98年度投簡字第229號｜民事：返還租賃物｜裁判日期：99 年 03 月 17 日

臺灣南投地方法院民事簡易判決　　　　 98年度投簡字第229號原　　　告　加洲企業有限公司法定代理人　甲○○ 訴訟代理人　謝英吉律師被　　　告　久源股份有限公司法定代理人　乙○○ 訴訟代理人　涂芳田律師上當事人間返還租賃物事件，本院民國於99年3月3日言詞辯論終結，茲判決如下：主文被告應將坐落南投縣名間鄉○○路二五二號之房屋騰空遷讓返還原告。被告應將坐落南投縣名間鄉○○○段一○二七之五、一○二七之二四地號土地返還原告。被告應協同原告辦理加油站經營許可執照登記事項變更登記，將營業主體從久源股份有限公司變更為加洲企業有限公司，將負責人從乙○○變更為甲○○，將站名從加樂名間加油站變更為明昌加油站，並應為下列行為：㈠提出附件一之申請書、加油站經營許可執照登記事項變更登記申請表、權利讓渡書、久源股份有限公司加油站經營許可執照（經（八九）油投府建工字第○二九- 四號）正本，並於附件一之申請書、加油站經營許可執照登記事項變更登記申請表、權利讓渡書蓋用附件二之公司印章及代表公司負責人印章。㈡提出久源股份有限公司之公司登記證明文件。㈢辦理附件1之權利讓渡書之公證。被告應自民國九十八年一月二日起至其將坐落南投縣名間鄉○○路二五二號之房屋騰空遷讓及將坐落南投縣名間鄉○○○段一○二七之五、一○二七之二四地號土地返還原告之日止，按月給付原告新台幣參拾伍萬元。被告應給付原告新台幣壹佰萬元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用新台幣拾萬元由被告負擔新台幣伍萬元，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。但被告以新臺幣壹佰萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。事實及理由壹、程序部分：本件原告就後述起訴聲明第4項原起訴請求：「被告應配合原告辦理加油站經營許可執照登記事項變更登記，將營業主體從久源股份有限公司變更為加洲企業有限公司，將負責人從乙○○變更為甲○○，將站名從加樂名間加油站變更為明昌加油站，並應提出附件一之申請書（變更營業主土、負責人、站名）、加油站經營許可執照登記事項變更登記申請表，並於附件一之申請書、加油站經營許可執照登記事項變更登記申請表、權利讓渡書蓋用附件二之公司印章及代表公司負責人印章。提出久源股份有限公司之公司登記證明文件」。後變更為「被告應配合原告辦理加油站經營許可執照登記事項變更登記，將營業主體從久源股份有限公司變更為加洲企業有限公司，將負責人從乙○○變更為甲○○，將站名從加樂名間加油站變更為明昌加油站，並應為下列行為：⑴提出附件一之申請書、加油站經營許可執照登記事項變更登記申請表、權利讓渡書、久源股份有限公司加油站經營許可執照（經（八九）油投府建工字第○二九-四號）正本，並於附件一之申請書、加油站經營許可執照登記事項變更登記申請表、權利讓渡書蓋用附件二之公司印章及代表公司負責人印章。⑵提出久源股份有限公司之公司登記證明文件。⑶辦理附件1之權利讓渡書之公證。」核屬擴張應受判決事項之聲明，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，依民事訴訟法第255條第1項第3款、第7款之規定，應予准許，合先敘明。貳、實體部分：一、原告起訴主張：㈠兩造於民國89年2月1日簽訂加油站租賃契約書（下稱系爭租約），由被告向原告承租原告所有坐落南投縣名間鄉○○路252 號之房屋及南投縣名間鄉○○○段1027之5、1027之24 地號及相關經營加油站之必要設施。約定租賃期限自89年3 月1日起至107年2月28日止共計18年；租金 (未稅)自89年3 月1日起至99年2月28日止每月為新臺幣 (下同)35 萬元，99年3月1日起至107年2月28日止每月為402,500元，若積欠二期以上租金，原告得終止租約，並沒收租賃押金500萬元。租賃期間，除經雙方合意，否則任何一方均不得終止租約或轉租，被告若違約時除將押金全數賠償原告，應另加賠償原告1000萬元。兩造簽約後，並至臺灣南投地方法院辦理系爭租約之公證。詎被告自98年1月2日起，即未依約給付租金，於98年2月5日復委由律師來函表示伊已無力按原租賃契約之約定給付租金，故此自即日起終止租約等語，足認被告已經違約在先，並積欠原告98年1月至5月，共五個月之租金，已達二期以上，原告自得以起訴狀繕本之送達，向被告為終止租約之意思表示。然兩造租約終止後，被告仍繼續占用系爭房屋及土地，自屬無權占有；無權占用他人之土地，依社會通常觀念，可獲得相當於租金之利益，則原告自得依不當得利之法律關係，請求被告將房屋、土地返還予原告，及至辦理點交完成之日止，按月給付相當於租金之不當得利35萬元。且被告應依系爭租約第8條之規定，除將押金500萬元全數賠償原告外，並應另加賠償原告違約金1000萬元，自有理由。㈡依土地法第99條第2項之規定，已交付之擔保金，超過前項限度者，僅承租人得以超過之部分抵付房租而已，被告辯稱本件約定押租金為500萬之約定無效云云，實屬無稽。況依兩造租約第8條約定，乙方若違約時除將押金全數賠償甲方外，應另加賠償甲方1000萬元，足見兩造於簽約時，即已約明被告違約時，應以該押金500萬元，另加賠償1000萬元，作為違約之懲罰性賠償，易言之，本件500萬元之押金於被告違約後，其性質已非擔保金，已轉為損害賠償之債，亦無土地法之問題，且上開租約內容，均係兩造合意所約定，本於契約自由原則，被告自應遵守，並受拘束，自不得事後藉詞翻悔。是原告除依約沒收該500萬元作為被告違約之賠償外，並請求被告依約另給付1000萬元之違約金，自有理由。被告於其違約後，復主張由該500萬元抵付租金云云，亦無可取。㈢系爭出租之房舍及土地，原係由原告經營明昌加油站使用，因被告承租後欲自行設立加油站，是兩造簽約時，被告要求原告配合其向有關機關申請變更執照，而原告亦配合被告辦理，嗣由被告於同址設立加樂名間加油站。而兩造租約「附註」第9點已約定：乙方即被告於租賃期滿或違約時，應將租賃物無條件『照原狀』交還甲方即原告等語，足認被告於租期屆滿或違約時，即應將系爭房舍及土地依照原狀，回復成原告原本經營明昌加油站之狀態。因此，被告在返還租賃物後，若不將加樂名間加油站回復變更成明昌加油站，含變更營業主體、負責人、站名，原告將無法在原址重新開業，影響原告繼續合法經營加油站，此項回復變更是原告無法自行向主管機關辦理。故原告主張依照系爭租約附註第9條之規定及系爭租約之附隨義務，被告應配合原告辦理變更加油站經營許可執照登記事項登記、營業主體、負責人、站名，並應提出申請表、證明文件，蓋用公司印章及代表公司負責人印章，為有理由。㈣土地法第97條立法當時，我國經濟環境，城巿房屋供不應求，為保護經濟上弱勢之承租人，使其能有適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要。營業用房屋租金之多寡，自應本諸契約自由之原則，回歸巿場機制，方能促進都巿之更新與繁榮。故土地法第97條第1項限制房屋租金之規定，應僅限於城巿地方供住宅用之房屋，始有其適用，至非供居住之營業用房屋並不涵攝在內，城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制。是自無被告答辯狀所稱每月租金35萬元已超過土地及建築物申報總價年息百分之10之問題。故被告辯稱本件租金已逾土地法第97條，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限之規定，並據以辯稱系爭標的物租金所由算定之利息應已超過年息百分之20，其請求上開利息作為租金之一部云云，已屬誤解，並無可採。又被告就其所稱申報地價合計為332,315元等語，並未加計系爭土地上建築物之價額，足見被告就其主張申報總價之計算，亦有違誤。㈤聲明求為判決：⒈被告應將坐落南投縣名間鄉○○路二五二號之房屋騰空遷出，並將房屋返還原告；被告並應將坐落南投縣名間鄉○○○段一○二七之五、一○二七之二四地號土地返還原告。⒉被告應自民國九十八年一月二日起至其將上開房屋騰空遷出並將房屋及土地返還原告為止，按月給付原告新台幣參拾伍萬元。⒊被告應給付原告新台幣壹仟萬元。⒋被告應配合原告辦理加油站經營許可執照登記事項變更登記，將營業主體從久源股份有限公司變更為加洲企業有限公司，將負責人從乙○○變更為甲○○，將站名從加樂名間加油站變更為明昌加油站，並應為下列行為：⑴提出附件一之申請書、加油站經營許可執照登記事項變更登記申請表、權利讓渡書、久源股份有限公司加油站經營許可執照（經（八九）油投府建工字第○二九-四號）正本，並於附件一之申請書、加油站經營許可執照登記事項變更登記申請表、權利讓渡書蓋用附件二之公司印章及代表公司負責人印章。⑵提出久源股份有限公司之公司登記證明文件。⑶辦理附件1之權利讓渡書之公證。⒌原告併願供擔保請准宣告假執行。三、被告則以：㈠被告已於98年2月5日委請律師向原告為終止系爭租賃契約之意思表示。原告亦以本起訴狀繕本之送達，為終止租賃契約之意思表示。是兩造間之系爭租賃契約，應已終止。按擔保之金額不得超過二個月房屋租金之總額。已交付之擔保金，超過前項限度者，承租人得以超過之部分抵付房租。土地法第99條定有明文規定。依契約約定，被告若違約時應將押租金500萬元全數賠償原告，該約定已明顯土地法第99條之規定，應為無效。又500萬元押租金中，超過二個月租金70萬元部分之約定無效。被告以本書狀繕本之送達，請求原告於98年7月31日前辦理加油站名稱變更及租賃標的物之房屋及相關設備點交。是被告主張由500萬元之押租金中，抵付原告98年1月至98年7月之租金合計245萬元，則押租金尚餘255萬元。㈡按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額。民法第252條定有明文。揆諸承租人因終止租賃契約而違約者，通常給付一至二個月租金為違約金。本件被告確因虧損而無法續為承租加油站，是以終止租賃契約。被告願意給付相當於四個月租金即140萬元，作為違約金。原約定1000萬元之違約金額顯然過高，請鈞院審酌予以減低。㈢另以現金為租賃之擔保者，其現金利息視為租金之一部。前項利率之計算應與租金所由算定之利息相等，土地法第98條定有明文。民國89年本件兩筆租賃標的土地之申報地價，每平方公尺均為304元，兩筆土地申報地價共332,315元，原告出租系爭土地及建物、加油設備，每月租金35萬元。顯見，租金已逾土地法第97條「城市地方房屋二租金以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限」之規定。是系爭標的物之租金所由算定之利息應已超過年息百分之20。被告公司於89年2月1日即交付500萬元之供作租貸之擔保金，年息百分之20，自89年2月1日至98年7月30日計9.5年，合計利息為950萬元。是被告請求以上開利息作為租金之一部分。綜上，原告主張沒收被告500萬元之擔保金，並要求被告給付 1000萬元之違約金，顯非有理。㈣並聲明，原告之訴駁回，如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。四、法院之判斷：㈠本件原告主張兩造於89年2月1日簽訂加油站租賃契約書，由被告向原告承租原告所有坐落南投縣名間鄉○○路252號之房屋及南投縣名間鄉○○○段1027之5、1027之24地號及相關經營加油站之必要設施，約定租賃期限自89年3月1日起至107年2月28日止共計18年；租金 (未稅)自89年3月1日起至 99年2月28日止每月為新臺幣 (下同)35 萬元，99年3月1日起至107年2月28日止每月為402,500元，被告自98年1月2日起，即未依約給付租金，於98年2月5日復委由律師函知原告已無力按原租賃契約之約定給付租金，故此自即日起終止租約等情，為兩造所不爭執，並有加油站租賃契約書、張仁懷律師事務所函附卷可參，自堪信原告之主張為真實。㈡按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止租約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額非達2個月之租額，不得依前項之規定終止契約，民法第440條第1、2項定有明文。另「租賃期間，除經雙方合意，否則任何一方均不得終止租約或轉租」、「乙方於租賃期滿或違約時應將租賃物無條件照原狀交還甲方」，系爭租約第8條、附註條款第9條亦定有明文。查被告既無故自98年1月間起積欠原告上開系爭租約之租金，且其遲付原告租金之總額，迄原告起訴時（98年5月26日）顯已達2月以上之租金總額，被告復以律師函表達無力繼續繳納租金並終止租約，顯違反系爭租約第8 條之約定，則依據上開規定及兩造之約定，原告自得終止本件租賃契約。玆原告既以起訴狀繕本之送達為向被告終止租約之意思表示，並於98年6月24日經合法送達予被告收受，有送達證書附卷可稽，則兩造間之租賃契約顯已經原告合法終止而失其效力，故原告於租賃關係終止後，請求被告返還所承租之系爭房屋、土地及加油站之必要設施，被告並應配合原告辦理加油站經營許可執照登記事項變更登記，而請求將租賃物照原狀交還，而請求判決如主文第1項、第2項、第3項所示，自為法之所許，為有理由，應予准許。㈢次按，承租人應依約定日期支付租金，民法第439條前段定有明文。又無法律上之原因，而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號著有判例可稽。查被告承租系爭房、地之租金於89年3月1日至99年2月28日間為每月35萬元，系爭租約第4條第1款定有明文。而被告自98年1月間起未給付租金，另系爭租賃契約已於98年6月24日因原告之終止而消滅，則被告於租約消滅後仍無權占用系爭房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，原告亦得請求被告自租賃契約終止之翌日即98年6月24日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告35萬元之相當於租金之不當得利，是本件原告本於不當得利及租賃契約之法律關係，請求被告自98年1月2日起至遷讓返還系爭房、地之日止，按月給付原告35萬元，亦有理由，應予准許。㈣至被告雖抗辯：系爭租賃物所在之南投縣名間鄉○○○段 1027 之5、1027之24地號土地面積合計為991.15平方公尺，申報地價合計為332,315元，被告每月給付之租金35萬元，顯已超過土地法第97條城市地方房屋之租金以不超過土地及其建物申報總價年息百分之10為限之規定，是系爭租賃標的物之租金所由算定之利息應已超過年息百分之20，而被告於89年2月1日交付500萬元之供作租賃之擔保金，依土地法第 98條之規定，自89年2月1日至98年7月30日計9.5年，合計利息為950萬元，自得以上開利息作為租金之一部分。惟查，「租賃期間，除經雙方合意，否則任何一方均不得終止租約或轉租，若甲方違約應賠償乙方新台幣壹仟伍佰萬元正，並無條件無息退還乙方押金新台幣伍佰萬元，乙方若違約時，除將押金全數賠償甲方，應另加賠償甲方新台幣一千萬元」，系爭租約第8條定有明文，則觀諸系爭租約第8條之意旨，兩造顯然有意於彼此間生有債務不履行之違約情事時，將前述押金轉為懲罰性損害賠償之違約金之性質，則被告於其違約時，復主張得以該押金抵扣租金，已有未合。況兩造租賃契約附註第4條約定：租期屆滿時甲方應無條件於租期屆滿日無息退還押金伍佰萬元給乙方。顯係就押金為無息計付已有特約，揆諸土地法第98條並非強制規定，而該約定亦與公共秩序或善良風俗無何違背之處，被告主張其繳付之500萬押金所生利息得扣抵租金，更屬所據。㈣再，「人民之生存權、財產權應受保障，為憲法第十五條所明定，所有權人之不動產出租收益權為財產權之一種，其租金及擔保金之多寡，自應本諸契約自由之原則，受憲法第十五條之保障，除有憲法第二十三條及國民經濟等基本國策之需要外，不應以立法限制。但人民之生存權亦同受憲法之保障，而居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵。財產權及生存權兩種憲法基本人權衝突時，自應衡量生存權屬於生命法益，應優於財產法益，而保障財產權之目的，乃在維持生存，生存權優先於財產權之保障，故供居住使用之房屋租賃，基於貫徹憲法保障生存權之意旨，自得以立法加以管制。至營業用房屋，承租人係用以營業獲取利潤，並非供居住安身，與人民安居之基本需求即生存權之保障無涉，自無立法限制之必要。土地法第九十七條限制房屋租金最高額及同法第九十九條擔保金之規定，旨在保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題。此觀之土地法第九十七條、第九十九條之立法意旨自明。承租人有能力承租房屋營業以獲取利潤，多非經濟上之弱者，所承租之房屋，亦非供居住安身之用，即與生存權之保障無涉，土地法第九十七條之規定，不包括供營業用使用之房屋，為本院現持之見解，土地法第九十九條擔保金之規定，亦應為相同之解釋。尤以供營業使用房屋租賃之擔保金，重在擔保租賃契約之履行，其擔保金之多寡，常因租賃房屋之價值及承租人營業之風險而有不同，更應回歸契約自由之原則，不應以特別法加以限制，故土地法第九十九條就擔保金之規定，亦應解為不包括供營業使用之房屋租賃，以兼顧租賃雙方之利益」，最高法院94年度台簡上字第8號判決可供參照。本件被告承租之系爭房、地，並亦非供居住安身，而係供加油站營業使用，核系爭租約之內容，參照上開判決意旨，原不受土地法第97條第1項、第99條第1項之規範，被告抗辯兩造約定之租金違反土地法97條租金不得逾土地及其建物申報總價年息百分之十之規定，該約定無效，及被告繳交之擔保金500萬元，依土地法第99條之規定，就其所繳擔保金超過二個月租金額70萬元部分，即430萬元之租金得抵付租金，均無可憑採。㈤末按，「約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額」，民法第252條定有明文。本件依系爭租約第8條約定：「租賃期間，除經雙方合意，否則任何一方均不得終止租約或轉租，若甲方違約時應賠償乙方新台幣壹仟伍佰萬元正，並無條件無息退還乙方押金新台幣伍佰萬元整，乙方若違約時，除將押金全數賠償甲方，應另賠償甲方新台幣壹仟萬元正」。本件被告於98年2月1日片面終止租約，違反系爭租賃契約第4 條、第8條之約定，已如前述，原告原得請求被告給付約定之懲罰性違約金1500萬（即由押金轉為懲罰性違約金之 500 萬元外，另得請求被告給付1000萬），惟本院衡酌兩造之訂約期間長達18年，而被告自民國91年至97年間每月之營業金額，多數逾千萬等情，有本院向財政部台灣省中區國稅局南投縣分局函查之營業人銷售額與稅額申報書資料42紙附卷可參，本院綜合上情，認本件兩造約定任一方違約金時，各須給付違約時違約金1500萬，應已盱衡其履約之意願、經濟能力、違約時原告所受損害之程度等主、客觀因素，原應予以尊重，然考量現社會經濟景氣低迷，且被告已履約8年餘，現因經營困難始違約等因素，認除由押金轉為違約金性質之500萬元外，被告依系爭租約第8條另應賠償之1000萬元，應酌減為100萬元，至原告逾此部分之請求則無理由，應予駁回。五、本件係就民事訴訟法第427條第2項第1款訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，故依同法第389條第1項第3款之規定，自應依職權宣告假執行。原告聲請宣告假執行，不過促請法院依職權發動，法院自無須就其聲請為准駁之裁判，故此部分毋須併為駁回之判決，附此敘明。被告陳明願供擔保，請准宣告免為假執行，經核無不合，爰酌定相當擔保金額予以宣告之。六、本件為判決基礎之事證已明，兩造所為之其他主張、陳述並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述，併予敘明。七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。中華民國 99 年 3 月 17 日臺灣南投地方法院南投簡易庭法官黃堯讚以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中華民國 99 年 3 月 18 日書記官王聖貿

南投簡易庭(含埔里)98年度投簡字第229號

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