臺灣新北地方法院100年度訴字第17號

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　　 100年度訴字第17號

原告

王美華

訴訟代理人

李富湧律師

被告

利誌電業有限公司

法定代理人

張宗池

訴訟代理人

林秀珠

被告

永上不動產仲介經紀有限公司

法定代理人

陳正任

訴訟代理人

游健群

被告

詹昭賜

上列當事人間請求債務不履行損害賠償事件，經本院於民國100年2月23日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：

（一）緣原告於民國97年10月24日透過被告永上不動產仲介經紀有限公司（下稱永上不動產公司）之經紀營業員，即被告詹昭賜仲介，向被告利誌電業有限公司（下稱利誌公司）購買如附表之房地及停車位，總價新臺幣（下同）816 萬元，雙方訂有不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書）為憑。

（二）原告向被告利誌公司購買上揭房地及停車位，被告詹昭賜特別說明關於停車位係子母車位，母車位約100至120萬元，子車位則約80萬元，雙方完成履約後，一切順利。詎料該大樓之社區管理委員會於99年3月中旬告知原告謂第147、148號之停車位並非獨立權狀，係屬持分併入公共設施，依原告所佔共同使用部分之權利範圍，僅能分配一個車位（第147號），而強制收回第148號車位。原告乃於第148號位遭收回後，多次口頭找仲介反映，並於99年7月13日以宜蘭中山路郵局第337號存證信函通知被告利誌公司及被告永上不動產公司要求善後處理。嗣被告乃推由被告永上不動產公司店長游建群出面，與原告協調，希望該房地由永上不動產公司出售，條件為：①委託售價930萬元至950萬元，原告實收930萬元；②委託期自99年8月26日至99年10月26日止；③若未售出，永上不動產公司將向原銷售業務員即被告詹昭賜請求賠償80萬元，至99年10月31日止完成賠償協議。有訴外人游建群與原告之配偶許澤宗所立協議書可稽。結果期間屆滿，系爭房屋未銷售出去，被告亦未依協議完成賠償協議。

（三）按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求損害賠償；因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定，行使其權利。民法第226條第1項、第227條第1項分別定有明文。本件被告利誌公司依系爭買賣契約應給付二個平面停車位給原告，詎其僅能交付第147號停車位，不能交付第148號停車位，此係屬可歸責於被告利誌公司之事由，致原告受溢付80萬元價款及溢付12,480元﹝計算式：130,000元÷8,100,000元×7,300,000元＝117,160元；130,000元－117,160元=12,840元﹞仲介服務費之損失，自得依上揭法條規定，請求被告利誌公司賠償損失812,840元。

（四）再依消費者保護法第7條規定，從事提供服務之企業經營者，於提供服務時，應確保該服務具有符合當時專業水準可合理期待之安全性；企業經營者違反上述規定，致生損害於消費者時，應負連帶賠償責任。又債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失負同一責任，民法第224條亦定有明文。本件被告永上不動產公司係依法成立以仲介房屋買賣為專業之房屋仲介公司，受原告委託居間仲介買受房屋，對於屋主出售之標的，到底有幾個停車位，本有查明之專業，竟疏忽大意未查明，致原告受溢付80萬元價款及溢付12,840元仲介服務費之損失；被告詹昭賜身為經紀營業員，以收受仲介服務費受他人委託居間仲介銷售不動產為專業之服務人員，應秉持專業確認買賣之標的為何，竟疏忽未查明，依民法第184條規定，應負損害賠償之責；再者，被告詹昭賜為被告永上不動產公司之受僱人，依民法第188條規定，僱用人應與受僱人負連帶賠償責任。

（五）聲明：

1、被告應連帶給付原告812,840元，及自本起訴狀繕本送達被告翌日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

2、原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告利誌公司則以：

（一）被告利誌公司提供權狀給仲介的時候，車位只有賣一個，148號本來被告利誌公司在住的的時候就沒有了，當時被告利誌公司的停車位只有147號及併停位，就是停在那裡要繳管理費壹仟元，併停位部分後來仲介公司把他寫成148 號。

（二）當時被告利誌公司提供給原告的是一個車位，若要使用旁邊小車位的話，就要繳1,000元併停費給管委會，編號147號停車位是和房子一起繳納管理費，不用另行繳車位管理費，編號148號若有停放的話，要繳納管理費1,000元，當初被告利誌公司委託就是如此，平常併停的小車位（即148號）都是被告利誌公司在使用，如果被告利誌公司沒有停車的話就不用繳，被告利誌公司賣掉前面兩三年沒有使用就沒有繳納小車位的管理費，小車位也從來沒有人停，被告利誌公司都是停在大小車位的中間。當時賣的時候不包含148號車位，被告利誌公司只是說有小車位使用權，有使用才要繳管理費1,000元，沒有使用的話就不用繳納。

（三）聲明：駁回原告之訴。

三、被告永上不動產公司引用其餘被告之答辯，並聲明請求判決：原告之訴駁回。

四、被告詹昭賜則以：

（一）除引用被告利誌公司之陳述外，並陳述當時被告詹昭賜是賣一個車位的權利，旁邊還有一個小的可以使用，另外的車位不是原告的，只是可以使用而已，當時被告詹昭賜是賣原告一個車位的權利，但是另多一個可以使用的車位，管委會有發兩個證號給他，並無沒有點交清楚的問題。

（二）聲明：駁回原告之訴。

五、首應審酌系爭147、148號車位所占用之面積，是否僅得規劃為一個停車位？

（一）按建築技術規則建築設計施工編第60條規定：「停車空間及其應留設供汽車進出用之車道，規定如下：一、每輛停車位為寬二點五公尺，長六公尺。大客車每輛停車位為寬四公尺，長十二點四公尺。二、設置於室內之停車位，其四分之一車位數，每輛停車位寬度及長度得各寬減二十五公分。但停車位長邊鄰接牆壁者，寬度不得寬減。」，經查，本院於100年1月21日至現場履勘，編號147、148號車位在二根柱子間，現場測量結果二根柱子間寬度4.53公尺，並未達5公尺寬，長度6.1公尺，編號147號車位長邊鄰接牆壁，寬度2.39公尺，編號148號車位寬度2.14公尺，是編號147、148號車位均未達建築技術規則建築設計施工編第60條規定之標準。

（二）又系爭大樓地下一樓同一地點長寬相同，只設一個車位，即編號51號，該車位寬度2.56公尺、長相同，並無設兩個車位；且在148號車位內後方有一個圓形直徑63公分之化糞池，衡諸常理化糞池本應設於公共區域內，且化糞池上不可能有車位，是應認148號車位應為公共區域，建物所有權人對該區應僅具有使用權，而無所有權。足證系爭147、148 號停車位所占用之面積應僅得規劃一個車位甚明。

六、次應審酌系爭148號車位是否為系爭買賣契約書之買賣標的？

（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。次按負舉證責任之當事人，須證明至使法院就該待證事實獲得確實之心證，始盡其證明責任。倘不負舉證責任之他造當事人，就同一待證事實已證明間接事實，而該間接事實依經驗法則為判斷，與待證事實之不存在可認有因果關係，足以動搖法院原已形成之心證者，將因該他造當事人所提出之反證，使待證事實回復至真偽不明之狀態。此際，自仍應由主張該事實存在之一造當事人舉證證明之，始得謂已盡其證明責任（最高法院93年度台上字第2058號判決意旨參照）。又主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任。而此特別要件之具備，苟能證明間接事實並據此推認要件事實雖無不可，並不以直接證明者為限，惟此經證明之間接事實與要件事實間，須依經驗法則足以推認其因果關係存在者，始克當之。倘負舉證責任之一方所證明之間接事實，尚不足以推認要件事實，縱不負舉證責任之一方就其主張之事實不能證明或陳述不明、或其舉證猶有疵累，仍難認負舉證責任之一方已盡其舉證責任，自不得為其有利之認定（最高法院91年度台上字第1613號判決意旨參照），此於事實關係存否之舉證責任分配，亦應有所適用。

（二）原告雖主張買賣當時有兩個車位，且系爭買賣契約書載明是兩個車位，並提出系爭買賣契約書為證，惟被告利誌公司則抗辯被告利誌公司提供權狀給仲介的時候，車位只有賣一個，148號本來被告利誌公司在住的的時候就沒有了，當時被告利誌公司的停車位只有147號及併停位，就是停在那裡要繳管理費1,000元，併停位部分後來仲介公司把他寫成148號。被告詹昭賜亦以當時是賣一個車位的權利，旁邊還有一個小的可以使用，另外的車位只是可以使用而已，當時被告永上不動產公司公司提供給被告詹昭賜的資料是一個車位，及另一個車位使用權等語置辯。經查：

1、系爭買賣契約書上雖載明「有車位編號，目前車位編號：147號148號」，惟被告抗辯買賣當時只有147號車位及併車位，並無148號車位，且該併車位只有使用權，如須使用尚須繳納1,000元管理費，且原告提出之（附表）標的物現況說明書其上亦載有「車位管理費：新台幣1,000 元整」，若148號車位為被告利誌公司所有，被告利誌公司仍須另納管理費，實有悖常理，足見被告利誌公司上開抗辯，尚非子虛。

2、又原告主張被告詹昭賜特別說明關於車位係子母車位，母車位約100至120萬元，子車位則約80萬元，被告詹昭賜則抗辯買賣當時沒有談到車位價格的問題，是依據前揭舉證責任分配法則，原告自應就上開有利於己之事實負舉證之責，原告雖提出系爭買賣契約為證，惟標的物之價金應係契約之必要之點，本應詳載，經本院遍觀系爭買賣契約，其上僅載有「買賣標的物總價款：新台幣捌佰壹拾萬元整」之字樣，並無原告所稱車位價款之記載，原告復未舉證以實其說，是原告上開主張尚有疑義。

3、且本院至現場履勘時，原告亦自陳99年3月前並未劃有148車位，僅有147車位，99年3月後管委會才劃編號148車位，系爭148號車位既係於99年3月後始由管委會劃編，則於97年10月24日即系爭買賣契約書成立時，148號車位並不存在，何故原告於點交系爭房屋當時並不爭執，益徵148號車位並非系爭買賣契約書之買賣標的。

4、證人即帝國新都心管理委員會主任委員李來春證述系爭停車位於99年3 月前並未劃有編號148 號車位，僅有編號147 號車位，99年3 月後管委會才劃編號148 號車位，編號147 號車位之管理費含在所有權繳納，不另行繳納管理費，而停在編號147 號車位旁（即現在之編號148 號車位），須獨立另繳納管理費1,000 元等情，有本院100 年2 月23日言詞辯論筆錄在卷可按，且被告利誌電業有限公司訴訟代理人林秀珠陳述我是七十九年的時候買了預售屋，我當時原始車位號碼是63 號 ，因為格子沒有辦法劃二個車位，我進去的時候，建商就只有劃一個位子，因為旁邊就是化糞池。我進去十年前都只有停一個車位，沒有劃另外一個車位，後來因為我跟管委會講我有一個小車能不能停在旁邊，再劃一個框框，才繳併停費1000元，我沒有停的時候就沒有繳等語，有本院100 年2 月23日言詞辯論筆錄在卷可按。又原告於本院100 年1 月21日現場履勘時陳稱99年3 月前並未劃有編號148 號車位，僅有編號147 號車位，99年3 月後管委會才劃編號148 號車位等情，有本院100 年1 月21日現場履勘筆錄為證，並本院100 年1 月19日言詞辯論時陳稱就編號148 號有多繳1000元的管理費，編號147 部分是含在房子的所有權狀裡面，勿庸另行繳納管理費諸語，有本院100 年1 月19日言詞辯論筆錄可按。足見，原告購屋時已明知僅有編號147 號車位，並無編號148 號車位，如停在編號147 號車位旁（即現在之編號148 號車位），須獨立另繳納管理費1,000 元，可見，系爭148號車位並非系爭買賣契約書之買賣標的甚明。

七、末應審酌原告依民法第226條第1項、第227條第1項、第184條、第188條、消費者保護法第7條規定，請求被告等連帶賠償原告812,840元，有無理由？

（一）按「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。」、「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。」民法第226條第1項及第227條第1項分別定有明文。所謂不完全給付即債務人雖為給付，惟給付內容不符合債務本旨，違反誠信與衡平原則而言。本件原告主張被告利誌公司依系爭買賣契約應給付二個平面車位給原告，詎其僅交付147號車位，不能交付148號車位，此係屬可歸責於被告利誌公司之事由，致原告受溢付80萬元價款及溢付12,480元仲介服務費之損失，惟查，系爭148號車位既非為系爭買賣契約之買賣標的，已如前述，則被告利誌公司並無所謂不合於債務本旨之給付問題，則依上開有關不完全給付之說明，原告上開有關不完全給付之主張，尚屬無據。

（二）又按「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。」、「受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負損害賠償責任。但選任受僱人及監督其職務之執行，已盡相當之注意或縱加以相當之注意而仍不免發生損害者，僱用人不負賠償責任。」民法第184條、第188條分別定有明文。本件原告主張被告詹昭賜身為經紀營業員，應秉持專業確認買賣之標的為何，竟疏忽未查明，致原告受有812,840元之損失，且被告詹昭賜為被告永上不動產公司之受僱人，故被告永上不動產公司應與被告詹昭賜負連帶賠償責任。經查，系爭148號車位非屬系爭買賣契約之買賣標的，原告依不完全給付之法律關係，請求被告負損害賠償之責，係屬無據，均述同前，則被告詹昭賜就系爭買賣契約並無故意或過失侵害原告權利可言，原告主張損失812,840元，並認為被告詹昭賜及被告永上不動產公司應連帶負侵權行為責任，於法未合。

（三）再按從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者，於提供商品流通進入市場，或提供服務時，應確保該商品或服務，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性。企業經營者違反前二項規定，致生損害於消費者或第三人時，應負連帶賠償責任，消費者保護法第7條第1項、第3 項分別定有明文。而所謂企業經營者，係指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者。本件原告主張被告永上不動產公司受原告委託買受房屋，對於屋主出售之標的，本有查明之專業，竟疏忽大意未查明，致原告受有812,840元之損失。惟查，本件系爭房屋之買賣，固由被告永上不動產公司居間仲介，惟系爭買賣契約並無原告所述之不完全給付存在，亦已論述如前，則被告永上不動產公司提供之服務，並無原告所述之情形，是原告依消費者保護法請求賠償，自有未合。

（四）綜上所述，原告主張依民法第226條第1項、第227條第1項、第184條、第188條、消費者保護法第7條之規定，請求被告等連帶賠償原告812,840元，尚非有據，不予准許。

八、綜上論述，系爭買賣契約並無原告主張之債務不履行存在，且被告等就系爭契約無故意或過失，亦無可歸責之事由，則原告主張損害賠償，洵非有理，應予駁回。又原告之訴既經駁回，假執行之聲請即失所附麗，併予駁回。

九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證據，經本院斟酌後，認均與本件之結論無礙，爰不一一論列，附此敘明。

十、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。