臺灣新北地方法院100年度訴字第1929號

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　 100年度訴字第1929號

原告

建鑫餐飲股份有限公司

法定代理人

彭建華

訴訟代理人

劉世興律師

被告

中華電信股份有限公司臺灣北區電信分公司新北

被告

營運處

法定代理人

吳奇雄

訴訟代理人

張玉希律師

上列當事人間請求返還押租金等事件，經本院於民國100 年11月4日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：

㈠、緣被告中華電信股份有限公司臺灣北區電信分公司新北營運處前將坐落於臺北縣永和市（現改制為新北市永和區○○○路○ 段57號之房地出租予叢仁滋即「日酩樓小吃店」（下稱日酩樓）開設餐廳，惟因經營不善，後改由「新和樓」之陳俊豪承接並給付租金至民國99年5 月，爾後再轉由原告承接租約，原告既屬承接日酩樓、新和樓與被告間之租賃契約，故於99年5 月28日將前承租人日酩樓、新和樓積欠之所有租金繳清，並經被告收訖無訛。惟被告嗣後又告知原告應重新招標後再行訂立新租約，原告不疑，復於99年9 月13日繳納押標金新臺幣（下同）10萬元（後轉為押租保證金）、99年9 月23日繳納77萬元（含48萬元押租保證金、29萬元租金），並於99年9 月14日與被告重新訂有租賃契約；至此，原告原承接前承租人日酩樓、新和樓之系爭租賃契約業已終止，被告依理應將押租金80萬元返還予原告，惟被告迄今仍拒將該押租金返還。

㈡、又原告既承接訴外人陳俊豪之租約，於99年6 月10日並非沿以「新和樓」之名義開幕，此為被告所知悉；又原告開立餐廳，依法必須辦理營業登記，並取得稅籍以開立發票方得營業，而辦理前開營業登記事項等，依規定均需有被告出具之所在地建物所有權狀影本（或以最近一期房屋稅單影本代之）、所有權人同意書正本始得辦理營業設立登記，惟被告遲遲不願提供原告「所有權人同意書」，致使原告未能完成營業事業登記，而原告於6 月完成裝潢進場，本擬於6 月10日開幕並進行試賣，惟於試賣期間，因未能完成營業登記，隨遭國稅局、消防局及當地警察局到場規勸，令原告需於取得營業登記後始得正式營業，否則要開立罰單，迫使原告在未能取得被告應出具之「所有權人同意書」以辦理營業登記之情形下，僅能暫時停止開幕營運之計畫。後經原告再三懇求，被告終於99年7 月28日始願意出具同意書，而原告持該同意書，遲至99年8 月17日始取得設立登記、99年8 月23日始取得稅籍登記，更遲至9 月才申請取得發票，因被告延宕出具所有權人同意書至原告無法依計畫營運之期間，原告除無法營運外，更仍需依約支出員工薪資共計1,182,018 元。

㈢、被告前與日酩樓訂有租賃契約，並收受日酩樓繳付押租金80萬元，依系爭租賃契約第3 條第2 項中段約定: 「…該筆保證金於乙方租賃期滿遷離交還租賃物並回復原狀時無息返還…」，而系爭租賃契約後由新和樓陳俊豪承接，並於99年5月復轉由原告承受，此系爭租賃契約之讓與亦為被告知悉，是於原告承受系爭租賃契約時，押租保證金部分亦應依移轉予原告，且原告業將之前承租人所積欠之租金債務清償完畢，是於原告與被告間重新訂立租賃契約亦即原租賃契約終止時，被告即應將擔保承租人債務而收受之押租金80萬元，依系爭租賃契約返還原告，爰依系爭租賃契約，請求返還押租金，而為訴之聲明第1 項之請求。

㈣、按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423 條定有明文。由此規定足知出租人應於出租時及嗣後租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，此為出租人於租賃關係間之對待給付義務。而所謂合於約定之使用、收益之狀態，應以當事人間於訂立租賃契約時所預設之共同主觀之認知，為其認定之標準；倘該主觀上認知，因租賃物發生瑕疵致無法達成時，即可認對租賃契約所約定之使用、收益有所妨害，非必謂租賃物已達完全無法使用、收益之狀態，始可認定出租人有保持合於使用、收益狀態之義務，最高法院89年度台上字第422 號判決參照。本件原告承受租賃契約即為於承租之新北市○○區○○路1 段57號處開立餐廳以為營業，此原告既非沿用前承租人「新和樓」之名義，自需重新辦理營業登記，而辦理營業登記時，只要營業所在地所有權非屬商業負責人或合夥人者，即應附具所有權人同意書正本始得辦理，是出具所有權人同意書係為使租賃物合於約定之使用、收益之必須，而被告自原告承受租約後，始終不願出具所有權人同意書予原告，致使原告無法完成營業登記，至無法依計畫於99年6 月10日正式開幕營運，除無法營運獲得收益外，更仍須依約給付員工薪資共計1,182,018 元，此部分之損害，既因出租人即被告怠於履行義務，延滯出具所有權人同意書所致，原告自得依民法第227條之規定，向被告請求債務不履行損害賠償，爰為訴之聲明第2 項之請求。

㈤、對被告抗辯之陳述：原告確係承接前承租日酩樓、新和樓之租約，並於99年5 月28日將前承租人日酩樓、新和樓積欠之所有租金繳清，且預先繳納部分租金，共計207 萬元，由被告收訖無訛，此觀被告行政管理科99年5 月28日管通(99)字第102 號通知單主旨載：「抽回日酩樓小吃店繳承租本營運處（舊雙和服務中心）租金未兌現支票6 紙計207 萬元整…以現金57萬元整及臺灣銀行基隆分行99.6.15 兌現AC0000000 號支票計50萬元整乙紙、華泰商業銀行南京東路分行99.6.25 兌現AB0000000號支票100 萬元整抽換。」等語，可知原告係為承受日酩樓之租約，始有繳清前手積欠租金並抽換支票之必要；且查當日抽回之支票，發票人均為陳俊豪，其為承接日酩樓租約並改以「新和樓」名義經營之前承租人，而後再轉由原告承接租約，且承受租約乙事，亦為被告所知悉，此觀被告99年10月29日板和管字第0990000164號函載：『本案係「新和樓」陳俊豪君承租並支付租金至99年5 月12日止，適逢「新和樓」組織調整，爾後轉由貴公司承接陳君之債權債務承租至今，並由貴公司籌備處關先生繳交租金至99年7 月12日止。』即明。況被告99年5 月28日之通知單，亦將訴外人陳俊豪所開立之支票同視為日酩樓用以繳交承租租金之支票，是被告對於原告係承接新和樓、日酩樓之租約乙事，確已知悉。然被告竟稱其與日酩樓間之租約已因日酩樓積欠租金，業依租約終止租約云云，且仍令原告於99年5 月28日支付207 萬元時，繳付其中137 萬元日酩樓積欠被告之租金（其餘70萬元則為原告預繳99年6 月、7 月之租金），被告所為，顯然自相矛盾且有違誠信。況，原告係為承接被告與日酩樓、新和樓間之租賃契約，始願意支付137 萬元而將日酩樓所積欠租金繳清，否則原告豈有無故為他人清償積欠租金之理。倘被告所言可採，則原告並無系爭租賃契約可承受（假設語氣），被告收受前開137 萬元即無理由。被告復於收受款項後出具之通知書上表明所收受款項係為抽換日酩樓為繳交租金所交付之支票，顯見被告對於原告為承接租約因而清償日酩樓積欠租金乙事，同意知之甚明等語。

㈥、聲明：①被告應返還原告押租金80萬元，及自100 年7 月14日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。②被告應給付原告1,182,018 元，及自100 年7 月14日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。③原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告答辯則為：

㈠、有關原告請求被告返還押租保證金80萬元部分：

①、系爭80萬元押租金，係訴外人日酩樓繳納，依被告與訴外人日酩樓即叢林春秀於93年8 月13日簽訂之系爭租賃契約第3條第2 項所繳納，嗣後訴外人日酩樓於96年7 月更改負責人為叢仁滋，並通知被告，因此被告與日酩樓即叢林春秀間之系爭租賃契約依法即概括由日酩樓小吃店即叢仁滋承受。然日酩樓於98年8 月起欠繳租金，經被告多次催討無效，被告即就其積欠之租金137 萬元依法聲請核發支付命令，並已發函終止租約在案，並聲請鈞院強制執行，又因債務人無財產可供執行獲償，鈞院乃於99年3 月16日核發板院輔99司執壯字第16539 號債權憑證乙紙予被告結案。換言之，依被告與訴外人日酩樓系爭租賃契約第6 條第1 項第2 款約定：「本契約終止租約規定如左：乙方於租賃關係存續期間有左列情形之一者，甲方得終止租約，乙方不得要求退還保證金。…乙方拖欠租金達兩個月以上，經甲方催告限期繳納仍不支付者。」，日酩樓並無請求返還押租金之權利，因此，原告更無權代位請求返還。

②、況原告並未合法受讓該押租保證金之返還請求權。蓋被告與日酩樓終止租約後，將原址轉租予原告經營，兩造間係另外成立新租約，有兩造簽訂並經公證之房屋（土地）租賃契約書可證，顯見原告並非承受日酩樓之舊租約關係。更何況被告與日酩樓間之租約早已終止，原告亦不可能受讓該租約之相關權利。且押租金返還請求債權係另一債權，原告亦未證明日酩樓曾將該押租金返還請求權讓與原告。基上，原告請求被告返還其所稱之80萬元保證金乙節，實屬無據。

㈡、有關原告請求賠償1,182,018元部分：

①、原告係於99年8 月17日設立登記，而兩造簽訂之租賃契約係於99年9 月14日始訂立，因此於99年6 、7 月時，原告既未合法成立，且與被告間亦尚無任何契約關係，被告焉有可能有原告所稱之給付遲延、債務不履行等情事。原告依民法第423條、第227條請求損害賠償云云，實屬無據。

②、再者，原告係於99年8 月17日始設立登記，在此之前，原告依法不得營業，換言之，原告不可能於99年6 、7 月即有給付員工薪資之可能及必要。況原告所提6 、7 月員工薪資明細，其中不乏給付工讀生者，若原告所稱該期間因餐廳不能營業，卻要支出薪資乙節為真，則未營業之餐廳絕不會仍有支出依時計薪的工讀生工資之可能，更不會於前後兩個月僱用的工讀生人數及時數都不相同，顯見原告所稱該址無法營業並非事實，而若原告斯時確有營業，則自有收益，又何來損害之有？足見原告所述相互矛盾，毫無理由等語。

㈢、聲明：①原告之訴及假執行之聲請均駁回。②如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項：

㈠、兩造對下列文書之形式及內容之真正均不爭執：

①、被告行政管理科99年5 月28日管通（99）字第102 號通知單（即原證1）。

②、原告於99年9 月13日繳納押標金10萬元嗣轉為押租保證金之廠商繳款單暨收據（即原證2）。

③、原告於99年9 月23日繳納房屋租金及押租保證金合計77萬元之收據暨房屋押租保證金（99.9.13-100.9.12）之收據（即原證3 ）。

④、兩造於99年9 月14日所訂定之房屋（土地）租賃契約書（即原證4 ）。

⑤、被告於99年7月28日出具之所有權人同意書（即原證5）。

⑥、臺北縣政府99年8 月17日北府經登字第0993149437號函（即原證6 ）。

⑦、財政部臺灣省北區國稅局中和稽徵所99年8 月23日北區國稅中和三字第0993007274號函（即原證7）。

⑧、被告99年10月29日板和管字第0990000164號函（即原證10）。

㈡、原告係於99年8月17日辦妥公司設立登記。

㈢、被告與訴外人叢林春秀即日酩樓前於93年8 月13日簽訂系爭房屋（土地）租賃契約書，日酩樓業依系爭租賃契約第3 條第2 款約定交付押租保證金80萬元予被告。

四、本院得心證之理由：

㈠、本件原告雖為上揭主張，然被告則以前揭情詞置辯，是本件爭點厥為：㈠原告請求被告返還訴外人日酩樓前繳付之押租保證金80萬元，有無理由？㈡原告請求被告給付債務不履行之損害賠償1,182,018元，有無理由？茲分述如下。

㈡、原告請求被告返還訴外人日酩樓前繳付之押租保證金80萬元，有無理由？

①、按債權之讓與，非經讓與人或受讓人通知債務人，對於債務人不生效力。但法律另有規定者，不在此限。受讓人將讓與人所立之讓與字據提示於債務人者，與通知有同一之效力。民法第297 條定有明文。次按押租金係以擔保承租人之租賃債務為目的，是押租金返還請求權，應於租賃關係終了，租賃物交還，承租人已無債務不履行情事，且押租金尚有餘額時，始能產生（最高法院88年度臺上字第1938號、最高法院81年度臺上字第1907號、最高法院77年度臺上字第2213號判決意旨參照）。又按當事人訂立租賃契約，約定由承租人交付押租金者，其交付押租金之目的僅在擔保承租人支付租金及賠償損害之用，故押租金契約為另一契約，不包括民法第421 條所定租賃契約之內（司法院院字第1909號解釋參見），準此，押租金之返還請求權即與租賃契約關係間並無不可分之關係（有最高法院72年度臺上字第4885號判決意旨可資參照）。第按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最高法院17年上字第917 號判例意旨可資參照。

②、經查，本件原告固主張業已承接訴外人日酩樓之租賃契約債權債務關係，訴外人日酩樓前繳付予被告之押租保證金80萬元之返還請求債權已隨同移轉予原告云云，然此節業為被告所堅詞否認，揆諸前揭判例，自應由原告就已合法受讓債權乙節負舉證責任。惟查，原告並未提出任何積極證據證明其業已受讓訴外人日酩樓對於被告之押租保證金返還請求權，亦未舉證證明其所主張之債權讓與事實業已合法通知被告，是揆諸民法第297 條規定，對於被告自不生效力。又查，原告僅以其承接訴外人日酩樓、新和樓之租賃契約，顯為被告所明知，被告甚且收受伊代償渠等欠租之137 萬元等語為憑，主張其應有押租保證金之返還請求權云云，然揆諸前開說明，可知押租金契約與租賃契約並無不可分之關係，從而，縱使原告主張業已承擔訴外人日酩樓、新和樓之租賃契約為可採，亦難遽認該80萬元押租保證金之返還請求權已隨同由原告承擔，故原告此部分主張，與法未合，洵非有理，應予駁回。

㈢、原告請求被告給付債務不履行之損害賠償1,182,018 元，有無理由？至原告主張依民法第423 條、第227 條規定，請求被告給付債務不履行之損害賠償責任乙節，經查，兩造間之房屋（土地）租賃契約書係於99年9 月14日簽訂，且於同日經臺灣臺北地方法院公證在案，租期為自99年9 月13日起至101 年9月12日止兩年等情，為兩造所不爭執，並有該租賃契約書在卷可稽（見本院卷第13頁以下），堪可認定。次查，原告係於99年8 月17日始辦妥公司登記乙節，亦為兩造所不爭，且有臺北縣政府99年8 月17日北府經登字第0993149437號函在卷可稽（見本院卷第22頁以下），亦足認定。從而，被告抗辯99年6 月及7 月期間，兩造並無租賃契約關係存在，且原告尚未辦妥公司登記，依法本即不得營業，故原告請求該兩月間之不能營業損失，並無理由等語，尚非不可採。再查，原告另主張被告之科長及職員曾口頭承諾會於99年5 月28日伊繳清前手之欠租及預繳兩個月租金合計207 萬元之翌日便會開立所有權人同意書，然被告竟遲至99年7 月28日才開立該所有權人同意書，導致原告申辦公司登記遲延，直至同年9 月後才能營業，故遲延部分應由被告負責賠償等語，亦為被告否認有此約定，按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文，是自應由原告就此有利於己之事實負舉證責任，然查，原告並未提出任何積極證據證明兩造間有約定被告應於付款207 萬元之翌日即99年5 月29日出具所有權人同意書乙節，揆諸前開判例，應認原告此節主張，未善盡舉證責任，亦難採認。

㈣、綜上所述，原告主張依承接租約後押租保證金之返還請求權及民法第423 、227 條規定，請求被告返還金80萬元，及自100 年7 月14日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；被告應給付1,182,018 元，及自100 年7 月14日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。

五、本件判決事證基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據暨攻擊、防禦方法，經本院審酌後，認與判決結果均無影響，爰不一一論述，併予敘明。

六、結論：原告之訴為無理由。爰依民事訴訟法第78條，判決如主文。