臺灣新北地方法院100年度重訴字第157號

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　100年度重訴字第157號

原告

蔡綢

訴訟代理人

陳思合律師

被告

全國不動產經紀股份有限公司

法定代理人

葉春智

訴訟代理人

莊聖榮律師

被告

上瑞房屋仲介有限公司

被告

兼法定代理 邱碧雪

被告

人

被告

林幼雪

上列當事人請求損害賠償事件，經臺灣臺北地方法院移送前來，本院於民國100 年8 月15日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面

㈠按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。查原告原訴之聲明第二項至第四項係請求：被告林幼雪、邱碧雪應連帶給付原告新臺幣（下同）5,825,751 元，及自民國98年5 月14日起至清償日止；被告邱碧雪、上瑞房屋仲介有限公司（下稱上瑞房屋）應給付原告5,825,751 元，及自98年3 月18日起至清償日止；被告全國不動產經紀股份有限公司（下稱全國不動產）應給付原告5,825,751 元，及自98年5 月14日起至清償日止，並均按年息5 ％計算之利息（見本院卷㈠第4 頁）。嗣於民國100 年8 月15日本院言詞辯論期日當庭減縮聲明為被告林幼雪、邱碧雪應連帶給付原告5, 775,751元，及自98年5 月14日起至清償日止；被告邱碧雪、上瑞房屋應給付原告5,775,751 元，及自98年5 月14日起至清償日止；被告全國不動產應給付原告5,775,751 元，及自98年5 月14日起至清償日止，並均按年息5 ％計算之利息（見本院卷第147 頁）。按上述訴之變更僅單純就訴之聲明為減縮，核與前揭說明相符，應予准許，合先敘明。

㈡被告上瑞房屋、邱碧雪經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面

一、原告起訴主張：

㈠原告於98年1月8日，透過被告全國不動產三峽加盟店即上瑞房屋擔任店長之被告邱碧雪仲介，以新臺幣（下同）560 萬元購買被告林幼雪所有，坐落於新北市○○區○○段284 地號土地及其上房屋（門牌號碼為新北市○○區○○街328 號（下稱系爭房地），並訂有房屋買賣契約（下稱系爭買賣契約）。因系爭房地原由被告林幼雪設定第一順位之600 萬元抵押權予臺北市土城市農會（下稱土城農會），擔保其房屋貸款，是系爭買賣契約第5 條明定，被告林幼雪應於契約稅單核下後3日內，就以系爭房地設定抵押權擔保之600萬元貸款債務清償完畢，並辦理塗銷登記。原告乃依系爭買賣契約第4 條規定，於簽約時先行交付簽約款50萬元，更陸續於98年1 月12日及同年2月20日，分別交付完稅款260萬元及尾款250萬元由被告邱碧雪代收。被告邱碧雪嗣於98年2月24日辦理系爭房地所有權移轉登記，並交付系爭房地所有權狀及房屋鑰匙予原告，原告為文盲且智識較低，又不諳房屋過戶相關專業知識，乃誤信被告邱碧雪所稱被告林幼雪確已完成貸款清償及塗銷抵押權登記，即開始進行裝潢，計花費504,550 元。

㈡詎料，98年10月29日間，原告接獲被告林幼雪來電表示，系爭房地之房屋貸款自98年2 月迄今，均係由其名下帳戶中扣款，現其帳戶已無資金，要求由原告繼續繳款云云，經原告數次聯繫被告邱碧雪未果，始驚覺恐遭詐騙，更發現被告林幼雪未辦理抵押權塗銷登記。為免系爭房地遭拍賣，原告自98年10月至99年1 月間，代為繳付被告林幼雪之貸款，始完成抵押權塗銷登記，共計受有損害房屋整理費504,550 元、土城農會貸款4,872,078元、代償土城農會訴訟費用33,460元、抗告及支付命令費用1,500 元、房屋稅9,763 元、契稅334,400元等，計5,775,751元。

㈢被告林幼雪應依系爭買賣契約第12條違約責任之規定，按每日以系爭買賣契約總價金千分之零點五計罰違約金（以買賣價金560萬計算之結果，每日應以2,800元計罰），自原告繳納系爭買賣契約稅款完畢3 日後（即98年3月17日）起至100年1月4日止（原告先就此部分金額為一部請求），給付原告1,842,400 元違約金，並依民法不完全給付、權利瑕疵擔保之相關規定，給付原告損害賠償5,775,751元。

㈣被告林幼雪、被告邱碧雪欺騙原告為共同侵權行為，致原告受有損害5,775,751 元，應連帶負賠償之責。又被告上瑞房屋應就被告邱碧雪之侵權行為負僱用人之侵權責任，與被告邱碧雪連帶賠償原告5,775,751 元。

㈤上瑞房屋為被告全國不動產之加盟店，全國不動產允其使用其名稱、服務標章、統一之店頭招牌（含櫥窗）及營運方式，被告邱碧雪名片上更印有「全國不動產三峽加盟店」等字樣，且系爭買賣契約為被告全國不動產之制式契約書，被告邱碧雪復均以「全國不動產三峽加盟店」名義代收原告交付之買賣價金，故被告全國不動產本人與上瑞房屋間是否為獨立法人及有無成立加盟契約，均無礙於原告基於善意第三人之地位，請求被告全國不動產負表見代理之責，賠償其所受損害5,775,751 元等語，並聲明：㈠被告林幼雪應給付原告1,842,400 元，及自98年3 月18日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈡被告林幼雪、邱碧雪應連帶給付原告5,775, 751元，及自98年5 月14日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；㈢被告邱碧雪、上瑞房屋應給付原告5,775,751元，及自98年5 月14日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；㈣被告全國不動產經紀股份有限公司應給付原告5,775,751 元，及自98年5 月14日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；㈤前三項被告中任一項被告已為給付時，他項被告於該給付範圍內同免責任；㈥願供擔保請准宣告假執行。

二、被告全國不動產則以：

㈠被告邱碧雪為上瑞房屋負責人，非被告全國不動產之員工，又本件不動產買賣契約書下方記載「全國不動產各加盟店皆為獨立經營之公司」，且原告簽約時之仲介經紀公司為上瑞房屋，被告邱碧雪收受款項簽收單則以全國不動產三峽加盟店名義為之，是不論在廣告、市招、名片與簽收單上加註「加盟店」字樣，均得使消費者能辨識提供仲介服務之主體為上瑞房屋，非被告全國不動產，無表現代理可言，應由被告上瑞房屋負簽約之法律責任。

㈡加盟關係並非代理關係，加盟主接受加盟業所提供商標或服務標章之授權使用，係出於行政院公平交易委員會之規範與加盟關係之事業經營方式服務行為，此與代理權之授與行為不同。全國不動產雖提供加盟，但被告上瑞房屋為獨立之法人格，其以自己名義或以全國不動產三峽「加盟店」之名義獨立與原告從事買賣仲介，況原告將價金交予被告邱碧雪收受時，被告全國不動產不知情，未獲通知亦不在場，其收受價金乃代表上瑞房屋，絕非代理被告全國不動產，且被告邱碧雪98年1月12日260萬元之收據載明加盟店，同年2 月20日250 萬元之收據亦以邱碧雪名義簽收，自無成立表見代理之事實。

㈢原告於簽約時將50萬元簽約款交予被告林幼雪收受，顯見其知悉應將款項交予出賣人，而原告卻於98年1 月12日交予信賴之被告邱碧雪260 萬元，98年2 月20日交予邱碧雪250 萬元，致遭其侵吞受有損害，損害之發生原告與有過失，應得減輕或免除賠償金額。至於原告所提504,550 元裝潢費估價單係私文書，被告否認其形式及實質之真正，至支付命令、抗告聲請費及房屋稅何以為損害，未見原告敘明，均非賠償之範圍等語置辯，並聲明原告之訴駁回；如受不利益之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、被告林幼雪則以：原告主動聯繫欲購買系爭房地，兩造始達成買賣價金560 萬元之合意，原告並介紹被告邱碧雪為代書，雙方同至上瑞房屋辦理簽約事宜，由被告林幼雪當場收受原告交付之頭期款500,000 元，惟原告稱其餘款項尚未貸入，故兩造未約定當面付款，嗣原告另稱因信任被告邱碧雪乃將餘款交付予伊。再被告林幼雪並不認識邱碧雪，其係為取得原告之30萬元尾款始取得聯繫。俟至土城農會通知未繳貸款，被告林幼雪始發現邱碧雪未辦理塗銷登記，故其自98年1 月23日至同年12月23日，不知情為原告繳納房貸利息113,752 元，復遭原告誣告致精神上受有重大損害，若本院認定被告林幼雪應負責者，亦爰以總計1000,000元主張抵銷等語置辯，並聲明駁回原告之訴；如受不利益之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

四、被告上瑞房屋、邱碧雪未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。

五、兩造所不爭執之事實：

㈠系爭房地原為被告林幼雪所有，其與原告於98年1月8日訂立系爭買賣契約，原告透過其所熟識之被告邱碧雪即被告上瑞房屋店長之仲介，以560 萬元之價金出賣系爭房地，原告業已付清買賣價金，並於98年2 月20日完成交屋手續，被告林幼雪並業已交付系爭房地所有權狀及房屋鑰匙予原告。

㈡被告林幼雪於95年11月22日將系爭房地設定最高限額600 萬元抵押權予土城農會。被告林幼雪自98年1 月23日至同年12月23日，繳納房貸利息113,752 元。其餘款項4,873,141 元則由原告繳納至清償完畢時止，土城農會始塗銷該最高限額抵押權之登記。

六、原告主張98年1月8日經被告全國不動產三峽加盟店上瑞房屋之仲介被告邱碧雪，以560 萬元向被告林幼雪購買系爭房地，並於同日收受簽約款即頭期款50萬元等情，為被告林幼雪、全國不動產所不爭執，並有不動產買賣契約書、交款備忘錄附卷可參（見本院卷第16頁至第23頁），堪信此部分原告之主張為真實。然原告主張被告邱碧雪、林幼雪未塗銷系爭房地之抵押權，致其代繳貸款受有5,775,751 元之損失，而被告全國不動產、上瑞房屋為被告邱碧雪之僱用人，應與其負擔連帶賠償責任，被告林幼雪則為系爭土地及建物出賣人應負債務不履行責任等情，則為被告所否認，是本件之爭點，厥為：㈠被告邱碧雪、上瑞房屋應否連帶負擔侵權行為損害賠償責任？㈡全國不動產應否負擔表見代理責任？㈢被告林幼雪應否負擔債務不履行損害賠償責任？㈣倘原告主張屬實，則本件損害之範圍及其賠償額若干？茲分述如下：

㈠被告邱碧雪、上瑞房屋二人應否連帶負擔侵權行為損害賠償責任？

⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同；數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任；民法第184 條第1項、第185條固分別定有明文。惟當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。而因侵權行為所生之損害賠償請求權，以有損害之發生，及行為人有故意或過失不法侵害他人權利之事實外，並以二者之間有相當因果關係為其成立要件，若其行為並無不法，或其行為並無故意或過失，即無賠償之可言。是倘行為人否認有侵權行為，即應由請求人就此利己之事實舉證證明，若請求人先不能舉證以證實自己主張之事實為真實，則行為人就其抗辯事實即令不能舉證，或所舉證據尚有瑕疵，亦應駁回請求人之請求（最高法院58年台上字第1421號判例要旨、82年度台上字第267 號判決要旨參照）。

⒉經查，原告主張被告邱碧雪為不動產經紀管理業條例第4 條所定經紀人員，明知系爭買賣契約業已明定系爭系爭房地上設定之600 萬抵押權，應於移轉登記予原告前辦理塗銷登記，竟於收受原告交付之買賣價金510 萬元後（計算式：98年1 月12日260 萬元+98 年2 月20日250 萬元＝510 萬元），未依約辦理貸款清償及抵押權塗銷登記，致其取得之系爭房地其上仍存有抵押權，未免遭拍賣，並於98年10月至99年1月間代被告林幼雪繳納82,672元（98年11月2 日10,783元+98 年11月24日10,420元+99 年4 月30日61,496元＝82,672元）、99年5 月12日繳納4,789,406 元，共代為繳納剩餘貸款計4,872,072 元等語，業據其提出不動產買賣契約書、交款備忘錄、被告邱碧雪於98年1 月12日及同年2 月20日出具之收據、新北市樹林地政事務所建物所有權狀及土地所有權狀、建物登記第一類謄本、土地謄本、新北市土城區農會放款繳款存根（利息收據）、新北市三峽區農會匯款申請書、債務清償證明書、新北市土城區農會現金收入傳票等件附卷為憑（見臺灣臺北地方法院100 年度重訴字第134 號卷第16頁- 第27頁、第31頁- 第38頁），並有系爭買賣契約第5 條第2 項「清償方式」：「乙方（即被告林幼雪）原有銀行貸款應於稅單三日內清償完畢，並將塗銷證件交予承辦地政士辦理塗銷登記，其手續及費用由乙方負擔」、第9 條「擔保責任」第1 、2 項：「乙方擔保本買賣標的物產權清楚，並無一物數賣、被他人占用或占用他人土地或其他糾葛等情事，如有上述情事，除本契約另有約定外，應由乙方於甲方（即原告）支付完稅款以前清理完畢，否則視為違約；若甲方因此受有損害，乙方應付完全賠償責任。本買賣標的物於簽約時，如有他項權利之負擔、設定或存在法定抵押權時，除本約內另有約定外，應由乙方於甲方付清尾款以前清理完畢，否則即為違約，其所負之違約責任同本條第一項」等約定可佐（見臺灣臺北地方法院100 年度重訴字第134 號卷第18頁、第19頁），復參酌被告林幼雪於100 年8 月15日本院言詞辯論期日時抗辯：伊不認識被告邱碧雪，係原告介紹邱碧雪辦理系爭土及建物買賣事宜，簽約時被告邱碧雪亦在場，嗣原告告知買賣價金已交予邱碧雪，被告林幼雪始自邱碧雪處取得30萬元尾款，然被告邱碧雪並未將剩餘480 萬元貸款持至土城農會辦理抵押權塗銷登記，伊直至土城農會通知未繳貸款，始知上情，惟已找不到被告邱碧雪等語以觀（見本院卷第147 頁背面），堪認被告邱碧雪於98年1 月12日及同年2 月20日收受原告交付之買賣價金後，未將尾款480 萬元交付被告林幼雪，辦理貸款清償及塗銷抵押權登記乙節屬實，而抵押權存在對於系爭房地所有權之完整性及價值已生妨害，被告邱碧雪不法侵害原告之權利甚明，揆諸上開說明，原告自得請求被告邱碧雪負侵權行為損害賠償之責。

⒊次按受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負損害賠償責任，民法第188條第1項前段定有明文。又不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定：「經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任」、同條例第4 條第4、7款規定：「本條例用辭定義如下：…四經紀業︰指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。…七經紀人員︰指經紀人或經紀營業員。經紀人之職務為執行仲介或代銷業務；經紀營業員之職務為協助經紀人執行仲介或代銷業務」。再按，民法第188條第1項規定之僱用人連帶賠償責任，係為保護被害人，避免其於向一般經濟能力較差之受僱人請求賠償時，無法獲得賠償而設。故此之所謂受僱人，並非僅限於僱傭契約所稱之受僱人，凡客觀上被他人使用為之服勞務而受其監督者，均係受僱人（最高法院57年度台上字第1663號判例意旨參照）。易言之，所謂之受僱人，只要客觀上受僱用人之選任、監督而為其服勞務之人即是，不問是否訂有僱傭契約、勞務種類如何、期間長短乃至有無報酬，均有其適用。且所謂執行職務，亦不以受指示執行之職務為限，倘受僱人之行為在外觀上依一般情形觀之，得認係執行職務者，均屬相當。所謂監督，係指對勞務之實施方式、時間及地點加以指示或安排之一般的監督而言。

⒋本件被告邱碧雪擔任被告上瑞房屋之法定代理人，並曾帶同原告觀看系爭建物、介紹、簽約及提供系爭買賣契約讓原告簽名，上瑞房屋嗣於99年9 月10日辦理解散登記，迄未向本院呈報清算人等情，有上瑞房屋仲介有限公司股東同意書、新北市政府100年3月23日北府經登字第1005016816號函、上瑞房屋仲介有限公司變更登記表兩件、戶籍謄本在卷可按（分見臺灣臺北地方法院100年度重訴字第134號卷第51頁、本院卷第49頁- 第54頁），亦經被告林幼雪於本院言詞辯論期日陳述如前，復有本院民事紀錄科查詢表乙紙在卷為佐（見本院卷第9 頁），顯見被告邱碧雪於上瑞房屋解散前仍為店長，且以上瑞房屋名義，執行仲介業務，並以仲介買賣系爭房地為由，向原告收取480 萬元之支票私自兌領入己，是認被告邱碧雪係因執行仲介業務，不法侵害原告之權利，依民法第188條、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，被告上瑞房屋自應與邱碧雪連帶負損害賠償責任。

㈡全國不動產應否負擔表見代理責任？

⒈按「民法第169 條所謂，由自己之行為表示以代理權授與他人，對於第三人應負授權人之責任者，須本人就某種法律行為，確有表見之事實，足使第三人就該法律行為信該他人有代理權之情形存在，始有其適用，倘本人就某種法律行為，未曾有表見之事實，自無依上開規定，命本人就該法律行為對於第三人負授權人責任之理」（最高法院79年台上字第1817號民事裁判要旨參照）。查民法第169 條之立法意旨為本人由自己之行為，表示以代理權授與他人，或他人妄稱為本人之代理人，已為本人所明知，而仍不為反對之表示者，則對於第三人均應負授權人之責。

⒉經查，被告上瑞房屋與全國不動產間，僅係加盟主與加盟者之加盟關係，人事、會計、營運各自獨立，自負盈虧，無從屬關係，有被告全國不動產所提加盟契約書在卷足憑（見本院卷第17頁-第24頁）。觀諸前揭加盟契約書第1 條第1項約定：「甲方（即被告全國不動產）授權乙方（即被告上瑞房屋）使用『R 全國不動產三峽加盟店』全銜為其對外公開使用之服務標章及名稱」、同條第3項：「乙方同意使用『R全國不動產服務標章時，不得單獨使用、拆開使用或後接『房屋』二字或與其他文字相連使用」、第3條第1項：「乙方應以『全國不動產三峽加盟店』與乙方公司名義，從事上述授權經營之仲介服務，且不得任意變更。如有逾越營業授權範圍或擅自私用甲方名稱、服務標章，從事違反本契約約定之營業活動者，應由乙方負責任，蓋與甲方無涉」、同條第2項：「乙方與客戶所簽訂之各式契約（如：委託銷售契約書、各種契約書及契據），應使用甲方制定即印製之制式契約書，以乙方公司名義簽訂，並由乙方自行負責簽約之法律責任」、同條第3 項：「乙方應於營業場所明顯處，及所有巿招、網站、廣告、名片、文具、文宣、用品、不動產相關契約文件上，明確加註『加盟店』及『各加盟店皆為獨立經營之公司』之標示」、同條第4 項：「乙方為一獨立經營之公司，本契約中任何規定不得解釋為在甲方與乙方之間建立代理人、合夥人、共同投資或關係企業之關係」等約定，可知被告全國不動產與上瑞房屋間之權利金，乃全國不動產提供上瑞房屋營業協助之服務，僅係授權加盟店使用「全國不動產」服務標章，並非授與代理權而許上瑞房屋得以「全國不動產經紀股份有限公司」名義為法律行為，服務標章不等同公司名義，此觀一公司得申請數個不同商標，或商標專用權得授與他人使用等規定自明。原告以全國不動產授權上瑞房屋使用「全國不動產」服務標章，即謂全國不動產應負授與上瑞房屋代理權之表見代理責任，自不足採。

⒊次按「民法第169 條所為表見代理之規定，係指代理人之代理行為，雖無代理權，而有可使第三人信其代理權之理由，因而使本人對於第三人負授權人責任之無權代理行為，仍須以先有代理行為之存在為要件」、「代理或表見代理，前者為有權代理，後者屬無權代理，僅因本人有使第三人信為以代理權授與他人之行為，而令本人負授權人責任，但二者既均屬於代理行為，故必以本人名義為法律行為，倘其並無代理本人之意思表示，而係以自己名義為法律行為，即無代理或表見代理之適用」（最高法院70年台上字第1250號判決參照）。本件被告林幼雪與原告定約時，於系爭買賣契約每頁末端均明確載明「各加盟店皆為獨立經營之公司」等字樣，堪認上瑞房屋係以「自己名義」為行為，而並無代理全國不動產之意思表示。是以，上瑞房屋與全國不動產間即無表見代理之適用至為明確。

⒋再者，被告全國不動產與原告間並無任何契約關係，被告全國不動產與被告上瑞房屋亦為二個獨立之法人，彼此間僅有加盟關係，並無僱傭關係存在，且不成立表見代理，已如前述，原告復未提出其他積極證據證明被告全國不動產有何過失情事或表見代理之事實，原告依不動產經紀管理條例第26條或民法第184 條、第188 條之規定請求被告全國不動產連帶負責，應不足取。

㈢被告林幼雪應否負擔債務不履行損害賠償責任？

⒈按在債務不履行，債務人所以應負損害賠償責任，係以有可歸責之事由存在為要件。故債務人苟證明債之關係存在，債權人因債務人不履行債務（給付不能、給付遲延或不完全給付）而受損害，即得請求債務人負債務不履行責任，如債務人抗辯損害之發生為不可歸責於債務人之事由所致，即應由其負舉證責任，如未能舉證證明，自不能免責（參照本院29年上字第1139號判例意旨）。二者關於舉證責任分配之原則有間」，此亦有最高法院82年台上字第267 號判決要旨可資參考。再按「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同」、「數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任。不能知其中孰為加害人者亦同」、「造意人及幫助人，視為共同行為人」，亦分別為民法第184條第1項、第185 條第1項、第2項所明文。是以，主張被請求人應與他人負共同侵權行為損害賠償責任者，除應舉證證明被請求人與其他人有意思聯絡，並共同實施侵權行為，致請求人受有損害，方得請求被請求人與該他人連帶負損害賠償責任，合先敘明。

⒉本件原告主張被告林幼雪違反系爭買賣契約第12條約定，除應負債務不履行責任，更應與被告邱碧雪連帶負侵權行為損害賠償責任等語，然其前於100年8月15日本院言詞辯論期日業已自陳：伊之前有房屋要出賣，曾委託被告邱碧雪處理買賣事宜，因被告邱碧雪處理得當，此次遂委託其與被告林幼雪接洽，並將系爭土地及建物買賣價金計510 萬元交付予被告邱碧雪等語，復觀被告林幼雪亦於同一言詞辯論期日辯稱：伊交付頭期款50萬元後，曾以電話詢問剩餘尾款交付事宜未果，嗣經原告陳稱尾款逕交付予被告邱碧雪等語，有本院言詞辯論筆錄在卷可按（見本院卷第146 頁- 第147 頁背面），顯見未依約清償貸款，辦理抵押權塗銷登記乙節，非可歸責於被告林幼雪，且原告復未就其所主張之被告林幼雪與被告邱碧雪間有對原告為共同侵權行為之意思聯絡存在之有利於己之事實為充足之舉證以證明其此部分主張為真實，是其此部分主張，即非可採。

⒊又所謂權利瑕疵擔保責任，其具體內容有二，一為擔保第三人就買賣標的物對於買受人不得主張權利（權利無缺之擔保），二為擔保所出賣之權利於契約成立時確係存在（權利存在之擔保），此觀民法第349條、第350條之規定即明。其中，第349 條權利無缺之擔保，係指買賣標的物之權利雖非不存在，但其權利如不完整，亦即第三人有得主張之權利時，出賣人即應負責，其中包含⑴權利受第三人權利之限制情形，如：第三人於標的物上有抵押權，使買受人取得之標的物不能完全使用收益而言。或⑵第三人行使權利，如抵押權之實行，致所有權喪失者屬之。又民法第351 條前段規定：「買受人於契約成立時，知有權利之瑕疵者，出賣人不負擔保之責」，瑕疵擔保責任之成立，雖與出賣人之善意、惡意，有過失、無過失無關，但買受人必須善意始可（即不知權利有瑕疵），否則若屬惡意而明知故買，法律自無予以保護之必要。但如出賣人主張買受人於契約成立時知權利有瑕疵，出賣人可不負擔保之責時，應由出賣人就買受人之知情負舉證責任，此經最高法院著有65年台上字第119 號判例可資參照。

⒋查土城農會之抵押權係由被告林幼雪提供其所有坐落系爭土地應有部分133/10000及同段200建號建物應有部分全部供擔保設定者，業如前述。而兩造間系爭買賣契約係在98年1月8日訂定，同年2 月24日始向地政事務所申請辦理所有權移轉登記完畢，有新北市樹林地政事務所建物所有權狀及土地所有權狀、建物登記第一類謄本、土地謄本、土地登記申請書、建物改良物所有權買賣移轉契約書可佐（分見臺灣臺北地方法院100 年度重訴字第134 號院卷第26頁- 第27頁、第31頁- 第32頁；本院卷第137 頁- 第139 頁、142 頁- 第143頁）。因此，原告於98年2 月24日辦理所有權移轉登記時，即可得知有抵押權存在。此外，原告雖主張其為文盲，智識較低，然其業已委託被告邱碧雪與被告林幼雪接洽買賣事宜，且雙方在正式簽約當日並就系爭土地及建物相關買賣細節達成合意，而磋商過程，原告及其配偶、被告邱碧雪、被告林幼雪均在場，顯見原告並非出於急迫才買受，於簽定系爭買賣契約前，實有相當時間及機會，就普遍之購屋常識，諸如買賣標的物之現況、有無他項權利登記等節詳加調查或審閱，況原告並非第一次買賣房屋，亦經自陳如前，故其主張智識甚低，不諳房屋過戶專業知識，尚屬無稽之詞，被告林幼雪自無庸對原告負權利瑕疵擔保之責。

㈣倘原告主張屬實，則本件損害之範圍及其賠償額若干？

⒈按損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件。故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在（最高法院48年台上字第481 號判例意旨參照）。至於相當因果關係之認定，應以行為人之行為所造成之客觀存在事實為觀察之基礎，倘就該客觀存在之事實，依吾人智識經驗判斷，通常均有發生同樣損害結果之可能者，始得謂行為人之行為與被害人所受損害間，具有相當因果關係。苟無此一行為，固不能發生此項損害；倘有此一行為，通常亦不致發生此種損害時，自無因果關係存在。經查：

⑴原告主張為免系爭房地遭拍賣而額外支出貸款4,872,078 元及土城農會訴訟費用33,460元，計4,905,538 元等語（計算式：土城農會貸款4,872,078元+代償土城農會訴訟費用33,460元＝4,905,538 元），業據其提出新北市土城區農會放款繳款存根（利息收據）、新北市三峽區農會匯款申請書、新北市土城區農會現金收入傳票等件附卷為證（見臺灣臺北地方法院100 年度重訴字第134 號卷第33頁- 第36頁、第38頁），是此部分費用之支出即與被告邱碧雪之侵權行為間有相當因果關係，其請求被告邱碧雪、上瑞房屋連帶賠償此部分之費用，當屬有據。

⑵原告主張房屋整理費504,550 元部分，雖據其提出估價單三紙附卷為憑（見臺灣臺北地方法院100年度重訴字第134號卷第28頁- 第30頁），然查，原告所支出的裝潢費應為原告為自己居住或日後出租所需支出之費用，受有房屋裝潢之利益，且本件原告是請求賠償因額外代償貸款所受之損失，自與房屋是否裝潢一事無關。換言之，此裝潢費用與被告交付一抵押權未塗銷登記之系爭房地，並無因果關係存在，裝潢費用應屬信賴利益，即信賴被告邱碧雪將依約履行所為之支出，故原告請求被告邱碧雪、上瑞房屋連帶賠償此部分費用，即無理由。

⑶原告另主張因被告之侵權行為致支出抗告及支付命令費用，計1,500 元等語，雖提出本院自行收納款項統一收據兩紙附卷為憑（見臺灣臺北地方法院100年度重訴字第134號卷第41頁- 第41頁），然被告邱碧雪縱未持原告交付之尾款辦理抵押權塗銷登記，通常亦不致生系爭土地及建物買受人依法定方式行使訴權之結果，實難認原告主張抗告及支付命令費用之支出，與被告邱碧雪之侵權行為間，存有相當因果關係，是以，原告此部分費用之請求，殊不可採。至於原告另主張違約金部分，其所規範者，為系爭房屋及土地之買賣契約兩造，與本件被告邱碧雪或上瑞房屋無涉，原告此部分之主張，亦不足採。

⑷至原告主張因買受系爭房地，受有支出房屋稅9,763 元、契稅334,400 元之損害等語，並提出新北市政府稅捐稽徵處98年房屋稅繳款書、新北市政府稅捐稽徵處總處98年契稅繳款書等件附卷為憑（見臺灣臺北地方法院100 年度重訴字第134 號卷第42頁- 第43頁），然查，系爭買賣契約書業於第10條第1 項及同條第4 項，就上開稅費負擔為詳盡之約定，觀其約定為：「房屋稅、地價稅、水電瓦斯、電話費及管理費等雜項費用，雙方約定於交屋日以前由乙方（即被告林幼雪）負責繳納，交屋日後則由甲方（即原告）負擔。契稅、公證費、過戶所需之登記規費、印花稅及代書費由甲方負擔」等字樣，而系爭建物業於98年2 月20日交屋，此業經原告自陳在卷，從而，參酌前揭房屋稅繳款書所載繳納期間係自98年5 月1 日至同年5 月31日止，即其繳納時點係系爭建物交屋後，則無論係房屋稅，抑或契稅，依系爭買賣契約第10條之約定，均應由原告負擔。是原告此部分之主張，殊難可採。

⑸再按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 。民法第229 條第2 項、第233 條第1 項及第203 條定有明文。準此，原告依侵權行為損害賠償之法律關係，請求被告邱碧雪、上瑞房屋應給付自起訴狀繕本送達翌日即100 年3 月29日起至清償日止，按年息百分之5 計算之法定遲延利息，應屬可採，逾此範圍之請求，不應准許。

七、綜上所述，原告依據民法第184 、188 條連帶侵權行為之法律關係、不動產經紀業管理條例第26條之規定，請求被告邱碧雪、上瑞房屋應連帶賠償因代繳系爭房地貸款、土城農會訴訟所生4, 905,538元損害賠償額，及自起訴狀繕本送達被告翌日即100 年3 月29日起至清償日止法定遲延利息，為有理由，應予准許。至於原告逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。

八、原告就勝訴部分業已陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分既經駁回，則其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。

九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及證據，於結果之判斷均不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。

十、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。