臺灣新北地方法院108年度簡字第32號

• 裁判案由: 不動產經紀業管理條例
• 案件類型: 行政
• 審判法院: 臺灣新北地方法院
• 裁判日期: 108 年 05 月 23 日

臺灣新北地方法院行政訴訟判決　　　　　 108年度簡字第32號108年5月7日辯論終結原　　　告　嘉政不動產經紀有限公司

代　表　人　錢紹忠
被　　　告　新北市政府地政局

代　表　人　康秋桂
訴訟代理人　陳憶萍
訴訟代理人　楊登祺
上列當事人間不動產經紀業管理條例事件，原告不服新北市政府中華民國108年1月18日新北府訴決字第1072043549號函所檢送之訴願決定（案號：第0000000000），提起行政訴訟，經辯論終結，本院判決如下：
主 文
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、查，本件因屬不服被告107年9月18日新北地價字第1071775343號新北市政府地政局裁處違反不動產經紀業管理條例處分書所裁處原告新臺幣（下同） 6萬元罰鍰而涉訟，是本件爭訟之罰鍰數額既在40萬元以下，依行政訴訟法第229條第2項第2款規定，應依簡易訴訟程序進行之。
二、次查，原告經合法通知未於言詞辯論期日到場，經核亦無行政訴訟法第218條所準用民事訴訟法第386條所列各款之情形，爰准依被告之聲請，為本件一造辯論判決。
貳、實體方面：
一、爭訟概要：緣民眾於107年3月3日目睹，由原告於107年3月3日前之某日，在591房屋交易.com.tw網站（下稱系爭網站），有刊登標題為「悠游市景觀挑高美套房」，內容為出售新北市○○區○○路○段 000號13樓（下稱系爭房屋）售屋廣告（物件編號：S0000000號）（下稱系爭廣告），載明房屋法定用途為「住家用」，與系爭房屋登記之用途為「一般事務所」不符，有誤導消費消者之行為，乃向原處分機關即被告檢舉，被告即原處分機關遂以被告107年3月22日新北地價字第1070543546號函通知原告提出說明，經原告陳述意見後，被告經函請新北市政府工務局與城鄉發展局釐清後，乃認原告所刊登系爭廣告建物之法定用途欄位刊登「住家用」，與其建物使用執照與建物登記謄本所載主要用途「一般事務所」有不符之情事，審認系爭廣告所刊登之內容與實際情形不符，已違反不動產經紀業管理條例第21條第 2項規定，乃依同條例第29條第1項第3款及新北市政府地政局辦理不動產經紀業管理條例第二十九條及第三十二條事件統一裁罰基準（下稱系爭裁罰基準）第2點附表項次3規定，以被告107年9月18日新北地價字第1071775343號函檢送同日期及文號之新北市政府地政局裁處違反不動產經紀業管理條例處分書（下稱原處分）裁處原告 6萬元罰鍰。原告不服原處分，經提起訴願，遭新北市政府以108年1月18日新北府訴決字第1072043549號函所檢送之訴願決定（案號：第0000000000，下稱訴願決定）駁回，為此乃提起本件行政撤銷訴訟。
二、原告主張及聲明：本件原告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，據其所提書狀，為聲明陳述如下：
(一)原告主張要旨：
被告裁罰原告公司員工在 591房屋交易網站刊登之售屋廣告違反不動產經紀管理條例第21條第2項規定(廣告及銷售內容與事實不符）一案，原告公司不服該處分，經提起訴願亦遭駁回，乃依法提起行政訴訟。理由如下：
1.該建物之土地使用分區為住宅區及捷運系統用地，依該地之都市計畫書上也是可做住宅用。
2.該建物使用執照上的使用類組為「G2一般事務所」，而G2類之使用項目可作為住宅使用。
3.該建物開價約80萬/坪，實價約 60-70萬/坪，而一般小型事務所行情價比同一區域的住宅房價行情低 2-3成左右賣不到此價格。
4.新北市政府工務局及新北市○○○鄉○○○○○○○○○○○○○○○○區○○路○0000號(悠遊市社區)可做住家使用、或認定是否違法使用。
5.當初該建物之建商與其他各大仲介公司之廣告皆以「捷運共構宅」或「捷運住宅」來當廣告文宣銷售，這樣的銷售廣告難道就沒有違反不動產經紀業管理條例嗎？
6.悠遊市社區目前現況就是全棟都為住家使用中，其格局皆與一般事務所（一般事務所各設區單位元於每層計入之容積樓地板面積小於(含) 150平方公尺者，衛浴設備及茶水間應集中設置）不符，若廣告上刊登一般事務所不才是與事實不相符，更會讓一般民眾混淆不知該物件廣告到底是在銷售辦公室還是住家，這樣是否才是真正的廣告不實？
7.處分書發文新北地價字第1071775343字號之文內說明第四點提到，"107年9月5日新北工建字第1071706478號函略以「…本案擬作『住宅』使用與原核準『一般事務所(G類2組)』用途不符，涉及『建築物使用類組及變更使用辦法』規定，應辦理變更使用執照」。是以，本案無免變更使用執照要點之適用，在未依建築法相關規定申請變更使用執照前，其建物用途自應以使用執照或建物謄本記載為準。"，上述之說明
是否表示：該建物目前之現況為住宅使用，在未依規定申請變更使用執照前不符合其使用用途之意？若有違反規定之事實為何新北市政府地政局沒有任何對此建物處罰之作為呢？故以上理由皆讓原告認定該處分為不合理之裁罰。
(二)聲明：訴願決定及原處分均撤銷。
三、被告答辯及聲明：
(一)被告答辯要旨：
1.本案係訴外人檢舉原告於591房屋交易網刊登之售屋廣告（
物件編號:S0000000)，陳述上開廣告法定用途刊登有誤，為查明案情，被告遂以107年3月22日新北地價字第1070543546號函請原告提出書面陳述意見，嗣原告於回覆說明略以：「… 本公司在591網站上所登之法定用途為住家用，主要原因如下：…一、該建物之土地使用分區為住宅區及捷運系統用地，依該地之都市計畫書上可做住宅用…二、該建物使用執照上的使用類組為"G2一般事務所"，而G2類之使用項目可作為住宅使用…七、為此已去函給工務局使用管理科訊問此棟大樓是否可以做為住家使用…」並提供新北市政府工務局107年4月18日新北工使字第1070678763號函與新北市政府城鄉發展局107年4月30日新北城審字第1070791643號函供參。
2.依原告提供之上開二函，僅知悉本建物所坐落之板橋區江子翠段第三崁小段310-1、310-10、328、329地號等4筆土地作住宅使用，尚無違反都市計畫法及土地使用分區管制要點相關規定，惟本案建物（門牌為板橋區文化路2段367號13樓之3）用途作住宅使用是否符合建築法相關法令並未敘明，爰
為釐清此爭點，被告遂分別另以107年5月18日新北地價字第1070948683號函及107年8月15日新北地價字第1071577009號函請新北市政府工務局釐清，該局以107年 6月4日新北工使字第1071056963號函附該局107年5月31日新北工建字第1071040327號函略以：「…依『建築物使用類組及變更使用辦法』第 3條規定：『建築物變更使用類組時，除應符合都市計畫土地使用分區管制或非都市土地使用管制之容許使用項目規定外，並應依建築物變更使用原則表如附表三辦理。』，因捷運系統用地非免辦理變更使用執照表列使用分區，欲變更作為住宅使用，應符合上述規定後，始得依規定辦理變更使用執照。」；107年 9月5日新北工建字第1071706478號函略以「…本案擬作『住宅』使用與原核准『一般事務所(G類2組)』用途不符，涉及『建築物使用類組及變更使用辦法』規定，應辦理變更使用執照。」。是以，本案無免辦理變更使用執照要點之適用，在未依建築法相關規定申請變更使用執照前，其建物用途自應以使用執照或建物謄本記載為準。原告提出該建物之土地分區為住宅區及捷運系統用地，其坐落地號土地作住宅使用尚無違反都市計畫法及土地使用分區管制要點相關規定，該案亦符合新北市建築物一定規模以下免辦理變更使用執照要點之適用等理由，實與法令未符。
3.又本案係屬原告所受託出售物件，此有原告與委託人所簽訂之一般委託銷售契約書可稽，經查該廣告物件之建物使用執照與建物登記謄本所載主要用途為「一般事務所」，惟廣告之法定用途欄位卻刊登為「住家用」，型態/現況登載為「
住宅大樓/套房」，從其上開廣告外觀用語之表示或表徵將
使不特定多數人誤認本廣告物件得作為住宅使用，其差距已逾越一般大眾所能接受之程度，且足以影響一般消費者錯誤之認知或決定，進而為合理判斷並作成交易決定之虞。況原告為具備不動產專業相關知識之仲介業者，對於廣告銷售內容之正確性自應負高度注意責任並符合上開條例之規範，並督促所屬員工就刊登相關資訊詳細查對後方得公布於網站。綜上，本案原告刊登廣告內容與事實不符事證明確，確已違反不動產經紀業管理條例第21第 2項規定，爰依同條例第29條第1項第3款暨新北市政府地政局辦理不動產經紀業管理條例第29條及第32條事件統一裁罰基準第2點項次3，處以新臺幣6萬元罰鍰，洵屬有據。
4.至有關原告主張本案現況就是全棟都為住家使用中，其格局皆與一般事務所不符，若廣告上刊登一般事務所才是與事實不相符一節，按不動產經紀業管理條例第 1條所揭示之立法目的，即為管理不動產經紀業，建立不動產交易秩序，保障交易者權益，以促進不動產交易市場健全發展，故條例內第21條第 2項規定即課予不動產經紀業者在能力範圍內有查證事實之義務，並於廣告銷售時揭露正確資訊，使消費者能事先瞭解不動產之真實狀況及銷售條件，始符前開立法目的。以本案而言，建物使用執照核定主要用途為「一般事務所」，依工務局前開函所示，本案作「住宅」使用與原核准用途不符，涉及「建築物使用類組及變更使用辦法」辦理變更使用執照之規定。退步言之，原告於網路上刊登之廣告內容中，使用「套房」、「格局： 1房1廳1衛」等文字描述，搭配床組、櫥櫃等室內照片，客觀上已足使一般消費者認知該廣告物件之現況使用情形，倘廣告揭示之「法定用途」一欄又與主管機關核定用途不符，將使消費者無法知悉上開現況存在違反建管法規之風險。爰此，縱有原告所謂現況多為住家使用之情形，廣告亦不得在未經說明其法定用途下對不特定多數人逕行表示得為住家使用之訴求，否則即與事實不符，被告依內政部訂定之廣告處理原則中不實廣告之認定，以違反不動產經紀業管理條例第21條第 2項規定為裁處，並無違誤，故原告主張，尚不可採。另原告起訴狀第3、7點有關沒有對此建物作處罰及該建物房價行情之陳述，實與本案違規情形無涉。綜上所述，被告所為前揭行政處分於法有據。
(二)聲明：原告之訴駁回。
四、爭點：被告以原告所刊登系爭廣告建物之法定用途欄位刊登「住家用」，與其建物使用執照與建物登記謄本所載主要用途「一般事務所」有不符，認原告有違反不動產經紀業管理條例第21條第 2項規定，以原處分裁罰原告是否適法有據？原告有無違反本案行政法上義務之故意或過失？
五、本院之判斷：
(一)前提事實：緣民眾於107年3月3日目睹，由原告於107年3月3日前之某日，在系爭網站，有刊登標題為「悠游市景觀挑高美套房」，內容為出售系爭房屋售屋廣告（物件編號：S0000000號），載明房屋法定用途為「住家用」，與系爭房屋登記之用途為「一般事務所」不符，乃向被告檢舉，被告遂以被告107年3月22日新北地價字第1070543546號函通知原告提出說明，經原告陳述意見後，經被告函請新北市政府工務局與城鄉發展局釐清後，乃認原告所刊登系爭廣告建物之法定用途欄位刊登「住家用」，與其建物使用執照與建物登記謄本所載主要用途「一般事務所」有不符之情事，審認系爭廣告所刊登之內容與實際情形不符，違反不動產經紀業管理條例第21條第2項規定，乃依同條例第29條第 1項第3款及系爭系爭裁罰基準第2點附表項次3規定，以原處分裁處原告 6萬元罰鍰，原告不服原處分，經提起訴願遭訴願決定駁回等情，有民眾107 年3月3日檢舉資料暨系爭網站出售系爭房屋之廣告、被告查證之系爭廣告、系爭房屋使用執造與建物登記謄本、被告107年3月22日新北地價字第1070543546號函、原告說明書、被告107年5月18日新北地價字第1070948683號函及新北市政府工務107年 6月4日新北工使字第1071056963號函所附該局107年5月31日新北工建字第1071040327號函、被告107年8月15日新北地價字第1071577009號函及新北市政府工務局107年 9月5日新北工建字第1071706478號函、原處分及訴願決定等在卷為證（分見本院卷第267頁暨第269頁、第271頁、第275至第298頁與第299頁、第351頁至第352頁、第365頁至第366頁及第369頁至第373頁、第367頁至第368頁及第375頁至第377頁、第319頁至第327頁及第337頁至第344頁），核堪採認為真實。
(二)被告以原告所刊登系爭廣告建物之法定用途欄位刊登「住家用」，與其建物使用執照與建物登記謄本所載主要用途「一般事務所」有不符，認原告有違反不動產經紀業管理條例第21條第2項規定，以原處分裁罰原告，核屬適法有據：
1.應適用之法令及函釋：
⑴按「為管理不動產經紀業，建立不動產交易秩序，保障交易者權益，促進不動產交易市場健全發展，特制定本條例。」、「（第 1項）經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售。（第 2項）前項廣告及銷售內容，應與事實相符，並註明經紀業名稱。（第 3項）廣告及銷售內容與事實不符者，應負損害賠償責任。」、「經紀業違反本條例者，依下列規定處罰之：..三、違反……第21條第1項、第2項… 規定者，處新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰。」、不動產經紀業管理條例第 1條、第21條、第29條第1項第3款分別定有明文。
⑵就上開不動產經紀業管理條例第21條立法目的，係在課予不動產經紀業者揭露正確資訊之義務，使一般民眾得事先瞭解不動產之真實狀況及銷售條件，再為是否委託經紀業者進行交易之決定，以達保障不特定消費者權益及建立交易秩序。而廣告內容是否與事實不符，應該以不動產經紀業者使用廣告時之客觀狀況予以判斷，不動產經紀業者使用廣告時，已預知或可得知其日後給付內容無法與廣告相符，則其廣告即有不實。而依同條例第 3條規定，不動產經紀業管理主管機關在中央為內政部；在直轄市為直轄市政府地政處。內政部為利直轄市、縣市主管機關處理不動產經紀業受託居間或代理銷售、租賃不動產廣告案件，以保護消費者權益，促進不動產交易安全，於102年6月13日特訂定廣告處理原則以供遵循，其第6 點規定：「廣告有下列表示或表徵之一者，得認定為不實廣告：……(十一)建造執照：……2.廣告表示建築物之用途與建造執照或使用執照所載不符。」，上開廣告處理原則係主管機關之內政部，於法定權限範圍內，就不動產經紀業事業受託居間或代理銷售、租賃不動產於其廣告內容上，為與事實不符或引人錯誤之內容，本於職權所為細節性、技術性及解釋性之統一行政規則，為法律所必要之補充，並未逾越不動產經紀業管理條例第21條所規定為保護消費者權益，促進不動產交易安全規範意旨，亦未增加法律所無之限制或負擔，行政機關於辦理相關案件時，自可據之適用。⑶至於被告為處理違反本管理條例事件，特訂定系爭裁罰基準，其中系爭裁罰基準第2點附表項次3「參、違反之規定、要件：五、違反第21條第 2項規定：經紀業所刊登廣告及銷售內容與事實不符，或未註明經紀業名稱者；裁處依據：第29條第1項第3款、第2項；法定罰鍰金額範圍或其他裁處：一
、處經紀業 6萬元以上30萬元以下罰鍰。統一裁罰基準為：經查獲者6萬元罰鍰，並限期改正；...。」，核係被告為處理違反不動產經紀業管理條例第二十九條及第三十二條事件之裁罰，為建立執法之公平性，減少爭議及提昇行政效率與公信力，就違反上開不動產經紀業管理條例之事件所訂定統一裁罰之基準，依該裁罰作業要點，並已斟酌行為人之違規時間、違規次數及同一次違規案案件之數量等因素為其裁罰之考量，經核上開要點乃屬細節性、技術性之裁罰標準，並未牴觸逾越母法，其規定亦屬明確，亦無違反法律保留，被告於法即得加以適用。
2.經查：
⑴民眾於107年3月3日目睹，由原告在 591房屋交易.com.tw網站（下稱系爭網站），有刊登標題為「悠游市景觀挑高美套房」，內容為出售系爭房屋即新北市○○區○○路○段 000號13樓售屋廣告（物件編號：S0000000號），其廣告上乃告載明房屋法定用途為「住家用，此有前揭民眾107年 3月3日檢舉資料暨系爭網站出售系爭房屋及經被告查證之系爭廣告為憑，被告對於出售系爭房屋之上開廣告內容並為不爭，而系爭房屋及使用執造及建物登記謄本所載主要用途乃為「一般事務所」，此亦有前揭系爭房屋使用執造與建物登記謄本足證，則原告所刊登系爭廣告建物之法定用途欄位刊登「住家用」，與其建物使用執照與建物登記謄本所載主要用途「一般事務所」有不符之情事，首堪認定。
⑵而依新北市政府工務局107年5月31日新北工建字第1071040327號函（見本院卷第371頁至第373頁）說明三：「另依『建築物使用類組及變更使用辦法』第 3條規定：『建築物變更使用類組時，除應符合都市計畫土地使用分區管制或非都市土地使用管制之容許使用項目規定外，並應依建築物變更使用原則表如附表三辦理。』，因捷運系統用地非免辦理變更使用執照表列使用分區，欲變更作為住宅使用，應符合上述規定後，始得依規定辦理變更使用執照。」及107年 9月5日新北工建字第071706478號函結論即說明五（見本院卷第375頁至第377頁）「綜上..本案擬作『住宅』使用與原核准『
一般事務所(G類2組)』用途不符，涉及『建築物使用類組及變更使用辦法』規定，應辦理變更使用執照。」，此已有新北市政府工務局上揭二函文足憑。
⑶為此，被告以本案系爭建物無免辦理變更使用執照要點之適用，在未依建築法相關規定申請變更使用執照前，其建物用途應以使用執照或建物謄本記載為準，從而原告雖提出該建物之土地分區為住宅區及捷運系統用地，以其坐落地號土地作住宅使用尚無違反都市計畫法及土地使用分區管制要點相關規定及主張系爭建物有符合免辦理變更使用執照要點之適用之事，即與法令不符，乏為採憑。被告以原告所刊登系爭廣告建物之法定用途欄位刊登「住家用」，與其建物使用執照與建物登記謄本所載主要用途「一般事務所」有不符，認原告有違反不動產經紀業管理條例第21條第 2項規定，以原處分裁罰原告，即屬適法有據。
(三)原告本案有違反行政法上義務之過失：
1.應適用之法令：按違反行政法上義務之行為非出於故意或過失者，不予處罰，行政罰法第7條第1項規定甚明。再按，行為人對於構成犯罪之事實，明知並有意使其發生者，為故意；行為人對於構成犯罪之事實，預見其發生而其發生並不違背其本意者，以故意論；行為人雖非故意，但按其情節應注意，並能注意，而不注意者，為過失；行為人對於構成犯罪之事實，雖預見其能發生而確信其不發生者，以過失論，刑法第13條、第14條分別定有明文。關於行政罰之故意、過失主觀責任條件，行政罰法並無相關定義性規範，亦無類似民法抽象輕過失及具體輕過失之規定（參民法第220條、第223條），參以刑罰係以國家刑罰權之行使，處罰人民違反刑法上之禁止或誡命規範，與行政罰係處罰人民過去違反行政法上義務之行為相類似，則就行政罰之故意、過失定義，解釋上自可準用前開刑法第13條、第14條之規定。
2.經查，原告雖以系爭建物之土地分區為住宅區及捷運系統用地，可供住宅使用及本案現況就是全棟都為住家使用中，且其建物格局皆與一般事務所不符，主張其若廣告上刊登一般事務所才是與事實不符為憑。然查：
⑴本案系爭建物並無免辦理變更使用執照要點之適用，在未依建築法相關規定申請變更使用執照前，其建物用途應以使用執照或建物謄本記載為準，原告雖提出該建物之土地分區為住宅區及捷運系統用地，以其坐落地號土地作住宅使用尚無違反都市計畫法及土地使用分區管制要點相關規定及主張系爭建物有符合免辦理變更使用執照要點之適用之事，已與法令有所不符，此已如前所述。
⑵按不動產經紀業管理條例第 1條所揭示之立法目的，乃為管理不動產經紀業，建立不動產交易秩序，保障交易者權益，以促進不動產交易市場健全發展，故條例內第21條第 2項規定即課予不動產經紀業者在能力範圍內有查證事實之義務，並於廣告銷售時揭露正確資訊，使消費者能事先瞭解不動產之真實狀況及銷售條件，始符前開立法目的。以本案系爭建物使用執照核定主要用途及建物登記謄本所載均為「一般事務所」，系爭廣告就該建物法定用途欄位卻刊登為「住宅」使用，一般人認知即可知為不同法定用途之建物，原告於網路上刊登之廣告內容中法定用途欄位卻刊登為「住家用」，型態/現況登載為「住宅大樓/套房」、「格局： 1房1廳1衛等文字描述，搭配床組、櫥櫃等室內照片，客觀上已足使一般消費者認知該廣告物件之現況使用情形，倘廣告揭示之「法定用途」一欄又與主管機關核定用途不符，將使消費者無法知悉上開現況存在違反建管法規之風險。爰此，縱有原告所謂系爭社區建物現況多為住家使用之情形，廣告亦不得在未經說明其法定用途下對不特定多數人逕行表示得為住家使用之訴求，否則即與事實不符，被告依內政部訂定之廣告處理原則中不實廣告之認定，已屬可採。原告為具備不動產專業相關知識之仲介業者，對於委託出售之房屋之土地使用分區、與建物登記謄本及使用執造所載之建物法定用途，核屬不同二事，本當知之熟稔，其與委託人簽立委託銷售契約，自應知悉其得請委託人提供詳細之系爭使用執照建物登記謄本為向新北市政府工務局查詢確認系爭房屋之使用用途。參以系爭使用執照附表載明系爭房屋之用途為「G2一般事務所」，系爭使用執照上復未加註系爭房屋免辦理變更使用執照即可供住宅使用等情，有新北市政府工務局使用執照及附表存根在卷可佐（見本院卷第275頁至第277頁及第278頁至第298頁），顯見系爭房屋專供一般事務所使用，而非供住宅使用甚明，原告率於在系爭網站刊登系爭房屋用途為「住家用」之系爭廣告，致系爭廣告內容顯與事實不符，且按其情節原告係屬應注意，並能注意而不注意，揆諸首開說明，原告自具有違反行政法上義務之過失自明。
(四)本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及陳述於判決結果無影響，爰無庸一一再加論列，特此敘明。
六、結論：原處分合法，訴願決定遞予維持亦屬有理，原告訴請撤銷訴願決定及原處分，難予准許，應予駁回。本件訴訟費用由敗訴之原告負擔。
中 華 民 國 108 年 5 月 23 日行政訴訟庭 法 官 楊志勇
上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀，上訴狀並應記載上訴理由，表明關於原判決所違背之法令及其具體內容或依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實，並依法繳納上訴費用新台幣3000元。其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書（上訴狀及上訴理由書均須按他造人數附繕本），如逾期未提出上訴理由書者，本院毋庸再命補正，由本院逕以裁定駁回上訴。
書記官 葉芷廷
中 華 民 國 108 年 5 月 23 日