱系爭房屋2 樓之利用價值為67分之40，而抗辯對原告有361,194 元之損害賠償債權而主張抵銷，自不足採；另依系爭租約第5 條，被告需將系爭房屋遷空、交還系爭房屋並註銷營業登記，且結清水電費後，才可請求返還押租保證金，現被告未履行上開事項，自不得請求原告退還押租金，亦不得主張抵銷，爰依系爭租約及民法第179 條不當得利之法律關係提起本件訴訟等語。

（六）並聲明：⒈如主文第1 項所示；⒉被告應給付原告110,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；⒊被告應自108 年3 月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告165,000 元；⒋願供擔保請准宣告假執行。

二、被告抗辯略以：

（一）被告承租系爭房屋1 、2 樓係作為建案銷售接待中心及樣品屋之用，並於106 年12月28日就系爭房屋1 、2 樓為室內裝修設計圖，是原告自應以合於前開所約定使用、收益之租賃物交付予被告，詎被告於承租系爭房屋後，於107年3 月間即發現系爭房屋2 樓有嚴重漏水之瑕疵，屢經向原告反應此事，原告始終未能履行修繕義務，致使被告迄今仍完全無法使用系爭房屋2 樓，亦未能按照上開設計圖裝修為樣品屋，原告所為造成被告無法展覽2 樓樣品屋予客戶，已嚴重影響被告建案之銷售進度，而無法於預估時間即系爭租約期間內完銷，損失慘重，則被告自得於系爭租約終止前為同時履行抗辯而拒付租金，惟基於信賴原告得以盡到其修繕義務，且為避免立即破壞兩造間情誼，始繼續給付租金至107 年12月份，自不能據此反推原告於107 年間均有盡到出租人之修繕義務，是原告請求給付108年1 、2 月租金共計110,000 元即無理由。

（二）又系爭租約固於108 年2 月28日屆滿，惟被告仍持續於系爭房屋為使用收益，原告亦未反對，甚至同意被告繼續使用收益系爭房屋，此參被告仍持續繳納系爭房屋所坐落大樓之管理費即明，依民法第451 條兩造間仍視為以不定期限繼續租賃契約，嗣因原告持續未盡民法第423 條、第429 條之給付義務，經被告行使同時履行抗辯權拒付租金後，原告竟於108 年5 月14日片面以存證信函催告被告給付租金，惟原告未盡上開義務在先，是原告所為催告自不合法，亦未合法終止系爭租約，自不得主張被告無權占有系爭房屋。

（三）復縱認被告現無權占有系爭房屋，惟兩造既未有其他特別約定，則依系爭租約第6 條所得請求之違約金視為因不履行而生損害之賠償總額，是原告至多僅得請求被告給付相當於租金之損害賠償每月計55,000元，且原告既未提供合於約定使用、收益狀態之系爭房屋在先，事後仍請求被告給付每月110,000 元之違約金實屬過高，請本院依民法第252 條減至相當之數額，亦即系爭房屋2 樓有漏水問題致被告得使用之範圍短少，應依被告無法使用系爭房屋2 樓之面積計40坪與系爭房屋全部面積計67坪，兩者之比例即67分40計算酌減之數額始為合理。

（四）再系爭房屋2 樓有漏水問題致被告得使用之範圍短少，被告卻仍支付每月全部租金共計605,000 元與原告，自屬受有損害，而依系爭房屋2 樓面積與系爭房屋面積之比例計算，被告得依民法第226 條、第227 條債務不履行之法律關係請求原告賠償之金額為361,194 元【605,000 ×40/67 ＝361,194 ，元以下四捨五入】，是縱令本件原告請求為有理由，惟就原告所請求金錢債權部分，兩者均屆清償期，符合抵銷要件，是被告亦得以361,194 元之損害賠償債權主張抵銷等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保免為假執行。

三、兩造不爭執事項：

（一）兩造於106 年12月22日簽訂系爭租約，約定原告將系爭房屋出租與被告，租期自107 年2 月1 日至108 年2 月28日止，每月租金為55,000元，於每月10日前繳納，訂約時，被告有交付110,000 元之押租保證金與原告。

（二）被告未給付原告108 年1 、2 月租金共計110,000 元。

（三）被告於系爭租約屆期後未再給付任何租金與原告。

（四）原告於108 年5 月14日以台中路郵局第130 號存證信函函催被告給付108 年1 、2 月租金、違約金及請求被告將系爭房屋返還。

（五）系爭房屋2樓天花板於107年3月間有漏水之情形。

（六）系爭房屋現仍為被告使用。

四、兩造爭執事項：

（一）兩造是否有約定被告承租系爭房屋後是做何使用？

（二）系爭房屋2 樓自107 年3 月至108 年2 月28日止是否有漏水之情形？被告以原告違反出租人之主給付義務行使同時履行抗辯權拒絕給付租金，有無理由？

（三）兩造間於租期屆滿後是否視為以不定期限繼續租賃契約（即被告是否無權占有系爭房屋）？

（四）如認被告係無權占有系爭房屋，原告依系爭租約第6 條請求被告給付違約金，有無理由？如有，其數額為何？

（五）被告以361,194 元之損害賠償債權、110,000 元之押租保證金為抵銷抗辯，有無理由？如有，其可抵銷數額為何？

五、法院之判斷：

（一）本件兩造不爭執事項㈠至㈥部分，有系爭租約、台中路郵局第130 號存證信函等在卷可憑（見本院卷第17頁至第25頁），且為兩造所不爭執，堪認此部分之事實為真實。

（二）按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450 條第1項、第451 條、第455 條前段分別定有明文。次按定期租賃契約之出租人，反對租期屆滿後續租之意思表示，不限於租期屆滿後，始得為之。其於訂約之際，若約明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約之方式，以阻止續約之效力者，該租約於租期屆滿時，即當然消滅。除當事人另有新的租賃之合意，成立新的租賃契約外，承租人單方面之繼續使用原租賃物，仍為無權占有之法律關係（最高法院93年度台上字第986 號判決意旨參照）。準此，租賃期限既已屆滿，除有以不定期限繼續契約之情形外，租賃關係當然消滅，承租人應將租賃物返還出租人。

（三）經查，依系爭租約第6 條約定：「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利.... 」 ，是以，兩造於訂約之際，顯已約定於屆滿時，需經原告之同意始能續約，而排除默示更新之適用，且該約定既明確約定「需經甲方同意繼續出租」，依其文義表示出租人即原告為具有「決定」是否繼續契約之人，租期屆滿時如未取得原告之同意，租賃關係即當然消滅，承租人自負有返還租賃物之義務，且本件被告於租期屆滿前，亦未詢問原告是否同意繼續出租，從而，系爭租約期限既已屆滿，且無民法第451 條規定之適用，則原告請求被告應將系爭房屋遷讓返還與原告，應屬有據。至被告抗辯有持續繳納系爭房屋所坐落大樓之管理費，原告並未為反對之意思表示等等，惟因兩造於訂約之際，已約定租期屆滿後需經原告同意始繼續出租，故縱被告確有繳納管理費之事實，亦為與原告間之其他法律關係，是此部分自難為被告有利之認定。

（四）按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。民法第423 條定有明文。是出租人交付之租賃物，如不合於約定之使用目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付。惟承租人同時履行抗辯權之發生，仍需以所享有租賃物使用收益之利益，與租金給付義務顯不相當，始得主張。如出租人確實未修繕租賃物之瑕疵，惟承租人就租賃物並非完全不得使用收益，甚至實際上亦已為部分之使用收益，若仍許其得據同時履行抗辯不須為租金之對待給付，顯與誠信原則及衡平法理相違背，此觀民法第264 條第2 項所定「他方當事人已為部分之給付時，依其情形，如拒絕自己之給付有違背誠實及信用方法者，不得拒絕自己之給付」甚明。

（五）次按本節規定，於買賣契約以外之有償契約準用之。但為其契約性質所不許者，不在此限。民法第347 條亦有明文，故民法關於買賣之規定，於買賣以外之有償租賃契約亦應準用。又按買受人於契約成立時，知其物有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。民法第355 條、第356 條第1 、2 項分別定有明文。再按當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額，民事訴訟法第222 條第2 項定有明文。復按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生「當然抵充」之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。

（六）經查：

⒈房屋之功能是在使人得以遮蔽風雨，不論是用以居住或是辦公皆同，故本件既然被告所承租之標的為房屋，則原告自負有交付不會漏水之房屋與被告使用之義務，且於租賃關係存續中負有保持房屋不會漏水之義務，此不因兩造有無於系爭租約內約定被告承租系爭房屋係作何使用或原告是否知悉被告承租系爭房屋是要做為銷售建案使用而有異，應先予敘明。而為兩造仲介承租房屋之證人洪智凱固於本院審理時證稱：其帶證人李駿逸至系爭房屋看時，到2樓有看到明顯的水漬，證人李駿逸有問這會不會漏水，其回答是等語（見本院卷第207 頁），惟證人李駿逸於本院審理時則係證稱其沒有問帶看的人天花板發霉的黑點是什麼等語（見本院卷第251 頁），是被告於簽訂系爭租約時，是否已知悉或有重大過失而不知悉系爭房屋2 樓有漏水之情形，仍屬有疑，且房屋是否有瑕疵足以影響使用，往往非短時間之帶看時間即可詳細了解，故原告尚難據此主張其不負瑕疵擔保之責，再依證人李駿逸所證稱：承租2個月後才開始裝潢，開始裝潢後，發現沒有水，其就聯絡與其簽約的那個人，控管水源是在12樓，其帶水電師傅、管委會到12樓，才打開水閘門，在開水閘門的第3 天，裝潢師傅有告訴其有漏水，在樓梯上2 樓往前踏1.5 公尺的地方在漏水，所以1 樓的裝潢還是繼續進行，2 樓部分停止，原告後來有派人來修復，但是修復後有繼續漏水，到今日（即本院109 年1 月14日開庭）還在漏水，地板隆起，無法正常行走等語（見本院卷第249 頁至第250 頁），而兩造亦不爭執於107 年3 月時系爭房屋2 樓天花板有漏水之現象，可見前述，此部分與證人李駿逸所證稱其發現系爭房屋2 樓天花板有漏水之時間點相符，且原告有派員修復乙節，為兩造所不爭執（見本院卷第142 頁），故亦難認被告對於系爭房屋2 樓天花板之漏水情形並無異議而視為承認所受領之租賃物。而系爭房屋2 樓天花板漏水情形仍在持續中等情，業經證人李駿逸證述如前，且證人洪智凱亦於108 年1 月14日之LINE通訊對話中表示：「還蠻誇張的....整個都掉下來了，我有通知建設公司那邊的林經理處理..還是因為建銘哥你2 樓要裝潢乾脆用一用再跟他們報價呢？」等語（見本院卷第167 頁、第210 頁），足見直至租賃期限屆滿前，系爭房屋2 樓天花板漏水之情形仍未修繕完成，則被告抗辯因原告未履行修繕義務，而行使同時履行抗辯權，應屬可採。

⒉惟被告於承租後，亦已將系爭房屋1 樓裝潢作為「南崗臻品」建案之接待中心使用，足見被告並非全然無法使用系爭房屋，故被告如拒絕全部自己之給付，實有違誠信原則，本院審酌被告原預計將系爭房屋2 樓裝潢作為樣品屋，以輔助上開建案之銷售，及1 樓之樓層其方便性、價值較高，而系爭房屋1 樓並無瑕疵，且已經作為接待中心之用等因素，認在租金之比重上，1 樓之租金占10分之6 ，2樓之租金則占10分之4 ，依此計算，被告僅得就22,000元（計算式：55,000×4/10＝22,000 ） 部分之租金行使同時履行抗辯權，逾此範圍之抗辯，則屬無據，是原告就108 年1 、2 月之租金部分得請求被告給付66,000元，而被告於訂立系爭租約時有交付110,000 元之押租金與原告，為兩造所不爭執，且兩造間之租賃關係業已消滅，已如前述，是被告所交付之押租金即當然發生抵充之效力，經抵充後，上開租金已自押租金處全數清償，故原告請求被告給付租金部分，即屬無據。

（七）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。民法第179 條前段定有明文。又無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，應為社會通常之觀念。經查，被告於系爭租約終止後，仍無權占有系爭房屋，迄未遷讓返還原告，已如上述，參照上開說明，被告當受有利益，致原告受有損害，並審酌被告迄今仍無法使用系爭房屋2 樓之空間，依照上開本院認定之比重，認原告請求被告給付自108 年3 月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告33,000元之不當得利，自屬有據，逾此範圍之請求，則屬無據。

（八）又按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。民法第250 條定有明文。是違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同。前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額。後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。如無從依當事人之意思認定違約金之種類，則依民法第250 條第2 項規定，視為賠償性違約金（最高法院86年度台上字第1620號判決意旨參照）。復按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文，此不問違約金作用為懲罰性抑為損害賠償之預定，均有其適用（最高法院104 年度台上字第895 號判決意旨參照）。

（九）經查，系爭租約第6 條約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金二倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。」，可知兩造約定違約金之目的，乃係強制承租人即被告於租期屆滿時，應即時履行其遷讓返還系爭房屋之義務，是上開約定應屬懲罰性違約金之性質，而系爭租約於108 年2 月28日屆滿，被告並未依約交還系爭房屋，顯已違約，則於租期屆滿後，被告當應依上開約定計付違約金。本院審酌被告迄今仍占有使用系爭房屋作為銷售建案使用，並考量系爭房屋2 樓天花板漏水之事實為被告違約之因素之一、原告未能收回系爭房屋所受損害應仍為出租與他人所能獲得之利益等一切情事，認原告請求被告應自108 年3 月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付租金1 倍之違約金即55,000元，尚稱適當，然逾此範圍之請求，則屬過高。

（十）再按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。民法第430 條定有明文。又按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。民法第226 條第1 項、第227 條第1 項亦分別定有明文。經查，被告抗辯因系爭房屋2 樓漏水問題致其得使用範圍短少，惟其仍支付全部租金與原告，其自屬受有損害，以1 、2 樓樓地板坪數比例計算，其可以361,194 元之損害賠償債權抵銷原告之請求，惟原告於被告107 年3 月反應漏水後，有派員至系爭房屋2 樓修繕等情，已如前述，再參以證人即被告之建案銷售經理楊忠義於本院審理時證稱：在3 月我們進駐後，就有漏水這樣的問題發生，有請原告來處理，原告給其林先生的電話，後來原告有派人來修復，但沒有修理好，有再請原告來修理，有持續跟原告聯繫，但一直沒有解決等語（見本院卷第255 頁），可知兩造就系爭房屋2 樓天花板漏水一事持續有在聯絡修繕，原告亦無拒絕修繕之意，則被告前既已選擇請求原告履行租賃物修繕義務，而未行使同時履行抗辯權或請求減少租金，且亦依據系爭租約給付租金，原告自無給付不能或遲延之情形，則被告自無何損害賠償之債權得以抵銷，是被告上開抗辯，實屬無憑。

六、綜上所述，系爭租約之租期業已屆滿，且並無民法第451 條規定之適用，故原告依系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告應將系爭房屋遷讓返還與原告，及請求被告自108 年3 月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告88,000元（計算式：33,000＋55,000＝88,000），為有理由，應予准許，然逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

八、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427 條第1 項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款之規定，職權宣告假執行。原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，無非係促請本院依職權為假執行之發動，自無為准駁諭知之必要。又被告陳明願供擔保，聲請准為免假執行之宣告，核無不符，爰酌定相當擔保金額准許之。至原告其餘敗訴部分，其假執行之聲請，則因訴之駁回而失所依附，應併駁回之。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

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