員林簡易庭101年度員簡字第44號

臺灣彰化地方法院員林簡易庭民事判決　 101年度員簡字第44號

原告

毅贏營造股份有限公司

法定代理人

黃王淑媛

訴訟代理人

黃煥霖

被告

賴柏宏

上列當事人間101 年度員簡字第44號確認拍賣關係不存在事件，於中華民國101 年8 月14日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

一、查原告毅贏營造股份有限公司業經主管機關經濟部以97年2月22日經授中字第09734717460 號函為廢止登記在案，且未辦理清算，而黃王淑媛為原告公司之董事，此有公司及分公司基本資料查詢表、本院民事執行處查詢表及經濟部100 年9 月8 日經授中字第10033683440 號函暨所附毅贏營造股份有限公司變更登記表等件在卷可稽（附於本院100 年度司執字第23207 號執行卷）。茲按臺灣高等法院暨所屬法院98年法律座談會民事類提案第19號審查意見及研討結果：「依公司法第334 條準用第85條規定，公司清算人有數人時，得推定1 人或數人代表公司，如未推定時，各有對於第三人代表公司之權。... 本件該公司全體董事均得對外單獨代表公司，委任狀中由原法定代理人或其中董事1 人具名代表公司即屬合法。」之旨，應認本件由原告公司董事黃王淑媛具名代表公司，尚無不合，先予敘明。

二、原告起訴主張：

（一）原告公司所有坐落彰化縣員林鎮○○段443-4 、443-5 、443-10地號等土地，暨其上同段4668建號、門牌號碼彰化縣員林鎮○○路113 號之房屋，係原告在建造時即於房屋屋頂興建「四層」塔屋（即屋頂突出物），且經主管機關核發使用執照在案，上述屋頂突出物並非俗稱違章建築之取得使用執照後增建者。該使用執照上所載之面積為每層16.3平方公尺，四層合計面積65.2平方公尺（依據彰化縣員林地政事務所之測量，每層面積為19.13 平方公尺，四層合計應為76.52 平方公尺，除有建築設計圖表記載各樓層樓地板面積「塔1-4 ：16.3×4 ＝65.2」、「塔屋壹至肆樓樓地板面積計算：Ａ：2.745 ×3.79＝10.40 。Ｄ：2.81×2.10＝5.9 。Ａ＋Ｄ＝16.30 。塔屋2-4F面積仝塔屋lF面積。」可資證明外，彰化縣政府工務局核發之使用執照上亦記載「屋頂突出部分：高度9.00ｍ、面積65.20㎡」、且執照中記載突出一層至三層面積各為16.3㎡，三層合計僅48.9㎡，故應有突出四層面積16.3㎡，屋頂突出部分總面積才會是65.2㎡。前揭設計圖及使用執照均足證明系爭房屋之屋頂突出物確有四層，且屬房屋建築完成時即已興建完成，並非增建，亦非違建。

（二）本院100 年度執字第23207 號強制執行事件中，以前揭土地及房屋為執行標的物，誤認屋頂突出物為「增建部分」，由執行處囑託彰化縣員林地政事務所進行未保存登記建物測量，且僅測量屋頂突出物第一層到第三層，每層面積19.13 ㎡，三層合計57.39 ㎡，至於屋頂突出物第四層則全無測量、記載，有測量成果圖可稽。由於地政事務所測量之結果與實際情形及使用執照之記載不符，原告之法定代理人黃王淑媛先後於100 年12月8 日及101 年1 月6 日具狀向執行處聲明異議，詎執行處之拍賣公告仍依據地政事務所之測量結果，記載「建號7507係4668建號之增建部分，屋頂突出物面積57.39 ㎡」，並於101 年1 月12日由被告賴柏宏以總價新臺幣（下同）28,180,000元拍定。

（三）按民事訴訟法第247 條所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地住有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益，業經最高法院42年台上字第1031號判例意旨闡釋明確。本件系爭建物之屋頂突出物為房屋興建完成時即已存在，並取得工務局核發使用執照，是合法建物，絕非「增建部分」，自與「增建部分」在交易經濟價值上之評估有所不同，勢將影響原告清償債權之權益，且拍賣標的物的建號7507建物之拍賣範圍僅有屋頂突出物第一至三層，並不包括屋頂突出物第四層，屋頂突出物第四層根本不在拍定範圍內，若依原告之訴求確認為屋頂突出物第四層之拍賣不成立，即可重新以合法建物之性質為拍賣，則原告在清償債權上現所受不利益之危險，即可因重新踐行拍賣程序而得除去。故就客觀上而言，原告提起本件確認拍賣不成立之訴訟，應有受確認判決之法律上利益。本院100 年度執字第23207號強制執行事件，就彰化縣員林鎮○○路113 號房屋所為之查封與拍賣，其範圍皆不及於屋頂突出物第四層，兩造間就前述屋頂突出物第四層無買賣關係存在。

（四）按法律行為之成立，可分為一般成立要件與特別成立要件。前者係指應具備當事人、標的及意思表示三項要件。後者則係指除上開一般要件外，尚須具備其他之要件始得成立，如須以書面為之（如民法第760 條之物權契約），或須交付標的物（如民法第464 、474 條之借貸契約）。而拍賣為買賣之特殊型態（民法第391 條以下參照），其性質上屬法律行為中之契約，且並無特別成立要件之限制，則拍賣是否成立，自應就是否具備一般成立要件中之當事人、標的及意思表示等要件為審酌，如缺其一者，其拍賣自不成立。次按強執執行法上之拍賣，應解為買賣之一種，即拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位，此有最高法院49年台抗字第83號判例意旨可供參酌。本件拍賣係經由執行法院依強制執行法所規定之執行程序為拍賣，則就一般成立要件中之當事人及意思表示合致部分，雖無瑕疵，惟就拍賣標的部分，自應以拍賣公告所記載之標的內容為準，強制執行法第81條第2 項亦明載拍賣不動產之公告應載明不動產之所在地、種類、實際狀況、占有使用情形及其應記明之事項，而本件拍賣公告記載標的物包括3 筆土地、建號4668號「彰化市○○鎮○○路113 號」房屋及建號7507號「增建部分」，其中增建部分有地面層20.26 ㎡、屋頂突出物57.39 ㎡，附屬建物雨遮2.16㎡，而「增建部分」面積係執行處囑託地政事務所進行測量所得之面積，地政事務所又因未測量屋頂突出物第四層之面積，只有屋頂突出物第一至三層面積總和，故拍賣標的不包含屋頂突出物第四層，既然拍賣標的之內容不包括屋頂突出物第四層部分，兩造間就前述屋頂突出物第四層自無買賣關係存在，至為明顯。故先位聲明請求判決：確認原告與被告就彰化縣員林鎮○○路113 號房屋之屋頂突出物第四層無買賣關係存在。

（五）退萬步言，若認系爭屋頂突出物第四層部分之用途係作為機械室、水箱，常助拍賣標的「彰化縣員林鎮○○路113號」房屋之效用，為其從物，而為拍賣效力所及，但因拍賣公告所記載之屋頂突出物面積短少第四層19.13 ㎡，執行處僅就屋頂突出物第一至三層之面積進行測量，漏未就第四層進行鑑價，拍定人即被告所繳交之拍定價金不包括屋頂突出物第四層，卻享有屋頂突出物第四層所有權之利益，即無法律上原因，卻造成原告平白遭受喪失屋頂突出物第四層之權利之損害，被告應依民法第179 條不當得利之規定，返還相當於221,717 元之利益予原告，計算方式為：900,000 元（增建部分拍定價格）÷77.65 ㎡（增建部分拍賣總面積）×19.13 ㎡（屋頂突出物第四層面積）＝221,717 元。是以備位聲明請求判決：被告應給付原告221,717 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

三、被告則辯稱：

（一）按民法第68條規定「非主物之成分，常助主物之效用，而同屬於一人者，為從物。但交易上有特別習慣者，依其習慣。主物，之處分，及於從物。」。原告所提出之建築設計圖雖載「塔1-4 。16.3×4 ＝65.2機械室水塔」然從原告所提出之使用執照附表僅載「突出一層16.30 平方公尺」、「突出二層16.30 平方公尺」、「突出三層16.30 平方公尺」，並無「突出四層」之記載。使用執照附表雖有一欄記載屋頂突出部份，面積65.20 平方公尺。然一般人仍無法看出「屋頂突出物」有「四層」。原告於100 年12月8 日所提之「民事執行異議理由狀」及101 年1 月6 日所提之「民事執行異議理由狀」，均只就法院測量面積「57.39 平方公尺」與使用執照所載「65.2平方公尺」不符而為異議。上開異議狀均未說突出物有「第四層」。再者，依地政事務所之登記資料並無上開「突出一層」、「突出二層」、「突出三層」，甚至所謂「突出四層」之保存登記資料。若有使用執照附表所載「屋頂突出物」，原告為何不登記？從地政人員測量屋頂突出物為三層，每層為19.3平方公尺，與原告所提出之建築設計圖及使用執照不同，此未向地政事務所登記而產生的錯誤全然在於原告。既然上開屋頂突出物未登記，從外觀上看不出有「四層」，到底突出物是「三層」或「四層」，外人無從得知。法院囑託地政人員測量，地政人員依其專業測量屋頂突出物為三層（即拍賣公告所載建號7507號之建物），每層均為19.13 平方公尺，顯見法院及地政人員之測量均是針對「屋頂突出物」全部測量，被告所買得之房屋當然包括「屋頂突出物」之全部。

（二）退步而言，倘若該屋頂突出物有「第四層」部分，然原告所提出之建築設計圖記載「塔」、「機械室、水箱」，而使用執照所載突出一、二、三層均為「機械室、水箱」，使用執照並未記載突出四層。而現場一看拍賣公告所載建號7507號之建物，是水泥造水塔。顯然系爭「突出物第四層」為拍賣公告所載建號7507建物之「一部分」或是「附屬物」或是「從物」。被告因拍定取得上開建號4668房屋及建號7507建物（建號7507建物為建號4668房屋之從物）所有權時，即同時取得系爭「突出物第四層」所有權。原告先位之訴請求判決：「確認原告與被告就彰化縣員林鎮○○路113 號房屋之屋頂突出物第四層無買賣關係存在」，實無理由，應駁回其訴。

（三）原告備位之訴部分：如前所述，原告就其突出物部分不向地政機關辦理保存登記，致所產生之錯誤，實應由原告自行負責。於其向執行法院異議時，又未說明突出物有「四層」，法院無法調查，原告自應自行負責。法院請地政人員測量，地政人員依其專業測量屋頂突出物為三層，每層均為19.13 平方公尺，顯見法院及地政人員之測量，均是針對「屋頂突出物」全部測量，被告所買得之房屋當然包遷括「屋頂突出物」之全部。退步而言，若果真有該系爭「突出物第四層」，然系爭「突出物第四層」為建號7507建物「一部分」或「附屬物」或「從物」。而建號7507建物為建號4668房屋之從物，被告於拍定取得上開建號4668房屋及建號7507建物所有權時，即同時取得系爭「突出物第四層」所有權。被告取得系爭「突出物第四層」所有權既是經法院拍定，並由法院發給權利移轉證書，自屬有法律上原因，並非不當得利，最高法院88年度台上字第986號民事判決即採此看法。故原告主張被告受有221,717 元之不當得利，實屬無據，為無理由，應駁回其訴。

四、法院之判斷：

（一）按「非主物之成分，常助主物之效用，而同屬一人者，為從物；主物之處分，及於從物，民法第68條第1 項、第2項分別定有明文，故在查封時已成為不動產之從物者，該從物亦在拍賣範圍內，由拍定人取得該從物所有權，執行法院應予一併點交。又動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人取得動產所有權，民法第811 條亦有明文規定，故主建物附加之增建物如無獨立出入口，不能為獨立使用者，應屬主建物之附屬物而為主建物之一部分，可併就該增建物為執行，而由拍定人取得該增建物之所有權，執行法院亦應予一併點交」，最高法院92年度台抗字第338 號裁判意旨足參。另臺灣高等法院暨所屬法院94年法律座談會民事執行類提案第3 號研討結果亦認：「按拍賣標的物已經拍定，並已移轉所有權於拍定人時，該拍賣標的物之拍賣程序即為終結，不得更以裁定撤銷查封、拍賣程序。縱法院予以裁定撤銷，該裁定亦屬無從執行（司法院院字第2776號解釋⑺參照）。是故，倘本件已將Ａ不動產之權利移轉證書發給拍定人，則就Ａ不動產之強制執行程序即告終結。Ｂ增建物屬Ａ不動產之附屬物，為Ａ不動產之一部分，自為拍賣效力所及。於此情形，執行法院應認債務人之聲明異議為不合法，而裁定駁回。」等旨。

（二）查原告所主張坐落彰化縣員林鎮○○段443-4 、443-5 、443-10地號土地上之門牌號碼彰化縣員林鎮○○路113 號房屋，其建築包含地下一層、騎樓、地上一層至七層、屋頂突出物，而其中地下一層、騎樓、地上一層至七層部分，於84年5 月3 日辦理第一次所有權登記，即為彰化縣員林鎮○○段4668建號之建物。而上述屋頂突出物部分，則未辦理第一次所有權登記。本件原告主張依使用執照記載：「屋頂突出部分：高度9.00ｍ、面積65.20 ㎡」，暨參照突出一層至三層面積各為16.3㎡，三層合計僅48.9㎡，故應有突出四層面積16.3㎡乙節，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。茲查，依卷附彰化縣政府工務局使用執照附表固記載「屋頂突出部分：高度9.00ｍ、面積65.20 ㎡」，惟其於建築要項部分僅載有「突出一層：16.3㎡」、「突出二層：16.3㎡」、「突出三層：16.3㎡」，並未見有記載「突出四層」。

（三）且原告曾於100 年12月8 日、101 年1 月6 日向本院執行處具狀表示異議，指稱：屋頂突出物領有合法使用執照，面積有所短少等節，經本院執行處於101 年2 月23日會同原告代理人黃煥霖、被告賴柏宏及員林派出所員警至現場履勘，原告所指屋頂突出物「第四層」，係指位於突出物三樓頂之密閉水塔，高約一公尺，作為整棟大樓供水之用，到場員警攀爬至突出物頂樓確認為水塔無誤，亦有本院執行處101 年2 月23日執行筆錄在卷可稽。另本院依被告所提出之彰化縣政府裁處書（系爭建物遭舉報違章建築），向彰化縣政府函查此部分違章查處資料，經彰化縣政府以101 年7 月4 日函覆稱：「... 旨案屋頂違建為約10公尺高之屋頂突出物」，並檢附現場照片及彰化縣政府違章建築補辦手續通知單，依上開資料可知系爭屋頂突出物約10公尺，其面積為59.55 平方公尺，側向立面簡圖可見突出物係三層。本件原告徒以使用執照指稱確有「面積16.3平方公尺之突出四層」建物，然依上述法院實際勘驗結果及彰化縣政府違章查處資料，可知本件系爭屋頂突出物為三層，僅該第三層上方尚有一密閉水塔，是原告主張有「面積16.3平方公尺之突出四層」建物，既未舉證以實其說，即無足採。

（四）查系爭坐落彰化縣員林鎮○○段443-4 、443-5 、443-10地號土地上之門牌號碼彰化縣員林鎮○○路113 號房屋，除已辦理第一次所有權登記之彰化縣員林鎮○○段4668建號外，另就第一層增建部分面積20.26 平方公尺、屋頂突出物面積57.39 平方公尺（共三層，每層面積為19.13 平方公尺）及雨遮部分面積2.16平方公尺，已於100 年8 月9 日辦理未登記建物查封登記，即為彰化縣員林鎮○○段7507建號。上述員林段443-4 、443-5 、443-10地號土地及員林段4668建號、7507建號建物，業於101 年1 月12日由被告賴柏宏所拍定，且系爭不動產之權利移轉證書已諭知發給拍定人（見本院執行命令），則就系爭不動產之強制執行程序即告終結，而原告所指之突出四層建物，實為一密閉水塔，乃附屬於原有之房屋，依物權法上「一物一權」主義，原告尚不得就此部分另主張有獨立之所有權，是系爭水塔核屬原告房屋之附屬物，為不動產之一部分，自為拍賣效力所及。故原告先位聲明請求確認原告與被告就彰化縣員林鎮○○路113 號房屋之屋頂突出物第四層無買賣關係存在，洵非有據，不能准許。

（五）另按「動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人取得動產所有權。其因而喪失權利受有損害者，得依關於不當得利之規定請求償金，固為民法第811 條、第816條所明定。惟查本件系爭建物，上訴人主張之增建部分，係就原有建物為改建，並非於原有建物外另增獨立建物，為上訴人所自承，亦經第一審法院勘驗屬實，有勘驗筆錄可按，上訴人所增建之部分，於完成加工後，依上揭民法第811 條規定，其所有權應歸屬於當時之系爭房屋所有權人，亦即訴外人王○英所有。上訴人既主張本件增建部分係完成於82年間，因添附之完成即產生權利移轉變動之效果，上訴人於添附完成之時即受有損害，因添附而受有利益者則為當時之房屋所有人王○英，並非被上訴人。被上訴人係於85年2 月間始因拍賣取得系爭標的（含增建部分），並支付相當之代價，其取得上訴人所稱之增建部分並非因民法第811 條之規定，而係因標買而來，非無法律上之原因而受利益，自無同法816 條規定之適用，上訴人依該條規定對被上訴人請求返還不當得利，自乏依據。」，最高法院87年度台上字第546 號判決意旨參照。查本件原告所指之突出四層建物即系爭水塔，並非獨立之建物，應屬主建物之附屬物而為主建物之一部分，其所有權屬系爭房屋之所有權人，即應由本件拍定人取得該水塔建物之所有權，且本件被告賴柏宏係依法院強制執行之拍賣程序，因標買而取得系爭不動產之所有權，自非無法律上之原因而受利益，原告主張依不當得利之法律關係，請求被告應給付原告221,717 元，亦屬無據，應予駁回。

五、從而，原告先位之訴請求確認本院100 年度執字第23207 號強制執行事件就彰化縣員林鎮○○路113 號房屋所為之查封與拍賣，其範圍皆不及於屋頂突出物第四層，兩造間就前述屋頂突出物第四層無買賣關係存在，及其備位之訴請求被告應給付原告221,717 元，均無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後於判決結果不生影響，爰不再贅詞論列。

七、原告於本件計納訴訟費用2,430 元（第一審裁判費），爰依法命敗訴之原告負擔。

八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436 條第2 項、第78條，判決如主文。

臺灣彰化地方法院員林簡易庭