南投簡易庭(含埔里)97年度投簡字第663號

臺灣南投地方法院民事簡易判決　　　　 97年度投簡字第663號

原告

聯邦商業銀行股份有限公司

法定代理人

丁○○

訴訟代理人

乙○○

被告

豐揚企業股份有限公司

法定代理人

丙○○

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

林萬生律師

上列當事人間拆屋還地事件，本院於98年2月11日言詞辯論終結，茲判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部分：原告起訴原聲明請求被告應將坐落南投縣名間鄉○○段117、119地號土地如附圖所示辦公室建物（面積合計95.37）平方公尺拆除，並將上開土地返還原告。被告並給付原告新台幣（下同）50,592元及自97年6月25日起至返還前項土地之日止，按月給付原告新台幣496元。而原告於訴狀送達被告後，追加備位聲明請求被告給付原告24,000元及自98年2月5日起至租賃關係終止之日止，按年給原告4,800元。查原告追加之備位聲明與原先之聲明，其請求之基礎事實同一，依民事訴訟法第255條第1項第2款之規定，應予准許，先予敘明。

貳、實體部分：

一、原告之聲明：

㈠先位聲明：

⒈被告應將坐落南投縣名間鄉○○段117、119地號土地如附圖所示辦公室建物（面積合計95.37平方公尺）拆除，並將上開土地返還原告。

⒉被告應給付原告新台幣50,592元及自97年6月25日起至返還前項土地之日止，按月給付原告新台幣496元。

㈡備位聲明：被告應給付原告新台幣24,000元及自98年2月5日起至租賃關係終止之日止，按年給付原告新台幣4,800元。

二、事實摘要：

㈠原告起訴主張：

⒈坐落南投縣名間鄉○○段117、119地號土地（下稱系爭土地）為原告所有，如附圖所示辦公室建物（面積合計95.37公尺，下稱系爭建物）則為被告所有，被告並無任何權源，即占用原告土地。原告爰依民法第767條規定，請求被告等拆除系爭土地上之建物，並將土地返還原告。另被告占用系爭土地，受有相當於租金之不得得利，原告自亦得請求，爰如先位聲明所示。

⒉系爭房屋設籍時間為66年7月，迄今已31年餘，已超過行政院財政部頒佈之固定資產耐用年數表所示磚構造之辦公室、住宅之耐用年數為25年。且系爭建物歷經九二一大地震，房屋結構組織已受影響，已成危險建物而無法居住使用，且鈞院於97年10月23日至現場勘驗時，亦見該建物長期無人居住使用，無水電供應，門窗被破壞整體房舍淹沒於雜草叢樹間，該建物已無法為一般居住或為商業辦公室使用。而民法第425條之1規範之要旨乃在兼顧房屋受讓人及社會經紀利益，被告就系爭房屋既無實際使用之經濟利益與目的，被告主張依民法第425條1之規定，認系爭建物與系爭土地成立法定租賃關係，顯無依據。

⒊再原告於88年11月24日聲明承受系爭土地時，被告所經營之混凝土欲拌廠早已停工荒廢，亦即當時被告當時未占有系爭建物使用，依民法第425條第1項規定，被告主張之法定租賃關係，對原告並不存在。且被告主張之法定租賃關係，並未經公證，而其期間若自82年5月24日買受系爭建物日起算，亦已逾五年且未定期限，依民法第425條第2項之規定，亦排除買賣不破租賃原則之適用。

⒋縱認被告占有系爭土地因有法定租賃關係，有合法權源，原告不得請求拆屋還地，然被告使用系爭土地，自應給付相當於租金之代價予土地所有人即原告。原告自88年11月24 日取得系爭土地所有權，亦得向被告請求給付租金，爰請求如備位聲明所示。

㈡被告方面則以：系爭土地及系爭建物原屬訴外人春南興業股份有限公司（下稱春南公司）所有，春南公司先於82年3月18日將系爭土地出賣與訴外人甲○○，82年5月24日又將系爭建物出賣與被告，系爭土地與系爭建物有法定租賃關係，被告並非無權占用，原告先位請求並無理由。再固定資產耐用年數表僅為稅務查核參考，與建物實際上得否使用並無必然關連，系爭建物經整修，仍得使用，原告主張系爭建物已不堪使用，並非事實。至原告備位請求部分，原告均不爭執，並聲明求為判決駁回原告之訴。

四、法院之判斷：

㈠先位之訴部分：

⒈本件原告主張系爭土地由原中興銀行於88年11月24日經拍賣程序取得所有權，而原告於94年3月19日概括承受中興銀行，系爭土地為原告所有，而被告所有如附圖所示建物占用原告95.37平方公尺土地等情，業據其提出土地登記簿謄本為證，並為之被告不否認，復經本院及南投縣南投地政事務所測量人員勘驗屬實，製有勘驗筆錄、土地複量成果圖等在卷可稽。

⒉按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，有最高法院48年台上字第1457號判例可資參照。即土地承買人於買受土地時，如已知地上有房屋之存在，而無特別之情事可解釋為當事人之真意無基地之使用外，應推斷土地承買人默許房屋所有人繼續使用土地。查系爭土地原屬訴外人春南公司所有，嗣春南公司先於82年3月18日將系爭土地出賣與訴外人甲○○，82年5月24日又將系爭建物出賣與被告等情，為原告所不爭執，則本件系爭房屋與土地曾為春南公司一人所有，嗣春南公司分別將系爭土地移轉登記予訴外人甲○○，將系爭建物讓與被告，自應推斷其後土地受讓人默許房屋所有人繼續使用系爭土地，本件應認得類推適用上開判例之規定，即原告依執行法院拍賣程序取得系爭土地，雖享有土地之所有權，惟地上房屋之所有權仍屬被告所有，應推定在房屋得使用期限內有租賃關係存在。

⒊又系爭建物屬加強磚造建物，且房屋外觀、結構仍屬完整，有本院勘驗照片附卷可參。至系爭建物之部分門窗遭拆除，該部分之滅失並未使系爭房屋喪失遮風避雨之基本功能，亦難謂系爭房屋已達不堪使用之程度。原告雖另舉固定資產耐用年數表為佐，然系爭房屋是否不堪使用，應依其實際屋況為判斷，至固定資產耐用年數表僅係營利事業為申報營利事業所得稅提列資產折舊所參考之依據，尚不得執此逕為不堪使用之推論。是以系爭房屋迄今仍具有遮風避雨之基本功能，且得為通常之使用，則原告主張系爭房屋已達不堪使用之程度云云，即非可採。

⒋原告另主張原告承受系爭土地時，被告並未占用系爭土地，且被告與原告前手甲○○間之租賃契約並未經公證，且未定期限，該租賃關係，對原告並不繼續存在。查本件事實係訴外人春南公司分別處分系爭土地及系爭建物，因建物不能脫離土地而單獨存在，而推定於房屋得使用期限內，有租賃關係存在，且依同法民法第425條之1第1項但書其期限不受民法第449條第1項租賃期限不得逾20年之規定，原告主張被告與前手間甲○○之租賃關係，因原告承受時被告未繼續占有，且租賃契約未經公證且逾5年，其租賃契約對原告不能繼續存在，顯屬無據。

⒌綜上，本件被告既非無權占有系爭土地，則原告先位聲明請求被告拆除系爭建物，將土地返還原告並請求相當於租金之不當得利，並非有據，不應准許。

㈡備位聲明部分：本件兩造間係類推適用民法第425條之1之規定而成立租賃關係，已如前述，則原告備位聲明依租賃關係請求被告給付租金，即有理由。又原告主張被告已積欠之租金為24,000元（即98年2月4日回溯前五年之租金），另自98年2月5日起至租賃關係終止之日止，應按年給付原告新台幣480 0元，為被告所不爭執，原告此部分之主張，自屬有據，應予准許。

五、縱上所述，原告先位聲明依民法第767條、第179條請求被告拆除系爭建物及給付相當於租金之不當得利，並無理由，應予駁回。原告備位聲明依民法第425條之1之規定，請求被告給付24,000元及自98年2月5日起至租賃關係終止之日止，按年給原告新台幣4800元，應予准許。

六、本判決原告勝訴部分係依簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

臺灣南投地方法院南投簡易庭