南投簡易庭(含埔里)九十二年度埔簡字第九五號

臺灣南投地方法院埔里簡易庭民事判決　　　　　　　　九十二年度埔簡字第九五號

原告

乙○○

訴訟代理人

陳國華律師

訴訟代理人

石娟娟律師

複代理人

丙○○

被告

甲○

訴訟代理人

張英一律師

右當事人間請求返還租賃物事件，本院判決如左：

主文

事實及理由

一、原告之聲明：求為判決㈠被告應自坐落南投縣仁愛鄉○○段三二二地號如附圖編號Ａ所示部分、面積０．００四三公頃之建物（門牌號碼：南投縣仁愛鄉○○路一九六之一號）遷出並交還原告。㈡訴訟費用由被告負擔。㈢准供擔保為假執行之宣告。

二、事實摘要：

㈠原告主張：兩造於民國八十五年一月八日簽訂租賃契約，由原告於自己所居住使用之南投縣仁愛鄉○○村○○路一九六號房屋東北側之基地上建築房屋約十四坪租予被告（嗣由被告申請編訂門牌號碼為南投縣仁愛鄉○○路一九六之一號；下簡稱系爭房屋），租賃期限自八十五年一月八日起至一百零五年一月七日止，共二十年，依兩造租賃契約之約定，本件租賃係被告支付建屋費用即新台幣（下同）五十八萬元，前五年租金每年二萬五千元，後十五年租金每年三萬元，並折讓五千元，合計五十八萬元，作為全部租金，供原告建屋出租被告使用，房屋所有權歸原告所有，並約定「本房屋係供住家使用。」、「未經甲方同意（即原告），乙方（即被告）不得將房屋全部或一部轉租、出借、頂讓，或以其他變相方法由他人使用房屋。」，惟被告並未依約將全部租金五十八萬元交付原告建屋，而是自行在土地上建造系爭房屋，並向原告表示以該建屋費用充作全部租金，詎被告於房屋興建完成後，竟違反不得轉租及須供住家使用之約定，將房屋之一樓店面及二樓客廳，以每月一萬五千元轉租予訴外人陳亞明並供其營業使用，獲取暴利，且以房屋所有權人自居，嚴重侵害原告之權益，被告未經原告同意將系爭房屋轉租訴外人陳亞明使用，顯已違反雙方租賃契約第四條禁止轉租之約定，原告乃於九十一年十一月十九日以存證信函表示終止雙方之租賃契約，並合法送達被告在案，茲再以本件起訴狀繕本之送達為終止系爭租賃契約之意思表示，是兩造間之租賃關係已因終止而消滅，爰依民法第四百五十五條、第六百七十六條規定，訴請被告遷讓並交還系爭房屋。

㈡被告則以：伊早期原在南投縣仁愛鄉○○路一八三號經營「雲南小吃店」，係原告表示遷至系爭地點生意會較好，主動邀伊至系爭地點興建系爭房屋經營「雲南小吃店」，當時雙方之合意本為供營業兼住家之用，且伊斥資將系爭房屋興建完成後，數年營業期間原告甚且幫忙招呼客人及洗碗，可認原告確實同意伊將系爭房屋作為營業使用，又伊將系爭房屋轉租訴外人陳亞明亦經過原告同意，陳亞明在系爭房屋營業近一年，原告復邀陳亞明租用其所有房屋作為住居使用，是系爭房屋的轉租及作為營業使用，均有經過原告同意，其自不得逕行終止兩造間之租賃關係等語，資為抗辯。

三、法院之判斷：

㈠原告主張之上開事實，業據其提出租賃契約書二份為證，被告就其將承租之系爭房屋供作營業使用及轉租予訴外人陳亞明之事實亦不爭執，惟以前揭情詞置辯，主張兩造簽訂租賃契約時已合意系爭房屋係供作營業使用，又轉租予陳亞明亦有經過原告同意。經查兩造間之租賃契約第四條第一、二項固記載：「本房屋係供住家之用。」、「未經甲方（即原告）同意，乙方（即被告）不得將房屋全部或一部轉租．．．由他人使用房屋。」，有租賃契約書在卷可稽，然依契約自由原則，上開約定自非不得由兩造合意予以改變。本件被告原在南投縣仁愛鄉○○路一八三號經營「雲南小吃店」，因受原告邀約始改遷至系爭地點經營等情，業據證人即兩造之鄰居劉陳阿菊結證稱：被告本在仁和路一八三號開雲南小吃店，原告常去吃麵，叫被告過來系爭房屋開麵店，這件事鄰居大家都知道，原告還幫被告招呼客人並幫忙洗碗，後來被告把房屋租給陳亞明，原告也知道。另證人方玉真亦結證稱：被告將系爭房屋出租給陳亞明之租賃契約書係由伊代為書寫，那天寫到很晚，原告住在系爭房屋的隔壁，書寫時原告有在現場，一下子回家，一下子回到現場，來來回回好幾次，陳亞明承租後經營「雲南小吃店」，沒有地方居住，就向原告租房間當睡覺的地方。是縱兩造簽訂之租賃契約書有約定系爭房屋作供住家之用，則原告知悉被告將系爭房屋供作營業使用，非但未予阻止，並幫被告招呼客人、幫忙洗碗，其已默示同意被告將租賃標的物作為營業使用，應堪認定。次查被告將系爭房屋轉租予訴外人陳亞明，其與陳亞明簽訂租賃契約時，原告在場知情，為證人方玉真結證在卷，又陳亞明承租系爭房屋後，另向原告租賃房間供作住居使用，長達八個月之久，為原告所自承，則原告若未同意轉租，衡情於被告與陳亞明簽約時必當場提出異議，然原告並未異議，甚且於陳亞明承租後，復將自己之房間出租陳亞明住居，方便陳亞明在系爭房屋經營「雲南小吃店」，綜合上情，被告辯稱原告同意其將系爭房屋轉租予陳亞明，亦屬可採。按承租人未依約定方法使用租賃物，經出租人阻止而仍繼續為之；承租人未經出租人承諾，將租賃物轉租他人，出租人固得終止租約，為民法第四百三十八條、第四百四十三條所明定，然本件被告將系爭房屋作為營業使用及轉租他人，既已得原告即出租人之同意，如前所述，自不符合上開法文規定出租人得終止租約之事由，是原告以被告未依約定方法使用租賃物及未經出租人同意轉租他人，主張其得終止系爭租賃契約，於法不合，自不發生終止之效力，兩造間之租賃關係仍然存在，從而，原告以租賃關係消滅，訴請返還租賃物即系爭房屋，為無理由，應予駁回。原告之訴既應駁回，其假執行之聲請已失所依附，應併駁回。

㈡本件待證事實已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法均於本件判決結果不生影響，爰不一一論述。

㈢結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。

臺灣南投地方法院埔里簡易庭