臺灣新北地方法院100年度重訴字第375號

• 裁判案由: 返還買賣價金等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新北地方法院
• 裁判日期: 101 年 07 月 30 日
• 法官: 黃若美
• 原告: 温銘利
• 被告: 李佳道

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　100年度重訴字第375號原　　　告　温銘利
訴訟代理人　李旦律師
江俊賢律師
被　　　告　李佳道
訴訟代理人　侯傑中律師
上列當事人間請求返還買賣價金等事件，經本院於民國101 年7
月2 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者，或請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第1 款、第2 款定有明文。又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，亦為同法條第2 項所明定。查本件原告起訴時，原係主張因與被告間所為不動產買賣契約之標的有瑕疵，故依契約約定以及民法物之瑕疵擔保規定，以起訴狀繕本送達為解除契約之意思表示通知，並依民法第259 條規定，請求被告應回復原狀，返還所收受之價金新臺幣（下同）8,100,000 元及法定遲延利息（見本院卷第64頁、第4 頁）。惟嗣於民國101 年4 月19日、同年4 月25日本院審理中，原告復具狀及當庭變更其所為主張為依據契約及民法瑕疵擔保規定，主張減少價金，並請求返還所減少之部分即1,924,405 元及法定遲延利息（見本院卷第99頁、第110 頁）。核原告上開所為變更，其請求之基礎事實均係本於兩造間所為買賣契約之買賣標的有瑕疵而為主張，堪認係屬同一，且被告對於原告上開所為之變更，復未為異議，而已為本案之言詞辯論（見本院卷第110 頁），亦應視為同意變更，揆諸上揭說明，自不在禁止之列，應予准許，合先敘明。
二、原告起訴主張：
㈠緣原告於99年12月24日與被告簽定不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定由原告以8,100,000 元，向被告購買坐落新北市○○區○○段136 號土地應有部分1/5 （下稱系爭土地）及其上1037建號即門牌號碼新北市○○區○○街38巷2 號2 樓房屋應有部分全部（下稱系爭房屋）。原告已依約給付全部價金予被告，被告亦將系爭房屋與土地之所有權於100 年1 月19日完成移轉登記予原告，100 年1 月27日完成交屋。詎料，原告於100 年4 月間開始整修系爭房屋時，發現系爭房屋之客廳樓板層處有牆壁龜裂、水泥剝落，與鋼筋腐蝕外露之情形，向房屋仲介反應後，訴外人和益不動產仲介經紀有限公司（下稱和益公司）曾委請訴外人立鋼國際工程股份有限公司中和實驗室（下稱立鋼公司中和實驗室）就系爭房屋進行硬固水泥砂漿及混凝土中水溶性氯離子含量試驗，100 年3 月31日結果為氯離子含量分別為0.0395公斤/
立方公尺、0.0558公斤/ 立方公尺、0.2579公斤/ 立方公尺。原告復委請訴外人臺灣世曦工程顧問股份有限公司（下稱臺灣世曦公司）就系爭房屋進行硬固混凝土水溶性氯離子含量試驗，100 年4 月27日報告結果為氯離子含量分別為1.20公斤/ 立方公尺、2.66公斤/ 立方公尺、1.78公斤/ 立方公尺、1.23公斤/ 立方公尺，上開數據均已超過國家標準值0.6 公斤/ 立方公尺。參諸一般房屋買賣之經驗法則，購屋者幾無意願購買高氯離子含量之房屋，是系爭房屋前述瑕疵應可謂重大，足認系爭房屋具有主建物結構氯離子含量過高之重大瑕疵甚明。職此，原告謹依系爭買賣契約第8 條第1 項、第3 項，與民法第354 條第1 項前段、第359 條規定，以本件起訴狀為解除契約之意思表示。系爭買賣契約既經解除，被告自應依民法第259 條規定，負回復原狀之義務，即被告應返還買賣價金8,100,000 元予原告（此部分原告之主張暨請求嗣已為訴之變更，詳參前述）。
㈡系爭房屋確有氯離子過高之瑕疵存在，理由如下：
⑴倘建物混凝土中鋼筋混凝土最大水溶性氯離子含量過高時，會造成鋼筋容易鏽蝕，混凝土強度降低，易造成水泥塊剝落之情事，房屋之耐用年限，亦因此減短，此即社會一般民眾泛稱之「海砂屋」，其意在於房屋混凝土之氯離子含量超過國家標準之規範值；而兩造就系爭房屋係於99年12月24日簽署買賣契約，並於100 年1 月27日完成交屋，則依民法第
354 條第1 項前段規定，民法有關買賣契約物之瑕疵擔保規範，係以買賣標的物交付時之狀態為判斷依據，則系爭房屋之鋼筋混凝土氯離子含量之判斷基準，自應以100 年1 月27日交付當時有效之法令為規範準據。從而，系爭房屋之鋼筋混凝土氯離子含量，應符合87年6 月25日修正後之國家標準，亦即0.3 kg/m3 以下，先予敘明。
⑵按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。於房屋買賣中，房屋應具備穩固、安全耐用之形體與結構，為買賣雙方所著重者，倘交易之房屋欠缺安全可居住之結構，即應認為缺乏房屋效用，而有物之瑕疵存在。又按所謂「海砂屋」係一般之社會泛稱，亦有稱為「海砂結構物」者，係指此種建築結構物使用之混凝土，經檢測、判斷結果，其氯離子含量超過設計環境條件下之我國國家標準規範值，造成鋼筋腐蝕、白華、析晶、剝落等症狀者，亦稱為「高氯離子含量混凝土結構物」，此種建物所使用混凝土中氯離子來源係因使用海砂、或含海水之海砂結構物，常因建商為降低成本，未經過除去鹽分之處理，直接取含鹽分過高之海砂或其他含鹽分過高之砂石，作為建材建造房屋，此種砂石中之氯離子將致建物結構體裡的鋼筋氧化膨脹，而加速建物之老化；亦即因混凝土氯離子含量過高，其混凝土將隨時間經過逐漸剝落，致鋼筋失其保護，進而鏽蝕，將至導致房屋安全性堪虞，此種俗稱之海砂屋，如已發生房屋混凝土剝落，甚至鋼筋鏽蝕之狀況，依通常交易觀念，即有減少或滅失通常效用或契約預定效用之瑕疵，如此種房屋尚未發生混凝土剝落或鋼筋鏽蝕之狀況，因其房屋老化速度較快，耐用年數較一般正常房屋為短，亦有減少其價值之瑕疵。
⑶而系爭房屋客廳樓板之混凝土氯離子含量經鑑定結果高達2.873kg/m3與1.355 kg/m3 ，鑑定報告之七處採樣檢測結果之平均值亦高達0.735kg/m3，均遠超過CNS 所規定之國家標準即新拌鋼筋混凝土中水溶性氯離子含量必須少於0.3 kg/m3
（或0.6 kg/m3 ）以下之標準。又系爭房屋客廳樓板混凝土已有剝落狀況，且鋼筋並已發生銹蝕之現象，故系爭房屋之鋼筋外露現象，要與混凝土氯離子含量過高有關，且該鋼筋外露現象，如未處理，將降低樓板之強度而影響房屋結構安全及居住安全，欠缺一般房屋應有之效用，應已構成物之瑕疵。
⑷按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵」。又「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金」，民法第354 條及第359 條分別定有明文。本件系爭房屋因混凝土氯離子含量過高，而影響房屋結構安全及居住安全，欠缺一般房屋應有之效用，而已構成物之瑕疵，故原告據此以系爭房屋之市場交易價值減損，請求減少系爭房屋之買賣價金，應有理由。而臺北市建築師公會鑑定報告之結論及建議：「防止樓板繼續損壞的補強方式：建議先將已膨脹有繼續剝落之虞的水泥敲除，鏽蝕之鋼筋先除鏽後，上防鏽漆後，以環氧樹脂砂漿先修補樓板，再在樓板下方緊貼4.5MM 厚之鋼板，鋼板下方以鋼樑固定在原有結構樑上支撐柱鋼板，形成新的樓板，鋼樑下方重做新的天花板，方可不妨礙客廳及臥室的安全使用。其他如客廳等處之樓板裂縫，亦是將浮動混凝土敲除，鋼筋做除鏽，再用環氧樹脂砂漿修補。安全維護修繕之費用為304,405 元」等情，是以臺北市建築師公會上開估算之修復金額304,405 元應屬可採。
⑸再者，除建物本身結構安全之物理性因素外，尚影響包括購屋者消費者之心理因素，消費者基於懼怕心理，除減少對該不動產之購買意願，交易價格必較正常房屋價格為低，而臺北市建築師公會之鑑定結果亦載明：「5.前開混凝土結構之損壞應會影響標的物房屋之價值」，故就減損之程度，亦即系爭房屋因氯離子含量過高之瑕疵致減損之交易價值為何？亦應有調查證據之必要，原告謹先以價金減損比例約為原正常市場價格房地總價之20% 為計算（8,100,000 元X 20% ＝1,620,000 元），以上共計為1,924,405 元。
㈢為此，爰依據契約及民法瑕疵擔保之規定，主張減少價金後，請求返還所減少之部分，並聲明求為判決：被告應給付原告1,924,405 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，且願供擔保請准宣告假執行。三、被告則以下列情詞資為抗辯，並聲明求為判決L 原告之訴及假執行之聲請均駁回，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈠原告主張其向被告買受之系爭房屋，因有氯離子含量過高之重大瑕疵，而主張解除契約返還買賣價金。然系爭房屋之氯離子含量應合於契約之規範，蓋依據兩造於99年12月24日所簽訂之系爭買賣契約第8 條第1 項約定：「氯離子含量檢測約定：本約簽訂後，甲方（即原告）得請求乙方配合辦理房屋混凝土氯離子含量檢測，並由雙方協議指定合格檢測廠商，檢測點以主建物之樑、柱或剪力牆等三處取樣，如三處樣本檢測結果之平均值符合約定解約條件，即建物建築完成日期在87年6 月25日（含）當日以前者，約定標準為每立方公尺0.6 公斤（不含）以上；如為前述日期以後者，約定標準為每立方公尺0.3 公斤（不含）以上，除甲、乙雙方另有約定外，甲方得主張解除本約，並由僑馥建經認證後執行專戶價金之撥付作業」，參以本件系爭房屋建築完成日期為75年1 月14日，是如系爭房屋依照合約約定在3 處取樣樣本之氯離子含量檢測結果平均值高於0.6 公斤/ 立方公尺者，原告固有權逕行解除系爭買賣契約，被告則應返還原告已收之價金；反之，原告即無解除系爭買賣契約之權利。因此，原告雖提出其自行送請訴外人臺灣世曦工程顧問股份有限公司之鑑定報告，並引用其結論，認系爭房屋剝落的4 個採樣混凝土，經檢測後氯離子含量均高達1.2 公斤/ 立方公尺以上，遠超過0.6 公斤/ 立方公尺之國家標準設定值，而主張超過系爭買賣契約第8 條第1 項所約定之標準，進而構成海砂屋之嚴重瑕疵云云。惟依系爭買賣契約第8 條規定氯離子檢測約定係：「應由雙方協議共同指定合格廠商，檢測點主建物之樑、柱或剪力牆三處取樣。」，但原告之取樣部位，均為天花板上之混凝土，與契約規定之取樣方式及地點不符，其鑑定結果，是否可採，不無疑義。而依照仲介公司委託訴外人立鋼國際工程股份有限公司所做之鑑定報告顯示，該鑑定公司以合於系爭買賣契約第8 條之方式在主建物之樑、柱等三處取樣，鑑定系爭房屋之氯離子含量，所檢測出氯離子含量最高為0.2579公斤/ 立方公尺，三處之平均氯離子含量僅為0.1177公斤/ 立方公尺，是依前開測試結果，應認系爭房屋之氯離子含量合於兩造約定之標準，原告即不得主張該屋之氯離子含量過高，進而主張其有權解除契約。
㈡原告雖又主張被告並應負民法之瑕疵擔保責任而主張解除契約云云，但既雙方已就主建物之氯離子含量有所約定，則系爭建物有無氯離子含量過高之瑕疵，自仍應以兩造之約定標準決定之。既然系爭建物經依約定之位置採樣檢測，平均值符合契約所約定，則系爭房屋即無氯離子含量過高之瑕疵，，原告起訴請求解除契約返還價金，並無理由。
㈢本件經鑑定結果，依契約所定之採樣點（即樑、柱）氯離子含量最高為0.313 公斤/ 立方公尺，最低為0.6 公斤/ 立方公尺，符合契約第8 條所定0.6 公斤/ 立方公尺之規範，而樓板部分之檢測結果則超出契約約定範圍，蓋有關系爭房屋是否為海沙屋，其規範標準既已於系爭買賣契約第8 條有所約定，亦即在87年6 月25日以前所建築之房屋其主建物之樑、柱，或剪力牆檢測結果之平均值0.6 公斤/ 立方公尺以上者，始為海沙屋有具有瑕疵，否則即不得視為瑕疵。本件系爭房屋建築完成於75年，故而縱使契約成立、交屋日期均在100 年，仍應以75年之0.6 公斤/ 立方公尺為標準，原告主張以0.3 公斤/ 立方公尺為標準，即與契約約定不符。因此，鑑定報告依契約約定方式採樣結果，其樑、柱氯離子含量平均值，既未超過約定之標準，則被告自無違反系爭買賣契約第8 條之約定。雖樓板部分經檢測結果超過0.6 公斤/ 立方公尺，惟依契約第8 條約定之反面解釋，該部分亦不屬於氯離子含量過高之瑕疵，故原告以樓板的氯離子含量過高主張瑕疵擔保，顯然超出契約約定範圍，應無理由。
㈣再者，建築物本體的主結構是指樑、柱、剪力牆等部分，此部分係不得任意更動的範圍，至於隔間牆、樓板部分則不涉及主結構，故可依裝潢之需要而更動。故而系爭買賣契約才會以樑、柱、剪力牆等部分之檢測結果來判斷是否為海沙屋，蓋此部分若檢測為海沙屋，根本無法做任何拆換之修復（或所費不眥）。若只有牆面或樓板之氯離子含量過高，則屬於可修復之範圍，也因此鑑定報告才會提出防止樓板繼續崩壞的補強方式。雖樓板修繕後並未能改變或提高主結構的強度，但本件系爭房屋的樑、柱等主結構並未含有海沙而影響主結構，樓板也與主結構無關，縱使樓板氯離子含量過高，也不至於降低主結構的強度，因此只要修復樓板，應不至於會有主結構強度不足而有滅損房屋的交易價格之情形，故亦無必要。再退萬步言，原告以系爭房屋「具有氯離子量過高之瑕疵」為依據，亦屬前提錯誤，蓋系爭房屋除樓板外並無氯離子含量過高之問題，若加以修繕樓板後，也不能說樓板仍有氯離子含量過高之問題，故原告聲請鑑定價格減損，並無必要。
㈤本件原告原係主張買受的系爭房屋因屬海砂屋，故主張解除契約，並以起訴狀繕本為解除之意思表示。而系爭房屋經鑑定結果，樓板部分之氯離子含量確實超過0.6 公斤/ 立方公尺，故本件買賣契約應已合法解除。原告現變更訴訟僅主張減少價金而不主張解除契約，惟此訴之變更能否使原已解除之契約回復其效力，並非無疑。蓋原告起訴時是主張解除契約回復原狀返還價金，如認定有瑕疵，則解除契約已發生效力，契約既已解除，自沒有減少價金的問題，且若契約已經解除，而原告仍未依民法259 條主張權利，反依其他法律關係主張，即應認其訴為當然無理由，應予駁回。
㈥退萬步言，縱使原告得不再主張解除契約而僅請求減少價金，惟系爭房屋建築完成日期為75年1 月14日，屬於老舊的公寓式建築，故買賣價金雖為810 萬元，惟計算減損之價值時，應先扣除土地價值後，再依房屋之價值加以計算，始為妥當。另原告主張以鑑定報告之修復費用作為減少價金的依據，又主張修復後降低交易價值20％，已有重複評價之嫌。故如送請鑑定，亦應僅就系爭房屋部分因樓板有海砂的因素加以鑑定，並應扣除修復金額，始為妥善。
四、原告主張系爭房屋為原告經由訴外人和益公司仲介，於99年12月24日與被告簽訂系爭買賣契約，以總價810 萬元（嗣因漏水緣故，雙方同意減價10萬元，故實際僅交付800 萬元）向被告購買系爭房屋及其坐落基地之應有部分，並已全部付清價款，被告於100 年1 月19日將系爭房屋及其坐落基地之所有權移轉登記予原告，並於100 年1 月27日完成交屋；嗣原告於100 年4 月間開始整修系爭房屋時，發現系爭房屋之客廳樓板層處有牆壁龜裂、水泥剝落與鋼筋腐蝕外露之情形，乃通知訴外人和益公司，並由訴外人和益公司及原告先後委請訴外人立鋼國際公司中和實驗室、臺灣世曦公司進行硬固混凝土水溶性氯離子含量試驗，100 年3 月31日、100 年4 月27日報告結果出爐，發現系爭房屋平均氯離子含量已然超過國家標準值，不論係0.3 公斤/ 立方公尺或0.6 公斤/
立方公尺均已超過，依一般房屋買賣之經驗法則，其瑕疵情形可謂重大，迨於100 年8 月5 日提起本件訴訟時，向被告為解除系爭買賣契約之意思表示，該起訴狀繕本已於100 年8 月11日送達被告收受等情，有系爭買賣契約、系爭房屋暨土地登記簿謄本、系爭房屋瑕疵狀況照片、訴外人立鋼公司中和實驗室之試驗報告、訴外人臺灣世曦公司之試驗報告以及本院送達證書等各乙份在卷可稽（見本院卷第8 頁至第39頁、第49頁) ，並為兩造所不爭執，堪信此部分事實為真正。惟原告以系爭房屋有上述瑕疵情形，先主張解除系爭買賣契約而請求返還買賣價金，嗣又變更為主張減少價金，請求返還所減少部分之情，則為被告所否認，並以前開情詞置辯，是本件應予審究之爭點，厥為：㈠系爭房屋是否有被告應負瑕疵擔保責任之瑕疵？㈡原告嗣後是否仍得主張行使價金減少請求權，而請求返還所減少之部分？等項，茲分述如下。
五、關於「系爭房屋是否有被告應負瑕疵擔保責任之瑕疵？」爭點部分：
原告主張系爭房屋有氯離子含量過高之瑕疵，被告應負物之瑕疵擔保責任等語，固為被告所否認，並以前詞置辯。惟查：
㈠按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第373 條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，民法第354 條第1 項前段定有明文。而所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者亦屬之，最高法院73年台上字第1173號判例參照。又依通常交易觀念，建築物本以提供安全無虞之居住、使用環境為其主要功能，是建築物所應具備之通常效用即應包括穩固、耐用之建築形體、結構在內，茍建築物形體、構造缺乏穩固、耐用之功能，而有龜裂、崩塌之安全疑虞時，即應認該建築物之通常效用有所滅失或減少，而有物之瑕疵存在。
㈡本件系爭房屋經原告於100 年4 月間發現室內有牆壁龜裂、水泥剝落、與鋼筋腐蝕外露，嗣經原告委請訴外人臺灣世曦公司就混凝土氯離子含量作檢測試驗，經取樣檢測於同年4
月27日完成報告，該氯離子含量分別為1.20公斤/ 立方公尺、2.66公斤/ 立方公尺、1.78公斤/ 立方公尺、1.23公斤/
立方公尺等情，有該公司試驗報告在卷可稽（見本院卷第38、39頁）。嗣本院經兩造同意，復亦於100 年11月1 日另行委請臺北市建築師公會派員鑑定，其鑑定結果認「標的物之柱、樑、樓板之混凝土氯離子含量為柱1 （0.313 ）、柱2
（0.060 ）、樑1 （0.064 ）、樑2 （0.386 ）、樑3 （0.097 ）、版1 （2.873 ）、版2 （1.355 ）；依CNS3090 之規定，新拌鋼筋混凝土之混凝土中水溶性氯離子含量必須小於0.3 公斤/ 立方公尺，本次主結構柱2 （0.060 公斤/ 立方公尺）、樑1 （0.064 公斤/ 立方公尺）、樑3 （0.097
公斤/ 立方公尺）氯離子含量在規定範圍內，柱1 （0.313
公斤/ 立方公尺）及樑2 （0.386 公斤/ 立方公尺）略高於標準值，有混凝土剝落部分之樓板，版1 （2.873 公斤/ 立方公尺）及版2 （1.355 公斤/ 立方公尺）氯離子含量明顯偏高。就氯離子含量偏高之樓板構造而言，標的物現場之樓板有混凝土塊剝落、其離子含量皆遠高於規定之標準，才會造成樓板的鋼筋鏽蝕膨脹而使樓板混凝土開裂剝落，若無適當之安全維護，恐影響使用人之安全。僅就氯離子偏高部分之樓板部分研判，鋼筋外露且混凝土剝落深入到樓板混凝土內部之部分，其樓板之強度將會折減。前開混凝土結構之損壞，應會影響標的物房屋之價值」等情，亦有臺北市建築師公會鑑定報告足參（見鑑定報告第4 頁至第5 頁）。可徵系爭房屋前後經過2 次鑑定，其鑑定結果均認氯離子含量過高（平均皆超過0.6 公斤/ 立方公尺），且已造成系爭房屋之牆壁龜裂、水泥剝落以及鋼筋腐蝕外露，而致影響及系爭房屋穩固、耐用之通常效用無誤。是原告主張系爭房屋氯離子含量過高，具有瑕疵等語，即屬可採。
㈢至被告雖抗辯依系爭買賣契約第8 條第1 項約定，其檢測點應為自主建物之樑、柱或剪力牆3 處取樣，且檢測所得平均結果需超過0.6 公斤/ 立方公尺時，始得認符合兩造約定之標準。否則，即不得再以系爭房屋之氯離子含量過高為由，而主張被告應負物之瑕疵擔保責任云云。然依據系爭買賣契約第8 條第1 項約定：「氯離子含量檢測約定：本約簽訂後，甲方（即原告）得請求乙方（即被告）配合辦理房屋混凝土氯離子含量檢測，並由雙方協議共同指定合格檢測廠商，檢測點以主建物之樑、柱或剪力牆等三處取樣，如三處樣本檢測結果之平均值符合約定解約條件，即建物建築完成日期在民國87年6 月25日（含）當日以前者，約定標準為每立方公尺0.6 公斤（不含）以上；如為前述日期以後者，約定標準為每立方公尺0.3 公斤（不含）以上，除甲、乙雙方另有約定外，甲方得主張解除本約，…。」；同條第3 項並約定：「…。且無論甲方有無辦理氯離子含量檢測或放射性污染檢測，乙方均應依民法負瑕疵擔保責任。」，足徵依系爭買賣契約之精神，暨參酌當事人間立約時之真意，堪認兩造實已同意於氯離子含量超過法定標準時，即屬於出賣人（即被告）應負之瑕疵擔保範圍，且其瑕疵並視為已達買受人（即原告）得主張解除契約之程度。至檢測取樣點之約定不過係參考一般均係就被檢測標的物分散採樣3 點為檢測方法，以避免檢測採樣點過於集中，將可能導致結果失真，所為有關鑑定方式等之相關約定，以供鑑定機關為採樣時之參考而已，與被告應否負擔物之瑕疵擔保責任（兩造所約定之瑕疵標準）無關。是被告以上開2 次之鑑定結果，均將樓板部分之檢測數值一併計入，與系爭買賣契約第8 條約定有悖，尚不足作為系爭房屋有氯離子含量過高之瑕疵認定依據為由，而抗辯並無庸負擔物之瑕疵擔保責任云云，自無可採。
㈣綜上，系爭房屋之混凝土水溶性氯離子含量確實過高，並已造成系爭房屋有牆壁龜裂、水泥剝落以及鋼筋腐蝕外露之情形，有現況照片數幀在卷可稽，依通常交易觀念，堪認確實導致影響系爭房屋穩固、耐用之通常效用無誤。是原告主張系爭房屋顯有氯離子含量過高，致房屋結構穩固、耐用之通常效用有所減少，被告應負物之瑕疵擔保責任，應可認定。六、關於「原告嗣後是否仍得主張行使價金減少請求權，而請求返還所減少之部分？」爭點部分：
㈠按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。但依情形解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。另買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356 條規定為通知後6 個月間不行使或自物之交付時起經過5 年而消滅，民法第359 條、第365
條第1 項分別定有明文。上開條文所謂「通知」，係指買受人於知悉標的物有瑕疵時，應具體指明瑕疵之所在而對出賣人為觀念通知而言。本件原告係於101 年4 月19日，始以與起訴時相同之主張即系爭房屋有氯離子含量過高，造成牆壁龜裂、水泥剝落以及鋼筋腐蝕外露為由，而行使民法第359
條所規定之價金減少請求權。惟上開瑕疵情形，原告於起訴前，即已委請訴外人臺灣世曦公司進行檢測而因此得悉，並於本件起訴時，一併以起訴狀繕本之送達為瑕疵之通知及擇定行使解除契約之權利，並無行使減少價金請求權乙情，有起訴狀附卷可稽。故原告遲至本院審理中之101 年4 月19日，始以就回復原狀恐有困難為由，而改為請求減少價金1,924,405 元及遲延利息之主張，距被告收受起訴狀繕本之100
年8 月11日，顯已逾自通知時（即100 年8 月11日）起6 個月之法定除斥期間。是該項價金減少請求權已逾6 個月之除斥期間，已不能再予請求，應堪認定。
㈡再者，因買賣之標的物有瑕疵而解除契約，與因解除契約顯失公平而僅得請求減少價金，在實體法上為兩種不同之請求權，在訴訟法上為兩種不同之訴訟標的，故價金減少請求權與契約解除權僅得擇一行使；買受人此種契約解除權、減少價金請求權，為形成權，一經行使，即生契約解除或減少價金之效果，並不以得出賣人之承諾為必要，抑且參照民法第258 條第3 項之規定，解除契約之意思表示，不得撤銷。準此，承前所述，系爭房屋既確實有氯離子含量過高，致房屋結構穩固、耐用之通常效用有所減少之瑕疵存在，則依系爭買賣契約第8 條以及民法第359 條之規定，原告於本件100
年8 月5 日起訴時，顯然業已擇定以起訴狀繕本之送達為行使契約解除權之通知，且原告解除權之行使，亦無何顯失公平之處（此由被告嗣後於本院審理中，業已表示同意解除可得窺知，見本院卷第114 頁），而該起訴狀繕本嗣於100 年8 月11日亦已送達被告收受，有本院送達證書在卷可稽，自應已生契約解除之效力，揆諸上揭說明，原告顯亦不得嗣後另行反悔而改以減少價金請求權為其主張甚明。是被告抗辯系爭買賣契約業已解除，即應再無減少價金之問題等語，亦非無據，可堪採信。
㈢從而，承上所述，原告應已不得再主張行使價金減少請求權，則其請求返還所減少之部分乙節，自亦屬無理由，不應准許。
七、綜上所述，原告於本件訴訟中，始變更而改為主張價金減少請求權，除顯已逾6 個月之除斥期間外，亦與價金減少請求權不得與契約解除權競合行使之原則有違，自不得再為請求。從而，原告主張依據民法瑕疵擔保之規定，行使價金減少請求權後，被告應返還所減少之部分即1,924,405 元與原告，及自起訴狀繕本送達翌日即100 年8 月12日（見本院卷第49頁）起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，洵屬於法無據，為無理由，應予駁回。
八、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本案判斷結果無影響，均毋庸再予一一審酌，附此敘明。
九、原告之訴已經駁回，其假執行之聲請亦已失所附麗，應併予駁回。
十、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 7 月 30 日民事第一庭 法 官 黃若美
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 7 月 30 日書記官 高偉庭