員林簡易庭103年度員簡字第30號

臺灣彰化地方法院員林簡易庭民事判決　 103年度員簡字第30號

原告

慧中不動產有限公司

法定代理人

張耿碩

被告

胡秀霞

訴訟代理人

莊惠祺律師

上列當事人間請求給付仲介費事件，本院於民國103年5月20日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：訴外人張嘉玲前委託原告仲介出售彰化縣永靖鄉○○段000000地號等8筆土地，及坐落其上之門牌號碼彰化縣永靖鄉○○路000○000號房屋（以下合稱系爭不動產）。嗣被告有意購買系爭不動產，於民國102年10月28日與原告簽訂買方議價委託書（下稱議價委託書），再經原告媒介後，被告與張嘉玲約定以新臺幣（下同）620萬元購買系爭不動產，雙方並於102年11月6日簽訂買賣契約書。詎被告於契約成立後，以實際出資之金主不再提供資金為由，向張嘉玲解除契約，且迄今仍未給付買賣價金2%之仲介報酬即12萬4千元（計算式：620萬×2%＝12萬4千）。被告雖復抗辯稱系爭不動產為凶宅，原告未盡調查之能事等語，惟原告否認之，且原告仲介時有到現場訪查，若被告不能證明系爭不動產為凶宅，如何要求原告能查明。爰參考最高法院49年台上字第1646號判例，並依議價委託書第7條第1項約定及民法第568條規定，提起本件訴訟等語。並聲明：如主文第1項所示；願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則抗辯：

(一)兩造簽訂之議價委託書性質上屬無名契約，有民法有名契約中居間契約及委任契約之性質，為有償之服務性契約，是原告應負善良管理人之注意義務。詳言之，上開契約內除有仲介契約約定，原告尚須提供一定服務，如房屋買賣過程中提供一切助力。又上開契約主要是由原告提供勞務之給付，依民法第529條之規定，若民法居間契約未有規定時，即應適用民法有關委任契約之相關規定。再者，原告受有報酬，依民法第535條之規定，原告處理上開契約，自應負善良管理人之注意義務。而所謂善良管理人之注意，係指社會一般誠實、勤勉而有相當經驗之人，處理事務時，所應具備之注意，與處理自己事務為同一注意義務之具體輕過失，及欠缺普通人注意義務，即稍加注意即可避免結果發生之重大過失，均顯不相同，應予區別，合先敘明。

(二)本件原告負有調查系爭不動產有無發生「意外死亡或自殺之案件」之事實之義務，卻未為之，核屬可歸責之事由，應對被告依民法第227條第2項負債務不履行之損害賠償責任。因故，原告請求被告依約給付服務報酬云云，自屬無據，理由如下：

1、本件不動產買賣契約書第5條第3款約定：「賣方保證買賣標的物專有部分或未依法申請建照執照所增建之部分於賣方取得所有權之日起，不曾發生意外死亡或自殺之案件（即凶宅），否則亦視為物之瑕疵。如賣方明知或可得而知於賣方取得所有權之前有發生上述情事，卻未於契約中告知買方時，亦屬物之瑕疵」，足證原告居於居間人地位，負有調查系爭不動產有無「非自然身故」情事之注意義務。

2、又有「非自然身故」情事之房屋即一般所稱之「兇宅」，至於兇宅之定義，依目前房屋仲介公司之規範，泛指「曾發生過兇殺或自殺致死案件」之房屋，此一因素，雖或未對此類房屋造成直接「物理性」之損傷，惟就一般社會大眾言，仍屬於心理層面嫌惡狀況，對居住於其內之住戶言，除對居住品質發生疑慮外，在心理層面亦會造成相當之負面影響，因此，在房地產交易市場及實務經驗中，具有非自然身故情事之房屋或不動產，均會嚴重影響購買意願。再者，房地等不動產因有非自然死亡之事故發生，與其附近不動產價格及發生非自然死亡事故之前之價當相較，亦會有減價之情事，此為吾人日常生活中共同之經驗法則，亦為吾人決定是否購買不動產時，重要判斷之資訊。是故，不動產仲介公司仲介房地買賣，自應本於善良管理人之注意義務，就買賣標的物有無依通常交易觀念上需要注意之重要瑕疵（即曾發生過非自然死亡之事故），加以進行了解，並向委託其仲介之當事人解說，故不動產仲介公司未盡其應盡之善良管理人義務，未對委託仲介人進行解說告知其欲購買之房地有「非自然死亡」之事故（即自述定義之兇宅）等重要「瑕疵」，委託人於不知上開情事下，以一般房屋市場價格購買該「兇宅」，從而因此造成之損害，不動產仲介公司對委託人自應負債務不履行之責任。而本件原告（或其僱用人員）係專業之不動產仲介、經銷人，是原告在履行前述議價委託書之勞務（主要是訂約資訊提供等）時，參照前開善良管理人注意義務之規定，自應以專業上誠實、勤勉而有相當經驗方法，調查系爭不動產有無「意外死亡或自殺之案件」之事實，以憑向被告報告仲介。臺灣高雄地方法院97年度訴字第2063號民事裁判亦同此意旨。

3、被告於簽約買受系爭不動產後，始經鄰人談起系爭不動產曾發生「意外死亡或自殺之案件」之情事。被告詫異之餘，旋要求原告查明此事，原告竟謂：被告依約支付服務報酬後，伊自會進行調查云云。被告因認原告未善盡調查職責在先，始導致被告在資訊不明之情況下締約，故而拒絕原告所請。嗣被告親赴彰化縣警察局永靖分駐所詢問，經該所資深警員告知系爭不動產確曾發生「意外死亡或自殺之案件」之情事，然該名警員基於自身安全之考量，向被告表明其不願介入此一買賣糾紛，拒絕與被告一同向賣方證明此事。經被告要求鄰人出面證明此事，亦經鄰人拒絕。被告無奈之餘，始與賣方解約。又為商談解約事宜，被告曾向彰化縣永靖鄉公所提出調解之聲請，被告等候賣方前來之時，公所秘書亦向被告證實系爭不動產曾發生「意外死亡或自殺之案件」之情事，然經被告要求該名秘書出面證明此事，亦經婉拒，其甚至直言永靖這地方很小，沒有人願意得罪人，建議被告賠錢（給賣方）了事等語，被告不得已始與賣方達成和解。

4、由上述經過可知，系爭不動產曾發生非自然死亡之事故之事實，並非難以調查，以房屋仲介為營業項目之原告竟於簽立議價委託書後，不予積極詢問查證，核未盡善良管理人之注意義務，洵堪認定。況且，原告屬區域商圈經營之形態，對於區域內之不動產概況理應有深入之掌握，自應竭盡所能查證，向被告誠實揭露足以影響購買意願之一切重要訊息。至於系爭不動產出賣人於委託原告仲介銷售時，是否告知系爭不動產有發生非自然身故之情事，核係原告與出賣人間之居間等法律爭議，即出賣人是否有違背據實說明義務問題，要與本件兩造間依議價委託書契約衍生出之上開義務無涉，原告不能以出賣人有無告知而推諉其應負之調查義務，自屬當然。

(三)詳言之，倘原告舉證證明其已善盡調查義務，猶無法得知買賣之標的為凶宅，縱事後查明買賣之標的確為凶宅，原告仍得請求報酬；反之，倘原告未能舉證證明其已善盡調查義務，則不論買賣之標的是否為凶宅，原告均不得請求報酬。如是，始與議價委託書為有償契約之性質相符。本件原告除以拍賣公告為據外，並未進行其他調查（對於凶宅之調查，除詢問管委會、消防隊、警察局等單位外，應確實向周邊鄰居打聽房屋相關狀況），本件原告確實未盡調查義務，原告所請自無理由，應予駁回等語。

(四)並聲明：原告之訴駁回。

三、原告主張兩造於102年10月28日簽訂議價委託書，原告並已仲介被告與張嘉玲簽訂買賣契約書，約定被告以620萬元向張嘉玲購買系爭不動產；嗣被告不願購買系爭不動產，向張嘉玲解除買賣契約等事實，業據其提出相符之買方議價委託書、不動產買賣契約書、不動產標的現況說明書、價款收付明細表等件影本附卷為證，且為被告所不爭執，自堪信為真實。

四、惟原告主張已居間被告與張嘉玲成立買賣契約，被告應給付議價委託書約定之仲介服務報酬，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：

(一)按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。又原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對於其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則。而事實有常態與變態之分，主張常態事實者無庸負舉證責任，反之，主張變態事實者，則須就其所主張之事實負舉證責任（最高法院97年度台上字第425號判決參照）。本件原告既否認系爭不動產曾發生「意外死亡或自殺案件」（即俗稱之凶宅），揆諸前揭說明，被告就系爭不動產是否凶宅應負舉證之責任。惟查，本院依被告聲請函詢系爭不動產所在地之鄉鎮公所及警察單位系爭不動產內是否曾發生「意外死亡或自殺案件」，分別函覆以：該址並無發生相關情事；經訪查鄰近居民及地方鄰、里長，目前未聽聞有上述情事等語，有彰化縣永靖鄉公所及彰化縣警察局員林分局函文附卷可稽。復觀以訪查之對象，其中訴外人張錦雲、邱金章分別為當地鄰長、村長，有訪查記錄表在卷可考，且張錦雲為民國15年出生，顯見其對地方事務應甚為熟悉，是其等談話內容應可採信。從而，被告抗辯稱系爭不動產為凶宅等語，尚難採信。至於被告聲請通知彰化縣永靖鄉公所秘書到庭說明，及函詢彰化縣警察局永靖分駐所詢問系爭不動產是否凶宅一情，因被告未能提供調查對象之姓名等年籍資料，且本院已函詢永靖鄉公所及員林分局，又有當地鄰長、村長之訪查記錄，此部分調查結果應屬可採，是原告此部分之聲請並無必要，附此說明。

(二)次按居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響；僅當事人間另行約定以某一事實之發生，為報酬返還之條件，始依私法自治原則予以准許（最高法院49年台上字第1646號判例、70年度台上字第787號判決可資參照）。本件被告未能證明系爭不動產為凶宅，業如前述。且查，張嘉玲係於101年2月間經拍賣取得系爭不動產，斯時拍賣公告並未記載系爭不動產曾發生非自然死亡或自殺之情形，難認張嘉玲對系爭不動產是否凶宅有所認識，又原告僅係居間磋和之仲介業者，對買賣標的物之認識相當仰賴當事人之說明，張嘉玲於不動產標的現況說明書有關「本建築改良物（專有部分）是否曾發生兇殺、自殺致死或非自然身故之情事？」勾選「否」，原告據以信賴其調查結果，難認原告有何債務不履行之情事。況被告自承原告曾經以網際網路連結至「台灣凶宅網」查詢系爭不動產是否為凶宅，益徵原告已經善盡調查之能事。是以，被告抗辯稱原告未盡善良管理人之注意義務，非可採信。

(三)議價委託書第7條第1項約定：甲方（即被告）與賣方簽定不動產買賣契約書同時，應以現金一次支付買賣總價款百分之二服務費予乙方（即原告）。依此，原告已媒介被告與張嘉玲簽訂系爭不動產買賣契約書，被告復未能證明原告有何債務不履行之情事，則原告基於上開約定請求被告給付仲介服務報酬，自有依據。

五、綜上所述，原告依議價委託書第7條第1項之約定及民法第568條規定，請求被告給付12萬4千元，及自起訴狀繕本送達之翌日即103年2月8日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不分別斟酌論述，附此敘明。

七、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序，所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

臺灣彰化地方法院員林簡易庭