臺灣彰化地方法院員林簡易庭民事判決

原告

乙○○

訴訟代理人

邱垂勳律師

被告

華德美股份有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

李淵源律師

上列當事人間99年度員簡字第59號核定租金事件，於中華民國99年7月29日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張被告於民國98年12月18日因拍賣而自前手東麗紙業股份有限公司（下簡稱東麗公司）取得坐落彰化縣埔心鄉○○○段653-1號及653號土地之所有權，該二筆土地於分割前原同屬瓦窯南段653號（重測前為瓦厝段327號）土地，茲因被告之前手東麗公司於74年1月27日與原告簽立「土地交換契約書」，將上開重測前瓦厝段327號土地其中面積約97.37坪之特定部分（即分割後之瓦窯南段653-1號土地），與原告所有重測前瓦厝段325號（重測後為瓦窯南段661號）土地其中面積約194.7坪之特定部分為交換，並同意原告於交換後之特定部分（即分割後之瓦窯南段653-1號土地）建築房屋，原告已於該特定部分完成房屋（瓦窯南段452建號）之建築，依最高法院75年3月11日75年度第5次民事庭會議決議見解，前揭二筆土地交互使用，原告對於分割後之瓦窯南段653-1號土地即有基地租賃關係存在，嗣該窯南段653-1號土地雖由被告拍賣取得所有權，依民法第425條第1項規定，基地租賃關係對於被告仍繼續存在。縱認被告未繼受前手之租賃關係，亦因其明知瓦窯南段653-1號土地上有合法建物（即瓦窯南段452號建物）存在，仍願買受土地，該建物與基地之關係，即應類推適用租賃關係。查瓦窯南段653-1號土地既因拍賣而變易其所有權人，不僅使該土地之出租人由東麗公司變更為被告，且原告與東麗公司間交互使用土地之「非無償使用」對價效果，亦隨之而變動，此一變動情事，顯非雙方於74年間簽立「土地交換契約書」及「土地使權同意書」時所得預料，原告為期使用土地之對價租金明確，自得依民法第227條之2規定，請求本院核定租金數額。因原告於瓦窯南段653-1號土地上所建之452號房屋，現僅作為住所，已無供廠房使用，故土地之租金即應以土地申報地價年息5%為妥適。據此，以瓦窯南段653-1號土地之面積333.47平方公尺及99年1月申報地價每平方公尺新台幣3,200元計算，該土地之年租金數額即為5,336元（3,200元/平方公尺×333.47平方公尺×5％＝5,336元）。爰提起本訴，請求核定原告占有被告所有坐落彰化縣埔心鄉○○○段653-1號、面積333.47平方公尺土地，應按年給付被告之租金為5,336元。

二、被告則辯稱依訴外人東麗公司於74年1月27日與原告簽訂之土地交換契約書，約定日後雙方應互為移轉交換土地之所有權、東麗公司應補償原告340,515元、交換之土地日後過戶所須一切應繳稅捐及應開支費用全部由東麗公司負責支理等內容觀之，上開土地交換契約之性質為互易，依民法第398條規定，應準用買賣之規定。原告主張其性質屬交互使用之租賃關係，並請求核定租金數額，顯屬無據。被告願依照合約交換土地，且土地已經分割完成，準備移轉於原告，原告亦應將其土地移轉於被告。退萬步言之，縱認原告得請求核定租金數額，因瓦窯南段653-1號土地為為丁種建築用地，且面臨埔心鄉○○路，並臨近東西向76向快速道路，南來北往相當便利，該處之經濟活動亦相當活絡，原告請求按年息5%計算租金，尚嫌過低，應以年息10%計算較為適當等語。

三、原告主張被告於98年12月18日因拍賣而自前手東麗公司取得坐落彰化縣埔心鄉○○○段653-1號及653號土地之所有權，該二筆土地於分割前原同屬瓦窯南段653號（重測前為瓦厝段327號）土地，又被告之前手東麗公司於74年1月27日與原告簽立「土地交換契約書」，將上開重測前瓦厝段327號土地其中面積約97.37坪之特定部分（即分割後之瓦窯南段653-1號土地），與原告所有重測前瓦厝段325號（重測後為瓦窯南段661號）土地其中面積約194.7坪之特定部分為交換，並同意原告於交換後之特定部分（即分割後之瓦窯南段653-1號土地）建築房屋，原告已於該特定部分完成房屋（瓦窯南段452建號）之建築等情，業據提出地籍圖、土地登記謄本、建物登記謄本、異動索引表、土地交換契約書、使用執照及土地使用權同意書等件為證，且為被告所不爭，應認原告此部分主張為真正。

四、惟原告主張前揭被告之前手東麗公司與原告簽立「土地交換契約書」，將重測前瓦厝段327號土地其中面積約97.37坪之特定部分（即瓦窯南段653-1號土地），與原告所有重測前瓦厝段325號（即瓦窯南段661號）土地其中面積約194.7坪之特定部分為交換，乃土地之交互使用，原告對於瓦窯南段653-1號土地即有基地租賃關係存在，嗣因被告拍賣取得土地之所有權，該基地租賃關係對於被告仍繼續存在，又縱認被告未繼受租賃關係，因其既明知瓦窯南段653-1號土地上有合法建物（即瓦窯南段452號建物）存在，仍願買受土地，該建物與基地之關係，亦應類推適用租賃關係一節，則為被告所否認，並以前詞置辯。查上開土地交換契約書固於第1條約定東麗公司所有重測前瓦厝段327號土地其中面積約97.37坪之特定部分（即瓦窯南段653-1號土地），與原告所有重測前瓦厝段325號（即瓦窯南段661號）土地其中面積約194.7坪之特定部分為交換，然從契約書第2條、第3條、第4條、第7條及第8條各約定東麗公司於立約日支付原告340,515元作為交換土地之補償；東麗公司之土地於得分割登記時，應於分割後將產權先行移轉過戶於原告；東麗公司及原告所交換之土地日後過戶應繳之稅捐及應開支之費用全部由東麗公司負責支理；日後東麗公司及原告辦理土地交換之產權登記權利人由雙方自由指定；本件交換土地因受農業發展條例第22條每宗耕地不得分割及移轉為共有規定（之限制），後日若能分割時，應依照各人應得份額分割，並交換登記等內容觀之，所稱「交換」應係指互相交換並移轉土地所有權之意，而非土地之交互使用。因此，上開土地交換契約核屬民法第398條所定之「互易」，應準用關於買賣之規定，而無租賃之性質。原告主張該契約為土地之交互使用，故其對於瓦窯南段653-1號土地即有基地租賃關係存在等語，不足採取。又原告既係基於互易契約於訴外人東麗公司所有之瓦窯南段653-1號土地建築房屋，且被告於拍賣取得該土地之所有權後，復未主張原告無權占有其土地，更於本件言詞辯論時表示願依照合約交換土地等語，參以土地及地上之房屋亦非同屬一人所有，是房屋占用土地之關係，即無適用或類推適用租賃規定之必要。最高法院90年度台上字第1482號判決雖認：「建商依其與地主訂立之合建契約及地主出具之土地使用同意書，固得在約定之土地上建造房屋，惟房屋建成後，第三人向建商及地主分別買受該房屋及坐落基地，若非因可歸責於地主之事由，而未取得基地所有權，該第三人尚難謂得無償長期使用該基地，自應類推適用租賃之法律關係，由使用土地之房屋所有人支付相當之代價予土地所有人，方屬公平。」等語，然其情與本件不同，且非判例，本院不受其拘束。是原告主張應類推適用租賃關係，亦無可憑採。

五、如上所述，原告對於被告所有瓦窯南段653-1號土地並無租賃關係存在，當無租金可為核定。即令原告與訴外人東麗公司簽立之土地交換契約屬土地之交互使用，而互有租賃關係存在，亦係以己方之土地為他方使用作為使用他方土地之對價（租金），既無簽約當時所不可預料之情事變更，亦無依原有效果顯失公平之情形。故原告依民法第227條之2關於情事變更之規定，請求核定前揭土地之租金數額，顯屬無據。從而，其請求核定原告占有被告所有瓦窯南段653-1號、面積333.47平方公尺土地，應按年給付被告之租金為5,336元，為無理由，應予駁回。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

臺灣彰化地方法院員林簡易庭