南投簡易庭(含埔里)99年度投小字第104號

臺灣南投地方法院民事小額判決　　　　 99年度投小字第104號

原告

甲○○

被告

華信房屋仲介有限公司

法定代理人

丙○○

上列當事人間返還不當得利事件，本院於民國99年5月24日言詞辯論終結，茲判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：原告透過被告公司負責人丙○○之仲介，於民國98年6月14日將坐落南投縣南投市○○段788-6地號土地及其上門牌號碼南投縣南投市○○街160 號建物出售與訴外人曾志弘、曾麗惠，買賣價金為新台幣（下同）8,280,000元，買賣契約簽訂後，原告已將上開不動產所有權移轉登記與曾志弘及曾麗惠。訴外人曾志弘、曾麗惠於買賣契約簽訂後，係將買賣價金分期交付與丙○○，再轉交原告二人，然丙○○雖有將價金中之8,080,000元轉交原告，但就尾款200,000元部分，丙○○僅交付34,400元與原告，而擅自扣下165,600 元，實於法無據。原告上開不動產固係由丙○○仲介買賣，然兩造並未以書面約定仲介費金額，而僅以口頭言明為成交價之1％ ，原告願比照之前與惠雙房屋之委託銷售契約書之約定及曾志弘、曾麗惠給付丙○○之仲介費之比例即買賣價金1％給付被告仲介費82,800元，則被告扣下之82,800 元，原告自得依不當得利之法律關係，請求被告應分別返還原告各41,400元。原告前曾訴請被告公司負責人丙○○返還上開不當得利，然經本院以98年度投小字第499 號判決認本件居間契約係成立於原告與被告公司間，被告公司負責人僅係代表公司收取居間報酬，其法律效果應歸於被告公司，而駁回原告之訴，原告乃另行提起本訴，請求判決如主文第1項所示。

二、被告則以：被告公司自81年起經營迄今已17年，而自內政部89 年5月2日（89）台內中地字第8979087號函訂定及89年7月19 日台（89）內中地字第8979517號函修正之不動產仲介業報酬計收標準後，即在上開函令所規定之不動產成交價金6％ 之範圍內，除將載有「向賣方收取成交總價百分之四的服務報酬…」等內容之服務報酬收取方法及標準規定於華信公司制式之「房地產委託銷售契約書」外，並將之公開揭示於華信公司契約桌之牆上，使前來委託仲介買賣之當事人得以知悉並作為個案收費標準。原告於91年間即有意出售原告甲○○所有之南投縣南投市○○段3242建號即門牌號碼南投市○○街160 號建物及原告乙○○所有之南投縣南投市○○段788-6 地號土地，因原告與被告公司負責人丙○○為數十年之鄰居，且知悉其對外經營不動產仲介業務，故於91年10月21日口頭委託被告銷售系爭房地，因基於多年鄰居情誼，除未與原告簽訂不動產仲介書面契約，並同意調降不動產仲介費為成交總價之3％。嗣於98年6月5 日，買主曾麗惠、曾志弘看屋後有意購買，被告乃向原告表示上開買主有購買之意願，因原告曾於98年5 月19日透過其表妹即惠雙房屋民族加盟店主任黃碧美簽訂專任委託銷售契約書約定佣金為1％，原告可能為求降低成本希望將仲介費之支出壓縮為3％ ，乃要求將之前約定之仲介費再調降為2％ ，被告為求買賣得以順利完成，乃予應允。因買賣雙方對於價金仍有意見，被告負責人乃邀請雙方於98年6 月14日至被告營業所進行協商，最後雙方同意以8,280,000元成交。嗣買方於98年6月30日在被告營業所將系爭房地尾款200,000 元交予負責人丙○○後，丙○○即按與買賣雙方約定之仲介比例 (即買方1％ 、賣方2％)收取仲介費，並同時開立發票交予原告及買方，且經彼等當場簽收無誤。又公司之設立係以營利為目的，開具發票後尚須繳納5％ 之營利事業所得稅，負擔非輕，被告為銷售該房地所支出之勞力、時間、費用 (如銷售廣告、電話費、水電開銷、管銷成本、行政開支、仲介公會之會費等）實難以估計，非僅向原告收取成交總價2％ 之仲介費所能填補。退萬步言，縱如原告起訴狀所載未與被告約定報酬，依民法第566條第1項、第2 項規定，被告得依懸掛於牆面上之被告公司服務報酬收取方法及標準向原告收取成交總價4％之服務報酬，何需僅向原告收取2％ 之服務報酬，此足徵被告公司確有與原告約定2％仲介費。是被告基於對原告有165,600元之報酬請求權而受領該筆款項，係本於權利之正當行使，並無不法，原告依不當得利之法律關係請求被告給付原告各41,400元及遲延利息，應屬無據等語置辯，並聲明駁回原告之訴。

三、兩造於98年6 月間成立居間契約，約定就原告所有坐落南投縣南投市○○段788-6 地號土地及其上門牌號碼南投縣南投市○○街160 號建物委由被告代為出售，並以成交價之一定比例作為居間報酬，嗣被告即覓得買主曾麗惠、曾志弘以總價8,280,000 元與原告簽訂不動產買賣契約，並已辦理不動產所有權移轉登記完畢，買賣雙方乃於98年6 月30日相約至被告公司給付交屋款200,000 元及返還本票，被告公司負責人丙○○於點收出賣人給付之交屋款200,000 元後，從中收取買賣總價之2％即165,600元作為居間報酬，將餘款34,400元連同金額各82,800元之發票2 紙交予原告甲○○等事實，業據原告提出簡宗庸土地代書事務所不動產買賣契約書，被告提出曾麗惠出具之買方議價委託書及統一發票等件為證，並經本院依職權調取本院98年度投小字第499 號給付價款事件民事卷宗核閱屬實，且為兩造所不爭執，自堪信為真實。按「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」、「如依情形，非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬。」，民法第565條、第566條第1 項定有明文。故居間契約之成立，除當事人已約定居間人為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介外，尚須當事人有給付居間報酬之約定，或有上開非受報酬即不為報告訂約機會或媒介，視為允與報酬之情形。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。本件原告主張兩造係約定以買賣總價之1％即82,800 元作為居間報酬，被告逾越上開數額受領部分應予返還；被告則辯稱其係依兩造約定以買賣總價之2％即165,600元受領居間報酬。則依前揭舉證責任分配原則，即應由被告就兩造約定超出原告自認買賣總價1 ％居間報酬之利己事實負舉證責任。

四、經查，原告甲○○固於系爭不動產買賣契約書上簽收買方曾志弘、曾麗惠購買系爭房地之交屋款200,000 元，並收受由被告公司負責人丙○○交付之餘款34,400元及金額各41,400元之統一發票2紙，然其於本院98年度投小字第499號給付價款事件審理時陳稱：伊是先在買賣契約書上簽收，丙○○點收買方之交屋款後，只交給伊三萬多元，說要扣掉仲介費，但仲介費是1％ ，發票金額也不對，伊本來不收，但丙○○一直推給伊等語；而就98年6 月30日買賣雙方給付交屋款及被告受領居間報酬之過程，據證人即負責本件不動產過戶之代書簡宗庸於本院前開案件審理時證稱：「曾麗惠把現金200, 000元拿出來交給丙○○，丙○○點收後放在桌上，曾麗惠和曾志弘說如果賣方沒有問題，就把本票拿出來，甲○○就把本票拿出來放在桌上，丙○○說沒有問題的話，賣方要簽收…我就在不動產買賣契約書上寫收到尾款200,000 元等字，我寫完之後甲○○就簽收了，甲○○簽收之後，本票就交給買方…丙○○說之前有談好佣金是2％ ，要直接從尾款裡面扣掉，所以就扣掉165,600 元，連同發票交給甲○○，甲○○拿到尾款跟發票之後就走了，我沒有聽到他有什麼意見。」等語（見前揭民事卷附98年12月10日言詞辯論筆錄）；證人曾志弘證稱：「當時我把我們該付的錢付完之後，甲○○點收無誤後我們就離開，他們因為佣金發生爭執是之後的事，我當時車子就停在事務所前面的空地，我在車上看到他們好像還有意見在處理，因為我有看到他們在一樓的圓桌談事情。（問：你把尾款交給丙○○後，她有無跟甲○○說佣金是2％ ，要直接從尾款扣掉？）已經過半年多了，我不太記得，因為我的部分已經處理完，我就先走了。兩造（買賣雙方）把本票及現金、契約書都交給丙○○，丙○○就點收200,000 元及確認是否當時簽的本票，由簡宗庸代書在契約上記載收到系爭房屋屋款, 元等字樣，交由甲○○簽收，後來本票丙○○就交給曾麗惠，我們詢問甲○○沒有問題之後，就把本票當場撕掉，200,000 元尾款是由丙○○點交給甲○○的。」等語（見前揭民事卷附99年1 月21日言詞辯論筆錄）。是買方將交屋款200,000 元交予被告公司負責人丙○○點收無誤後，即由原告甲○○在不動產買賣契約書上簽收，當時仍未論及居間報酬之事，尚不能以原告甲○○簽收交屋款一節，逕認其同意給付2％ 之居間報酬。又證人簡宗庸固證稱原告甲○○拿到尾款及發票後即離去，並未聽到其有何意見等語，然簡宗庸與被告公司負責人丙○○為夫妻關係，又係被告公司特約代書，有親誼及利害關係，立場已有偏頗，證詞不無迴護之虞，復與證人曾志弘所述渠等因佣金發生爭執係之後的事，伊於車上看到甲○○與丙○○似有意見在處理等語有所不符，自難遽採為被告有利之證明。至證人曾志弘雖於本院前案審理時另證稱：丙○○有跟伊提到他跟賣方二人各收1％ 仲介費等語，然其既未親自見聞其事，而係由丙○○片面告知，並未經原告證實，即屬所謂傳聞證據，此項證詞缺乏證據力，亦難採為不利原告之認定。再觀諸原告就本件不動產與惠雙房屋民族加盟店所簽訂之專任委託銷售契約書約定委託銷售期間自98年5月20日至98年8月20日，契約第15條特別約定事項並載明賣方佣金為1％ ，低於業界居間報酬多約定在2％至4％間之行情，可見原告對此項費用甚為看重，而負責與原告簽約之惠雙房屋民族加盟店主任黃碧美即為原告表妹，其就仲介費已讓步甚多，基於人情義理，原告應無可能以高於1％ 之居間報酬委託被告銷售房屋，而徒增銷售成本並失禮於其親人，是原告主張本件居間報酬係比照其與惠雙房屋之約定為買賣價金之1％ ，非不可信。

五、按被告公司負責人丙○○點收買方之交屋款後，理應將該款項交與賣方即原告，再由原告將約定之報酬給付被告，始為正辦，並杜爭議，然丙○○並非由原告甲○○處受領系爭居間報酬，而係由買方交付之尾款中直接扣取買賣價金2％ 之居間報酬後，再將餘款及發票交予原告甲○○。被告既無法證明兩造約定以買賣總價之2％ 作為居間報酬或原告甲○○同意其由交屋款中扣取2％ 作為居間報酬，則其收取逾越原告自認之買賣總價1％ 之居間報酬部分，即屬欠缺法律上之原因。從而，原告依不當得利之法律關係請求被告返還溢收之居間報酬及自起訴狀繕本送達翌日即99年4 月23日起按年息5％計算之遲延利息，即無不合，應予准許。

六、本件係適用小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行。又本件訴訟費用新台幣1,000 元，其負擔爰確定如主文第2項所示。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

臺灣南投地方法院南投簡易庭