南投簡易庭(含埔里)109年度投簡字第153號

• 裁判案由: 遷讓房屋
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 南投簡易庭(含埔里)
• 裁判日期: 109 年 08 月 24 日

臺灣南投地方法院民事簡易判決　　　　109年度投簡字第153號原　　　告　施張桔

訴訟代理人　陳振吉律師
張育誠
被　　　告　田佳恩
上列當事人間遷讓房屋事件，本院於民國109 年8 月3 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼南投縣○○市○○○路○○號一樓及地下一樓房屋騰空遷讓返還與原告。
被告應自民國一百零九年四月一日起至返還前項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣肆萬捌仟元。
被告應給付原告新臺幣壹拾貳萬玖仟壹佰參拾壹元，及自民國一百零九年五月九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之七十八，餘由原告負擔。
本判決第一項至第三項均得假執行。但被告如以新臺幣貳拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項但書第3 款定有明文。本件原告起訴時訴之聲明原為：⒈被告應將門牌號碼南投縣○○市○○○路00號1 樓、地下1 樓房屋（下合稱系爭房屋）騰空遷讓返還與原告，暨自民國109 年4 月1 日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）144,000 元；⒉被告應給付原告177,131
元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；⒊願供擔保請准宣告假執行。嗣於109 年7 月15日具狀變更訴之聲明為：⒈被告應將系爭房屋騰空遷讓返還與原告，暨自109 年4 月1 日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告144,000 元；⒉被告應給付原告164,832 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；⒊願供擔保請准宣告假執行（見本院卷第127 頁），原告上開所為訴之變更，屬縮減應受判決事項之聲明，與前揭規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）原告於104 年8 月15日將門牌號碼南投縣○○市○○○路00號1 樓房屋出租予訴外人廖金屏經營加盟之麥味登早餐店，廖金屏並經原告同意，於承租範圍之1 樓與2 樓交界處，自行裝設綠色「麥味登」環狀招牌及標示有「麥味登」商標之環狀雨遮，並於靠三和二路承租邊界，裝設「麥味登」方形招牌，另將騎樓及1 樓內部全部鋪設木紋塑膠地板，並於騎樓外側裝設木質圍欄，將騎樓做為飲食區，及將柱子漆成墨綠色，並使用相同木質桌面之餐桌與黑色沙發，騎樓入口兩側則放置黃色及藍色桌椅各1 組，上開租期原係自104 年8 月15日起至107 年8 月15日止，惟廖金屏於106 年中卻告知原告已將店面頂讓與被告，並將承租系爭房屋全部之權利由被告承受，因廖金屏表示已將全部生財設備交予被告，兩造遂於106 年8 月15日另行簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），租期自106 年8 月15日起至110 年8 月15日止，自106 年8 月至107 年8 月每月租金為23,000元，107 年9 月起每月租金為24,000元，應於每月1 日以前繳納，押租保證金為48,000元。
（二）被告承租系爭房屋後僅將系爭房屋原有「麥味登」之方形招牌、環狀招牌及雨遮，全部改成以白色為底之「拉姆岸」招牌，並將內裝亦同時改為以白色為主，其餘桌椅、木頭地板與圍欄，則均未予變動，並將系爭房屋原有之鐵門拆除，自行加裝電捲門經營早餐店，嗣因被告擬於契約原定期限前遷離他處，經兩造於109 年3 月4 日協議，將系爭租約期限提前於109 年3 月31日終止，原告並同意以押租金中之24,000元，抵充109 年3 月份之租金，詎系爭租約於109 年3 月31日屆期後，被告迄未將系爭房屋返還原告，且僅將放置於騎樓之桌椅搬走，將圍籬拆除，卻未將拆除後之廢棄物移除，反而棄置於系爭房屋之騎樓，及未將原有之木紋塑膠地板、圓形招牌、方形招牌及雨遮拆除，雖經原告多次催促被告交還系爭房屋與鑰匙，被告均藉詞推託；又被告於系爭租約屆期後，仍繼續占有系爭房屋，顯然獲有相當於租金之不當得利，並致原告受有無法使用收益之損害，故原告請求被告自109 年4 月1 日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利24,000元；復依系爭租約第6 條約定，被告於租期屆滿時，如不即時遷讓交還系爭房屋時，原告每月得請求按照租金5
倍計算之違約金即120,000 元至遷讓完了之日止，是請求被告自109 年4 月1 日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告144,000 元（計算式：24,000+120,000=144,000）。
（三）又上開押租金中之24,000元，經抵充被告應給付之109 年3 月租金，其餘24,000元則由原告抵充被告於遷讓系爭房屋前積欠之所有水電費，原告並已代被告繳納109 年4 月6 日前之水費476 元、同年3 月31日前之電費11,823元、於同年5 月11日繳納水費131 元，則剩餘之押租金11,570元因被告於系爭租約提前終止後，迄未將系爭房屋遷空返還原告，原告自無須將剩餘之押租金返還被告，而繼續用以抵充被告返還系爭房屋前自109 年5 月12日起之水費及自109 年4 月1 日起之電費。
（四）被告係向廖金屏受讓系爭房屋之租賃權與全部設備，故廖金屏裝設之裝潢與設備，均已由被告取得處分權，系爭租約終止後，被告即應將全部裝潢與設備拆除，將系爭房屋回復原狀；又依系爭租約第9 條、第12條、第16條、第19條約定，被告於租期屆至後，迄尚未將加裝之塑膠地板、電動門與半圓弧鐵架招牌等設施拆除，將系爭房屋回復原狀，上開設施如僱工拆除將系爭房屋回復原狀，共需支付67,308元，及被告提前遷離應賠償2 個月租金48,000元，暨原告因本件訴訟支出第一審律師委任費用50,000元，是請求被告賠償164,832 元（計算式：177,131 －476 －11,823＝164,832 ）。
（五）而被告雖自109 年3 月31日起，即未於系爭房屋繼續營業，然並未將系爭房屋清空、亦未將系爭房屋回復原狀，更拒絕將系爭房屋之鑰匙交予原告，被告確實未於租期屆滿之109 年3 月31日，將系爭房屋回復原狀後返還原告；又因被告向南投縣政府檢舉系爭房屋有外牆剝落，有危害公眾安全之虞，經南投縣政府以109 年4 月8 日府建使字第1090084937號函，命原告於文到15日內排除，原告不得已只得依函僱工進行外牆磁磚之整修，然僅為施工需要，只得於系爭房屋之外面搭設鷹架，並未使用出租予被告之範圍，且原告命施工人員預留出入口供被告使用，目前已整修完成；又因被告延遲繳納水電費，原告為避免系爭房屋遭斷水斷電，造成日後需重新申請之重大損害，故原告方親自前往要求被告儘速繳納欠繳之水電費，並無任何違約情事。
（六）再依原告提出之照片可知，被告承租之範圍僅包含廖金屏裝設木頭地板之位置，未裝設木頭地板部分，門牌號碼雖與系爭房屋相同，然並未出租予廖金屏或被告，則原告不論將該部分房屋做何使用，均與被告無關；又被告向廖金屏頂讓設施，與原告簽訂系爭租約時，系爭房屋原有鐵門仍得供正常之使用，並無損壞，被告於承租後，自行將原有手動鐵門改裝為電動鐵捲門，然此乃被告自行加裝之設施，依系爭租約第9 條之約定，於交還房屋時應回復原狀，故被告要求原告應負擔鐵捲門之裝設費用36,000元，並據此拒絕將系爭房屋返還原告，並無理由；再由被告提出之照片可知，當時被告經營之拉姆岸餐廳之鐵門已拉下來，並未營業，照片中之使用人員並非原告所僱用，該等人員使用被告放置於騎樓之桌椅，並未經原告或原告孫女施子靜之指示或同意，均與原告無關；又當時兩造有確認過，55號之用水地址即被告所承租之系爭房屋，爰依系爭租約及民法第179 條不當得利之法律關係提起本件訴訟等語。
（七）並聲明：⒈被告應將系爭房屋騰空遷讓返還與原告，暨自109 年4 月1 日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告144,000 元；⒉被告應給付原告164,832 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；⒊願供擔保請准宣告假執行。
二、被告抗辯略以：訴之聲明第1 項前段部分其同意，因其於109 年3 月30日就已經搬走；又塑膠地板、雨棚鐵架是其進去時就有，而鐵捲門有壞掉，經與施子靜討論後，原告同意換新，由其先出錢，其於109 年3 月29日有與施子靜討論塑膠地板、電動門及招牌部分如何處理，惟還未討論完，原告就消失，沒有結論；另水電費部分是從押金扣，且系爭租約最後一條亦有約定可從押金扣；又有關提先解約要給付2 個月租金部分及律師費用，其不同意給付；系爭房屋其係接前業主之頂讓，其只有做壁紙之裝潢，其他裝潢係頂讓買下，其裝潢之部分已經回復成原業主交付其之狀態，就是壁紙、廚房、廚具、傢俱、桌椅、隔板；復系爭房屋其並未使用到地下室，騎樓部分亦是沿用前業主之範圍，頂讓時，前業主亦未讓其看之前原貌；再者，其是賣早午餐，因原告違約於108 年11、12月在系爭房屋騎樓隔壁賣午晚餐，而53號門牌是共用的，且原告有來使用其場地、器材，經其反應後，營業時原告會去關其用水，其才想要搬遷；另原告都要求其繳納55號門牌之水費等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、法院之判斷：
（一）原告主張兩造於106 年8 月15日簽訂系爭租約，租期自106 年8 月15日起至110 年8 月15日止，自106 年8 月至107 年8 月每月租金為23,000元，107 年9 月起每月租金為24,000元，應於每月1 日以前繳納，押租保證金為48,000元等情，業據其提出系爭租約1 份為證（見本院卷第19頁至第21頁），且為被告所不爭執，堪信原告前開主張為真實。
（二）承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第455 條前段定有明文。又所謂返還租賃物，係指依債務本旨，向出租人移轉租賃物之占有，承租人移轉占有後，即喪失其對於物之事實上管理力而消滅占有；遷讓、遷出係指停止占有而言。經查，原告主張兩造於109 年3 月4 日協議，將系爭租約提前於同年3 月底終止，而依被告提出其與施子靜之LINE對話紀錄顯示，施子靜於109 年3 月30日曾向被告傳送訊息表示：「..明日03/31 則是我們租約的最後一天了，那店面中清潔的部分就得勞煩您們一下，謝謝妳.. .。」，被告並於同年4 月5 日表示：「... 我現在跟你約4/14晚上，我們沒有在拖... 店面點交與退我錢是一回事..。」、「我東西移走了也沒營業，妳到底有沒有搞清楚狀況。」，而自被告表示要與原告方約定點交時間觀之，可知兩造應有合意系爭租約於109 年3 月31日終止，後續之對話訊息只是在處理較為細節之交屋事項，而被告於本院審理時自承：鑰匙在我們這裡等語（見本院卷第177 頁），參以依兩造之陳述，可知被告尚未辦理任何交屋之手續，則系爭房屋應認仍在被告管領中，而不能認被告已依約履行返還租賃物之義務，則原告於系爭租約終止後，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還與原告，應屬有據。
（三）無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。民法第179 條前段定有明文。又無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，應為社會通常之觀念。經查，被告於系爭租約終止後，仍無權占有系爭房屋，迄未遷讓返還原告，已如上述，參照上開說明，被告當受有利益，致原告受有損害，本院審酌被告向原告租賃系爭房屋所約定之租金自107 年9 月起為每月24,000元，則原告主張被告應自109 年4 月1 日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告24,000元，自屬有據。
（四）約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最高法院79年台上字第1915號判例參照）。經查，原告主張依系爭租約6 條後段約定，於租期屆滿，如被告不即時遷讓交還房屋時，原告每月得向被告請求按照租金5 倍之違約金至遷讓完了之日止，而請求被告自109 年4 月1 日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告120,000 元，惟本院審酌原告雖因未能取回系爭房屋，而受有無法就系爭房屋為使用收益之損害，然系爭房屋使用收益之代價即相當於兩造約定之租金每月24,000元，故被告遲延交還系爭房屋所致原告之損害，即為租金之損害，原告請求按月以租金之5 倍計算違約金，顯屬過高，應以每月租金之金額24,000元為適當。故原告請求被告自109 年4 月1 日起至返還系爭房屋之日止，按月給付違約金24,000元，應屬有據，逾此部分之請求，即屬過高。
（五）原告又主張被告應將塑膠地板、電動門與半圓弧鐵架招牌等設施拆除回復原狀，此部分需支出費用共67,308元，並提出重光捲門企業社、鑫沅企業社及仕宏裝潢工程行估價單各1 份為證（見本院卷第31頁至第33頁），被告於本院審理時雖稱其是接前業主的頂讓，其進去之後只有做壁紙的裝潢，其他裝潢其是頂讓買下等語（見本院卷第74頁），惟依系爭租約第9 條約定：「店屋有改裝設施之必要時，乙方（即被告）取得甲方（即原告）之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還店屋時自應負責回復原狀。」，被告既繼受取得前手於系爭房屋裝設之塑膠地板與半圓弧鐵架招牌，則被告於搬遷後自仍負有拆除回復原狀之義務，故原告請求被告給付此部分之費用31,000元（計算式：8,500 ＋22,500＝31,000），應屬有據；又電動門部分，被告固抗辯先前之鐵捲門有壞掉，經與施子靜討論後，原告方同意換新，並由其先出錢等語，惟此部分被告並未提出證據證明之，故被告上開抗辯，即非可採，是被告自仍負回復原狀之義務，則原告請求被告給付拆除電動門等費用55,360元，亦屬有據，而原告上開部分僅請求被告給付共67,308元，屬原告處分權，自無不可。
（六）原告另主張依系爭租約第19條，租賃期間如被告擬提前遷離，應賠償2 個月租金，故請求48,000元，本件被告確係於租賃期滿前提前遷離，雖兩造合意於109 年3 月31日終止，但並未免除被告此部分違約責任，況提早終止租賃契約將導致出租人喪失預期之租金利益、發生再行出租之勞費、短期內可能無法立刻租出之空屋期間損失，故按1 個月租金24,000元計算之違約金，尚屬合理，然逾此部分，應屬無據。又原告主張依系爭租約第12條約定，被告若有違約情事，致損害原告之權益時願聽從原告賠償損害，如原告因涉訴訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由被告負責賠償，故請求被告賠償50,000元，並提出律師費用收據1 紙為證（見本院卷第37頁），而被告違反租約終止後之返還義務，原告因委請律師提起本訴支出酬金50,000元，則原告依前開約定，請求被告賠償律師費50,000元，自屬有據。
（七）押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決參照）。原告主張被告尚積欠水、電費共計12,299元，並提出台灣電力公司109 年3-4 月繳費憑證2 份、台灣自來水公司各項費款繳費憑證1 份為證（見本院卷第34頁至第35頁），惟前揭台灣自來水公司之繳費憑證用水地址為南投縣○○市○○○路00號，而非系爭房屋，且為被告所否認（見本院卷第178 頁），則原告依該繳費憑證請求被告給付水費476 元，顯屬無憑，是原告僅得請求被告給付電費11,823元。而依前揭說明，原告得請求被告給付回復原狀費用67,308元、提前搬遷違約金24,000元、律師費用50,000元及電費11,823元，合計153,131 元，經以剩餘之押租金24,000元抵充後，原告尚可請求129,131
元，且無餘款需返還被告。
四、綜上所述，系爭租約業經兩造合意終止，而被告尚未將系爭房屋返還，則原告依系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓並返還與原告，及請求被告給付自109 年4 月1 日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告48,000元，暨給付原告129,131 元及自起訴狀繕本送達翌日即109 年5 月9 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，然逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427 條第1 項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款之規定，職權宣告假執行。原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，無非係促請本院依職權為假執行之發動，自無為准駁諭知之必要。並依同法第392 條第2 項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。至原告其餘敗訴部分，其假執行之聲請，則因訴之駁回而失所依附，應併駁回之。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 109 年 8 月 24 日臺灣南投地方法院南投簡易庭
法 官 丁婉容
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）；並向本院繳足上訴裁判費。
中 華 民 國 109 年 8 月 26 日書記官 詹書瑋