臺灣新北地方法院100年度訴字第1704號

• 裁判案由: 返還不當得利等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新北地方法院
• 裁判日期: 101 年 10 月 30 日
• 法官: 高文淵
• 當事人: 陳香琴、陳麗芬、周毓凱

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　 100年度訴字第1704號原　　　告　陳香琴
訴訟代理人　陳柏舟律師
被　　　告　陳麗芬
訴訟代理人　蘇千晃律師
複　代理人　蔡宛真
被　　　告　周毓凱
梁睆斐
宏泰不動產經紀有限公司
上　一　人
法定代理人　林奕諾
上三人共同
訴訟代理人　劉岱音律師
複　代理人　林正隆律師
上列當事人間請求返還不當得利等事件，本院於中華民國101 年10月9 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告陳麗芬應給付原告新臺幣捌拾貳萬元及自本件判決翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告陳麗芬負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾柒萬伍仟元供擔保後，得假執行；但被告陳麗芬如以新臺幣捌拾貳萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款定有明文。本件原告起訴原僅以陳麗芬為被告，並先位聲明請求被告陳麗芬應返還原告新臺幣（下同）164 萬元及其遲延利息，備位聲明請求被告陳麗芬應返還原告154 萬元及其遲延利息（上開備位聲明原為備位聲明㈡，原告備位聲明㈠原係請求確認被告陳麗芬對原告有關本件房屋之826 萬元之價金債權，其中之1,652,000 元之價金債權不存在，惟已於本院言詞辯論終結前撤回此部分之請求）。嗣追加周毓凱、梁睆斐、宏泰不動產經紀有限公司（下稱宏泰公司）為被告，聲明請求被告周毓凱、梁睆斐、宏泰公司應連帶給付原告164 萬元及其遲延利息；原告對被告陳麗芬上開先位請求與對被告周毓凱、梁睆斐、宏泰公司之請求間，任一項被告為給付，於其給付範圍內，他項被告同免責任。核原告所為上開訴之追加，係本於被告周毓凱、梁睆斐、宏泰公司仲介原告向被告陳麗芬購買房屋之同一基礎事實，與上開法文規定相符，應予准許。
二、原告主張：
㈠被告陳麗芬部分：
⒈原告於民國100 年1 月間，委託住商不動產公司三重重陽捷運加盟店即被告宏泰公司代為介紹有意出賣房屋之人進行議價，並約明絕不購買具有海砂屋、輻射屋或者凶宅等重大瑕疵之不動產，經仲介人員居間介紹被告陳麗芬欲出售其新北市○○區○○段第2076地號土地及土地上建物即門牌號碼為新北市○○區○○路48號2 樓之2 房屋（下稱系爭房屋），然被告陳麗芬明知系爭房屋係一氯離子含量過高之海砂屋，竟於締約時故意不告知該瑕疵，而仲介人員亦未據實告知原告氯離子含量之真正含意，一再蒙混原告表示系爭房屋氯離子含量屬正常且無問題，原告在不知氯離子含量即為判斷海砂屋依據之情形下，誤信系爭房屋並非海砂屋，旋於同年1 月18日，與被告陳麗芬簽訂房地產之買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定以826 萬元之價格，買受被告陳麗芬所有之系爭房屋，並由原告支付第一、二期價款共計164 萬元。嗣締約後，原告為裝修系爭房屋，與被告陳麗芬商議提前交屋，進入系爭房屋欲行裝修之際，經附近鄰居告知系爭房屋為海砂屋，且先前已有交易糾紛，始知系爭房屋存有海砂屋之重大瑕疵，旋即透過仲介人員通知被告陳麗芬處理，並向新北市三重區調解委員會申請調解，惟被告陳麗芬均置之不理，原告不得已於同年5 月27日催告被告陳麗芬就系爭房屋存有海砂屋之瑕疵所減損之價值，依一般市場交易行情折價2 成，並就後續履約事宜出面處理，但仍未獲置理，原告乃依系爭買賣契約之約定解除契約，並以起訴狀繕本送達被告陳麗芬以代上開解除契約意思表示之通知。
⒉先位聲明部分：查氯離子含量超過標準會侵蝕鋼筋結構，造成鋼筋氧化鏽蝕、膨脹，對於建物之居住安全造成威脅，自屬民法第354 條所指物之瑕疵，依一般社會觀念，購屋者購置房屋時，無不期望所購買之房屋堅固、耐用並具備符合一般品質之安全性，而房屋之混凝土氯離子含量倘過高而為俗稱之海砂屋，已減少得以長久居住而安全無虞之通常效用，且每為交易大眾所難以接受，降低一般人之交易意願，縱無立即之危險，隨時間經過亦有可能增加其危險性，而使該房屋在不動產交易市場競爭力薄弱，減少其經濟價值，不論主、客觀之價值與效用均為價值之減損。本件依被告陳麗芬所提出之硬固混凝土中水溶性氯離子含量試驗報告顯示，系爭房屋採樣之水溶性氯離子含量分別達到0.89、0.38、0.37公斤∕立方公尺，平均值為0.52公斤∕立方公尺，均已逾越國家標準值即CNS3090A2042規範於87年6 月25日第三次修訂之新拌混凝土中水溶性氯離子含量參考中，鋼筋混凝土為0.3 公斤∕立方公尺之規定，是系爭房屋之水溶性氯離子含量確屬過高而為海砂屋之事實足堪認定。又依系爭買賣契約第9 條第2 項載明：「有關本標的物之瑕疵擔保責任，悉依民法及其他有關法令規定辦理」、第10條第2 項載明：「賣方如不履行契約所定各項義務者，即為賣方違約，買方得限期催告履行，逾期仍不履行即得予解除契約，賣方應將所收價款退還外，並應同時賠償與已繳價款同額之違約罰金」。被告陳麗芬交付之系爭房屋既存有前述海砂屋之瑕疵，且於出賣前即已知悉該瑕疵，卻故意不告知原告，顯係可歸責於被告陳麗芬之事由，依約被告陳麗芬即應擔負不完全給付損害賠償及物之瑕疵擔保責任，詎被告陳麗芬經原告通知上開瑕疵後，竟罔顧事實諉稱已告知系爭房屋之氯離子含量超過一般標準，不負瑕疵擔保之責云云，冀圖推卸責任，雖經原告請求就所減損價值之範圍內減少價金，被告陳麗芬仍置之不理，顯悖於誠信原則，原告乃依前揭契約約定、民法第254 條及第359 條等規定解除系爭買賣契約，並以本起訴狀繕本送達被告以代意思表示之通知。是系爭買賣契約既經解除，其後法律上原因已不存在，被告即應依民法第179 條不當得利之規定返還原告已繳付之價金164 萬元及其遲延利息。
⒊備位聲明部分：退步言之，縱認系爭買賣契約已因被告解除契約而失其效力。惟本件雙方爭端所在，乃肇起被告陳麗芬提供氯離子含量過高之海砂房屋出賣予原告，而原告早在訂約前即已表明無意購買海砂屋，故而向被告陳麗芬協商要求減少價金，顯見解決爭議之意，然被告陳麗芬卻置之不理，反而藉故解約，顯見係可歸責於被告陳麗芬之事由致系爭買賣契約效力歸於消滅，原告並無任何可歸責之情事。又系爭買賣契約約定之總價金為826 萬元，原告已先行支付被告陳麗芬之價金共計164 萬元，倘允許被告陳麗芬全部沒收，則系爭買賣契約約定懲罰性違約金之數額即高達總價金之百分之20，且自100 年2 月22日被告陳麗芬來函催告辦理過戶時起，至同年3 月9 日被告陳麗芬解除系爭買賣契約之時止，期間不過僅15日而已，違約情事殊屬輕微，參之系爭買賣契約第10條第1 項係屬以強制債務之履行為目的之懲罰性違約金，被告陳麗芬倘受有其餘損害仍得依法另行請求賠償，而非僅限於依此懲罰性違約金據為賠償之依據，何況本件被告陳麗芬實無受有任何損害可言，違約金應與所受實際損害相當，復參酌原告與居間介紹之被告宏泰公司所簽訂之買賣議價委託書第4 條第5 點係約定：「若議價成功，買方違約不買或不依約履行，則保證金由賣方沒收，買賣契約解除」，係以原告支付之保證金10萬元作為違約金額，與原告已繳付之部分價款164 萬元相去甚鉅，足見系爭買賣契約第10條第1 項有關以已付價款之全部作為懲罰性違約金之約定確屬過高，爰請求鈞院依職權核減系爭買賣契約所定違約金至10萬元，並就原告已支付價金164 萬元中扣除上開金額後，依不當得利請求權請求被告返還154 萬元，及自判決翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
㈡被告周毓凱、梁睆斐、宏泰公司部分：
⒈被告周毓凱、梁睆斐及宏泰公司，應連帶負侵權行為損害賠償責任：
被告周毓凱係受僱於被告宏泰公司從事不動產買賣之業務員，被告梁睆斐則受僱於被告宏泰公司擔任不動產買賣之經紀人，渠等於100 年1 月間，受原告之託居間代為介紹買賣系爭房屋時，明知系爭房屋為海砂屋，並前經解除契約，竟告知原告氯離子僅高出「一點點」，顯係施用詐術，致原告陷於錯誤而給付部分價金，並遭被告陳麗芬以解約為由沒收之，造成原告之損害，被告周毓凱、梁睆斐自應依民法第184 條、185 條規定連帶負賠償之責任。被告辯稱交易前並不知系爭房屋前次交易有因氯離子過高而遭解約之情形，係事後經原告問起始打聽知悉，毫不足採。蓋仲介業者受託銷售房屋，無不需對屋況、相關檢測結果，以及交易行情作詳細調查，否則如何符合法規義務，並爭取最大利潤？被告所辯，純係臨訟推諉之詞。又受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負損害賠償責任；經紀業因經紀人執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，民法第188 條第1 項前段及不動產經紀業管理條例第26條第2 項亦分別有明文規定，則被告周毓凱、梁睆斐之行為所應負之損害賠償責任，被告宏泰公司自應負連帶之責。
⒉被告周毓凱、梁睆斐係違反不動產經紀業管理條例第23條之法定義務，並因此致原告受有損害，依同條例第26條第2 項之規定，被告宏泰公司應與被告周毓凱、梁睆斐連帶負損害賠償責任：
被告周毓凱、梁睆斐未於執行仲介、居間業務過程中，提出不動產說明書及附件氯離子檢測報告並向原告解說，即屬違反不動產經紀業管理條例第23條之法定義務而有過失，其致原告誤購買具瑕疵之系爭房屋，而受有房屋價值減損或所付價金遭被告陳麗芬沒收之損害，依不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，被告宏泰公司自應與周毓凱、梁睆斐負連帶損害賠償責任。被告辯稱，未依規定製作不動產說明書及提供解說部分，經新北市政府地政局調查，決定不予裁罰。惟觀所提地政局函內說明，再遍觀系爭房屋買賣契約及其附件，僅見銷售委託人即被告陳麗芬所填具之房地產標的現況說明書，根本未見如被告宏泰公司向地政局回覆說明之不動產說明書，可知被告等根本未於仲介過程中依法製作之。縱能提出，亦係糾紛發生後，始為補作，蓋僅需被告宏泰公司及經紀人簽章即可。而不動產說明書，係根據委託出售人所填寫之標的現況說明書而由仲介業者製作，買賣標的現況未變化之情形下，僅是從一般委託銷售契約，增訂條款成專任銷售契約，並無重作不動產說明書之必要。且參諸仲介實務，業者常以委託出售人填具之標的現況說明書替代不動產說明書以為便宜，被告稱有重作不動產說明書之詞，明顯悖於常理。另被告等另提出出賣人陳麗芬及承辦地政士陳建宗之「書面」確認書，向新北市政府地政局說明係有製作不動產說明書並向買受人解說，惟細觀被告所示地政局函內「說明三」，即知所謂確認書毫不具證明力。蓋姑不論該確認書係由被告陳麗芬及合作之地政士所提，其立場即已可議，從確認書所示之內容「證明親見99年11月21日及100 年1 月14日製作之不動產說明書均有經紀人之簽章，且99年11月21日簽訂契約當日已以不動產說明書向買受人解說，嗣後買受人才於才於今年（按100 年）1 月簽訂買賣議價委託書」，原告係於100 年1 月13日始第一次看屋並下斡旋，何以被告等可以於99年11月21日接受被告陳麗芬委託，並製作不動產說明書，而於當日向原告解說？再參系爭房屋標的現況說明書填表日期為100 年1 月14日，氯離子檢測報告更係於同年1 月18日簽約當日始傳真予仲介公司，被告周毓凱、梁睆斐亦自承係於100 年1 月18日簽訂系爭買賣契約當時始為提出標的說明書及氯離子檢測報告，明顯與被告陳麗芬等之確認書內容矛盾，足見該確認書係為偏袒被告等3 人而作，不足為證。被告等一再抗辯於原告看屋及出價斡旋時皆有據「不動產說明書」向原告解說，毫不足採。最後，被告等空言辯稱原告若無看到不動產說明書，焉知所購房屋坪數及現況，如何判斷能否獲利？更是睜眼說瞎話。蓋仲介實務上，業者多依房屋交易重要資訊如坪數、總價、樓高、格局、附近交通等，另行製作出售基本資料，並多以該資料向看屋者解說，非必一開始即以不動產說明書解說。原告並無相當之購屋經驗，不知有權利要求仲介業者再出示不動產說明書以瞭解屋況細節，實合常理。
⒊被告周毓凱、梁睆斐未於仲介過程中善盡民法第567 條之據實報告義務，依民法第224 條規定，被告宏泰公司自應負擔過失責任，為債務不履行之損害賠償：
被告周毓凱、梁睆斐於交易時隱瞞系爭房屋前次交易曾經因為海砂屋而解除契約之事實，復又未向原告詳實說明系爭房屋之瑕疵，係違反民法第567 條第1 項之據實報告義務，並致原告受有買受瑕疵房屋之損害。又本件交易之前一次買賣，業已發生解除契約之事由，為被告周毓凱、梁睆斐所明知，被告陳麗芬並藉口拒絕承作履約保證，則被告周毓凱、梁睆斐自應就當事人之履行能力或訂立該約之能力進行調查，被告周毓凱、梁睆斐未盡調查之義務，且接受被告陳麗芬拒作履約保證之說詞，致使原告受有給付價金遭被告陳麗芬沒收之損害，自已違反民法第567 條第2 項之調查義務，而有過失。依民法第224 條規定，被告宏泰公司自應負擔與被告周毓凱、梁睆斐同一之過失責任，原告並得依同法第227 條第1 、2 項、544 條及不動產經紀業管理條例第26條第2 項等規定，向被告宏泰公司請求賠償因買受瑕疵房屋及價金被沒收之損害。
㈢併為聲明：
⒈被告陳麗芬部分：
①先位聲明：被告陳麗芬應返還原告164 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；如獲勝訴判決，願供擔保請准宣告假執行。
②備位聲明：被告陳麗芬應返還原告154 萬元及自判決翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；如獲勝訴判決，願供擔保請准宣告假執行。
⒉被告周毓凱、梁睆斐、宏泰公司部分：
被告周毓凱、梁睆斐、宏泰公司應連帶給付原告164 萬元及自101 年4 月24日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；如獲勝訴判決，願供擔保請准宣告假執行。
⒊原告對被告陳麗芬先位聲明與對被告周毓凱、梁睆斐、宏泰公司之聲明間，任一項被告為給付，於其給付範圍內，他被告同免責任。
三、被告陳麗芬則抗辯：
㈠被告陳麗芬前於100 年1 月18日經由被告宏泰公司仲介與原告就系爭房屋簽訂系爭買賣契約，兩造議訂買賣總價金為826 萬元，原告並指定第三人黃金英為登記名義人（黃金英之配偶為潘進坤，簽訂系爭買賣契約時協同原告在場），原告並已2 次給付買賣價金計164 萬元，且兩造間已共同申報系爭房屋之土地增值稅及契稅，其中土地增值稅並已繳納。由於系爭房屋先前委託鼎暉不動產經紀有限公司銷售時，該公司曾為系爭房屋進行海砂屋之檢測，檢測報告清楚顯示建築物出現氯離子含量之情形，被告陳麗芬將此一情形據實告知及提供被告宏泰公司、周毓凱、梁睆斐，而渠等亦將此一情形告知原告，在原告充分明瞭下，其遂於簽訂系爭買賣契約之同時在房地產標的現況說明書簽字及蓋章確認系爭房屋已做過海砂屋檢測，並將檢測報告亦作為附件之一。詎料，原告竟於系爭房屋之土地增值稅及契稅單核發後，主張不知道氯離子檢測即為海砂屋檢測為由拒絕履行契約實令人震驚不已。蓋「海砂屋」僅為一般坊間之俗稱，其主要意義在指建築物結構中氯離子含量過高而言，故氯離子含量檢測即是海砂屋檢測，此實為社會一般人之通識，原告如此之主張顯為臨訟卸責之詞。按「買方不依約履行付款或契約所定其他各項義務者，即為買方違約，賣方得限期催告履行，逾期仍不履行即得予解除契約並將已收之價款全數沒收，充作違約罰金。」系爭買賣契約書第10條第1 項約定在案，今原告主張以不知道氯離子檢測即為海砂屋檢測為由片面拒絕繼續履行契約，核屬買方違約無疑，被告陳麗芬於100 年2 月22 日
以三重中山路郵局第291 號存證信函催告原告履行契約，惟原告置之不理，故被告陳麗芬已於同年3 月9 日以三重中山路郵局第337 號存證信函通知原告依系爭買賣契約第10條第1 項規定解除系爭契約並沒收原告已付價款，故原告起訴先位聲明主張解除系爭契約並依不當得利請求返還其已給付之買賣價金顯屬無據。
㈡國內目前有關海砂屋檢測（氯離子檢測）部分，尚無國家標準值：
⒈按內政部101 年4 月3 日內授中辦地字第1016033010函示：本部92年6 月26日公告修正之「不動產委託銷售契約書範本」第6 條之附件「不動產標的現況說明書」，有關海砂屋檢測（氯離子檢測）部分，係考量混凝土中氯離子含量因採樣點及採樣時間之不同而異，且目前海砂屋含氯量尚無國家標準值，故僅提供參考值…。可知CNS 3090「新拌混凝土中水溶性氯離子含量」標準，目前僅係供判斷房屋是否為海砂屋之參考值之一，尚難遽謂為海砂屋含氯量之國家標準。
⒉通常海砂屋只有6 至10年的使用壽命，使用未經處理的海砂，其海砂之氯離子含量不符規律，才是造成「海砂屋」現象的因素。是海砂屋的重要特徵有：
①壁癌現象：海砂屋短期會使牆面滲出白色的痕跡，俗稱壁癌。
②觀察混凝土塊的附著：觀察大樓的公共設施或是地下室停車場混凝土塊的附著情形，來判斷是否為海砂屋，因為這些區域不太可能利用裝潢作掩飾，這是可以辨視海砂屋的一項明顯特徵。
③注意裂縫走向：注意天花板、牆面的裂縫，如果跟鋼筋的走向相同時，就要特別注意。
經查本件系爭房地完工迄今已逾20年以上，且依鑑定報告所示亦無前揭海砂屋常見之特徵，從而，系爭房地尚難遽認屬海砂屋而謂有瑕疵。
㈢原告本係與他人合夥投資買賣房屋轉售，即俗稱之「投資客」，今疑因奢侈稅政策之緣故，枉顧契約誠信故意違約，致被告陳麗芬受有難以估計之損害，原告起訴備位聲明請求酌減違約金，自非公允。
㈣併為答辯聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、被告周毓凱、梁睆斐、宏泰公司則抗辯：
㈠被告周毓凱、梁睆斐及宏泰公司並無對原告為侵權行為：
⒈原告主張被告周毓凱、梁睆斐於100 年1 月間受原告委託居間介紹系爭房屋時，明知原告無意購買海砂屋，竟未據實告知原告氯離子含量之真正含意，一再蒙混原告表示系爭房屋之氯離子含量正常並無問題，原告在不知氯離子含量即為判斷海砂屋依據之情形下，誤信系爭房屋並非海砂屋云云，並非事實，原告應就其上開主張負舉證之責。
⒉被告周毓凱、梁睆斐於系爭房屋交易時，並不知系爭房屋前次交易有因一處氯離子檢測較高而解除契約之情形。原告謬稱被告梁睆斐於消保官調解時曾自承系爭房屋於前一次交易時曾因為海砂而解除契約，即謂被告周毓凱、梁睆斐於本件交易時隱瞞前次交易曾因海砂屋而解除契約云云。惟查，被告等人仲介系爭房屋時並不知系爭房屋曾因有一處氯離子檢測較高而解除契約，被告陳麗芬於委託被告宏泰公司期間均未曾提及有此事，係原告購買系爭房屋後，要求於交屋前先借屋裝潢，恰巧裝潢師父與前次購屋之買方熟識，伊向原告稱該屋前次交易價格750 萬元，但因氯離子檢測有一處較高而與屋主解除契約，原告得知後對被告梁睆斐抱怨此事，被告梁睆斐才去打聽了解，始得知前次交易所指氯離子檢測有一處較高即為本件交易所附之氯離子檢測報告所載「主臥上方樑氯離子含量0.89」，然因該氯離子檢測報告於本件交易時即已附為合約書附件，且交易時被告梁睆斐亦有依該氯離子檢測報告向原告為詳細解說，原告自不可能係因一處氯離子檢測較高而欲解約，被告梁睆斐乃據此判斷原告係因前次交易總價為750 萬元，本次交易總價為826 萬元，認為買貴了才會解除契約，因而被告梁睆斐才會於消保官調解時稱「屋主之前賣掉價金750 萬元，因為海砂還原，買方打聽到之前買價750
萬元，難免心態不一樣，後來成交是826 萬元。」原告故意斷章取義，謬指被告梁睆斐於交易時即已知悉。
㈡被告周毓凱、梁睆斐並無違反不動產經紀業管理條例第23條、民法第567 條之義務：
⒈原告主張被告宏泰公司未提出不動產說明書並向原告說明云云。惟查，原告因本件交易爭議而向新北市政府地政局申訴簽約前被告宏泰公司未以不動產說明書解說，及申訴其所檢附之不動產買賣契約書未有經紀人簽章。因此被告宏泰公司即向新北市政府地政局說明事件原委：宏泰公司於99年11月21日與出賣人陳麗芬簽訂一般委託銷售契約書，並製作不動產說明書委由經紀人簽章，後因買方陳香琴已出價，為增強契約拘束力，始於100 年1 月14日於一般委託銷售之基礎下，再增訂專任約定條文，重新製作不動產說明書，案經新北市政府地政局調查，本案承辦地政士及出賣人書面確認證明親見99年11月21日及100 年1 月14日製作之不動產說明書均有經紀人簽章，故就陳香琴申訴本案未依規定製作不動產說明書及提供解說部分不予裁罰，僅就買方留存之不動產買賣契約書無經紀人簽章部分裁罰，被告宏泰公司對此處分不服業經提起訴願，故原告稱被告宏泰公司簽約前未製作不動產說明書及解說，顯然不實。
⒉被告周毓凱、梁睆斐及宏泰公司確有善盡仲介應盡之報告義務：
被告周毓凱、梁睆斐於原告出價斡旋時即以不動產說明書向原告解說，並於帶看房屋時即告知屋主說有一處氯離子檢測較高，不動產說明書也有附上房屋現況說明書，原告於100 年1 月18日與賣方陳麗芬簽訂系爭房屋產買賣契約前，被告周毓凱、梁睆斐即有將系爭房屋於99年10月間委由台灣世曦工程顧問股份有限公司（下稱世曦公司）檢驗之混凝土氯離子含量試驗報告提供予原告，此由系爭房屋產標的現況說明書第6 項記載「曾經做過氯離子檢測，附99年10月28日檢測證明文件」，原告並於該房地產標的現況說明書簽名確認，足證原告於簽約前確實已知悉系爭房屋於99年10月28日申請氯離子含量檢測，且取樣三處檢測結果分別為0.89公斤/ 立方公尺、0.38公斤/ 立方公尺、0.37公斤/ 立方公尺。原告亦不否認其於簽約前即已知悉系爭房屋曾於99年間檢測氯離子含量，原告僅謬稱被告周毓凱、梁睆斐未據實告知原告氯離子含量之真正含意，一再蒙混原告表示系爭房屋之氯離子含量正常並無問題云云。惟上開房地產標的現況說明書第6 項備註說明不但已詳細記載：「混凝土氯離子含量參考值：民國87年6 月25日前完成之建物為0.6kg/立方米，上開日期後完成之建物為0.3kg/立方米。」足使原告清楚了解氯離子含量之一般標準，被告豈能蒙混原告系爭房屋之氯離子含量正常並無問題。又原告之合夥人潘進坤於鈞院證稱其2 人合夥購屋共4 間，本件是第4 間，足見原告購屋經驗豐富，且購屋係為轉賣投資獲利，沒看到不動產說明書焉知所購房屋坪數及現況，又如何判斷能否獲利。再者，被告梁睆斐於簽約時也就不動產說明書內容一一向原告解說，甚至拿著氯離子檢測報告詳細說明檢測結果之數據，並就其中一處檢測數據為0.89 kg/立方公尺，向原告說明「該處就是主臥房上方靠近廁所的那個洞，數據有一點高，氯離子檢測參考值在87年6 月25日前完成建物為0.6 ，87年6 月25日以後完成建物為0.3 ，這間房子是在87年6 月25日以前完成所以參考值是0.6 ，0.89有一點高」，當場原告並未提出任何質疑，豈能謂被告梁睆斐未向其解說。
⒊原告稱其不知氯離子含量即為判斷海砂屋之依據云云，惟查，所謂的海砂屋係一俗稱，建築法上只有規定氯離子含量，並無海砂屋一詞，故海砂屋應稱為「高氯離子含量之混凝土建築物」較適當，指在建房屋時，使用尚未去氯離子處理而混凝土中含有過量氯離，導致混凝土的強度失去平衡。是以被告周毓凱、梁睆斐及宏泰公司僅有依檢測氯離子含量之試驗結果，告知氯離子含量之參考標準，無告知系爭房屋是否為海砂屋之義務。更何況國家標準（CNS
3090）於83年7 月22日至87年6 月25日修訂公布，規定混凝土之水溶性氯離子含量值應小於0.6kg/立方米，於87年6 月25日修訂公布為應小於0.3kg/立方米，而系爭房屋係於79年1 月19日建築完成，依上開國家標準之規定值在87年6 月25日前完成之建築物氯離子含量值應小於0.6kg/立方米，而上開氯離子檢測報告三處取樣位置除主臥上方樑，其氯離子含量為0.89kg/ 立方米外，其餘二處位置：第三房間邊樑、第四房間樑，其氯離子含量分別為0.38kg/
立方米、0.37kg/ 立方米，並未超出標準值0.6kg/立方米，而三處平均值則為0.5467 kg/立方米，亦未超過標準值0.6kg/立方米，能否即謂係俗稱之「海砂屋」亦非無疑。故原告於簽訂系爭房屋買賣契約時，既已明知系爭建物主臥上方樑之氯離子檢測結果為0.89kg/ 立方米，賣方及被告周毓凱、梁睆斐及宏泰公司均已據實告知，而一般氯離子含量較高之建物，在買賣時也是影響價格之考量，原告既已明知上開事實，即無任何錯誤之情形，被告自無違反據實報告義務，亦無任何過失行為，且無致原告受損害之事實。
㈢併為答辯聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
五、本件被告周毓凱係被告宏泰公司之業務員，被告梁睆斐係被告宏泰公司之經紀人，渠等於100 年1 月間，受原告之託代為仲介買受被告陳麗芬所有之系爭房屋，同年1 月18日，原告與被告陳麗芬簽訂系爭買賣契約，約定以826 萬元價格買受系爭房屋，原告已支付第一、二期價款共計164 萬元之事實，有系爭買賣契約、土地及建物所有權狀、土地及建物登記謄本、支票等件影本在卷可稽（見本院卷第11至18頁、第22至30頁），並為兩造所不爭執，自堪認此部分事實為真實。
六、原告主張被告陳麗芬明知系爭房屋係一氯離子含量過高之海砂屋，竟於締約時故意不告知該瑕疵，而被告周毓凱、梁睆斐亦未據實告知原告氯離子含量之真正含意，向原告表示系爭房屋氯離子含量屬正常且無問題，致原告在不知氯離子含量即為判斷海砂屋依據下，誤信系爭房屋並非海砂屋而與被告陳麗芬簽約，故其得依法解除系爭買賣契約，並請求被告陳麗芬返還上開已付價金，及請求被告周毓凱、梁睆斐宏泰公司連帶賠償上開金額；且縱系爭買賣契約已因被告陳麗芬解除而失其效力，其亦得請求酌減違約金至10萬元等語，則為被告所否認，並分別以前開情詞置辯。茲將本院得心證理由說明如下：
㈠關於原告對被告陳麗芬先位請求及對被告周毓凱、梁睆斐、宏泰公司請求部分：
⒈經查，依系爭買賣契約所附之100 年1 月14日房地產標的現況說明書及世曦公司出具報告日期為99年11月4 日之硬固混凝土中水溶性氯離子含量試驗報告所載，系爭房屋於99年11月1 日至4 日間，曾經世曦公司取樣3 處作水溶性氯離子含量試驗，其試驗結果：1.主臥室上方樑為0.89公斤/ 立方公尺，2.第三房間邊樑為0.38公斤/ 立方公尺，3.第三房間樑為0.37公斤/ 立方公尺，平均值為0.5467公斤/ 平方公尺，此有上開現況說明書及氯離子含量試驗報告影本在卷可證（見本院卷第19頁、第21頁），嗣本院依原告之聲請，另囑託臺灣省土木技師公會鑑定系爭房屋氯離子含量，經該公會亦鑽心取樣3 處試驗結果，其氯離子含量分別為0.6615公斤/ 立方公尺、0.4353公斤/ 立方公尺、0.4042公斤/ 立方公尺，平均值為0.5003公斤/ 立方公尺，亦有臺灣省土木技師公會101 年3 月22日（101 ）省土技字第1129號鑑定報告書1 份在卷可憑；又上開現況說明書「是否曾經作過含氯離子檢測（是否有檢測報告）」欄記載：「（混凝土氯離子含量參考值：民國87年6 月25日前完成之建物為0.6kg/立方米，上開日期後完成之建物為0.3kg/立方米）」等語，而系爭房屋係於79年1 月19日建築完成，復有前揭建物所有權狀在卷可考，可見系爭房屋氯離子含量之平均值並未超過87年6 月25日前完成之建物為0.6 公斤/ 立方公尺之數值，則系爭房屋是否有氯離子含量超過標準之情事，顯不無疑義？原告雖主張：依上開水溶性氯離子含量試驗報告顯示，系爭房屋採樣之水溶性氯離子含量，均已逾越國家標準值即CNS3090A2042規範於87年6 月25日第三次修訂之新拌混凝土中水溶性氯離子含量參考中，鋼筋混凝土為0.3 公斤∕立方公尺之規定，系爭房屋之水溶性氯離子含量確屬過高而為海砂屋云云，惟內政部92年6 月26日公告修正之「不動產委託銷售契約書範本」第6 條之附件「不動產標的現況說明書」，有關海砂屋檢測（氯離子檢測）部分，係考量混凝土中氯離子含量因採樣點及採樣時間之不同而異，且目前海砂屋含氯量尚無國家標準值，故僅提供參考值：依CNS 3090規定預力混凝土為0.15kg/m3 ，鋼筋混凝土為0.3kg/m3。上開氯離子含量並未列入不動產委託銷售定型化契約應記載事項，尚無強制性等情，有內政部101 年4 月3 日內授中辦地字第1016033010函影本在卷可稽（見本院卷第207 頁），且前揭臺灣省土木技師公會鑑定報告書亦說明：CNS 3090混凝土中最大水溶性氯離子含量為0.3 公斤∕立方公尺之規定係以新拌預拌混凝土氯離子含量檢出做施工驗收標準，然83年7 月22日前CNS 3090混凝土中最大水溶性氯離子含量為0.6 公斤∕立方公尺，本案建築時間應在77年與78年左右，故仍以最大水溶性氯離子含量為0.6 公斤∕立方公尺為準，本案3 個試體氯離子含量平均值0.5003公斤/ 立方公尺小於0.6 公斤∕立方公尺限定值等語，再者，上開現況說明書業經原告簽名、蓋章，並與上開氯離子含量試驗報告作為系爭買賣契約之附件，而已為契約之一部分，顯然原告已亦認同上述檢驗值，則系爭房屋有無氯離子含量過高之瑕疵，自應以其氯離子含量平均值是否逾0.6 公斤∕立方公尺為準，故原告以系爭房屋氯離子含量超過現行鋼筋混凝土每立方公尺0.3 公斤之標準，而主張被上訴人應負不完全給付及瑕疵擔保責任，尚非可採。
⒉原告又主張：被告周毓凱、梁睆斐明知原告無意購買海砂屋，未據實告知氯離子含量過高之真正含義，且系爭房屋為海砂屋，並前經解除契約，竟僅告知原告氯離子僅高出「一點點」，顯係施用詐術，致原告陷於錯誤而給付部分價金，並遭被告陳麗芬以解約為由沒收之，造成原告之損害，被告周毓凱、梁睆斐應依民法第184 條、185 條規定連帶負賠償之責任，被告宏泰公司則應依民法第188 條第1 項前段及不動產經紀業管理條例第26條第2 項連帶負責云云，惟有關原告主張被告周毓凱、梁睆斐明知系爭房屋為海砂屋一節，為其等所否認，且原告於購買系爭房屋之前，曾與潘進坤合夥購買3 間房屋，該3 間房看屋過程當中，仲介人員會提出屋況說明書或相關的檢測報告給原告或潘進觀看，經證人潘進坤到院證述明確（見本院卷第136 至139 頁），顯見原告並非無購屋經驗之人，對於氯離子含量過高即為俗稱之「海砂屋」，衡情應無不知之理？況系爭房屋氯離子含量平均值並未超過約定標準，已如前述，是被告周毓凱、梁睆斐是否有以施用詐術，致原告陷於錯誤而購買系爭房屋，自屬疑問？另原告聲請訊問之證人施瑞美雖到庭證稱：「（問：你在哪一家仲介公司服務？）三重永慶不動產仲介公司。我是擔任一般銷售營業員。（問：原告是不是曾經有委託你們公司仲介來買房屋？）有。（問：你還記得何時？經過情形為何？）原告是在（100 年）1 月13日時跟我聯絡要看房子，他開車載我一同看屋，是看三重中山路77巷的房子。（問：有無成交？）有。（問：原告在委託你們仲介購買這件房屋時，有無特別強調他們不願意買海砂屋？）這部分他很強調，他電話查詢時就說不要三種海砂屋、輻射屋、凶宅，見面時又講一次。（問：海砂屋，你們仲介人員如何去認定？）請專業人員去驗定。（問：驗是何種狀況下才叫海砂屋？）以政府的規定作標準。（提示本院卷42頁氯離子含量試驗報告予證人，（問：你們一般銷售人員的觀點，這樣的檢驗報告在你們的認定是否為海砂屋？）因為這有3 處，有1 處檢驗超過標準，所以仲介公司營業人員將它講清楚。我們會說氯離子超過0.6 標準的話，通稱海砂屋，看你們能不能接受。（問：你們仲介遇到類似的房子，一般客戶會接受嗎？）大部分不會接受。（問：這種房子在價錢上會不會有折讓的空間？）差很多，通常願意買的話有時候市價會差到一半。（問：你剛才所提到的以政府規定作標準，你的標準是多少？）0.6 ，是指八十幾年前的房子，後來新房子的話是0.3 。（問：你是如何幫原告或客戶來判斷說你現在帶看的房子是不是海砂屋？）請專家驗，然後會有報告書。只要超過標準，通稱就是海砂屋。」等語，然其復證稱：「（問：原告請你代為仲介的第一間房子有無做過氯離子檢測報告？）有。（問：當時你拿到氯離子報告你是如何跟原告作解釋說這房子不是海砂屋？）原告有問我這房子是不是海砂屋，我就拿給他看氯離子檢測報告，然後說低於0.6 ，不是海砂屋。」等語（見本院卷第139 至140 頁），可知證人施瑞美上開證詞縱令屬實，然依原告之購屋經驗應已知系爭房屋氯離子含量有一處高於0.6 公斤∕立方公尺，係屬其所所主張之「海砂屋」甚明，由此益見原告上開主張並非事實，亦難採取。
⒊原告再主張：被告周毓凱、梁睆斐未於執行仲介、居間業務過程中，提出不動產說明書及附件氯離子檢測報告並向原告解說，即屬違反不動產經紀業管理條例第23條之法定義務而有過失，其致原告誤購買具瑕疵之系爭房屋，而受有房屋價值減損或所付價金遭被告陳麗芬沒收之損害，依不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，被告宏泰公司自應與周毓凱、梁睆斐負連帶損害賠償責任云云。惟此亦為被告周毓凱、梁睆斐、宏泰公司所否認，且原告就本件交易爭議向新北市政府地政局申訴簽約前被告宏泰公司未以不動產說明書解說，及另質疑委託銷售契約書係事後補作一節，經該局查證後，認為本案未依規定製作不動產說明書及提供解說部分，不予裁罰，而僅就被告宏泰公司留存之不動產買賣契約書無經紀人簽章部分裁罰，此有新北市地政局100 年11月8 日北地價第1001552971號函影本1
件在卷可稽（見本院卷第269 至270 頁），則原告主張被周毓凱、梁睆斐違反不動產經紀業管理條例第23條第1 項：「經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。」之規定，並無依據。又被告周毓凱、梁睆斐雖有違反同條例第23條第2 項：「前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章。」之規定，惟該條項規定意旨，係為促使經紀人對不動產說明書內容履行注意義務，並對其記載事項表示負責，尚難因此即認被告周毓凱、梁睆斐於執行仲介、居間過程有故意或過失致原告受有損害，故原告主張被告周毓凱、梁睆斐、宏泰公司應依不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，負連帶賠償責任，亦非可採。
⒋原告復主張：被告周毓凱、梁睆斐於交易時隱瞞系爭房屋前次交易曾經因為海砂屋而解除契約之事實，復又未向原告詳實說明系爭房屋之瑕疵，係違反民法第567 條第1 項之據實報告義務，被告陳麗芬並藉口拒絕承作履約保證，被告周毓凱、梁睆斐自應就當事人之履行能力或訂立該約之能力進行調查，被告周毓凱、梁睆斐未盡調查之義務，且接受被告陳麗芬拒作履約保證之說詞，致使原告受有給付價金遭被告陳麗芬沒收之損害，已違反民法第567 條第2 項之調查義務，而有過失，依民法第224 條規定，被告宏泰公司應負擔與被告周毓凱、梁睆斐同一之過失責任，原告並得依同法第227 條第1 、2 項、544 條及不動產經紀業管理條例第26條第2 項等規定，向被告宏泰公司請求賠償因買受瑕疵房屋及價金被沒收之損害云云。然原告並無法證明被告周毓凱、梁睆斐明知系爭房屋前次交易曾經因為海砂屋而遭解除契約之事實，已如前述，又本件係因原告嗣後拒絕繳納尾款而遭被告陳麗芬解除系爭買賣契約（詳後述），與被告陳麗芬是否履行能力或訂立契約之能力無涉，是被告此部分抗辨亦屬空言無據，要難採取。
㈡關於原告對被告陳麗芬備位請求部分：
⒈按系爭買賣契約第10條第1 項約定：「買方依約履行付款或契約所定其他各項義務者，即為買方違約，賣方得限期催告履行，逾期仍不履行即得解除契約並將已收之價款全數沒收，作違約罰金。」（見本院卷第17頁）。查本件原告既不得以系爭房屋氯離子含量超過0.3 公斤∕立方公尺，而主張被告陳麗芬應負不完全給付及瑕疵擔保責任，業如前述，則其自應依約配合履行系爭房屋移轉登記及給付尾款之義務，惟原告僅給付第一、二期價款164 萬元後即未再依約履行，經被告陳麗芬於於100 年2 月22日以三重中山路郵局第29 1號存證信函催告原告履行契約，然原告仍置之不理，被告陳麗芬再於100 年3 月9 日以三重中山路郵局第337 號存證信函通知原告依系爭買賣契約第10條第1 項規定解除系爭買賣契約，並沒收原告已付價款，有存證信函影本2 件在卷可稽，而原告對其已收受上開存證信函並不爭執，是系爭買賣契約已經被告陳麗芬合法解除甚明。
⒉次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。是約定之違約金如有過高情事，法院即得依規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第1612號判例參照）。至約定之違約金是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最高法院79年度台上字第1915號判例參照）。本院審酌系爭房屋氯離子含量雖超過0.3 公斤/ 立方公尺，惟被告陳麗芬並未違約，原告嗣後未依約履行買受人之義務，顯有可歸責之事由，然經本院囑託歐亞不動產估價師聯合事務所估價後，認系爭房屋於100 年1 月18日成交時之市價因氯離子含量過高等因素而減損金額1,567,020 元，有該事務所估價報告書1 份在卷可稽，及本件系爭房屋交易價格為826 萬元，而前次被告陳麗芬曾以750 萬元價格出售，因買主以氯離子含量過高而未成交，為兩造所不爭執，暨被告陳麗芬為與原告解決本件爭議需耗費相當人力、時間及費用等情狀，認被告陳麗芬依系爭買賣契約第10條第1 項後段之約定，將已收受之價款全部164 萬元充作違約金核屬過高，應酌減為上開數額之百分之50即82萬元為適當。故原告請求將違約金核減至10萬元，被告陳麗芬主張不應酌減違約金云云，均非可採。又本件違約金經本院酌減後，被告陳麗芬受領超過之82萬元已無法律上之原因而受有利益，並致原告受有損害，則原告依民法第179 條不當得利之規定，請求被告返還該金額，於法自屬有據。
七、綜上所述，原告主張系爭房屋氯離子含量超過0.3 公斤∕立方公尺之標準，其得依民法第254 條、第359 條規定解系爭買賣契約，並依民法第179 條規定，先位請求被告陳麗芬返還其已繳納之價金164 萬元及其遲延利息；主張被告周毓凱、梁睆斐有共同侵權行為、違反不動產經紀業管理條例第23條規定之法定義務、未盡民法第567 條規定之據實報告義務，其得依民法第184 條、第185 條、第188 條第1 項前段、第227 條第1 、2 項、第544 條及不動產經紀業管理條例第26條第2 項等規定，請求被告周毓凱、梁睆斐與被告宏泰公司連帶給付164 萬元及其遲延利息；暨原告對被告陳麗芬先位請求與對被告周毓凱、梁睆斐、宏泰公司之請求間，任一項被告為給付，於其給付範圍內，他被告同免責任，為無理由，應予駁回。至原告主張本件約定之違約金額過高，經本院職權酌減後，依民法第179 條不當得利之規定，備位請求被告陳麗芬應返還82萬元及自本件判決翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
八、原告與被告陳麗芬均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，經核並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，併宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此敘明。
十、據上論斷，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 10 月 30 日民事第三庭 法 官 高文淵
上列正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀
中 華 民 國 101 年 10 月 30 日書記官 陳淑芳