臺灣新北地方法院109年度簡字第21號

• 裁判案由: 不動產經紀業管理條例
• 案件類型: 行政
• 審判法院: 臺灣新北地方法院
• 裁判日期: 109 年 04 月 30 日

臺灣新北地方法院行政訴訟判決　　　　　 109年度簡字第21號109年4月16日辯論終結原　　　告　嘉政不動產經紀有限公司

代　表　人　錢紹忠
被　　　告　新北市政府地政局

代　表　人　康秋桂
訴訟代理人　陳憶萍
訴訟代理人　蔡宜真
上列當事人間違反不動產經紀業管理條例事件，原告不服新北市政府中華民國 108年12月26日新北訴決字第1081854369號（案號0000000000號）訴願決定，提起行政訴訟，經辯論終結，本院判決如下：
主 文
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：查本件係原告不服被告民國108年8月16日新北地價字第1081505012號函併附同文號裁處違反不動產經紀業管理條例處分書所裁罰原告罰鍰新臺幣（下同） 6萬元而涉訟，是本件爭訟之罰鍰數額既在40萬元以下，屬行政訴訟法第229條第2項第 2款規定之簡易行政訴訟事件，應依簡易訴訟程序進行之，合先敘明。
貳、實體方面：
一、爭訟概要：緣新北市政府環境保護局稽查人員於108年5月25日發現在新北市○○區○○路 000號旁電線桿，遭人違規張貼售屋廣告，循廣告上電話號碼[phone]））聯繫使用人，經自稱林小姐之營業員以電話號碼[phone]）回電並表示欲看屋以此電話號碼聯絡，嗣查得該電話號碼[phone]）為任職於原告之不動產經紀營業員林瑞娟（下稱林君）所有，確認該違規刊登廣告內容為原告所銷售之不動產，遂將全案檢附違規廣告稽查紀錄單移請被告即原處分機關查處。案經被告機關函請原告陳述意見後，審認原告仲介售屋廣告未註明經紀業名稱，已違反不動產經紀業管理條例第21條第 2項規定，遂依同條例第29條第1項第3款及新北市政府地政局辦理不動產經紀業管理條例第29條及第32條事件統一裁罰基準第2點附表項次3規定，以被告108年8月16日新北地價字第1081505012號函併附同文號裁處違反不動產經紀業管理條例處分書（下稱原處分）裁罰原告罰鍰6萬元
，原告不服，提起訴願，經遭訴願機關新北市政府以108年
12月26日新北訴決字第1081854369號（案號0000000000號）訴願決定駁回（下稱訴願決定），原告仍表不服，於是提起本件行政撤銷訴訟。
二、原告主張及聲明：
(一)原告主張要旨：
1.被告裁罰原告公司員工涉有違反不動產經紀業管理條例，原告不服原處分，理由：違反直接審理原則、關聯性法則及意見法則之證據，無證據能力。依無罪推定原則：犯罪事實應依證據認定之，無證據不得推定其犯罪事實頁，此裁處沒有有直接證據，被告所提出說法也充滿疑點 ：
⑴環保人員使用釣魚行為，在電話紀錄上違規民眾說明的街名、屋齡、坪數等等資訊，皆與被告用來罰款理由之本公司於591上刊登的類似案件不相符。不相符內容如下：
Ⅰ門牌違規規廣告稽查紀錄單所述為「德興街」，591廣告
為 「廣明街」。
Ⅱ違規廣告稽查紀錄單所述屋齡為40年，該 591廣告為42年屋齡，且板橋區域公寓之屋齡幾乎皆為40年左右，由此來認定此為同一物件是否過於牽強。
Ⅲ頂樓加蓋部份，違規廣告稽查紀錄單所述為「加蓋全滿」，
該591廣告物件沒有加蓋到滿，頂樓還有保留花園部份。
Ⅳ違規廣告稽查紀錄單所述為室內為19坪，該591廣告權狀坪
數：主建物17.3坪，附屬建物1.57坪，總坪數18.88坪。
⑵如果今天原告選擇使用違法廣告張貼出去，原告一定就是想辦法不會被查到，今天該遠規廣告留的是原告同仁親屬遺失的易付卡，電話中還留下林小姐個人電話資訊，實在不合常理 。
⑶環保人員應該証實與其通話的人就是本公司業務林小姐本人
，是不是該有後續確認動作，如：約出來看屋見面，見到本人或拿到名片..等行為，才能証實為其本人，那原告就不會有此爭議。現在等於只憑一組電話號碼，就定罰款，違背罪刑法定原則及證據法，試想，一通電話未經實證就裁罰 6萬元之鉅額罰款，以後不是造成人民將活在恐懼之中？任何人都可以以此來構陷他人，是不是原告想陷害某人，只要張貼違反廣告，電話中留下該人電話即可？故以上種種理由皆讓原告公司認定該處分為不合理之裁罰。
2.原告收到光碟及錄音譯文，原告聽有像林瑞娟的聲音，可是原告有詢問其本人，她說她沒有跟環保局通過電話，原告為難的是，罰是罰原告，她是行為人，遇到事情業務員都是閃，最後都是原告公司要承受，這就是原告為難的地方，原告也不知道行為人會做出這樣的行為。如果環保局那邊有明確當初拿到林瑞娟的名片或者跟她見面，本案就沒有爭議，原告將來在求償業務員上面也不會有難度，原告現在無法證明是她，如果她否認，原告也沒辦法。
(二)聲明：訴願決定及原處分均撤銷。
三、被告答辯及聲明：
(一)被告答辯要旨：
1.本案係新北市政府環保局於108年5月25日新北市○○區○○路 000號旁電線桿查獲違規張貼之售屋廣告，其上登載電話[phone])作為聯繫號碼，並載有「亞東4+5，7××萬
急售」等字樣，惟廣告並未註明經紀業名稱，經環保局稽查人員拍照採證後，循廣告上電話號碼聯繫號碼使用人後，獲受話人告知姓林並介紹該物件相關資訊，且表示欲看房撥打私人電話[phone])供聯繫，查內政部不動產服務業管理作業系統及相關網站資料，該號碼（0000-000-000）為任職於原告之員工林瑞娟君所有，認該違規刊登廣告內容為原告所銷售之不動產，遂以108年6月3日新北環維字第1081016053號函檢送違規廣告稽查紀錄單移由被告續處，為釐清案
情，被告遂於108年6月17日、7月23日以新北地價字第1081097808、1081367222號函請原告說明，嗣原告於108年 6月24日及7月26日回覆：「…問過林瑞娟本人… 0000000000這隻電話為她弟弟的易付卡電話…已遺失多時…不知為何環保局打該電話中會留她個人的手機號碼。」、「該廣告非我們公司所張貼…查過公司所有物件…沒有相符的…可否請地政局提供明確…」。復查原告於591房屋交易網站刊登之廣告（
物件編號S0000000)，其頁面所載資料皆與廣告單所載及受
話人介紹內容相符，乃另以108年8月2日新北地價字第1081
414968號函請原告提出補充說明，嗣原告108年8月8日回覆
略以：「…紀錄單…所述為德興街…591廣告為廣明街何來
有相符…紀錄單…為40年…591…為42年…何來有相符…樓
層為相符…頂樓加蓋部份…全滿…591廣告沒有…到滿…室
內為19坪…權狀坪數為18.88坪，也不相符…」並檢附專任
委託銷售契約書、委託銷售/出租契約內容變更同意書、不
動產說明書等文件供稽。
2.依上開回覆說明，雖原告主張該違規張貼廣告物件並非其受託銷售，惟經查環保局電話錄音顯示，該受話人對於其姓氏(林君)及個人聯繫電話[phone])、物件之相關特定資訊(廣明街、坪數、樓層、頂樓加蓋、格局、屋齡等)皆於通話內容中詳細說明，且經比對 591售屋網站所銷售「亞東捷運頂加、稀有空中花園」物件之廣告內容及原告檢附此廣告之專任委託銷售契約書、不動產說明書，前開所揭示之銷售物件資訊皆與受話人所述條件相符，足認二者實為同一物件，被查獲之違規廣告確為原告受託銷售，未註明經紀業名稱，違規事證明確，確已違反上開條例第21條第 2項規定，被告爰依不動產經紀業管理條例第29條第1項第3款規定暨新北市政府地政局辦理不動產經紀業管理條例第二十九條及第三十二條事件統一裁罰基準第2點附表項次參，處以6萬元罰鍰，洵屬有據。
3.至有關原告主張只憑一組電話號碼就定罰款一節，查本案係因原告先有違規張貼行為，環保局基於行政調查職權，依所留電話積極進行查證，經釐清相關人員及待售物件資料後，始據以此電話紀錄作為裁罰證物。復經比對本案電話紀錄、通話錄音檔，得知環保局係於108年5月27日10點42分撥打廣告上所留聯繫電話，自稱林小姐之營業員除積極就物件銷售外，尚告知該電話為廣告電話及提供私人電話[phone]）供後續聯繫，倘本案非屬原告物件，則環保局撥打廣告所留聯繫電話時，原告員工當先詢問為何有與其聯繫資訊，而非通話之初即表達已多次回電未果，並積極告知物件資訊及邀約帶看，況該物件係原告與消費者簽訂專任委託銷售契約書，則一般民眾豈能無故知悉該物件之特定資訊及原告員工電話（包含原告主張係同仁親屬遺失之易付卡號碼），並針對該物件無償協助刊登廣告並提供聯繫資訊，進而增進成交機會，是原告說法顯有矛盾，並與常理未符，實為刊登廣告未註明經紀業名稱之推諉之詞，尚不足採。綜上所述，被告所為前揭行政處分於法有據，原告之訴無理由。
(二)聲明：原告之訴駁回。
四、爭點：
(一)系爭新北市政府環保局於108年5月25日在新北市○○區○○路 000號旁電線桿查獲違規張貼未經註明經紀業名稱之售屋廣告（下稱系爭售屋廣告），是否與原告於 591售屋網站所刊登之廣告（物件編號S0000000）物件相符，為原告所刊登銷售之同一物件？
(二)原告有無主觀之歸責事由？被告以爭訟概要欄所示時地，就刊登之系爭廣告有未經註明經紀業名稱，認原告違反不動產經紀業管理條例第21條第 2項之規定，以原處分裁罰原告是否合法有據？
(三)原告主張被告採證有違直接審理原則、關聯性法則及意見法則，無證據能力且無直接證據，質疑原處分採證有違法，是否有理可採？
五、本院之判斷：
(一)前提事實：本件爭訟概要欄所述之事實，有原告公司經濟部商工登記公示資料查詢、內政部不動產服務業管理作業系統-經紀營業員-林瑞娟、新北市政府環境保護局 108年6月3日新北環維字第1081016053號移送函、新北市政府環境保護局違規廣告稽查紀錄單（土城-108-第6案）、原告 591房屋交易網刊登之廣告（物件編號：S0000000）、專任委託銷售契約書、委託銷售/出租契約內容變更同意書、新北市政府環
境保護局稽查通話錄音檔光碟、通話錄音譯文、原處分及訴願決定書等在卷足證（分見本院卷第37頁、第101頁至第103頁、第105頁、第107頁、第119頁至第121頁、第131頁至第
134頁、第136頁、第157頁、第167頁至第169頁、第67頁至
第71頁及第89頁至第94頁），核堪採認為真實。
(二)系爭新北市政府環保局於108年5月25日在新北市○○區○○路 000號旁電線桿查獲違規張貼未經註明經紀業名稱之售屋廣告（下稱系爭售屋廣告），與原告於 591售屋網站所刊登之廣告（物件編號S0000000）物件相符，為原告所刊登銷售之同一物件。
1.經查，新北市政府環保局所查獲未經註明經紀業名稱之系爭售屋廣告，其上登載「亞東4+5，房/2衛/2聽7××萬急售，
0000-000-000 」（見本院卷第107頁右上方），而其廣告上並未註明經紀業名稱，經環保局稽查人員於上揭時間拍照採證後，循廣告上電話號碼聯繫號碼使用人後，獲受話人告知姓林並介紹該物件相關資訊，且表示欲看房撥打私人電話[phone]）供聯繫，而內政部不動產服務業管理作業系統及相關網站資料，該號碼（0000-000-000）乃為任職於原告之員工林瑞娟君所有（見本院卷第107頁中間及第101頁至第 103頁），並經環保局稽查人員與林君提供之個人聯繫電話[phone]）後，由該林君所告知物件之相關特定資訊為「土城區廣明街、4＋5即頂樓加蓋、四樓權狀大概有19坪，全部加起來大概是40坪、屋齡大概40多年」等情，此有原告所不爭執之環保局稽查之電話紀錄及被告109年4月10日新北價字第1090613227號函所檢送之通話錄音譯文內容與光碟足憑（分見本院卷第107頁下方及第165頁至169頁與第157頁），而原告對於上開錄音內容通話之林君係為任職原告公司林瑞娟之聲音乙事，於經訴願程序中並未加以爭執，而於本院訴訟中則就被告送達之光碟及錄音譯文表明其有收受，並表明：原告聽有像林瑞娟的聲音，雖原告稱有詢問其本人，她說她沒有跟環保局通過電話，原告為難的是，罰是罰原告，她是行為人，遇到事情業務員都是閃，最後都是原告公司要承受，這就是原告為難的地方，原告也不知道行為人會做出這樣的行為。如果她否認，原告也沒辦法，並表明無法為反證推翻等語（見本院卷 第188頁之言詞辯論筆錄），是認系爭本案環保局稽查人員稽查所由被告於109年4月10日新北價字第1090613227號函所檢送之通話錄音譯文內容堪認為任職原告公司林瑞娟之聲音乙事，應可採認。
2.而查，經比對上開查獲未經註明經紀業名稱之系爭售屋廣告，其上登載「亞東4+5，房/2衛/2聽7××萬急售，0000-000
-000」與環保局稽查人員循廣告上電話號碼聯繫號碼使用人後，獲受話人告知姓林並介紹該物件相關資訊，且表示欲看房撥打私人電話[phone]）（依內政部不動產服務業管理作業系統及相關網站資料顯示該號碼（0000-000-000）為任職於原告之員工林瑞娟所有），復經環保局稽查人員與該林君提供之個人聯繫電話[phone]）後，由該林君所告知物件之相關特定資訊為「土城區廣明街、4＋5即頂樓加蓋、四樓權狀大概有19坪，全部加起來大概是40坪、屋齡大概40多年」之情，經核與該原告於 591售屋網站所銷售之物件（物件編號 S0000000，見本院卷第119頁），其頁面所載「亞東捷運頂加、稀有空中花園、歡迎看屋...780萬元、格局3房2廳2衛2陽台、屋齡42年、權狀18.88坪、樓層4F/4F、地址新北市土城區廣興街63巷」等之廣告內容，客觀上已大致相符，復參以原告所檢附該廣告專任委託銷售契約書及委託銷售 /出租契約內容變更同意書亦分別載有「經紀營業員林瑞娟」等情（分見本院卷第134頁及第136頁），則本院綜上事證所認，被告以系爭新北市政府環保局於108年5月25日在新北市○○區○○路 000號旁電線桿查獲違規張貼未經註明經紀業名稱之系爭售屋廣告，係與原告於 591售屋網站所刊登之廣告（物件編號S0000000）物件相符，為原告所刊登銷售之同一物件，自堪採認為無誤。為此，原告主張查獲之系爭售屋廣告與其於 591所刊登之上開物件廣告不符，非同一物件之事，即難採信。
(三)原告有主觀之歸責事由。被告以爭訟概要欄所示時地，就刊登之系爭廣告有未經註明經紀業名稱，認原告違反不動產經紀業管理條例第21條第 2項之規定，以原處分裁罰原告乃屬合法有據。
1.應適用之法令：
⑴按「違反行政法上義務之行為非出於故意或過失者，不予處罰（第1項）。法人、設有代表人或管理人之非法人團體、
中央或地方機關或其他組織違反行政法上義務者，其代表人、管理人、其他有代表權之人或實際行為之職員、受僱人或從業人員之故意、過失，推定為該等組織之故意、過失（第2項）。」，乃為行政罰法第7條第1、2項所明定。。
⑵次按「（第 1項）經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售。（第 2項）前項廣告及銷售內容，應與事實相符，並註明經紀業名稱。」、「經紀業違反本條例者，依下列規定處罰之：...三、違反...第21條第1項、第2項..規定者，處新臺幣 6萬元以上30萬元以下罰鍰。」，不動產經紀業管理條例第21條第1項、第2項、第29條第1項第3款分別定有明文。至於「違反第21條第 2項：經紀業所刊登廣告及銷售內容與事實不符，或未註明經紀業名稱者。...一、
經查獲者處6萬元罰鍰，並限期改正...」則為行為時之新北市政府地政局辦理不動產經紀業管理條例第二十九條及第三十二條事件統一裁罰基準第 2點附表項次參所明定，該裁罰基準，並斟酌違規行為之查獲、與違規行為是否經改正後自處分書送達之日起是否二年內再次查獲及違反同條例第21條第 2項是否一行為同時違反二項義務等情形所，分別加重其處罰，核上開規定所為細節性、技術性之裁罰標準，並未牴觸逾越母法，其規定亦屬明確，亦無違反法律保留，被告據以適用，於法亦無不合，核先敘明。
2.經查，原告係不動產仲介經紀業者，有經濟部商工登記公示資料查詢在卷可查（見本院卷第37頁），而新北市政府環保局人員於108年 5月25日在新北市○○區○○路000號旁電線桿查獲違規張貼未經註明經紀業名稱之系爭售屋廣告，與原告於591售屋網站所刊登之廣告（物件編號 S0000000）物件相符，為原告所刊登銷售之同一物件，此已如前事證所認。而查，原告既為不動產仲介經紀業者，對於任職其公司之營業經紀員，自當有監督管理之義務，對於經與委託人簽訂委託契約書後，所刊登售屋廣告應註明經紀業名稱，不僅為原告公司，更為其從業人員林君所應知悉及遵守，詎違規張貼未經註明經紀業名稱之系爭售屋廣告，主觀上縱該林君非故意而係屬有所疏漏之事，然客觀上亦顯有過失之歸責事由自明，則原告公司依前述行政罰法第7條第2項之規定，自當負有其主觀上之歸責事由自明；至於原告所稱處罰是罰原告，林君為行為人，遇到事情業務員都是閃，最後都是原告公司承受之事，則屬原告公司與林君間之另權利義務關係，要與原告上開依法應負之責無涉，是認被告依前揭事實審認原告設置未註明經紀業名稱之售屋廣告，違反本條例第 21條第2項規定，以原處分裁罰原告，並無違誤，核屬合法有據。
(四)原告主張被告採證有違直接審理原則、關聯性法則及意見法則，無證據能力且無直接證據，質疑原處分採證有違法，乃屬無理難採。
1.按「行政機關應依職權調查證據，不受當事人主張之拘束，對當事人有利及不利事項一律注意。」、「行政機關為處分或其他行政行為，應斟酌全部陳述與調查事實及證據之結果，依論理及經驗法則判斷事實之真偽，並將其決定及理由告知當事人。」，行政程序法第36條及第43條分別定有明文。是以，行政機關對於應依職權調查之事實，負有概括調查義務，且應依各種合法取得之證據資料認定事實、作成行政決定。此項調查義務，以事實之調查必要性為前提，調查事實所必要之證據方法，由行政機關以裁量決定之。
2.經查，被告審認環保局移送稽查之違規廣告物照片與稽查之電話紀錄及錄音檔與原告網路售屋資訊，依其職權調查廣告單照片內容，並聽取錄音光碟通話錄音檔內容，核對對話人林君所述之詳細屋況、隔間、路段等資訊均與系爭廣告單內容是否相符，以及原告具名於 591售屋網站刊登之售屋廣告網頁資料，就其內容與系爭廣告單銷售物件內容是否資訊一致等節，依一般常理經驗法與合法取得之證據，做出肯認之判斷，本屬其依職權為合法調查證據所為之判斷。至於原告雖主張如果環保局當時明確拿到林君之名片或與林君見面，本案即無爭議等語為憑，然此，如前所述，被告既以該查獲未經註明經紀業名稱之系爭售屋廣告，經環保局稽查人員與林君提供之個人聯繫電話，由林君所告知物件之相關特定資訊，經核與原告於 591售屋網站所銷售之物件等之廣告內容，並曾多次函文通知原告提出說明而由原告表示意見在案（參見本院卷第109頁至第127頁），再參以原告所所檢附之廣告專任委託銷售契約書及委託銷售出租契約內容變更同意書等事證，經依職權調查相關聯之證據，並就原告有利及不利事項併予注意後，採認原告有違反不動產經紀業管理條例之行政決定，於法即無違誤，為此，原告質疑被告採證有違法，違法直接審理、關聯性及意見法則，無證據能力並無直接證據之事，要屬無理難採。
(五)綜上所述，原告確有未於廣告物註明經紀業名稱之違規行為，核屬違反不動產經紀業管理條例第21條第 2項規定，被告為此依同條例第29條第1項第3款及裁罰基準等規定，以原處分裁處原告已屬法定最低之罰鍰 6萬元，自屬有據，訴願決定予以維持，亦無違誤，原告訴請撤銷為無理由，依法應予駁回。
六、本件判決基礎事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，經本院審核後，或與本案爭點無涉，或對於本件判決結果不生影響，爰無庸一一再加論述，特併敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第98條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 4 月 30 日行政訴訟庭 法 官 楊志勇
上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀，上訴狀並應記載上訴理由，表明關於原判決所違背之法令及其具體內容或依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實，並依法繳納上訴費用新台幣3000元。其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書（上訴狀及上訴理由書均須按他造人數附繕本），如逾期未提出上訴理由書者，本院毋庸再命補正，由本院逕以裁定駁回上訴。
書記官 林楷勳
中 華 民 國 109 年 4 月 30 日