臺灣彰化地方法院員林簡易庭小額民事判決

被告應將給付原告新臺幣壹萬捌仟玖佰玖拾玖元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣壹仟元，其中新臺幣伍佰元由被告負擔，其餘由原告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣壹萬捌仟玖佰玖拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。理由要領

一、原告起訴主張：

(一)兩造於民國100年10月15日訂立租賃契約（下稱系爭契約），由原告向被告承租門牌號碼彰化縣員林鎮○○路000號1、2樓房屋（下稱系爭房屋），租賃期限自100年11月1日起至105年10月31日止，租金每月新臺幣（下同）20,000元。被告於訂約時，並交付40,000元作為房屋之押租保證金，並約定被告若不繼續承租，原告應將房屋回復原狀，被告亦應退還系爭押租金。

(二)嗣原告於101年6月初，告知被告不繼續承租系爭房屋，將遷讓他處，兩造於101年6月27日簽立解約書，被告同意租賃期限更改至101年6月30日止，若原告欲續租房屋，則需支付被告101年7月份之租金，否則應於101年6月30日前將系爭房屋回復原狀交予被告，被告則退還押租金。嗣原告已將系爭房屋回復原狀並返還被告，被告至今仍未返還押租金40,000元。爰依系爭契約提起本件訴訟等語。

(三)對被告抗辯之陳述：

1、被告辯稱原告未將所搭設之系爭房屋牆外廣告看板拆除，惟查，被告已於101年6月22日將系爭房屋出售他人，原告雖與被告解除系爭契約，但原告仍有可能向新屋主簽訂租賃契約，故廣告看板斯時尚未拆除，惟原告已於101年7月2日或3日拆除廣告看板。況解約書亦未提及是否必須拆除看版，故原告並未違約。再者，被告抗辯原告未將舊看板懸掛回去，然舊看板是前承租人所留下，原告亦無回復原狀義務，在商業習慣上，看板是由後面的承租人來處理，若需要保留舊看板應該要另外約定。

2、兩造既已解除契約，所有相關權利義務應已於解約書上一併約定，被告抗辯事項既然在解約書上沒有約定，則應無被告所要求之給付違約金及將舊看板回復原狀等問題。又原告只租到101年6月份，被告水電費用卻計算至7月份，若101年6月份水電費用被告有墊付，原告願意給付被告等語。

(四)並聲明：被告應給付原告40,000元。

二、被告則以：

(一)原告於101年6月份中旬透過電話與被告聯絡，請求提早終止租賃契約，且於101年6月27日晚間前往被告住所，因原告未攜帶房屋契約書及鑰匙，且時間已晚不便檢查系爭房屋狀況，但原告表示因居住北部地區車程很久，希望能先簽立解約書，日後再點交房屋，歸還鑰匙並撕毀合約書，被告同意而簽訂解約書。詎嗣後原告反悔不願依系爭契約之約定，支付違約金20,000元，並以各種理由拖延，被告於101年7月28日寄出員林中正路233號存證信函，請原告於101年8月3日前來處理，清點金額後當面歸還鑰匙並撕毀合約書，惟原告無故不予理會且未與被告進行任何聯絡。

(二)原告於101年6月間主張解除系爭契約時，被告即告知原告將出售系爭房屋，仲介帶客人看系爭房屋時，亦有知會原告。原告雖出示之彰化縣員林鎮調解委員會調解不成立證明書，但被告並未收到任何調解通知，且原告將本件民事起訴狀被告地址填寫錯誤，原告是否確實通知被告到場調解值得懷疑。又原告僅提供調解不成立證明書與解約書，刻意迴避系爭契約書及被告所寄之員林中正路233號存證信函，顯有誤導之嫌。

(三)再者，原告主張已將系爭房屋回復原狀，顯與事實不符；且被告雖同意原告承租系爭房屋至101年6月30日止，惟被告並未放棄系爭契約上之任何權利。事實上，原告違反系爭契約下述約定：⒈原告於101年6月30日遷離時，並未將其所裝設之廣告看板並未拆除，事後拆除時，不但沒有將被告所有之舊看板裝回去，甚至將看板之鐵架基座拆除，造成被告之損失，依系爭契約第9條約定，須給付被告回復原狀費用16,800元；⒉系爭房屋室內牆壁原本為象牙白顏色，被原告更改為深橘色，於遷移時後並未再重新粉刷，依系爭契約第9條約定，須支付油漆粉刷費用2,000元；⒊101年6月份系爭房屋之水費為102元、電費為1,797元，原告均未結清，依系爭契約第19條之約定，原告亦須給付；⒋原本租賃期限自100年11月1日起至105年10月31日止，為期5年，原告提前解約造成被告權益損失，依系爭契約第18條第1項約定，原告須給付相當1個月之租金即違約金20,000元。以上金額合計40,699元（計算式：16,800＋2,000＋1,899＋20,000＝40,699），被告主張與應給付原告之押租金抵銷，經扣除後原告已不得再向被告請求等語，資為抗辯。

(四)並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請求准許宣告免為假執行。

三、原告主張兩造於100年10月15日簽訂系爭契約，而向被告承租系爭房屋，作為營業使用，租金每月20,000元，租賃期限自100年11月1日起至105年10月31日止，並已依系爭契約第5條約定，於訂約時，交付被告40,000元作為押租金。嗣原告欲提前終止租賃契約，於101年6月初，口頭通知被告將提前終止系爭契約，其後，兩造於101年6月27日簽訂解約書，約定若原告不欲續約，應於102年6月30日將系爭房屋交還被告，被告則退還租押金40,000元等事實，業據其提出解約書影本為證，且為被告所不爭執，復提出系爭房屋租賃契約書等件附卷為憑，堪可信為真實。

四、惟原告復主張伊已將系爭房屋回復原狀後，遷讓返還被告，依兩造解約書之約定，被告應返還押租金40,000元等語，則為被告所否認，並以前揭情詞辯解，是本件所應審究者厥為：被告抗辯原告應依約支付相當1個月租金之違約金20,000元、看板及油漆之回復原狀費用18,800元及租賃期間之水電費1,899元，上述金額已超過押租金40,000元，經抵銷後已無餘額，原告不得再請求返還押租金等語，有無理由？

(一)違約金部分：

1、查系爭房屋租賃契約書第18條第1項約定：「租賃期間內乙方（即原告）若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方（即被告）一個月租金，乙方絕無異議」，此為兩造所不爭執，自有拘束兩造之效力。

2、按解釋契約，應以當事人立約之真意為準，而真意何在，又應以當時及過去之事實與其他一切證據資料為判斷之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院89年度臺上字第1197號民事判決參照）。又租賃契約係繼續性之契約，且細繹兩造於101年6月27日簽訂之「解約書」內容，雙方僅約定原告承租至101年6月30日止，應於終止日時將系爭房屋交還被告；被告應返還所收取之租押金等，其目的應僅在使原告提前終止租賃契約，並未否認過去簽訂租賃契約之有效性，更無以該解約書為新契約，而取代原有租賃契約之意思。是原租賃契約有關承租人提前搬離時，應賠償出租人1個月租金之損失，並負有回復原狀等義務之約定，仍有拘束兩造之效力。況前述解約書雖約定被告應返還原告押租金40,000元，然出租人返還押租金之義務，與承租人因提前遷離而給付違約金之義務，係屬2事，若無特別約定，尚難因被告於解約書中同意返還押租金，即謂被告放棄請求原告給付違約金之權利。從而，原告主張解約書中未約定，被告即不得再以原租賃契約第18條第1項之約定，請求被告給付相當1個月租金即20,000之違約金等語，洵非可採，被告抗辯依前述租賃契約之約定，原告應給付被告20,000元，核屬有理。

(二)回復原狀部分：

1、被告抗辯原告搬離時，僅將新看板拆除，未將系爭房屋原有之舊看板懸掛回去，顯然沒有盡到回復原狀之義務等語，為原告所否認，並陳稱：商業習慣上，出租人未處理之舊看板是由後面的承租人自行處置，若需要保留舊看板雙方應該要有特別約定等語。經查，系爭房屋係作為原告營業使用，衡情自有重新懸掛公司名稱或廣告等看板之需求，原有之舊看板及其基座自應予以移除，且系爭房屋既然已有新承租人，通常原有之舊看板將來應無再使用之可能，且舊看板拆除後，所餘價值無幾，若租賃契約之當事人無特別約定，由承租人自行處分，應為事理之常態。系爭租賃契約第9條、第11條前段固分別約定：「房屋有改裝設施之必要，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀」、「乙方應以善良管理人之注意義務使用房屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致房屋毀損，應負損害賠償之責」。然回復原狀之義務，若謂包含原告於安裝新看板時，應將舊看板保留，並於雙方終止租賃契約時，再將舊看板安裝回復，實有違常情。故本件原告回復原狀之義務，應不及於將系爭房屋原有舊看板回復懸掛之原處所。再者，原告主張被告已於101年6月22日，將系爭房屋出售予訴外人賴瑋勝，有原告提出之彰化縣網際網路地籍資料查詢系統影印資料1紙附卷可稽，被告亦不爭執已將系爭房屋出售他人，並陳稱因為已經將系爭房屋出售，所以並未再重新裝設看板等語。被告既未裝設新看板，且被告提出附卷之巨石廣告估價單，其估價之日期係系爭房屋出售後之102年3月22日，被告復未能提出統一發票或匯款資料等，證明其確有支出裝設看板之費用16,800元，應認被告此部分抗辯不足採信。

2、又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。被告雖抗辯原告未重新粉刷牆壁，造成其另行支付2,000元之油漆粉刷費用，惟被告並未提出相關費用之支出證明，且被告於本院審理時亦自陳因為已經將系爭房屋出售他人，所以並未重新粉刷油漆等語，是被告未能舉證證明其實際支出油漆粉刷之費用，其抗辯以此部分費用抵銷應返還原告之押租金，並無理由。

(三)水電費部分：被告抗辯原告搬遷時尚有水費、電費尚未繳納，並提出臺灣自來水公司各項費款收據、臺灣電力公司電費通知及收據等附卷為證，原告雖主張已經繳納相關水、電費用，惟其並未能提出繳費證明，應認被告抗辯有據。又查，原告並未爭執被告提出水費、電費收據之真實性，但主張兩造於101年6月30日終止租賃關係，而被告提出之水費、電費係計算至7月，應該將7月部分扣除等語。觀諸卷附之臺灣電力公司電費通知及收據2紙，其用電計費期間均係自101年5月31日至7月31日，本院審酌兩造並未於搬遷當日對電費實際使用度數紀錄，基於小額訴訟費用相當性之原理，認為以兩造各自使用期間之比例計算為宜，是原告於101年6月30日遷離，依比例計算應負擔一半之電費，即899元【計算式：（1,713＋84）÷2≒899，小數點以下四捨五入】。另臺灣自來水公司各項費款收據係在101年7月6日繳納，足見該收據費用均係在原告承租期間產生，應由原告負擔，費用為102元。從而，被告抗辯原告承租期間產生之水費、電費費用，應由原告負擔，應可採信。而原告應負擔之費用為1,001元（計算式：899＋102＝1,001），逾此金額之抗辯則無理由，不予採信。

(四)按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度臺上字第1631號裁判參照）。本件被告抗辯原告提前終止租賃契約，應給付違約金20,000元，另原告承租期間之水費、電費共1,001元，應由原告繳納，核屬有據，已如前述。則依上開說明，被告自得於扣除該款項後，如有剩餘再為返還押租金。而被告應返還之押租金為40,000元，扣除上述金額後，仍有18,999元（計算式：40,000－20,000－1,001＝18,999）應予返還。從而，原告基於系爭租賃契約之約定，得請求被告返還之押租金為18,999元，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘爭點、攻擊防禦方法，經審酌核與判決結果無影響，爰不分別斟酌論述，附此敘明。惟被告陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，亦與同法第392條第2項規定相符，爰酌定相當擔保金額准許之。

六、本件原告勝訴部分，係適用小額訴訟程序，所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

臺灣彰化地方法院員林簡易庭