臺灣彰化地方法院員林簡易庭民事判決

原告

乙○○○

訴訟代理人

黃精良律師

複代理人

林世祿律師

被告

木川企業有限公司

被告

兼 法 定

代理人

甲○○

代理人

之2

共同訴訟代理人

黃錦郎律師

上列當事人間96年度員簡字第62號給付租金事件，於中華民國96年7月24日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：被告木川企業有限公司（下稱木川公司）於民國八十七年六月八日起曾邀請被告甲○○為連帶保證人，向原告承租坐落彰化縣員林鎮○○街九七號四層樓房經營醫院，約定租期十年，至九十七年六月十五日止屆滿，第一年至第三年租金每月三十六萬元，第四年起每年調漲百分之五，即以當年度之租金額調漲之（詳如附表二），每月租金應於每月十日以前，以支票支付，被告木川公司於承租後，即以冠德醫院經營由其僱用之蔡時安醫師為代表人，由於該醫院附近醫院林立競爭，又因該醫院設備不佳，醫事人員不足，致告虧損，被告木川公司未經徵得原告之同意，擅自於八十八年八月間向彰化縣衛生局申請歇業，然後藉詞稱租賃物第三、四樓為違章建築，無法通過消防安全檢查，依民法第四百二十四條之規定向原告終止租約，並訴求原告返還押租金，經鈞院九十年度員簡字第七八號駁回其訴，系爭租賃既未屆滿，被告甲○○為被告公司之連帶保證人，則原告自可請求被告木川公司及被告甲○○連帶給付租金，至九十五年五月十五日止之租金業經判決在案，故本件請求自九十五年五月十六日起至九十六年二月十五日之租金為新台幣（下同）4,318,932元。按土地法第97條第1項「房屋」應僅限於城市地方供住宅使用之房屋，始有其適用，營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保無涉，自無限制之必要。又被告曾在鈞院93年度簡上字第88號請求給付租金事件提起反訴，主張依民法第227條之2情事變更原則請求自92年6月16日起每月租金酌減為18,0000 元，經鈞院駁回其反訴，被告主張情事變更之事實在被告於前開案件提起反訴前均已發生，於前案可提出而未提出，自應受此該案既判力之拘束；另八十七年十一月至八十八年五月間惠來街辦理道路工程施工，對照中央健保局再此一期間給冠德醫院之健保醫療給付費用明細表，門診及住院核付金額每月均在一百多萬元以上，道路工程完工後反降至每月八十萬元上下，足見道路工程不影響冠德醫院之營業，被告請求函查惠來街之道路排水溝工程驗收合格時間，尚無必要。又健保局總額支付制度係於九十一年七月實施，被告之營運不佳無關，被告營運不佳原因在於門診人數大幅滑落，而非健保局提高健保給付核減率。故聲明求為判決被告應連帶給付原告4,318,932元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息等語。

二、被告則辯稱：最高法院八十四年台上字第六九六號判決意旨就租賃標的物係供作為證券公司營業用之店面，亦認有土地法第九十七條關於租金上限規定之適用。本件系爭租賃標的物，係位於員林鎮○○街97號之店面房屋，乃依法公布實施都市計劃之城市，係屬土地法第97條所稱「城市地方房屋」，且係供作為經營醫院之用，揆諸上揭判決及判例意旨，乃有土地法第九十七條: 「城市地方房屋之租金，以不超過土地及房屋申報總價年息百分之十為限。」規定之適用，當無疑義。系爭建物所坐落土地員林鎮○○段78、112、112-1地號土地，依其當期 (93年1月)申報地價計算之總價為14,636,950 元（703m2×9226.4元/m2＋754m2×7719.2元/m2＋193元×12075.2元/m2）＝14,636,950元，元以下四捨五入)，至於房屋部分，依稅捐機關之稅籍資料所載課稅現值為2,380,100元，合計房地申報總價為17,017,050元，故本件年租金超過上開金額以上部分，依法乃無請求權。另依最高法院九十三年度台上字第二四四六號判決意旨，認未定期限之基地租賃，契約當事人約定租金按基地申報地價之固定比率計算者，雖所約定之租金係隨基地申報地價之昇降而調整，惟倘契約成立後，基地周邊環境，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定基地申報地價之固定比率計算顯失公平者，出租人自得依民法227條之2第1項規定，訴請法院調整其租金，最高法院九十五年度台上字第一三五八號判決意旨亦同此意旨。本件被告向原告承租系爭房屋，係作為經營醫院使用，故其租金原比一般房屋為高，且另約定逐年調漲，開始營業後，因設備新穎齊全及醫療品質佳，每月門診人次507人次，於短短數月內即暴增為2500人數，奈因受附近道路施工出入不便，致營運狀況下滑，爰不得已於89年8月間自行申請歇業，其後，復因健保給付政策變更，致類如「冠德醫院」規模之地區醫院，如營運狀況不佳（即門診及住院人數過少），即有入不敷出之情形，被告所經營「冠德醫院」於中央健保局91年7月施行「總額支付制」以後，以88年3月之收入為例，分別以91年6月以前之健保支付制度及91年7月以後之健保之總額支付制度，再依91年7月以後各年度之總額結算點值，分別估算後，92年至94年間均有損益無法平衡之情形，即於「總額支付制度」實施前，「冠德醫院」每月損益平衡點為每月門診件數2500件，於「總額支付制度」實施後，每月門診須達4000件以上始能損益平衡，更何況再加計逐年調漲之租金數額，虧損將更為擴大。故被告在此健保總額支付制度下，更無法恢復醫院之營業，上開各項情事，均非兩造締結系爭租約時所能預料，且難謂有何可歸責於被告，故被告自得依民法第227條之2第1項之規定，訴請法院變更系爭租約原有效果，即酌減租金或縮短租期。此外，系爭房屋三、四樓部分，乃屬違章建築乙節，於兩造租約書中已有記載，惟「冠德醫院」因入不敷出不得已先自行申請歇業，嗣姑不論因健保給付政策之變更，致申請復業後仍將虧損連連。且因上開違章建築問題，縱被告申請復業，亦因法令變更，致無法通過主管機關之消防安檢。此項法令變更並非被告締約時或申請「冠德醫院」歇業時所能預料。至於鈞院95年度簡上字第116號判決理由就被告所主張道路施工致影響營運乙節，乃係以員林鎮公所函復施工期間，被告之「冠德醫院」營運狀況甚佳，乃完工（88年1月）後，營運狀況始下降，因認道路施工與營運狀況下降無關。惟查，該道路施工之完工日期88年5月，僅係承商申報完工之時間，至於正式驗收通過，施工機具撤除完畢，已在完工半年後即88年11月，是該判決理由認道路工程與被告醫院營運狀況無關且無再為查明該道路工程正式驗收時間之必要，均尚嫌率斷。又中央健保局自89年提高健保給付之核減率，固非直接造成被告醫院無法繼續經營之直接原因，惟係醫院虧損加劇擴大之因素之一，尚難認與醫院之營運無關。依內政部營建署91年6月14日台內營字第0910008392611號令修正之「加強建築物公共安全檢查及取締執行要點」，就醫院之公共安全檢查，列為第二優先順序之檢查對象，是依本件租賃物乃有違章建築使用，勢難通過主管機關之「公共安全」檢查而難免於勒令停業之處分，自無法再就系爭租賃標的物之使用收益。是被告於系爭租約十年租期中，僅前一、二年有使用系爭房屋，其後8年有餘租期無法使用作為醫院營業。由此足見，原告請求被告繼續履約，實有因情事變更致對於被告顯失公平之情形，故被告自亦得依民法第227條之2第1項規定，請求法院為縮短租期為6年或酌減租金為不超過年息百分之十，於法院變更系爭租約原有效果後，原告本件請求即屬無理由。系爭租約有民法第227條之2第1項關於情事變更原則之適用，而得請求法院酌減租金或變更原有法律效果，尚無受確定判決既判力拘束之問題。故聲明求為判決原告之訴駁回，如受不利判決，願供擔保聲請宣告假執行等語。

三、兩造不爭之事項：原告主張其與木川公司間間有系爭租約存在，被告甲○○為連帶保證人，租金額調漲及計算詳如附表二所示，95年5月16日起至96年2月15日止之租金未付等情，為被告所不爭執，且有房屋租賃契約書在卷可稽，堪信為真實。

四、兩造爭執之事項：本件兩造之爭執點厥為以下三點，

⑴本件系爭租賃標的物，有無土地法第97條規定之適用？

⑵本件有無民法第227條之2規定之適用？

⑶被告所辯87年11月至88年5月間惠來街辦理道路工程施工，中央健保局自89年提高健保給付之核減率，中央健保局91年7月施行「總額支付制」，以及內政部營建署91年間修正「加強建築物公共安全檢查及取締執行要點」等攻擊防禦方法，應否受前案既判力之拘束？茲分別判斷如下：

⑴按土地法第97條第1項「城市地方房屋之租金，以不超過土地及房屋申報總價年息百分之十為限。」規定所稱之「房屋」，應僅限於城市地方供住宅使用之房屋，至於營業用房屋，則因承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保無涉，自無法律強行介入加以限制之必要。且營業用房屋類皆座落在商業區，不僅其建造、維修成本及應繳納之稅捐高於一般住宅房屋，並享有營業房屋所形成商圈之商業利益，自非一般居住用房屋可比，復以營業用房屋之承租人原非經濟上之弱者，又可獲取相當之利潤，更無立法限制租金之必要；況且租屋營業，租金之支出，原屬營業成本之一部，倘立法限制租金額，營業利潤並未相對受限，任其享有鉅額利潤，要非立法之原意；復就土地法第三章房屋及基地之立法結構觀之，土地法第94條第1項、第96條規定所稱之房屋，皆指住宅而言；營業用房屋租金之多寡，自應本諸契約自由之原則，回歸市場機制，方能促進都市之新與繁榮。故被告辯稱本件系爭租賃標的物有土地法第97條之適用，核與立法意旨不符，應無可採。

⑵另按民法第227條之2所定「情事變更原則」，於適用上應審究其成立之客觀上要件：１須有情事變更；２該情事變更須發生在契約成立之後，其效果完成以前；３該情事變更須為當事人當時未預料；４該情事變更之發生，係因不可歸責於當事人之事由所致；５因該情事變更，依一般觀念認為如仍依當時之原有效果，即有顯失公平之情形。又按確定判決之既判力，固以訴訟標的經表現於主文判斷之事項為限，判決理由並無既判力。但法院於判決理由中，就訴訟標的以外當事人主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果，已為判斷時，其對此重要爭點所為之判斷，除有顯然違背法令之情形，或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，應解為在同一當事人就該重要爭點所提起之訴訟中，法院及當事人就該已經法院判斷之重要爭點法律關係，皆不得任作相反之判斷或主張，始符民事訴訟上之誠信原則。經查：系爭建物三、四樓並未辦保存登記，訂立系爭租賃契約書時，被告木川公司即明知系爭建物第三、四層為未保存登記之違章建築，於承租系爭房屋房屋後，即明知該建物三、四樓屬違章建築，且無法作為醫院場所之設置範圍，僅以建物之一、二樓申請設立冠德醫院，以利醫院開業之申請，當時並未因系爭房屋之三、四層樓為違章建築，或消防安全設備有不足之情形，遭主管機管認該處不得供作醫院使用而駁回其開業之申請，當時冠德醫院所在之系爭建物並無違背消防安全檢查，係屬可設置醫療院所供公眾使用之場所，冠德醫院係「自行」申請歇業，並非因系爭建物三、四樓違章建築而經衛生機關勒令歇業等情，業經台灣高等法院台中分院92年度重上150號確定判決理由認定無誤，有該判決書可參，依上開說明，堪認冠德醫院係「自行」申請歇業，被告已不得在本案中對此再作爭執。是以冠德醫院歇業未能繼續營業，此等情事變更之發生，係因可歸責於被告木川公司之事由所致，核與民法第227條之2規定之要件不符，故被告所辯本件應有民法第227條之2規定之適用，與法不符，應無可採。

⑶再按訴訟標的之法律關係，於確定之終局判決中經裁判者，當事人之一造以該確定判決之結果為基礎，於新訴訟用作攻擊防禦方法時，他造應受其既判力之拘束，不得以該確定判決言詞辯論終結前，所提出或得提出而未提出之其他攻擊防禦方法為與該確定判決意旨相反之主張，此就民事訴訟法第399條第一項規定之趣旨觀之甚明。是以既判力之範圍，不僅關於其言詞辯論終結前所提出之攻擊防禦方法有之，即其當時得提出而未提出之攻擊防禦方法亦有之。故於確定之終局判決中已經裁判之法律關係，既有既判力，當事人雖僅於新訴訟持不同理由而為主張用作攻擊防禦方法，然此項理由，乃於前案得提出而未提出者，即仍應受前案既判力之拘束，法院亦不得為反於確定判決意旨之裁判（最高法院42年台上字第1306號判例、51年台上字第665號判例、30年上字第8號判例可資參照）。經查：被告曾於本院93年度簡上字第88號請求給付租金事件提起反訴，主張依民法第227條之2情事變更原則請求自92年6月16日起每月租金酌減為18,0000元，業經本院二審於94年11月16日駁回其反訴之事實，有本院93年度簡上字第88號確定判決在卷可稽，而被告於本件所辯87年11月至88年5月間惠來街辦理道路工程施工，中央健保局自89年提高健保給付之核減率，以及中央健保局91年7月施行「總額支付制」，均導致醫院虧損加劇擴大，以及內政部營建署91年間修正「加強建築物公共安全檢查及取締執行要點」，就醫院之公共安全檢查列為第二優先順序之檢查對象，因法令變更，縱使復業仍無法通過主管機關之消防安檢，導致醫院無以復業等語，此等事由均係發生在本院93年度簡上字第88號請求給付租金事件被告提起反訴之言詞辯論終結前，核係當時得提出而未提出之攻擊防禦方法，揆諸前揭說明，仍應受前案既判力之拘束，本院亦不得為反於確定判決意旨之裁判，故被告所辯系爭租約有民法第227條之2第1項之適用，並無受確定判決既判力拘束云云，自非可採。

五、綜上所述，原告依據定期租賃契約之法律關係，請求被告連帶給付租金，核屬有據，其自95年5月16日起至96年2月15日止得請求之租金為4,318,933元（計算方法如附表一，10年之逐年計算式可參附表二），本件原告請求4,31 8,932元，未逾上開數額，為有理由，應予准許。從而，原告請求被告連帶給付4,318,932元，及自起訴狀繕本送達翌日即96年3月19日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定利息，於法屬有據，應予准許。

六、本件依民事訴訟法第389條規定，適用簡易程序所為被告敗訴之判決，本院爰依職權宣告得假執行。並依同法第392條第2項及第3項規定，依聲請宣告被告如預供擔保後，得免為假執行。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據，對於本院心證之形成及判決結果，不生影響，爰不再逐一論述，併此敍明．

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第85條第2項。

臺灣彰化地方法院員林簡易庭

附表一：本件請求之計算式：

①95/5/16~96/6/15（共1個月）為第八年，租金459,461元。

②95/6/16~96/2/15（共8個月）為第九年，8個月之租金3,859,472元（482,434×8 =3,859,472）。

①＋②＝4,318,933。