臺灣新北地方法院100年度訴字第1308號

• 裁判案由: 返還土地
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新北地方法院
• 裁判日期: 100 年 12 月 15 日

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　 100年度訴字第1308號原　　　告　新北市林口區公所
法定代理人　林耀長
訴訟代理人　鄒孟昇律師
複代理人　　簡大易
被　　　告　陳水樹即紘欣企業社
訴訟代理人　曹珮怡律師
謝岳龍律師
上列當事人間請求返還土地事件，經本院於民國100 年11月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹佰拾陸萬貳仟捌佰柒拾柒元，及自民國一百年九月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔四分之三，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣參拾玖萬元供擔保後，得假執行。惟被告如以新臺幣壹佰拾陸萬貳仟捌佰柒拾柒元供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、本件原告新北市林口區公所起訴時之法定代理人為莊茂盛，嗣變更登記為林耀長，並於民國100 年9 月15日言詞辯論期日庭呈民事聲請（二）暨準備（二）狀，具狀聲明承受訴訟（見本院卷第97頁），於法尚無不合，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款、第7 款定有明文。原告原起訴聲明：㈠被告應將坐落新北市○○區○○段三塊厝小段34-2地號土地如附件一所示A 部分騰空遷讓返還予原告。㈡被告應自100 年3 月29日起至騰空遷讓返還上開土地之日止，按日給付原告新臺幣（下同）1 萬4247元。並陳明原告願供擔保，請准宣告假執行等語。嗣於100 年8 月11日提出民事聲請（一）狀（見本院卷第66頁），變更訴之聲明為：㈠被告應給付原告149 萬5935元，及自民事訴訟狀送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈡被告應給付原告4 萬5472元，及自本訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告願供擔保，請准宣告假執行等語。再於100 年9 月15日言詞辯論期日庭呈民事聲請（二）暨準備（二）狀，表示違約金金額計算有誤，爰變更訴之聲明：㈠被告應給付原告155 萬2877元，及自本訴狀送達之翌日（即100 年9 月16日）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈡被告應給付原告4 萬5472元，及自本訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告願供擔保，請准宣告假執行等語。查原告為聲明之變更，核其基礎事實同一，為擴張應受判決之聲明，或因不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，於法並無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）97年2 月22日原告與被告訂立土地租賃契約，約定原告將坐落新北市○○區○○段三塊厝小段34-2地號土地部分（即新北市○○鄉○○路15號1 樓前空地，下稱系爭土地）租予被告，租期自97年3 月27日起至100 年3 月27日止，租金每年260 萬元，租賃期滿後，被告即應將系爭土地騰空遷讓交還，不得藉詞推諉或主張任何權益（前開租約第四條第一項規定參照）。另被告未於租賃期限屆滿之翌日起將系爭土地騰空遷讓交還，原告得向被告請求按照租金增加壹倍之違約金按日計算至遷讓日為止。（前開租約第七條第二項規定參照）原告於租賃期限屆滿前之100 年3
月16日以新北林經字第1000005330號函通知被告屆期不再續約，該通知於100 年3 月23日到達被告，詎被告無視雙方約定，於租賃期限屆滿後仍繼續占用系爭土地，侵害原告權利至鉅。
（二）按雙方租約第四條第二項規定：「乙方（即本件被告）於本租賃契約終止或租賃期滿，應將土地恢復原狀騰空遷讓交還，乙方不得藉詞推委或主張任何權利，且不得向甲方（即本件原告）請求遷移費或任何費用。」民法第450 條第1 項規定：「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿消滅時消滅。」同法第455 條前段規定：「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。」第767 條第1 項前段規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」則本件租賃契約業於100 年3 月27日屆滿，租賃關係已然消滅，被告卻仍繼續佔用拒不騰空交還，原告自得依照前開規定，請求被告返還系爭土地。再按雙方租約第七條第二項規定：「乙方於本租賃契約終止或期限屆滿之翌日起，應即將租賃標的物回復原狀騰空遷讓交還，乙方不得藉詞推諉或主張任何權益，如不及時騰空交還時，甲方得向乙方請求按照租金增加壹倍之違約金按日計算至遷讓日止。」據此，被告至遲應於租賃契約期限屆滿之翌日（即100 年3 月28日）將系爭土地騰空遷讓返還予原告，惟被告並未依時返還，而系爭租金每年260 萬元，增加一倍後為520 萬元，違約日數109 日（即自100 年3 月29日起至100 年7 月15日止），則被告之違約金應為155 萬2877元（計算式：5,200,000 ÷365 ×109 ＝1,552,876.
6，元以下四捨五入）。
（三）另租賃期限屆滿後，被告仍繼續使用原告所有舊有公所大樓（即新北市○○區○○路15號）之電力及自來水，致生電費4 萬5249元（見本院卷第69至70頁）、自來水費223
元（見本院卷第71頁），經原告請求被告支付，被告竟置之不理，因上揭電力及自來水申請人均係原告，原告只得先行支付，系爭土地系供人擺設臨時攤販之用，無法申請水電，依照常理，該臨時攤販所需之水電自係使用原告所有舊有大樓之電力及自來水，況依系爭租約第六條第一項規定，租賃期間之電費及自來水費均應由被告繳納，事實上被告亦已繳納電費及自來水費多年，就被告是否使用原告舊有公所大樓電力、自來水，實無須再事爭辯。系爭租約屆滿後，被告並未另外申請電力及自來水，系爭土地供人擺設臨時攤販，仍然使用原告所有舊公所大樓電力及自來水乙情，不言可喻。被告無法律上原因，獲有上開電力、自來水之利益，致原告受有共4 萬5472元之損害，爰依民法第179 條第1 項規定，請求被告返還前開所受之不當利益。
（四）依系爭租約第三條第一項規定，被告租金係一次交付分別於97年3 月27日、98年3 月27日及99年3 月27日到期之票據，被告交付原告之支票，均係以訴外人蔡明彰為發票人，至與被證二房屋租賃契約書所載之出租人「蔡明彰」是否為同一人，非原告所能知悉，應請被告陳明。又假設原證七租金支票發票人與被證二房屋租賃契約書所載出租人係同一人，則可推測蔡明彰與被告關係匪淺，可能係被告向蔡明彰借票支付租金，亦可能係被告與蔡明彰間有合夥或隱名合夥關係，或被告實為蔡明彰承租系爭土地之人頭，惟無論如何，被告與蔡明彰間內部關係，非原告所能知悉。原告在租賃期間內僅曾將系爭土地交付被告占有使用，從未將系爭土地交付與蔡明彰，被告聲請證人杜連生、吳文進到場為證，其待證事實亦為「渠等向被告陳水樹承租系爭空地，每年約應繳400 萬元」，若上揭待證事實為真，則證人均係向被告承租系爭土地，適可證明系爭土地確為被告占有使用，亦可證明原告並無被告所稱債務不履行之情形。
（五）證人吳文進於100 年9 月15日言詞辯論程序時證稱：「（法官問）原告林口區公所租賃期間有無將租賃物即土地交付被告管理？（答）我向陳水樹承租的時候有的，後來可能因為陳水樹財務關係，改由蔡明彰管理。... （法官問）你說陳水樹有將土地轉租給蔡明彰，還是蔡明彰向陳水樹租的？（答）據我所知，他們是合夥。... （原告訴訟代理人問）你剛才有提到，陳水樹因為財務關係，後來改由蔡明彰管理，你的意思是陳水樹不出面？（答）陳水樹沒有出面，我一開始我就有聽到他們講是合夥關係。」由此可知，被告與訴外人蔡明彰間有合夥關係，由被告出名將系爭土地轉租證人等，嗣因被告有財務問題，才改由訴外人蔡明彰管理，此係被告與訴外人蔡明彰間合夥的內部分工問題，與原告無涉，不能昧於事實指摘原告違法將系爭土地交付訴外人蔡明彰使用。證人杜連生同日證稱：「（法官問）證人有無承租使用系爭土地設置攤位？（答）有的，一百年四月初到七月，很多年多我有使用過。（法官問）是向何人承租？（答）我向陳水樹承租？（法官問）每個月多少錢？（答）六十幾萬元，我開支票給陳水樹。（法官問）是否承租全部土地？（答）是的，是承租全部的攤位。總共有十四個攤位。... （法官問）你承租的這段時間還是陳水樹向你收租金？（答）是的。（法官問）租賃期間有無其他人非法占用系爭土地？（答）沒有。」由此可知，系爭租約於100 年3 月27日屆滿後，被告仍占用系爭土地至100 年7 月15日，占用期間並將系爭土地全部出租予證人杜連生，合計收取租金180 萬元以上，原告依契約第七條第二項規定請求被告給付155 萬2877元之違約金，並未過高。
（六）為此，依據兩造租賃契約、民法租賃及不當得利關係，聲明：（一）被告應給付原告155 萬2877元，及自民事聲請㈡暨準備㈡狀送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。（二）被告應給付原告4 萬5472元，及自民事聲請㈡暨準備㈡狀送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。（三）原告願供擔保，請准宣告假執行等語。
二、被告答辯以：
（一）兩造雖訂立97年3 月28日至100 年3 月27日之土地租賃契約，惟98年間原告違反兩造前開土地租賃約定，將系爭土地交付訴外人蔡明彰使用收益，自98年3 月27日起至100
年3 月27日間，被告均被排除使用、收益系爭土地之權利，期間被告雖曾多次向原告表明伊始為合法承租人，並請求原告依約將系爭土地交付被告使用，有99年1 月19日被告前往區公所的照片可證（見本院卷第82頁），然原告均未積極排除無權占有人蔡明彰佔用之事實，此有蔡明彰將系爭土地與他人訂立之租賃契約書可證（見本院卷第83頁至87頁），假使原告並未違約，訴外人蔡明彰豈能以自己名義將系爭土地轉租第三人？且由證人杜連生、吳文進於100 年9 月15日言詞辯論期日證詞，可知98年到100 年間，系爭土地是蔡明彰在使用，原告確實有違反兩造租賃契約約定，將系爭土地交付給訴外人蔡明彰使用的情形。綜上，原告未依民法第423 條保持租賃物合於約定使用收益狀態交被告使用，是本件乃原告惡意違反雙方契約在先，依法應負出租人之債務不履行責任。
（二）按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423 條定有明文。若出租人未依約交付租賃物或未保持租賃物合於約定使用、收益之狀態，則租賃期間應停止進行，此有臺灣高等法院90年度重上字第275 號判決意旨可茲參照，故兩造租賃契約應自98年3 月27日起至100 年3 月27日契約約定屆滿日止停止進行，基此被告目前仍有合法租賃權源以占用系爭土地，原告依物上請求權與租賃法律關係，請求被告返還土地及給付違約金等，為無理由。
（三）按出租人以合於約定使用收益之租賃物交付承租人後，不僅須消極的不妨礙承租人使用收益，且須積極的再租賃關係存續中，保持其合於約定使用收益之狀態，此觀民法第423 條規定自明。故租賃物在租賃關係存續中，受有妨害，致無法為圓滿之使用收益者，不問其妨害係因可歸責於出租人之事由或由於第三人之行為而生，出租人均負有除去之義務，以保持租賃物合於約定使用收益之狀態。倘出租人怠於履行此項義務，致承租人受有損害，自應負債務不履行之損害賠償責任，最高法院77年度台上字第2369號參照。本件原告在98年3 月間違反租賃出租人義務，擅將系爭土地交予訴外人蔡明彰使用，並排除被告使用收益該租賃物，已違反出租人義務，經被告多次請求排除妨害，原告從未履行除去妨害之義務，就此原告應負債務不履行之損害，而被告本因轉租系爭土地，每年約可獲利400 萬元，故如認原告請求給付違約金為有理由，亦主張得就該請求抵銷之。
（四）原告出據之水電費單據中，「用電地址」、「用水地址」均記載「新北市○○區○○路15號」，而本件租賃系爭土地為坐落「新北市○○區○○路15號1 樓前之空地」，兩者顯不相符，且原告並未提出證據說明被告有共用林口路15號水電之事實，故原告就有關4 萬5472元水電費之請求，為無理由，應予駁回。
（五）另被告於兩造租賃契約成立時，已繳交39萬元擔保金，作為租賃系爭土地的擔保，雙方約定原告在被告交還土地時，就前開擔保金扣除必要費用後，應即將擔保金餘額返還被告，兩造租賃契約第三條第二項參照，是被告於100 年7 月15日已將系爭土地交還原告，原告請求違約金亦應扣除被告依契約所交付之39萬元擔保後，始為原告得請求的金額。次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。又約定之違約金是否過高，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準。且約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，不問其作用為懲罰性抑為損害賠償之預定，均有其適用，最高法院49年度台上字第807 號判例、70年度台上字第3796號判決意旨參照。而本件原告於98年3 月間先違反出租人義務，擅自將系爭土地交付訴外人蔡明彰使用，今又要求被告負擔每日1 萬4247元之違約金，不但金額過高亦顯失公平。且被告於100 年3 月16日新北林經字第1000005330號函中已自承：位於系爭空地後方的舊公所，因歷經多次地震已被列為危樓，為顧及公共安全，系爭空地不適宜再行續約或出租等語。是原告既基於安全上顧慮不再行出租或使用，縱使被告未依約返還系爭土地，對於原告亦無任何損害可言，應酌減本件違約金數額。此外，原告在沒有任何執行名義情形下，逕以公權力於1007月15日強制剝奪被告的占有，不但已違反法令且視司法機關於無物又請求高額的賠償金，顯非事理之平，故請求酌減原告所請之違約金。
（六）由證人杜連生證稱：系爭空地上全部計有14個攤位，總暨每個月的租金為60幾萬元。證人吳文進證稱：系爭空地上每個攤位每天租金為1700元。可分別推算出系爭土地每年的轉租租金利益，分別為720 萬元（即60萬×12個月）、
856 萬8000元（即1700元×30天×14個攤位），是被告因
原告怠於除去系爭土地上之妨害，至被告受有400 萬元的租金利益損害。按二人互負債務，而其給付總類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334 條定有明文。則被告既對原告有400 萬元之損害賠償請求權，且被告於訂立系爭租賃契約時，交付原告39萬元擔保金，依約應於租期屆滿時返還被告，故在原告請求155 萬2877元範圍內主張抵銷，即屬有理。
（七）綜上，原告之請求當無理由，聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行等語。
三、兩造不爭執之事實：
（一）97年2 月22日原告與被告訂立土地租賃契約，約定原告將坐落新北市○○區○○段三塊厝小段34-2地號土地如附件一所示A 部分（即新北市○○鄉○○路15號1 樓前空地，下稱系爭土地）租予被告，租期自97年3 月27日起至100
年3 月27日止，租金每年260 萬元。租賃期限屆滿後，被告並未將系爭土地騰空返還原告，迄至100 年7 月15日，始由原告收回。
（二）原告執有由訴外人蔡明彰開立，發票日期分別為97年3 月27日、98年3 月27日、99年3 月27日，票面金額均為260
萬元之支票三紙，係用以支付系爭土地租金之用。（見本院卷第101 頁）
四、本件爭點與本院判斷：
原告主張於97年2 月22日原告與被告訂立系爭土地租賃契約，租期自97年3 月27日起至100 年3 月27日止，租金每年260 萬元，租賃期滿後，被告即應將系爭土地騰空遷讓交還，不得藉詞推諉或主張任何權益。詎被告於租賃期限屆滿後並未將系爭土地騰空遷讓交還，原告自得依系爭土地租賃契約第7 條第2 項之約定，請求被告按租金增加壹倍之違約金，並按日計算至遷讓日為止，被告至100 年7 月15日始遷讓系爭土地予原告，故原告請求被告應給付原告至100 年7 月15日之違約金155 萬2877元及法定遲延利息，又被告所使用之水電費共計4 萬5472元，由原告代為繳納，被告獲有利益，致原告受有損害，原告自得依不當得利請求被告應給付原告4 萬5472元及法定遲延利息等情，為被告所否認，並以前開情詞置辯。是本件應審究之爭點為：（一）原告於系爭租賃期間，有無將系爭土地交付被告使用？原告有無違背出租人交付租賃物之義務？（二）被告於系爭租賃期間屆滿後，有無繼續占有使用系爭租賃土地？原告依系爭租賃契約請求被告給付違約金有無理由？（三）被告主張原告自98年3 月27日起未將系爭租賃土地交付予被告，致被告受有400 萬元之損害，應由原告負賠償責任；另於系爭租約屆滿後，原告應返還被告39萬元之擔保金，被告主張與原告請求之違約金抵銷，有無理由？（四）原告依不當得利請求被告給付原告為被告代繳之水電費4 萬54 72 元，有無理由？本院之判斷如下：
（一）原告主張兩造於上揭日期訂立系爭土地租賃契約，租期自97年3 月27日起至100 年3 月27日止，租金每年260 萬元。租賃期限屆滿後，原告即函知被告不再續租，惟被告仍繼續使用，至100 年7 月15日，始經原告收回等情，有原告所提土地租賃契約書、新北市林口區公所函、中華郵政掛號郵件收件回執各1 分為證，被告對於兩造於上揭日期訂立系爭租賃契約，及其租期、租金，均不爭執，惟辯稱：原告於98年3 月27日起之租賃期間，並未將系爭租賃之土地交付被告使用，而係交給第三人蔡明彰使用，違背出租人交付租賃物之義務，經被告多次反應，原告仍未積極排除第三人蔡明彰之使用，使被告受有每年可轉租之損害400 萬元等語，經查：兩造自93年起，即由被告向原告承租系爭土地，並於其上搭建鐵架及鐵皮，隔成7 個單位後，再轉租予攤商等情，為被告所自認，並有本院100 年7
月8 日勘驗筆錄及照片在卷可稽（本院卷第46頁至57頁），且被告聲請傳訊之證人杜連生亦到庭證稱：「（法官問：證人有無承租使用系爭土地設置攤位？）答：有的，一百年四月初到七月，很多年多我有使用過。」「（法官問：是向何人承租？）答；我向陳水樹承租。」「（法官問：每個月多少錢？）答：六十幾萬元，我有開支票給陳水樹。」「（法官問：是否承租全部土地？）答：是的，是承租全部的攤位。總共有十四個攤位。」「（法官問：原告林口區公所於租賃期間有無將租賃物即土地交付被告管理？）答：這我不知道。」「（法官問：你承租的這段時間還是陳水樹向你收租金？）答：是的。」「（法官問：租賃期間有無其他人非法占用系爭土地？）答：沒有。」「（法官問：你是否認識蔡明彰？）答；認識，因為蔡明彰與陳水樹要以合夥做攤販生意，請我幫忙。」「（法官問：你所承租的這段期間，到底是蔡明彰向林口區公所承租，還是陳水樹承租？）答：陳水樹。」等語，另證人吳文進亦證稱：「（法官問：原告林口區公所於租賃期間有無將租賃物即土地交付被告管理？）答：我向陳水樹承租的時候有的，後來可能因為陳水樹財務關係，改由蔡明彰管理。」「（法官問：壹佰年三月以後，陳水樹有無向你收取租金？）答：沒有。」「（法官問：陳水樹有無占有系爭土地？）答：陳水樹租給杜連生，然後再轉租給我。」「（法官問：租賃期間有無其他人非法占用系爭土地？）答：沒有。「（法官問：你說陳水樹有將土地轉租給蔡明彰，還是蔡明彰向陳水樹租的？）答：據我所知，他們是合夥。」「（法官問：出名向林口區公所承租土地的人是誰？）答：陳水樹，他們當初要承租的時候有跟我講。」等語（本院100 年9 月15日言詞辯論筆錄），再徵之原告所提之蔡明彰所簽發用以支付系爭土地租金之支票3 紙，分別係繳納97至99年度之租金，為兩造所不爭執，足見被告與第三人蔡明彰係合夥關係，而由陳水樹出名向原告承租系爭土地，再轉租予杜連生、吳文進等攤商，且於系爭租約期間屆滿後，被告仍將系爭土地出租予證人杜連生，再轉租予其他攤商使用，故原告於系爭土地租賃期間，已將租賃土地交付被告，被告所辯原告自98年3 月27日起，並未將系爭租賃之土地交付被告使用，而係交給第三人蔡明彰使用，違背出租人交付租賃物之義務云云，並未舉證以實其說，自不足採信。
（二）原告主張被告於系爭租賃期間屆滿後，繼續占有使用系爭租賃土地，並未依約騰空返還原告，原告依系爭租賃契約第7 條第2 項之約定，自得請求被告給付按租金增加一倍之違約金按日計算至遷讓日止等語，為被告所否認，辯稱：伊並未於租約屆滿後繼續占有使用系爭土地等語，經查：
1、被告主張原告未將係爭租賃土地交兩造所訂立之系爭土地租賃契約，於100 年3 月27日租期屆滿，為兩造所不爭執，且有系爭土地租賃契約書在卷可佐，堪信為真。按「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿消滅時消滅。」「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。」民法第450 條第1 項、第455 條前段分別定有明文。又兩造所訂系爭土地租賃契約第4 條第2 項約定：「乙方（即本件被告）於本租賃契約終止或租賃期滿，應將土地恢復原狀騰空遷讓交還，乙方不得藉詞推委或主張任何權利，且不得向甲方（即本件原告）請求遷移費或任何費用。」，原告復於租約期滿前之100 年3 月16日以新北林經字第1000005330號函被告，表示不再續約，亦有系爭土地租賃契約書、新北市林口區公所函及回執可按（見本院卷第10至14頁），顯見兩造約定於系爭土地租賃契約期滿後，即不再續約，原告亦於租約期滿前，即向被告表示不再續約，是被告依約應將系爭土地騰空返還原告至明。
2、本件被告於系爭土地租賃契約租期屆滿後，仍將系爭土地出租予證人杜連生，再由杜連生轉租予證人吳文進等情，業據證人杜連生、吳文進證述明確，已如前述，而系爭土地直至100 年7 月15日始由原告收回之事實，為兩造所不爭，並有照片附卷可憑（見本院卷第79頁至81頁），是被告於系爭土地租賃契約租期屆滿之翌日即100 年3 月28日起至100 年7 月15日止，仍占有使用系爭土地，應堪認定。
3、依兩造所訂之系爭土地租賃契約書第7 條第2 項載明：「「乙方（即被告）於本租賃契約終止或期限屆滿之翌日起，應即將租賃標的物回復原狀騰空遷讓交還，乙方不得藉詞推諉或主張任何權益，如不及時騰空交還時，甲方（即原告）得向乙方請求按照租金增加壹倍之違約金按日計算至遷讓日止。」，被告於系爭租約屆滿後，仍繼續占有使用系爭土地，並未依約遷讓返還土地，直至100 年7 月15日始由原告收回，則原告依系爭土地租賃契約之上開約定請求被告給付違約金，自屬有據。至於原告主張之違約金是否過高？依兩造所訂系爭土地租賃契約書上開約定之違約金，係以違約金為債務不履行所生損害之賠償額，經當事人於損害發生前預先約定者，為約定賠償額預定性違約金之性質。既經約定有違約金，則一旦有債務不履行情事發生，債權人即不待舉證證明其受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定之違約金，請求債務人支付。如果約定之額數與債權人實際損害顯相懸殊，債務人固得依民法第252 條規定請求法院減至相當之數額，惟應由債務人就債權人所受損害究有若干，負舉證責任。（孫森焱著民法債編總論下冊第723 頁，89年8 月修訂版參照）。本院審酌本件被告向原告承租系爭土地之租金為每年260 萬元，而轉租予證人杜連生，每月獲利60幾萬元，並出租至100 年7 月15日止等情，業據證人杜連生證述在卷（見本院卷第92頁），是自系爭土地租賃期間屆滿後之翌日起至100 年7 月15日止，由被告轉租於杜連生所獲得之租金，原應可由原告出租而取得，但因被告未依約遷讓返還系爭土地予原告，原告自受有損害，是原告請求依兩造所訂之系爭土地租賃契約書第7 條第2 項之約定，請求被告按照租金增加壹倍之違約金按日計算至遷讓日止，其違約金尚低於被告轉租予他人所收取之租金利益（被告轉租他人每月收取租金60幾萬，而向原告承租之每月租金為260 萬÷12＝21萬6667萬元，元以下四捨五入，違約金為租
金二倍即43萬3334元），故原告請求之違約金尚屬合理，應予准許。被告抗辯原告請求之違約金過高，應予酌減云云，尚非可採。
4、被告自100 年3 月28日起至7 月15日止，未依約遷讓返還系爭土地予原告，原告請求自100 年3 月29日起至100 年7 月15日止按照租金增加壹倍計算之違約金（見原告100
年9 月15日民事聲請㈡暨準備㈡狀），為有理由，依此計算原告請求被告應給付違約金之日數共計109 日，而系爭租金為每年260 萬元，則原告得請求被告應給付之違約金為155 萬2877元（計算式：260 萬元÷365 ×109 ×2 ＝
155 萬2877元，元以下四捨五入）。
（三）被告主張原告自98年3 月27日起未將系爭租賃土地交付予被告使用，致被告受有400 萬元之損害，應由原告負賠償責任；另於系爭租約屆滿後，原告應返還被告39萬元之擔保金，被告主張與原告請求之違約金抵銷等語，為原告所否認，經查：
1、被告與第三人蔡明彰係合夥關係，而由陳水樹出名向原告承租系爭土地，再轉租予杜連生、吳文進等攤商，且於系爭租約期間屆滿後，被告仍將系爭土地出租予證人杜連生，再轉租予其他攤商使用，故原告於系爭土地租賃期間，已將租賃土地交付被告使用等情，已如前述，被告主張原告自98年3 月27日起，並未將系爭租賃之土地交付被告使用，而係交給第三人蔡明彰使用，違背出租人交付租賃物之義務，致其受有400 萬元之損害云云，並未舉證以實其說，自不足採信。是被告主張其受有400 萬元之損害既屬無據，則其主張以400 萬元與原告請求之違約金為抵銷，即屬無理由。
2、按「二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。」民法第334 條第1 項前段定有明文。依兩造所訂之系爭土地租賃契約書第3 條第2 項載明：擔保金新臺幣390,000 元整，乙方（即被告）應於本租賃契約成立同時交付甲方（即原告），甲方應於本租賃契約終止或期限屆滿，乙方騰空交還土地時，扣除因乙方使用所必須繳納之費用後，無息返還。有該土地租賃契約書在卷可參，並為兩造所不爭，堪信為真。本件租賃契約業已屆滿，且原告已於100 年7 月15日收回系爭土地，而原告就被告使用所必須繳納之費用，均未主張扣除，則原告依約應將被告所交付之擔保金39萬元返還被告。則兩造互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，依上開民法規定，被告自得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。從而，被告以原告對其所負之返還擔保金39萬元之債務，與被告對原告所附之上開違約金債務，為抵銷後，被告尚應給付原告116 萬2877元（計算式：155 萬2877元－39萬元＝116 萬2877元）。
（四）原告主張被告於租期屆滿後所使用之水電費共計4 萬5472元，由原告代為繳納，被告獲有利益，致原告受有損害，原告自得依不當得利請求被告給付原告4 萬5472元及法定遲延利息等情，固據原告提出台灣電力公司100 年6 月電費收據及100 年7 月電費通知單，與台灣自來水股份有限公司100 年7 月之水費收據各1 紙為證，惟為被告所否認，辯稱：原告出據之水電費單據中，「用電地址」、「用水地址」均記載「新北市○○區○○路15號」，而本件租賃系爭土地為坐落「新北市○○區○○路15號1 樓前之空地」，兩者顯不相符，且原告並未提出證據說明被告有共用林口路15號水電之事實，故原告就有關4 萬5472元水電費之請求，為無理由等語。經查：依原告所提之台灣電力公司100 年6 月電費收據及100 年7 月電費通知單，與台灣自來水股份有限公司100 年7 月之水費收據各1 紙，其用戶地址均為「新北市○○區○○路15號」，而被告所承租之處所則為「新北市○○區○○路15號1 樓前之空地」，且使用範圍為部分，並非全部，有兩造所訂之土地租賃契約書可按，依原告所提之水電費收據，並不足證明該水電費即為被告所使用；雖原告主張被告並未另外申請裝設水電，該水電費自係為被告所使用云云，惟按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。」民事訴訟法第277 條前段定有明文。原告既主張上開水電費為被告所使用，原告自應就被告確有使用之事實，負舉證責任，乃原告並未舉證證明之，況衡諸民間一般攤商，雖未申請裝設水電表，惟非不得向鄰近攤商租用或借用，此於一般市場擺攤者，乃所在多有，故原告既未舉證證明上開水電費確係被告所使用，則其依不當得利法律關係，請求被告給付上開水電費，即為無理由，不應准許。
五、綜上，原告依租賃契約及租賃之法律關係，請求被告應給付原告116 萬2877元，及自100 年9 月16日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核原告勝訴部分，均無不合，爰酌定相當金額分別准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法暨舉證，核與判決結果無影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 12 月 15 日民事第三庭 法 官 林錫凱
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 12 月 15 日書記官 王小芬