南投簡易庭(含埔里)98年度投簡字第29號

臺灣南投地方法院民事簡易判決　　　　　98年度投簡字第29號

原告

佳滿企業股份有限公司

法定代理人

乙○○

原告

永隆加油站股份有限公司

法定代理人

乙○○

共同訴訟代理人

李清輝律師

複代理人

丁○○

共同訴訟代理人

己○○

被告

源灃工業有限公司

法定代理人

丙○○

訴訟代理人

甲○○

訴訟代理人

戊○○

上列當事人間返還租金事件，本院於民國99年5月20日言詞辯論終結，茲判決如下：

主文

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告原起訴請求被告應各給付原告永隆加油站股份有限公司（下稱永隆公司）、原告佳滿企業股份有限公司（下稱佳滿公司）新臺幣（下同）840,000 元、519,750元 ，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％計算之遲延利息，嗣於99年1月7 日以書狀減縮及擴張聲明為被告應各給付原告永隆公司、原告佳滿公司1,338,750元、535,500元及遲延利息，核與上開規定並無不合，應予准許。

二、原告主張：

㈠原告於民國96年4 月16日與被告就坐落南投縣草屯鎮○○段42、45地號土地及其上同段1、2建號建物（門牌號碼為南投縣草屯鎮○○路○段1000號、1001號）簽訂加油站租賃合約書，由被告向原告佳滿公司承租南投縣草屯鎮○○路○段1000號之永興加油站（下稱永興站），向原告永隆公司承租南投縣草屯鎮○○路○段1001號之永隆加油站（下稱永隆站），租賃期間自96年4月16日起至101年4 月15日止，並約定自96年8月1日起至101年4月15日止，被告每月應支付租金126,000元，即永隆站52,500元、永興站73,500 元。嗣被告與原告另於97年7月4日成立租賃加油站協議書，雙方同意終止永興站之租約，承租範圍僅限永隆站及永興站旁邊之空地（不含農地），租金另議為每月73,500元（含稅），即永隆站租金為52,500元，永興站旁之空地租金為21,000元，被告應自96年11月17日起給付上開租金，然迄至98年12月31日止，被告分文未付，爰依契約關係，請求被告應給付永隆公司1,338,750元（52,500元×25.5月＝1,338,750元）、給付原告佳滿公司535,500元（21,000元×25.5月＝53,500 元），及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％ 計算之遲延利息，原告並願供擔保請准宣告假執行。

㈡兩造於96年4 月16日簽訂加油站租賃合約書後，原告隨即就出租加油站之管線密閉測試、儲槽密閉測試、土壤污染檢測，送請行政院環境保護署核定之合格廠商進行測試，再將合格測試結果送請南投縣政府環境保護局查驗後，核發加油站經營許可執照，並於96年4月16日、96年4月18日簽訂「移交清冊」，而依約將加油站主體交付原告，被告主張依租賃合約書第8條解除契約，並不合法。

㈢原告經營加油站期間並未發生嚴重積水情形，而被告亦於加油站所在之鄉鎮經營公司，對於加油站是否有嚴重積水情形應知之甚詳，因此才會與原告洽商租賃加油站。97年7月18日卡玫基颱風來襲，其風勢、雨勢造成全台災情慘重，實為偶發狀況，況台灣在夏、秋季為颱風繁多地區，被告應有預防颱風災害之常識，對於風災及水災可能為加油站帶來之損害應有預見，亦應盡最大防止之努力，倘因被告或受僱人或使用人自己之疏忽，不及防護加油站之設施，被告應自行承擔其未盡善良管理人之注意義務保管租賃物所造成之損害。另97年7 月26日鳳凰颱風淹水乙節，難認為真，縱有此事，亦係被告未盡善良管理人之注意義務，如被告已盡善良管理人之注意義務，若仍淹水，此係不可抗力，亦難歸責於雙方當事人。又加油站設施經被告修復而繼續經營，並未達不可營運之地步，被告稱加油站之油品銷售量減少，實係其經營不善，加油車次及獲利狀況不如被告預期，而藉詞向原告解除契約，實無租賃契約書第6條第1款退還租金及第15條第1款終止合約之適用。另被告主張依民法第424 條之規定，以98年8月3日答辯狀之送達為終止租賃契約之意思表示，惟本件租賃物是否為房屋或其他供居住之處所已有疑義，且淹水等情為被告未盡善良管理人之注意義務所致，故是否適用該條仍有疑義。

㈣被告謂依加油站租賃合約書第1條弟3項約定，租賃標的包括該100 坪之空地，故原告同意就第三人之租金債權轉讓由被告收取云云，然按上開條文係約定「該租賃標的空地部分約100 坪，業由甲方出租予第三人…餘則由甲方需將該土地上…交予乙方」，顯然該空地部分並非本件租賃標的之範圍，且係被告自行向該第三人約定收取，與原告無涉。又依租賃加油站協議書第2 條之約定，兩造就租賃範圍僅剩永隆站及永興站旁邊之空地（不含農地），是該農地非本件租賃範圍，被告自不得使用、收益，被告辯稱無法使用該1000坪之土地，即無理由，其援引民法第435條第1項規定，要求減少租金，難謂允洽。至永興站旁之空地確實是承租範圍，然原告並未收回，被告依法應給付租金。

㈤依租賃加油站協議書第2條約定，每月租金另議為70,000 元，該70,000元係「未稅」，即應加上5%之稅負為73,500元，原告已交付發票予被告，此由被告存證信函亦自認租金為73,500元自明。

三、被告則以：

㈠系爭租賃標的經被告整修花費625,927元，兩造乃於97年7月4 日協議：「站體整修費包含乙方（即被告）墊付371,627元、洽維企業維修費184,300 元，甲方（即原告佳滿公司）應付陳俊傑佣金70,000元，合計625,927 元，由租金中扣抵，乙方不再墊付任何費用」，故上開費用經扣抵96年11月17日至97年7月31日之租金624,750元後，原告尚欠被告1,177元，故原告此部分之請求無理由。

㈡系爭租賃標的於97年7月18日卡玫基颱風及97年7月26日鳳凰颱風期間造成嚴重淹水，致使儲油槽進水，因儲油槽內之油品需進行油水分離，被告因此花費相當人力物力進行修復，復經被告向附近居民查詢，始知系爭租賃標的每逢颱風豪雨必有淹水情形，原告竟隱瞞實情未予告知，而依兩造所簽訂之加油站租賃合約書第6條第1項約定，倘因天災、地變及不可抗力等因素，導致地下儲油設備、管線設施、加油站建物、其他生財器具及設備受損而無法營業等，而因此無法（停止）營業時，原告得同意退還被告此期間之租金，是如有上開情事發生，致被告無法營業之期間，被告無庸給付租金。系爭租賃標的淹水後之汽油銷售量減少20％，1400公升汽油需一個多月始能銷售完，汽油品質因此漸漸變質，鄰近居民知悉加油站淹水，懷疑油品品質而不敢前來加油，汽油僅售予不知加油站淹水之過路客，此項淹水之後果，亦達於前揭契約所定無法繼續經營之事實，縱認被告應給付租金，然因原告故意隱匿系爭租賃標的遇颱風豪雨而有淹水紀錄，致被告防範不及，且二次淹水均達成人膝蓋以上，又因臨路部分屬開放式，亦無從堆砌砂包防範，致被告受有上開損害，原告應依民法第184 條規定負損害賠償責任，並與原告請求之租金互為抵銷。又依加油站租賃合約書第15條第1 項約定：「若因天災地等不可抗力因素或其他不能歸責於乙方（被告）之原因，造成加油站無法繼續經營，合約自然終止。」，被告業於97年8月15 日以台中法院郵局第2659號存證信函援引租賃合約書第6條第1項、第15條第1 項規定向原告為終止租賃契約之意思表示，經原告於97年8 月18日收訖，是系爭租賃契約應於97年8 月18日即告終止，故原告不得再向被告請求97年8 月19日以後之租金。縱系爭租賃契約仍繼續存在，惟因租賃標的確有遇颱風嚴重淹水情形，而對被告及員工之生命、財產安全、健康造成危害，被告乃再依民法第424條規定，以98年7 月31日答辯狀之送達為終止租賃契約之意思表示。縱認前揭事由尚不足以終止契約，原告明知系爭租賃標的每逢颱風必淹水情形，卻故意隱匿，被告自得依民法第277條之2（應為第227條之2之誤）情事變更之規定請求減少租金。另被告承租系爭加油站，承擔維修責任及投資損失，造成被告財務負擔，加上水患，更使加油營業額驟減損失慘重，已無符合系爭租賃契約之目的，爰依民法第423條、第435條規定請求減少租金。

㈢依加油站租賃合約書第8 條規定：「一、簽約完成後，甲方（原告）應將加油站轉讓必要證照交予乙方（被告），並協助乙方辦理移轉手續。二、簽約完成後，雙方秉持誠信原則儘速辦理，若無法於九十天內辦妥經營主體轉移之手續，乙方得要求解除合約，甲方於收到乙方之書面通知後，退還已收之所有款項」，原告逾期未依約辦理完成，且係可歸責於原告之事由，被告自得依該規定解除契約。

㈣依租賃加油站協議書，兩造因污染問題及租賃標的面積減少而將原租金降至每月70,000元，然原告竟請求以每月73,500元（即永隆公司25,500元、佳滿公司21,000元）計算，應屬無據。

㈤另依租賃加油站合約書第1條第3項約定：「該租賃標的空地部分約100 坪，業由甲方（即原告）出租予第三人…」，此空地因包含於被告承租範圍內，故原告同意就對第三人之租金債權轉讓由被告收取，然被告僅向第三人收取96年5月至9月之租金共50,000元，自96年10月起，原告即反悔，指示第三人勿將租金交予被告，而由原告向第三人收取，原告自不得再向被告請求而應予扣除，又縱認原告未收取上開租金，然被告確實未使用此100 坪之空地，被告亦得主張依民法第435條第1項規定減少租金。另系爭租賃標的草屯鎮○○段第45地號土地全部亦屬本件租賃標的範圍內，被告竟將此1000坪之土地以大型塑膠桶圍住，致被告自租約起始日起至今無法使用該1000坪之土地，爰依民法第435條第1項規定主張減少租金等語置辯，並聲明駁回原告之訴，如受不利判決，請准供擔保宣告免為假執行。

四、原告主張兩造於96年4月16日就坐落南投縣草屯鎮○○段42、45地號土地及其上同段1、2建號建物（門牌號碼為南投縣草屯鎮○○路○段1000號、1001號）簽訂加油站租賃合約書，由被告向原告佳滿公司承租南投縣草屯鎮○○路○段1000號之永興加油站，向原告永隆公司承租南投縣草屯鎮○○路○段1001號之永隆加油站，租賃期間自96年4月16日起至101年4月15日止，並約定自96年8月1日起至101年4 月15日止，被告每月應支付租金126,000元，即永隆站52,500 元、永興站73,500元。嗣兩造另於97年7月4日簽訂租賃加油站協議書，雙方同意終止永興站之租約，承租範圍僅限永隆站及永興站旁邊之空地（不含農地），租金另議為每月70,000元，被告應自96年11月17日起給付租金，然迄至98年12月31日止，被告分文未付之事實，業據其提出加油站租賃合約書、租賃加油站協議書等件為證，且為被告所不爭執，自堪信為真實。

五、被告辯稱原告未依租賃合約書第8條之規定辦理完成，其得依該條規定解除契約；又系爭加油站因颱風來襲造成淹水而無法繼續經營，合約自然終止，其已依租賃合約書第15條之規定向原告為終止租約之意思表示，原告不得請求97年8月19日租約終止以後之租金；且其亦得依民法第424條之規定終止契約等語。經查：

㈠依兩造租賃合約書第8 條約定：「簽約完成後，甲方（原告）應將加油站轉讓必要證照交予乙方（被告），並協助乙方辦理移轉手續。簽約完成後，雙方秉持誠信原則儘速辦理，若無法於九十天內辦妥經營主體轉移之手續，乙方得要求解除合約…。」。兩造於96年4 月16日簽訂上開租約後，原告已於96年4 月18日將加油站及其生財設備移交予被告，此有原告提出被告不爭執其真正之移交清冊2 份附卷可稽；又被告固於96年10月17日始取得永興站及永隆站之加油站經營許可執照，有該許可執照2 紙在卷可按，而逾租賃合約書所約定之90日期限，被告非不得依上開約定解除契約，然被告不惟未行使其解除權，且另於97年7月4日與原告簽訂租賃加油站協議書，合意終止永興站之租約，承租範圍限於永隆站及永興站旁之空地（不含農地），租金另議為每月70,000元，並自96年11月17日起給付租金，堪認被告已放棄其解除權，其復以原告未於上開期限內辦妥移轉手續為由，主張解除契約，自屬無據。

㈡依兩造租賃合約書第15條約定：「若因天災地等不可抗力因素或其他不能歸責於乙方（被告）之原因，造成加油站無法繼續經營，合約自然中止，若甲方（原告）無法於六個月內讓乙方恢復經營，合約終止。上列合約中止期間，租金停付，中止期間並不計入合約有效期間。」。是兩造租約如因不可抗力因素造成加油站無法繼續經營時，即生中止效力，於中止期間內之租金暫停給付，必於中止後六個月內仍無法繼續經營時，合約始為終止。本件尚且不論加油站是否因97年7月18日卡玫基颱風及97年7月26日鳳凰颱風來襲造成淹水無法營業而契約中止之情形，即便有此項中止之事由，然觀之被告提出卷附永隆加油站營業收入比例，該加油站於97年7-8月之營業額為8,793,543元，97年9-10月之營業額為8,012,853元，97年11-12月之營業額為5,043,345元，98年1-2月之營業額為4,901,905 元，並無契約中止後六個月內無法繼續營業之情形，被告主張依兩造租賃合約書第15條之規定終止契約，亦非有理。

㈢按「租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約。」，民法第424 條固有明文，惟須租賃物係房屋或其他供居住之處所而有瑕疵，且其瑕疵危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人始得依其一方之意思表示終止租賃契約。本件租賃標的物即永隆加油站本體並無危及承租人及其員工安全或健康之瑕疵存在，且颱風乃一自然現象，屬於天然災變，租賃房屋縱遭水災亦屬暫時之狀態，積水退去後即得使用，雖被告主張有再受水淹之危險，惟此究屬推測之詞，且並非每逢颱風即發生淹水現象，要難謂承租房屋有危及承租人或其同居人安全或健康之瑕疵，被告尚不得依前揭規定終止租賃契約。

六、被告復辯稱系爭租賃標的於97年7月18日卡玫基颱風及97年7月26日鳳凰颱風期間造成嚴重淹水，而無法營業，依加油站租賃合約書第6條第1項之規定，被告在此無法營業之期間內無庸給付租金；又原告故意隱匿系爭租賃標的遇颱風豪雨而有淹水紀錄，致被告防範不及而受有損害，原告應依民法第184條規定負損害賠償責任；另其亦得依民法第227條之2 、第423條、第435條等規定請求減少租金等語。經查：

㈠原告就系爭租賃標的於97年7 月18日卡玫基颱風來襲造成淹水之事實，並不爭執，並有被告提出照片附卷為證，自堪信實。按依租賃合約書第6條第1項約定：「倘因天災、地變及不可抗力等因素，導致地下儲油設備、管線設施、加油站建物、其他生財器具及設備受損而無法營業等，而因此無法停止營業時，甲方（原告）得同意退還乙方（被告）此期間之租金。」。依卷附照片所示，永隆加油站於97年7 月18日確因卡玫基颱風來襲造成淹水而無法營業，被告辯稱依前揭規定，於此無法營業之期間內，無庸給付租金，尚非無據。又民法第227條之2規定：「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。」，係基於衡平之理念，對於當事人於法律行為當時不可預見之情事，或其他為法律事實之基礎或環境發生劇變所設之救濟制度。如該情事於訂約時非不得預見，或為法律事實之基礎或環境未發生劇變，或其結果未達顯著不公平時，縱一方當事人因雙方依原訂契約履行之結果，受有損害，亦不得逕依情事變更原則，請求他方增加給付，故適用此規定請求增減給付者，以該情事變更之事實非契約成立當時所得預料，且依契約原有效果顯失公平者為限。如契約成立當時可以預料該情事變更之事實，並經契約當事人加以約定，即無該條情事變更原則之適用餘地。查兩造於簽訂系爭租賃契約時，已將天災、地變及不可抗力等因素導致承租人無法營業時得免付租金規定於租賃合約書第6條第1項，是兩造於簽訂系爭契約時，已預料租賃期間內可能發生天災如颱風、豪雨、地震等致租賃標的物無法營業之情形，兩造自得直接適用上開約定，尚難認有情事變更原則之適用。

㈡按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423 條定有明文。此項義務，為出租人之主給付義務，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付，並得依債務不履行之規定請求損害賠償，或依瑕疵擔保責任之規定行使瑕疵擔保請求權。又所謂合於所約定使用、收益之租賃物，乃指該租賃物在客觀上合於約定使用、收益之狀態為已足，至於承租人能否達到使用收益之效果，應非所問。被告辯稱其承租系爭加油站，須承擔維修責任及投資損失，造成其財務負擔，加上水患，更使加油營業額驟減損失慘重，已無符合系爭租賃契約之目的，爰依民法第423 條、第435 條規定請求減少租金云云。然被告承租經營系爭加油站，本應自負盈虧，而颱風屬天然災害，亦為偶發情形，以目前之科技水準雖然能預測其路徑及發生之時間，以及區分颱風之強度，但仍僅止於預測之功用，對於實際上颱風登陸與否、其所挾帶多少雨量、及暴風圈影響產生之災害，仍無法為精準之計算，亦無從預見是否必造成淹水情形，被告亦不能證明系爭租賃標的物每逢颱風豪雨必淹水而無法營業之事實，難認原告交付之標的物未符合約定之使用收益目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態；且依被告所提永隆加油站營業收入比例，該加油站於97年7-8 月即颱風來襲月份之營業額為8,793,543元，97年9-10 月之營業額亦有8,012,853元，較之97年11-12月之營業額5,043,345元及98年1-2月之營業額4,901,905 元，高出許多，並無被告所稱因水患使加油營業額驟減之情形。又系爭租賃標的物並無滅失之情形，被告請求依民法第435 條規定減少租金，於法未合。

㈢又原告否認系爭租賃標的遇颱風豪雨即淹水之情形，被告就此亦未能舉證以實其說，則其辯稱原告故意隱匿上開事實致其防範不及而受有損害，亦難認有據。

七、被告又辯稱依加油站租賃合約書第1條弟3項約定，租賃標的包括該100 坪之空地，原告未將其對該第三人之租金債權轉讓由被告收取，自不得請求此部分租金云云，然按上開條文係約定「該租賃標的空地部分約100 坪，業由甲方（原告）出租予第三人，餘責由甲方需將該土地上之所有地上堆置物騰空，清理後再移交予乙方（被告）。」，是該空地部分並非本件租賃標的範圍，被告辯稱原告不得請求此部分租金，即非有理。另被告辯稱原告將其承租之永興站旁土地以大型塑膠桶圍住，致被告始終無法使用該土地，爰請求依民法第435條第1項規定減少租金云云。然觀諸被告提出之照片，上開空地連接道路之一側固放置有藍色塑膠桶，惟不能證明該藍色塑膠桶係原告所設置，且僅放置於土地之一側，並未將土地四周圍起阻撓或妨礙被告使用，被告非無法使用收益該土地，且與民法第435條第1項係就租賃物滅失所為之規定不合，被告請求依該條規定減少租金，難謂允洽。

八、本件租約並無被告所指解除或終止之事由，則原告請求被告給付租金，要非無據，惟被告尚辯稱依加油站租賃協議書第2條、第3條之規定，每月租金應為70,000元，且被告墊付之費用625,927 元，應由租金中扣抵，及因颱風造成積水無法營業之期間，無庸給付租金等語。經查：

㈠租賃加油站協議書第2條固約定每月租金為70,000 元，惟未記載是否包含營業稅，而觀之兩造所簽訂之加油站租賃合約書第3條租金及第4條租金支付方式，均記載「含稅」字樣，然協議書並未有此記載，且被告於其向原告終止租約之存證信函中自承每月租金為73,500元，又其於98年2 月12日答辯狀記載「自96年11月17日起至97年7 月31日止，被告固應給付原告二人之租金合計為624,750 元」，換算每月租金即為73,500元，是原告主張每月租金70,000元應加上5％ 之營業稅為73,500元（即永隆站租金為52,500元，永興站旁之空地租金為21,000元），應屬可信。

㈡又依加油站協議書第3 條約定：「站體整修費包含乙方（被告）墊付371,627元、洽維企業維修費184,300元、甲方（原告）應付陳俊傑佣金70,000元，合計625,927 元，由租金中扣抵，乙方不再墊付任何費用。」，被告辯稱上開費用應由租金中扣抵，自屬有據。則依此計算被告應給付原告佳滿公司之租金為355,964 元（計算式：①96年11月17日起至96年11月30日之租金：21,000元×14/30日＝9,800元；②96年12月1日至98年12月31日之租金為：21,000元×25月＝525,000元；③扣抵部分：21,000元÷73,500元×625,927元＝178,836元；④9,800元＋525,000元－178,836元＝355,964元，元以下四捨五入），給付永隆公司之租金為889,909 元（計算式：①96年11月17日起至96年11月30日之租金：52,500元×14/30日＝24,500元；②96年12月1日至98年12月31日之租金為：52,500元×25月＝1,312,500元；③扣抵部分：52,500元÷73,500元×625,927元＝447,091元；④24,500元＋1,312,500元－447,091元＝889,909 元）。再依卷附照片所示，永隆加油站於97年7 月18日確因卡玫基颱風來襲造成淹水而無法營業，有如前述，依加油站租賃合約書第6條第1項規定，被告於加油站無法營業之期間內，自無庸給付租金。然被告未舉證證明該項無法營業之期間為何，是本院僅能認定於颱風是日有無法營業之情形，經扣除該日之租金1,694元（52,500×1/31日＝1,694 元），被告尚應給付原告永隆公司888,215 元。又原告否認鳳凰颱風來襲時亦有造成加油站淹水無法營業之情形，而由被告提出之照片，亦無法證明該次淹水確係鳳凰颱風造成，被告請求扣除此部分租金，即屬無據。

九、從而，原告依兩造間租賃契約關係，請求被告給付原告佳滿公司租金355,964元，及其中82,964 元自起訴狀繕本送達被告翌日即98年1月14日起，其中273,000元自擴張聲明之準備㈢狀送達被告翌日即99年1月8日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之遲延利息；給付原告永隆公司租金888,215元，及其中205,715元自起訴狀繕本送達被告翌日即98年1月14日起，其中682,500 元自擴張聲明之準備㈢狀送達被告翌日即99年1月8日起，均至清償日止，按週年利率5％ 計算之利息，洵屬正當，應予准許，逾此範圍之請求，即無理由，應予駁回。

十、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行，至原告敗訴部分，其假執行之聲請既失所依附，應併駁回之。又被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。本件訴訟費用新台幣23,968元，爰確定如主文第4項所示。

十一、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

臺灣南投地方法院南投簡易庭