臺灣新北地方法院100年度訴字第1945號

• 裁判案由: 返還定金等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新北地方法院
• 裁判日期: 101 年 07 月 11 日
• 法官: 陳財旺、高文淵、賴彥魁
• 當事人: 方財源、王傑

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　 100年度訴字第1945號原　　　告　方財源
訴訟代理人　王聖舜律師
複 代理 人　吳榮庭律師
被　　　告　王　傑
訴訟代理人　李志澄律師
複 代理 人　林美伶律師
上列當事人間請求返還定金等事件，本院於民國101 年6 月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣肆佰伍拾萬元，及自民國一百年八月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣壹佰伍拾萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣肆佰伍拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
㈠、原告方財源與被告王傑前於民國97年4 月2 日簽訂整合開發建築基地之協議書（以下簡稱系爭協議書），約定由被告負責將臺北市○○區○○段一小段129-1 、133-1 、133-2 、134 、135 、135-1 、155 地號土地（以下簡稱系爭7 筆土地，且提及各別土地時均省略「臺北市○○區○○段一小段」之記載，而僅以地號簡稱之）及其上之建物，於97年5 月30日前整合開發成1 宗法規允許可建築之基地，嗣整合完成後再由原告與地主簽訂買賣契約，以投資興建住宅大樓。
㈡、系爭協議書所指「整合完成」或「完成整合」等用語，其意義應參照系爭協議書前言、第1 至第4 條所述，係指：被告應與系爭7 筆土地及其上之建物之全體所有權人協商將不動產出賣與原告（或其指定之人）、或與原告（或其指定之人）簽訂合建契約，以便原告投資興建住宅大樓。具體言之：⒈關於129-1 、133-1 （應有部分10分之6 ）、133-2 、155
地號土地，土地所有權人應與原告（或其指定之人）簽訂買賣契約。
⒉關於134 、135 、135-1 、133-1 （應有部分10分之4 ）地號土地，土地所有權人應與原告（或其指定之人）簽訂合建契約。
㈢、因被告未能於整合完成日前將全部土地整合完成，依系爭協議書第7 條及第11條約定，被告應返還129-1 地號土地之新臺幣（下同）200 萬元定金與原告：
⒈129-1 地號土地為被告之配偶即訴外人邱郁婷所有，此參系爭協議書第1 條約定：「甲方所有士林區○○段○○段129-1 地號土地壹筆，面積228 平方公尺，權利範圍：所有權全部，……以每坪新臺幣伍拾柒萬元整出售與乙方……」等語及立協議書人欄「甲方：王傑（簽章）……甲方產權登記所有權人：邱郁婷（簽名）代理人王傑（蓋章）」之記載即可明知。又原告已依系爭協議書第7 條約定，於簽訂系爭協議書之隔日即97年4 月3 日即支付被告200 萬元作為購買129-1 地號土地及其上所有之建物之定金，此有以邱郁婷為立據人、被告為代理人所簽立之訂金收據（以下簡稱訂金收據①）可證。
⒉惟被告未能於系爭協議書第10條所約定整合完成日前將系爭協議書所約定之全部土地整合完成以供原告購買，被告即應依系爭協議書第7 條約定，於整合完成之期限日後3 日內無息退還其已收受之129-1 地號土地定金；依系爭協議書第11條約定，被告亦應於整合完成之期限日將原告已付之土地款（即原告所付129-1 地號土地定金200 萬元）以現金支付與原告。
⒊為此，原告爰依系爭協議書第7 條及第11條約定，以被告未能依系爭協議書第10條約定於整合完成日前完成「全部」土地之整合為由，請求被告退還就129-1 地號土地已收之定金200 萬元。
㈣、因被告未能於整合完成日前將全部土地整合完成，依系爭協議書第7 條及第11條約定，被告應返還155 地號土地定金中之250 萬元與原告：
⒈155 地號土地為訴外人張俊慶、張俊揚及張陳麗卿所有，又原告已依系爭協議書第9 條約定，於簽訂系爭協議書之隔日即97年4 月3 日支付張俊慶、張俊揚及張陳麗卿500 萬元作為購買土地之定金，此有以張俊慶、張俊揚及張陳麗卿為立據人、張俊慶為代理人之訂金收據（以下簡稱訂金收據②）可證。
⒉惟被告未能於系爭協議書第10條所約定之整合完成日前將系爭協議書所約定之全部土地整合完成以供原告購買，被告即應依系爭協議書第11條約定，於整合完成之期限日將原告已付之土地款（即原告所付155 地號土地土地定金500 萬元）以現金支付與原告。
⒊又原告前曾以張俊慶、張俊揚及張陳麗卿違反系爭訂金收據②之約款，反悔而不願出賣155 地號土地與原告為由，訴請張俊慶、張俊揚及張陳麗卿返還定金，並於100 年3 月4 日經臺灣高等法院以250 萬元之金額成立民事和解，因此原告就155 地號土地仍有250 萬元之土地款尚未能請求返還。
⒋為此，原告爰依系爭協議書第11條約定，以被告未能依系爭協議書第10條約定於整合完成日前完成「全部」土地之整合為由，請求被告支付就155 地號土地尚未能請求返還之250
萬元土地款與原告。
㈤、被告確實未能依系爭協議書約定，於整合完成期限前將系爭7 筆土地全部整合完成：
⒈被告未能於整合完成期限前將133-1 地號土地整合完成：
⑴關於133-1 地號土地之整合方式，依系爭協議書第1 條及第4 條約定，應由被告協助令133-1 地號土地應有部分10分之6 之土地所有權人與原告簽訂買賣契約，令133-1 地號土地應有部分10分之4 之土地所有權人與原告簽訂合建契約，且應於系爭協議書第10條整合完成期限前簽訂完成。
⑵簽訂系爭協議書當時，133-1 地號土地全部屬於訴外人財政部國有財產局（下稱國有財產局）所有，依系爭協議書第3 條約定，應由原告負責申請購買並依上述方式完成整合。然於97年7 月17日前，133-1 地號土地仍為國有土地，顯見被告未能在期限內使土地所有權人與原告簽訂買賣契約及合建契約，133-1 地號焉能謂已整合完成？
⑶被告雖辯稱其已於整合完成期限前之97年6 月27日完成133-1 地號土地之申購繳款流程，故被告已依約整合完成133-1 地號土地云云。惟查，申購人邱郁婷及潘彩鳳確實未能於整合完成期限前取得133-1 地號土地所有權，原告即不能依照原訂時程進行土地開發。被告雖辯稱其已於97年6 月27日前完成繳款，惟完成繳款並不等於申購程序已完成，亦不能保證國有財產局必定將133-1 地號土地所有權移轉登記予申購人，被告所辯完成繳款即等於完成土地整合云云，並不足採。復查，國有財產局97年5 月13日售字第097AD0000000號畸零裡地繳款通知書（下稱繳款通知書）第二、1 項及第三項分別記載：「限於民國97年6 月19以前1 次繳清」、「申請人接到本通知書後，不照上述繳納期限及繳款方式繳款承購時，不論申請人持何理由，本通知均及時喪失承諾出售之效力（申購案另行註銷）。如申購人再度表示承購時，應另案申請。」等語。然被告卻於97年6 月27日才完成繳款，依繳款通知書之記載，國有財產局自得拒絕出售133-1 地號土地，顯見被告所云繳款後則申購結果已確定不能變更云云，僅為被告之片面之詞。
⑷被告雖出具97年6 月5 日由訴外人潘彩暖、潘彩鳳、潘彩滿、葉威民及華威聯合股份有限公司（下稱華威公司）共同簽立之合作興建大樓契約書，主張133-1 地號土地應有部分10分之4 之部分屬於上開興建大樓契約書中之合建基地。惟如前述，於整合期限屆至前，潘彩暖等人尚未取得133-1 地號土地，職此，被告所辯依合作興建大樓契約書可說明被告已於期限內整合完成云云，並不足採。
⑸被告辯稱：依上開合作興建大樓契約書第11條約定，原告應負責申購國有財產局之土地云云。惟查，上開合作興建契約書之立約人為華威公司而非原告，其約定效力本不及於原告。再細閱該契約書第11條約定可知，該條文實係在約定華威公司申請建造執照之期限，應於合建契約完成後且鄰155 地號國有土地經申購完畢後6 個月內提出申請。該約定之內容並不能導出應由華威公司負責申購國有土地之結論。
⒉被告未能於整合完成期限前將133-2 地號土地整合完成：
⑴關於133-2 地號土地之整合方式，依系爭協議書第1 條至第3 條約定，應由被告負責向國有財產局申請購買完成，並協助令土地所有權人與原告簽訂買賣契約以完成整合。然原告從未與133-2 地號土地所有權人簽訂買賣契約，因此就133-2 地號土地被告亦未能於整合完成期限前由被告整合完成。
⑵被告辯稱：國有土地申購取得之時間並不在整合期限內云云。惟查，系爭協議書所指稱「整合完成」或「完成整合」等用語，意義業如前述。因此133-1 、133-2 地號國有土地之申購取得自須在整合完成期限內，由被告協助申購國有土地之所有權人與原告（或其指定之人）簽訂買賣、合建契約，被告所辯洵無所據。
⑶被告辯稱：原告未於97年6 月30日整合完成期限屆滿時主張解約退款，顯見國有土地之申購無須在整合期限內完成云云。惟查，原告之所以未於97年6 月30日即被告違反系爭協議書之約定未將全部土地整合完成之時，立即向被告主張返還定金，係因為於整合期間屆滿後，被告仍試圖完成整合工作，並於97年8 月間申請155 地號等土地與133-2 地號國有土地之公私有畸零地合併使用證明，希望未來原告會同意重新開發系爭土地，被告並得藉以賺取報酬。至於公私有畸零地合併使用證明申請書上申請人張俊慶所載之通訊方式為原告之住址電話一節，實係因被告為使原告得瞭解133-2 地號土地申購之情況，故被告乃將申請書上申請人之通訊方式記載為華威公司之設址地及電話。
⒊綜上所述，系爭協議書中至少就133-1 及133-2 地號土地，於約定整合完成期限前確實未能由被告整合完成，原告依系爭協議書第7 條及第11條約定，請求被告返還定金450 萬元，自屬有據。
㈥、被告主張由訂金收據①、②之約定可知，於簽立訂金收據後即應由原告與地主負責133-1 及133-2 地號土地申購事宜，故被告已整合完成使原告取得購買133-1 及133-2 地號土地之地位云云。惟查，細究訂金收據①、②第貳項約定，僅係確認土地賣方應出具所需證件並配合辦理國有土地之申購後，再由原告購買取得申購之土地，以便原告為土地開發之用。雖然相關所需費用應由原告負擔，然原告並不因此而負「協助申購133-2 地號土地並使土地所有權人與原告簽訂買賣契約」之整合土地義務，此觀諸訂金收據約定內容即甚為明瞭。而133-2 地號土地至今仍屬國有財產局所有，此有土地登記謄本可證，被告顯然未依系爭協議書之約定將133-2 地號土地整合完成。復查，原告為華威公司之負責人，其與被告簽訂系爭協議書之目的係為投資興建住宅大樓，於整合土地之過程中自將於一定程度內提供協助，而與原告簽訂訂金收據者皆為地主，其對申購國有土地之程序自不甚了解。以簽訂訂金收據②中之155 地號土地地主張俊揚、張俊慶、張陳麗卿為例，渠等僅為土地之地主，其出賣土地之主要目的係取得相當之價金，至於原告要如何開發土地，則非渠等所著重之點，原告自不能要求渠等應積極主動辦理國有土地申購事宜。職此，原告以華威公司負責人之地位，與地主簽訂訂金收據，並約定就收購國有土地相關事宜地主僅需配合出具相關證件即可，至於費用則由原告負擔，該約定之內容符合常理，惟被告卻以上開約定之內容主張簽立訂金收據後即應由原告與地主負責133-1 及133-2 地號土地申購事宜云云，顯非可採。更何況，被告並非訂金收據①、②之當事人，縱使原告與張俊慶等人有任何約定，依債之相對性原則，被告仍不因此而免除其因系爭協議書所負整合133-2 地號土地之義務，故被告之主張殊無理由。末查，關於133-1 、133-2 地號土地之整合方法，系爭協議書已清楚載明為「土地所有權人應與原告（或其指定之人）簽訂買賣契約或合建契約」，且協議書中亦未約定有「因133-1 、133-2 地號為待申購之國有土地，因此該2 筆土地並不受協議書第10條整合完成期限之限制」等類似之約款。然原告與被告於簽立系爭協議書後，雙方並未另行約定變更土地整合之方法或土地整合完成之期限日，而133-1 、133-2 地號土地於整合完成日前仍為國有財產局所有則為事實，顯見被告主張其已完成133-1 及133-2 地號土地之整合云云，洵不足採。
㈦、155 地號土地於97年5 月間申請分割之相關資料，及155 地號等土地與133-2 地號土地申請公私有畸零地合併使用證明書之相關資料，無法證明133-2 地號土地之整合係由原告主導，被告所為之主張，顯然倒果為因：
⒈被告係因系爭協議書而負有應將本件7 筆土地整合完成，並依系爭協議書之約定分別將不動產出賣與原告或與原告簽訂合建契約，以便原告投資興建住宅大樓之義務。惟因被告係以個人身分直接與地主協商整合事宜，其能掌握之資源勢必有所限制。而原告為華威公司之負責人，為確保被告依系爭協議書之約定整合土地之過程得順利進行，原告自將於一定程度內予被告協助，然負有土地整合義務之人仍為被告，要不因原告有提供被告整合土地所需之資源，或係與其他地主另有協議，被告即得主張其不負有整合土地之義務。
⒉關於申請155 地號土地分割案及申請155 地號等土地與133-2 地號土地之公私有畸零地合併使用證明，實際上皆係由被告所主導，且155 地號土地應如何分割亦係由被告所決定，此參155 地號土地申請分割時之附圖上所書寫之「斜角60度」與「155-1 」均由被告親手書寫即可得知。此外，155 地號土地之分割，亦係由被告前往現場陪同地政人員測量，若如被告所稱於97年4 月3 日簽立訂金收據①、②時，被告即無須負責申購133-2 地號國有土地並完成整合，為何被告仍分別於97年5 月主導申請155 地號土地分割事宜？顯見被告之主張並不可採。
⒊被告辯稱：155 地號土地分割方式僅係其所提之建議，其不負責申購國有土地之義務云云。惟查，被告並不否認155 地號土地申請分割時之附圖上所書寫之「斜角60度」與「155-1 」均係由被告親手書寫，已足可證明於簽立訂金收據①、②後，155 地號土地之分割及後續申購事宜仍係由被告所主導。
⒋被告辯稱：辦理土地分割之李文峰代書及製作公私有畸零地合併使用申請圖黃宏輝建築師均係由原告所委聘，故申辦手續係由原告負責云云。惟查，被告係以個人身分處理系爭協議書之土地整合事宜，其資源勢必有限。而華威公司為確保開發過程順利，自須於事前審慎評估規劃，並於土地整合過程中監督開發過程並予以適當協助。再者，李文峰代書及黃宏輝建築師先前與原告所屬之華威公司即有合作關係，且原告亦信賴其專業能力。因被告並無熟識之代書與建築師，原告乃建議由李文峰代書及黃宏輝建築師協助辦理，此實係為確保土地整合過程能順利進行，然實際負責整合133-2 地號土地之人仍為被告。
⒌被告辯稱：公私有畸零地合併使用證明申請書上申請人張俊慶所載之通訊地址為原告之住址，故該手續係由原告負責申辦云云。惟查，此係因整合期間屆滿後，被告仍試圖完成整合工作，並於97年8 月間申請155 地號等土地與133-2 地號土地之公私有畸零地合併使用證明等，但此係被告主導所為。而被告為使原告得瞭解133-2 地號土地申購之情況，希望未來原告會同意重新開發系爭土地，被告並得藉以賺取報酬，故被告乃將申請書上之通訊地址仍記載原告所屬公司即華威公司之設址地。此乃被告主導所為，並不得因此認為申請公私有畸零地合併使用證明之人為原告。
⒍依證人李文峰之證詞可知，主導155 地號土地分割案者確實係被告，實際上，155 地號土地之分割方式亦係由被告所決定。又被告既於97年5 月間仍主導申請155 地號土地分割及申購133-2 地號土地事宜，更可證明被告所主張原告與地主於97年4 月3 日簽立訂金收據①、②後，被告即無須負責申購133-2 地號土地並完成整合云云，顯非事實。
⒎依證人李文峰及黃宏輝之證詞可知，證人李文峰僅負責辦理155 地號土地分割案，證人黃宏輝僅負責製作133-2 地號土地之公私有畸零地合併使用申請圖，至於為何要協助辦理
133-2 地號土地申購案？兩造間所簽立原證1 協議書之內容為何？實際上負整合土地義務者為何人？證人李文峰及黃宏輝皆不知悉。退而言之，縱使華威公司有建議被告委託證人李文峰及黃宏輝協助辦理133-2 地號土地申購事宜，亦係因被告係以個人身分處理土地整合，其資源勢必有限，而華威公司為確保開發過程順利，自須於土地整合過程中監督開發過程並予以適當協助，因被告並無熟識之代書與建築師，原告乃建議由上開2 位證人協助辦理，此實係為確保土地整合過程能順利進行，然依照系爭協議書之相關約定，實際負責整合133-2 地號土地之人仍為被告，委無疑義。
㈧、原告與張俊揚、張俊慶、張陳麗卿之另件訴訟並未經判決確定，且其請求之依據與本件訴訟並不相同：
⒈查原告與張俊揚、張俊慶、張陳麗卿之另件訴訟，係因原告與張俊揚、張俊慶、張陳麗卿簽訂155 地號土地之訂金收據②後，竟將155 地號土地及其上之建物另行出賣與第三人游麗貞，顯有反悔不願履行買賣契約之意，因而請求張俊揚、張俊慶、張陳麗卿應返還定金及違約金。嗣後臺灣臺北地方法院以99年度重訴字第380 號判決原告敗訴，其理由略以：「就海光段一小段134 、135 、135-1 之部分，已經達成訂金收據所約定之情形」、「海光段一小段133-1 地號土地部分，已經由訴外人潘彩鳳、邱郁婷依照約定向國有財產局申購完成申購，且因為取得持份比例不符合約定，而再由潘彩鳳移轉持分十分之一予邱郁婷，足見海光段一小段133-1 地號土地已經達到符合原告整合之狀況」等語，並認定張俊揚、張俊慶、張陳麗卿解除訂金收據契約即屬有據，乃駁回原告之訴。
⒉惟查，訂金收據②與系爭協議書相類似之處，在於二者皆以包括133-1 地號土地在內之數筆土地是否「簽妥土地買賣或合建契約時」或係「整合開發成法規允許可建築之基地」作為履約之條件或內容，然訂金收據②與系爭協議書不同之處在於，訂金收據②並未約定賣方應於何時將土地整合成可供原告簽訂土地買賣或合建契約之情況，而系爭協議書則已於第10條明文約定97年5 月30日為整合完成日，而延期最多以1 個月為限。是以，若被告於系爭協議書約定之整合完成期限後才將133-1 地號土地整合完成，縱使原告不得依訂金收據②之約定向張俊揚、張俊慶、張陳麗卿請求返還定金及違約金，然此並不影響原告以系爭協議書之約定，請求被告應返還定金與原告。
⒊原告提起本件訴訟，係因被告未能依系爭協議書第10條約定完成土地整合，爰依系爭協議書第7 條及第11條約定請求被告返還定金合計450 萬元，此與臺灣臺北地方法院99年度重訴字第380 號判決中原告請求之依據並不相同。而如上所述，至少就133-1 及133-2 地號土地，被告確實未能於約定整合完成期限前整合完成，故上開判決之結果，並不影響原告得依系爭協議書之約定向被告請求返還定金。
⒋更何況，上開訴訟之雙方已於臺灣高等法院成立民事和解，雙方所爭執之法律關係既未經判決確定，被告自不得執未經判決確定之地院判決，作為抗辯原告之訴無理由之依據。
㈨、被告辯稱：就155 地號土地定金部分，係原告不願辦理後續簽約付款，故定金乃遭地主沒收，故原告並不得向被告請求返還該部分定金云云。惟查，原告已依系爭協議書第9 條約定，於簽訂系爭協議書之隔日即97年4 月3 日支付張俊慶、張俊揚及張陳麗卿500 萬元作為購買155 地號土地及155 、138 、139 、140 地號土地上之建物之定金，此有訂金收據②為證。而如上所述，被告並未完成本件全部土地整合，依協議書第11條約定，原告自得向被告請求返還原告已支付地主之定金。另查，原告之所以與被告簽立系爭協議書，最終目的係為在本件7 筆土地上投資興建住宅大樓，惟若其中有1 、2 筆土地未能整合完成，縱使被告已將其餘土地整合完成，對原告而言亦無用處。職此，系爭協議書乃約定若被告不能於整合完成期限前將「全部」土地整合完畢，被告應負責以現金支付原告已付之費用、土地款、保證金、及已投入該宗基地開發相關費用等（參照系爭協議書第11條約定）。而原告之所以未購買155 地號土地，實係因為被告未能於整合完成期限前將133-1 地號土地申購完成並使申購地主邱郁婷與原告簽立買賣契約、地主潘彩鳳與原告簽立合建契約，故原告已無購買155 地號土地之實益。乃被告竟迴避其整合失敗之事實，反而主張原告係因未購買155 地號土地而違約在先，故原告不得向被告請求該部分之定金，此不僅不符合系爭協議書之約定，亦不符事理之平。
㈩、為此，爰依系爭協議書之法律關係提起本訴等情。並聲明：⒈被告應給付原告450 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠、兩造固於97年4 月2 日簽立系爭協議書，並於第10條約定整合完成日為97年5 月30日，另約明屆時若未達成，依實際狀況適當延期，但最多以1 個月為限。惟就何謂「整合完成」並未有確切之定義，甚至依系爭協議書第11條約定，被告只須整合至原告完成買賣之程度。亦即系爭協議書所稱之「整合完成」或「完成整合」，應係指就該協議書附圖所指藍色區域內之土地，整合至可供原告以購買或合建之方式，達成1 宗可建基地（系爭協議書第11條約定參照），即屬完成整合，非指須原告購買或合建完成。次查，系爭協議書係約定由被告負責整合系爭7 筆土地及地上物，使原告得以簽立買賣契約或合建契約之方式，將如系爭協議書附圖所示範圍內之土地作為1 筆建築基地。被告業已整合完成129-1 、134
、135 、135-1 、155 地號土地及地上物部分，茲有爭執者僅133-1 及133-2 地號土地是否整合完成而已，此已為原告所不爭執。而同一系爭協議書中整合完成之定義，應屬相同而不應有所差別，故133-1 、133-2 地號土地所謂「整合完成」之定義，自應與其他原告承認整合完成之定義相同。
㈡、就133-1 及133-2 地號土地，被告已完成整合：
⒈查系爭協議書簽立後，被告於97年4 月3 日已整合完成邱郁婷、張俊慶、張俊揚、張陳麗卿與原告簽立訂金收據①、②，同意出售129-1 、155 地號土地及地上建物，並約明俟買方（即原告）簽妥134 、135 、135-1 、133-1 地號土地之買賣契約或合建契約時，雙方即依一般慣例簽訂正式買賣契約。而被告亦整合完成原告為負責人之華威公司與潘彩暖、潘彩鳳、潘彩滿及葉威民於97年6 月5 日簽立「合作興建大樓契約書」，並已約明合建基地包含134 、135 、135-1 、133-1 地號土地，故被告早已於期限內整合完成，實甚明確。
⒉次查，133-1 及133-2 地號土地均屬國有土地，管理機關為國有財產局，購買上開土地須先以鄰地所有人之地位申請後，方能以鄰地所有權人之身分再申請購買該國有土地，此為兩造於訂立系爭協議書時所已明知，故系爭協議書就該2 筆土地之所謂整合完成，係指原告可以取得購買133-1 、133-2 地號土地之地位及與133-1 地號土地合建之地位即可，而非指以完成買賣所有權之取得或合建完成，正如原告所承認已完成整合之129-1 地號土地及155 地號土地暨地上物。原告亦僅完成訂金收據，取得買方地位，得以要求完成正式買賣契約而已，而非係指已完成買賣契約或產權移轉，故原告以131-1 及133-2 地號仍登記為國有，主張未完成整合云云，顯屬曲解。
⒊按有關133-1 地號土地之申購事宜，原告早已於96年12月25日取得臺北市政府都市發展局之「公私有畸零地合併使用證明書」，並依約辦理申購獲准，國有財產局於97年5 月13通知繳款後，被告亦於97年6 月27日完成繳款。至於國有財產局完成土地分割移轉之時程，當由國有財產局依程序辦理，並非由申購人決定，申購結果則已確定不再變更。至於就133-1 地號之合建早於97年6 月5 日列於合建契約中，凡此均在系爭協議書所約定之整合完成日97年6 月30日以前完成，被告或邱郁婷、潘彩鳳從未拒絕將此向國有財產局申購之133-1 地號土地，出售與原告或與原告合建。然原告嗣即拒不辦理前述訂金收據②之後續簽約付款事宜，致使前述訂金收據②之地主主張催告後解除契約沒收定金。甚至於原告嗣反悔不履約時，尤一再以律師函催告，原告卻仍不依約配合辦理，顯見違約者乃原告而非被告。臺灣臺北地方法院99年度重訴字第380 號判決，亦已於判決理由認定：「足見海光段一小段133-1 地號土地已經達到符合原告整合之狀況」等語，故原告仍曲解主張133-1 地號土地未整合完成云云，顯不可採。
⒋次按，系爭協議書第1 條及第2 條已分別約定「向國有財產局申購133-1 地號土地」、「未辦理申購133-2 地號土地」等語，顯見兩造均認知及瞭解該2 筆土地辦理申購之程序。系爭協議書第3 條雖曾約定：「該133-1 及133-2 地號土地，甲方應負責申請購買完成」等語，但雙方於97年4 月2 日簽訂系爭協議書之翌日，經被告整合完成由原告與155 地號土地及地上建物所有權人張俊慶等人訂立之訂金收據②，已改約定為「本定金收取後，雙方同意以賣方名義申請購買國有財產局土地之相關手續，由買方購買取得該土地」，賣方則僅須配合辦理並出具證件，故被告已完成使原告取得購買之地位，而嗣後有關國有財產局申請購買133-2 地號土地事宜，應由原告自行處理，此部分購買手續因原告嗣後不繼續辦理而未完成，自不能反指被告未整合完成。且查，兩造於97年4 月2 日簽立系爭協議書，但被告嗣即於次日即97 年4月3 日達成原告與129-1 地號之所有人邱郁婷及155 地號及地上建物之所有人張俊慶等簽立訂金收據①、②，完成買賣之合意，且於該2 份訂金收據中，均已更改約定，是以被告已整合完成使原告取得購買133-1 及133-2 地號土地之地位，且有關申購國有土地之手續，應由原告與129-1 及155 地號之地主配合完成。又因申購國有土地之程序及完成土地分割移轉之時程，當由國有財產局依程序處理，並非可由申購人決定，故於上開2 份訂金收據中即未約定申購完成取得國有土地之時間。此在後之約定，乃立約雙方所明知，原告既未要求須依約配合申購國有土地之邱郁婷、張俊慶等人完成申購國有土地取得所有權之時間，又豈可反而要求負責整合之被告於所謂之97年6 月30日整合完成日前須取得國有土地之所有權？顯見該2 筆國有土地申購取得之時間並不在所謂之整合期限內，是原告此之主張顯屬曲解，且違誠信，殊無理由。
⒌又查，因133-1 地號土地之申購手續，邱郁婷及潘彩鳳等人早已辦理並已至完成繳款之程度，故原告嗣著手申請辦理者，僅為133-2 地號土地之申購，原告曾代地主向臺北市政府都市發展局申請核發公私有畸零地合併使用證明書，而有關辦理此項申購手續過程之土地分割手續之代書李文峰，以及辦理公私有畸零地合併使用申請圖之建築師黃宏輝，均係原告所委聘，又該公私有畸零地合併使用證明申請書之日期為97年7 月30日，其中申請人張俊慶之地址載為原告之住址即「臺北市○○○路○ 段129 號14樓之1 」，顯見此之手續確
由原告負責申辦，日期係在97年6 月30日之1 個月以後，尤顯見系爭協議書所定之整合完成日，並不包含此等申購國有土地之程序在內，否則原告豈有於整合完成日後，逾1 個月之時間，仍繼續申辦之理？故原告此之主張既非事實，亦無理由。
⒍再按，前述訂金收據已明文約定：由買方即原告負責購買，而129-1 及155 地號之土地所有權人僅係配合辦理，並出具所需證件，所需費用均由原告即買方負擔。另觀之前述「合作興建大樓契約書」第11條約定可知，申購國有財產局之土地（即133-1 及133-2 地號土地）均係由原告負責辦理，則原告應負責辦理申購之土地，又豈有反而責由被告於一定期限完成之理！由此亦顯見所謂之整合完成期限，並不包含國有土地申購完成之期限，理甚顯然！原告主張其僅為協助，被告仍有整合義務云云，顯故為曲解，明顯不合事實，尤違誠信，實無可採！
⒎原告主張被告主導申請155 地號土地之分割事宜，及前往現場陪同地政人員測量云云，顯非事實。而原告所提著有「斜角60度」、「155-1 」之附圖則僅係原告或原告所屬華威公司人員與被告於初期討論申請方式時，被告所提之建議，非可藉此主張係由被告主導，而置前述契約明文之約定於不顧。又如此文件真係申請書之附圖，正足證所有申請係由原告負責，否則其何有可能執有此申請書附圖？另原告自承辦理本件申購國有土地過程之土地分割手續之代書李文峰及建築師黃宏輝均與原告所屬之華威公司有合作關係，而因被告無熟識之代書與建築師，故建議由其2 人協助云云。然則被告甫已辦理完成土地所有權人邱郁婷及潘彩鳳之申購133-1 地號國有土地之手續，何須原告派員協助？該等申購之文件中，尤更無書寫原告所屬華威公司之地址、電話之情形，明顯與申購133-2 地號土地之「公私有畸零地合併使用證明申請書」上地址為原告之住址，電話「[phone]」亦為原告公司電話之情形不同，該電話甚且列有分機221 號，尤顯見係原告指派公司專人負責辦理，並非被告。
⒏再者，因原告與相關土地地主所簽立之「訂金收據」及「合作興建大樓契約書」就此申購國有土地完成之期限均未約定，故此申購完成之期限，自顯不在所謂整合完成期限之內。因此之故，原告於97年7 月30日仍繼續辦理申購手續，理甚顯然！原告主張此係被告主導所為，意圖藉以賺取報酬云云，尤屬故為曲解！果係如此，則原告理當於97年6 月30日整合期限屆滿時立即函催被告，甚或主張解約退款，何以卻完成未此之為？反而於97年7 月30日後仍繼續申辦？是以原告所云，顯無理由。
⒐前述訂金收據已載明：「雙方同意以賣方（按：即土地所有人）名義申請購買國有財產局土地之相關手續，由買方（按：即原告）購買取得該土地，其過程如需辦理分割、合併……賣方均應無條件配合辦理並出具所需證件，惟所需費用均由買方負擔」等語，顯見已約明係由原告負責購買及辦理相關申請手續，原土地所有權人只須配合辦理而已！否則如由原土地所有權人申請購買，何有「配合」之問題？又何須原告負擔費用？且正因已約定由原告負責購買，故才未有完成期限之約定，此正為合理之解釋！原告乃執一貫曲解之態度，置此明文之約定及實際上之作為而不論，主張「並未載明由原告負責申購事宜」云云，亦顯無理由。
⒑另按證人李文峰之證述內容可知，其認識原告，及華威公司有土地方面之事情委託其處理，而其與被告之前並無配合土地登記業務，由此顯見李文峰係與原告相識，並有業務配合關係，與被告則無此關係；另其證稱155 地號土地之分割係原告所屬之華威公司與被告一起口頭委託其辦理云云，則顯屬礙於人情之說詞，並不實在。且被告既能自行完成133-1
地號國有土地之申購手續，又何須另委由李文峰辦理？退步言之，依李文峰上開所述，亦已足以證明原告所稱：「係因被告無熟識之代書與建築師，故建議由李文峰代書及黃宏輝建築師協助辦理」云云，完全不符事實！再者，由證人黃宏輝之證述內容可知，其係受原告所屬之華威公司委託辦理133-2 地號土地之公私有畸零地合併使用證明申請等事宜，申請書上之日期即為其最初辦理之日期，有關申請書上之地址及電話均係華威公司所提供，並未受被告委託，在作證之前亦未見過被告等情甚詳，顯見有關申購133-2 地號國有土地之程序，確係由原告所屬之華威公司辦理。此除更顯示原告前述主張係由其介紹黃宏輝協助被告辦理云云係明顯不實外，由其申請日期係97年7 月30日，亦足以顯示此等申購國有土地之手續確係應由原告負責辦理，更不受所謂整合完成日97年6 月30日之限制！亦即系爭協議書所定之整合完成日，並不包含申購國有土地之程序在內，則原告主張被告未於97年6 月30日之期限內完成國有土地之申購，故屬違約而應返還定金云云，顯無理由。
⒒原告與被告簽立系爭協議書，並於97年4 月3 日完成129-1
、155 地號土地買賣之訂金收據①、②，又於97年6 月5 日就134 、135 、135-1 及133-1 地號土地完成「合作興建大樓契約書」，並已向國有財產局完成申購133-1 地號土地之手續，另133-2 地號土地則已改約定由原告以地主張俊慶等人之名義辦理申購，顯見被告已於期限內完成土地整合。而原告就辦理申購133-1 及133-2 地號國有土地之程序亦知之甚明，今竟曲解系爭協議書之內容，以國有土地未移轉登記為由，執為主張，顯無理由，亦顯違背履約之誠信原則。
㈢、如前所述，被告已依約完成整合，然被告依約整合完成後，經被告及訂金收據①、②之當事人邱郁婷、張俊慶、張俊揚及張陳麗卿，一再口頭催告原告依約簽訂正式買賣契約，原告卻一再推託不為辦理，經邱郁婷等人於97年10月13日及97年12月3 日2 度委託律師發函催告後，予以解除契約，故本件違約者為乃原告。原告事隔2 年後藉故對張俊揚等人提起訴訟，亦經臺灣臺北地方法院以99年度重訴字第380 號判決原告敗訴，並認定係原告違約在案，原告於本件訴訟僅提出該案之第2 審和解筆錄，而刻意不提出該第一審判決，實無理由。再者，依訂金收據①、②所示內容可知，該等土地之合建契約，被告亦早已於97年6 月5 日整合完成，使原告與地主簽立，然原告嗣拒不辦理前述訂金收據之後續簽約付款，致使前述訂金收據之地主主張催告後解除契約沒收定金，則原告之被沒收訂金乃因原告自身違約所致，又豈有反而因此得向被告請求給付此等被沒收之價金之理？是原告此之主張，亦顯於法於理不合，故系爭協議書第11條約定，除整合完成日不能如原告之解釋外，此所謂「乙方已付之費用」尤當不能包含乙方因違約被沒收之費用，方符契約真意及誠信原則。
㈣、依系爭協議書第1 、2 、4 條約定，被告係負責整合至土地所有人分別與原告完成土地買賣與合建之約定，而被告均已完成如前所述，原告既已依被告之整合完成與土地所有權人間簽立「訂金收據」及「合作興建大樓契約書」，則原告當已同意並應按之履約，此等在後之約定，姑不論與兩造系爭協議書之真意並無不同，如真有不同，此在後依被告整合由原告同意簽立之契約，當已改變系爭協議書之約定，否則將造成原告可不必要求土地所有權人完成申購國有土地之期限，自己亦不必辦理申購之手續，卻反可要求被告於期限內完成之矛盾現象，更造成原告故意違約不依約履行，卻反可向被告請求給付被沒收價金之不合理現象，此顯非兩造簽立系爭協議書之真意，故原告僅以債之相對性作為其不合理主張之藉口，顯無理由。綜上，本件被告早已整合完成，而原告竟於嗣後辦理國有土地申購手續，且並未遭拒絕之情形下，拒不繼續辦理，其實際緣由，乃係因97年底前後，美國爆發雷曼兄弟公司倒閉之金融風暴，波及全球，原告認為土地開發之前景不佳，乃故意違約不履行，故違約者乃原告而非被告，原告以片語隻字曲解而為主張，實殊無理由等語，資為抗辯。
㈤、並聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
㈠、兩造於97年4 月2 日簽訂系爭協議書，內容載明：「立協議書人王傑（以下簡稱甲方）、方財源（以下簡稱乙方）茲為臺北市○○區○○段一小段129-1 、133-1 、134 、135 、135-1 、155 、133-2 、133-1 地號土地捌筆及其地號上所有建物，由甲方負責於97年5 月30日前整合開發成壹宗（以下稱本宗）法規允許可建築之基地，由乙方與地主簽訂買賣契約，投資新建住宅大樓，雙方協議下列條款以資遵守。【第1 條】：甲方所有士林區○○段○○段129-1 地號土地壹筆，面積228 平方公尺，權利範圍：所有權全部，及向國有財產局申購133-1 地號，持分拾分之陸，持分面積12.75 平方公尺合計約240.75平方公尺（72.83 坪），及未辦理申購之133-2 地號以每坪新臺幣伍拾柒萬元整出售與乙方，……【第2 條】：士林區○○段○○段155 地號面積972 平方公尺，權利範圍：所有權全部，及未辦理申購之133-2 地號由甲方負責協調達成每坪新臺幣伍拾柒萬元整由乙方購買，付款方式比照第1 條付款方式，有關買賣條款依一般善良慣例由乙方與地主另立正式買賣契約。本地號鄰國有財產局之部分土地（133-2 地號），甲方與地主應協助乙方申請購買取得。……【第3 條】：士林區○○段○○段133-1 、133-2
地號，所有權人財政部國有財產局甲方應負責申請買賣完成，以每坪新臺幣伍拾柒萬元整出售與乙方，其購買之面積依據國有財產局核准為準。【第4 條】：士林區○○段○○段134 、135 、135-1 地號土地叁筆，權狀面積合計156 平方公尺，權利範圍：所有權全部，及向財政部國有財產局申購之133-1 地號，持分拾分之肆，持分面積8.5 平方公尺，以上合計面積164.5 平方公尺（約49.76 坪），甲方負責與地主協調完成合作興建契約，……【第7 條】：乙方為興建本宗基地之誠意，於本協議書成立同時支付甲方新臺幣貳佰萬元做為購買甲方所有本宗建築基地土地之訂金（於155 地號簽訂訂金收據同時支付），雙方依本協議書第10條約定仍無法完成整合時，甲方應無條件於3 日內無息退還乙方已收之訂金。不得要求乙方負擔任何費用。……【第9 條】：本協議書成立7 日內由乙方支付新臺幣伍佰萬元整作為購買155
地號土地之訂金，俟乙方與海光段一小段129-1 、133-1 、133-2 、134 、135 、135-1 地號等土地所有權人完成買賣簽約手續後，乙方再補足155 地號簽約金新臺幣壹仟壹佰萬元整簽訂正式買賣契約書。否則甲方應於乙方通知之期限內負責無條件返還乙方已付之款項。【第10條】：本協議書所訂97年5 月30日整合完成日，雙方同意屆時若未達成得依實際狀況適當延期，但最多以壹個月為限。【第11條】：本協議書各條款，如乙方均順利如約定完成簽約整合成壹宗可建基地（如後附圖著藍色區域），並簽妥本協議書第4 、5 條合建之地主，轉為土地買賣附買回房屋方式合約後（本協議第6 條所述），乙方同意支付甲方服務費用新臺幣壹佰貳拾萬元整及其他地主買賣價差（不含潘、葉家之買賣附買回坪數價差）。上列價差及服務費雙方同意計入乙方向甲方購買之土地款（即每坪57萬＋差價＋服務費），但若甲方未能依循本協議書各條款或未能整合完成協議書內所述全部地號之土地供乙方購買，則乙方已付之費用、土地款、保證金、及已投入該宗基地開發相關費用等，甲方應負責本約第10條之期限日以現金支付乙方。」等語（並有系爭協議書影本1 份為證，見本院卷第7 至9 頁）。
㈡、原告於97年4 月3 日與邱郁婷（由被告代理）簽立訂金收據①，內容載明：「茲收到新臺幣：貳佰萬元整。壹、上列款項係方財源先生購買賣方邱郁婷所有坐落臺北市○○區○○段一小段129-1 地號土地壹筆，面積：228 平方公尺，及其地號所在上包含已辦理及未辦理保存登記之建物，權利範圍：所有權全部之訂金。賣方如數收訖無誤，雙方言明總價新臺幣叁仟捌佰陸拾貳萬元整。……雙方約定俟買方簽妥同地段134 、135 、135-1 、133-1 地號土地買賣或合建契約時，雙方即依一般慣例簽訂正式買賣契約，屆時若買方不買訂金任由賣方沒收，但若賣方反悔不賣，除應退還買方已付訂金外，另應賠償買方雙倍訂金作為違約金。貳、雙方就本件買賣特別約定如下（一）本訂金收取後，雙方同意以賣方名義申請購買國有財產局土地之相關手續，由買方購買取得該土地，其過程如需辦理分割、合併、拆除、承租、承購或主張地上權、選任財產管理人及都更等，賣方均應無條件配合辦理並出具所需證件，惟所需費用均由買方負擔。（二）賣方提供相關證件書類用印申報增值稅、契稅時，得保留印鑑證明，俟銀行出具撥款同意書同時賣方再交付印鑑證明與代書辦理過戶、設定併案送件。……」等語，原告並已交付定金200 萬元與邱郁婷（並有訂金收據①影本1 紙為證，見本院卷第10頁）。
㈢、原告於97年4 月3 日與張俊慶、張俊揚、張陳麗卿（由張俊慶代理）簽立訂金收據②，內容載明：「茲收到新臺幣：伍佰萬元整。壹、上列款項係方財源先生購買賣方張俊慶、張俊揚、張陳麗卿所有坐落臺北市○○區○○段一小段155 地號土地壹筆，面積：972 平方公尺，及其地號所在上建號10188 及138 、139 、140 地號上包含已辦理及未辦理保存登記之建物，權利範圍：所有權全部之訂金。賣方如數收訖無誤，雙方言明總價新臺幣壹億陸仟肆佰陸拾伍萬元整。……雙方約定俟買方簽妥同地段134 、135 、135-1 、133-1 地號土地買賣或合建契約時，雙方即依一般慣例簽訂正式買賣契約，屆時若買方不買訂金任由賣方沒收，但若賣方反悔不賣，除應退還買方已付訂金外，另應賠償買方雙倍訂金作為違約金。貳、雙方就本件買賣特別約定如下（一）本訂金收取後，雙方同意以賣方名義申請購買國有財產局土地之相關手續，由買方購買取得該土地，其過程如需辦理分割、合併、拆除、承租、承購或主張地上權、選任財產管理人及都更等，賣方均應無條件配合辦理並出具所需證件，惟所需費用均由買方負擔。（二）賣方提供相關證件書類用印申報增值稅、契稅時，得保留印鑑證明，俟銀行出具撥款同意書同時賣方再交付印鑑證明與代書辦理過戶、設定併案送件。……」等語，原告並已交付定金500 萬元與張俊慶、張俊揚、張陳麗卿（並有訂金收據②影本1 紙為證，見本院卷第11頁）。
㈣、華威公司（由原告擔任負責人）於97年6 月5 日與潘彩暖、潘彩鳳、潘彩滿、葉威民簽訂合作興建大樓契約書（由被告擔任見證人），內容載明：「立契約書人：地主：潘彩暖、潘彩鳳、潘彩滿、葉威民（以下簡稱甲方）、投資興建人：華威聯合股份有限公司（以下簡稱乙方）。茲雙方同意甲方提供土地，由乙方出資，合作興建大樓，經雙方協議訂立本契約書議定之條件如下，以資共同遵守。第一條：基地標示及合作方式。一、甲方提供所有坐落臺北市○○區○○段一小段134 、135 、135-1 地號土地叁筆，登記面積合計156
平方公尺（約47.19 坪），權利範圍：所有權全部，及以潘彩鳳名義向國有財產局申購之同地段133-1 地號，登記面積21.15 平方公尺，權利範圍：持分拾分之肆，及其所有地號上建物即臺北市士林區○○○路○ 段285 巷52弄1 樓房屋壹
棟，持有權利範圍：所有權全部，交付乙方以為興建房屋，並與鄰地合作開發為一建築基地，……第5 條：房地產權和信託。一、本約133-1 地號辦妥產權過戶甲方名義（潘彩鳳）同時，應與本約其他地號（134 、135 、135-1 ）與鄰地129-1 地號辦理土地信託登記並合併成壹筆土地。……」等語（並有合作興建大樓契約書影本1 份為證，見本院卷第27至32頁）。
㈤、原告前曾以張俊慶、張俊揚、張陳麗卿違反訂金收據②之約定，反悔不願出賣155 地號土地與原告為由，訴請張俊慶、張俊揚、張陳麗卿返還定金500 萬元，經臺灣臺北地方法院以99年度重訴字第380 號判決原告敗訴；原告上訴後由臺灣高等法院以100 年度重上字第61號受理，嗣原告與張俊慶、張俊揚、張陳麗卿於100 年3 月4 日成立訴訟上和解，由張俊慶、張俊揚及張陳麗卿連帶給付原告250 萬元（並有臺灣高等法院100 年度重上字第61號和解筆錄影本、臺灣臺北地方法院99年度重訴字第380 號民事判決書影本各1 份為證，見本院卷第12至13頁、第37至40頁）。
㈥、臺北市士林地政事務所97年5 月5 日地籍圖上手寫之「斜角60度」及「155-1 」之字跡，均是由被告所親筆書寫（並有地籍圖影本1 紙為證，見本院卷第81頁）。
㈦、97年7 月30日臺北市公私有畸零地合併使用證明申請書上所記載之申請人通訊地址及申請人電話，是原告擔任負責人之華威公司之地址及電話（並有臺北市公私有畸零地合併使用證明申請書影本1 紙為證，見本院卷第86頁）。
四、兩造爭執之事項及本院得心證之理由：
原告主張133-1 、133-2 地號土地尚未於系爭協議書所載約定期限內完成整合等情，固據其提出系爭協議書、訂金收據、和解筆錄等件為證，然為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是以本件兩造爭執之點厥為：㈠、兩造於系爭協議書中所約定整合完成之定義為何？㈡、133-1 、133-2 地號土地是否在約定期限內整合完成？㈢、原告得否請求被告返還因簽立訂金收據①、②所支出之200 萬元及250 萬元定金？本院判斷如下：
㈠、爭點1 關於「兩造於系爭協議書中所約定整合完成之定義為何？」之部分：
⒈本件原告主張其與地主簽立訂金收據①、②，分別支付定金200 萬元及500 萬元與各該地主，惟被告並未依系爭協議書之約定於97年5 月30日（最多延長1 個月）前將系爭7 筆土地整合完成，因而依系爭協議書約定請求被告返還定金等情。被告則以系爭7 筆土地均已依系爭協議書約定完成整合等語置辯。是以本院自應先針對系爭協議書中所載「整合完成」或「完成整合」之意義究何所指，先予釐清。
⒉按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。次按契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院著有17年上字第1118號判例意旨可資參照。又解釋契約應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或擷取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院18年上字第1727號判例意旨、19年上字第28號判例意旨、98年度台上字第1925號判決意旨參照）。
⒊經查，觀諸系爭協議書第1 條至第4 條約定可知，原告冀望被告進行系爭7 筆土地之整合後所欲達到之最終結果為：①133-1 地號土地應有部分10分之4 與134 、135 、135-1 地號土地之所有權人與原告簽立合建契約；②133-1 地號土地應有部分10分之6 與129-1 、133-2 、155 地號土地所有權人與原告簽立買賣契約，並將土地所有權移轉登記予原告；③進而使系爭協議書中所列之系爭7 筆土地得以整合開發成1 宗建管法規許可建築住宅大樓之基地。至於整合至何種程度始能稱之為「完成」，被告雖辯稱僅須協助國有土地之申購並使所有地主立於得與原告簽訂合建契約或買賣契約之地位即為已足云云。惟查，觀之系爭協議書之前言及第1 條至第4 條分別記載「由乙方與地主簽訂買賣契約」、「以每坪新臺幣……元整出售與乙方」、「每坪新臺幣……元整由乙方購買」、「以每坪新臺幣……元整出售與乙方」、「甲方負責與地主協調完成合作興建契約」等語，第9 條亦記載「乙方與……土地所有權人完成買賣簽約手續後，……否則甲方應負責……無條件返還乙方已付之款項」等語，足見從文義解釋之角度觀之，兩造確於系爭協議書中明白約定，被告應完成之工作為簽訂買賣契約及合建契約，而非僅單純地使地主立於得簽署買賣契約及合建契約之地位即可。
⒋再參以系爭協議書第10條、第11條約定可得知，兩造於97年4 月2 日簽立系爭協議書，被告依約應於97年5 月30日（最多延長1 個月）前完成整合，至多僅有2 個月的時間可供被告運用；惟若被告依約完成，將可取得至少120 萬元之報酬（不包括買賣契約單價較低時之差額獎金）。倘若被告僅須協調鄰地所有權人申購133-1 、133-2 地號國有土地，而使地主立於可與原告簽約之地位，原告實無支付如此高額報酬之動機。如此解釋亦無異將使原告將額外支出與系爭7 筆土地之地主洽談買賣契約及合建契約相關條件之勞力、時間、費用，且尚須承擔地主臨時變卦之風險。此時，原告不但已支付被告高額之報酬，卻又因未與地主談妥買賣契約或合建契約之條件而無法完成系爭7 筆土地之整合開發，造成兩頭落空之結果，故從目的解釋之角度而論，此應非原告簽立系爭協議書之原意。復佐以系爭協議書第1 條至第4 條約定中，均有詳細記載原告購買土地之預定單價（即每坪57萬元）及合建契約之具體條件，甚且清楚約明倘地主出售單價低於每坪57萬元，被告可另外獲得差價作為獎金，益徵原告應有要求被告必須與地主談妥買賣及合建之條件並據以簽訂契約之意思。又因系爭協議書中約定所欲整合之系爭7 筆土地包括國有土地（即133-1 、133-2 地號土地），倘若鄰地所有權人未依規定向臺北市政府都市發展局取得臺北市公私有畸零地合併使用證明書後向國有財產局申購國有土地完成，縱使簽訂買賣契約及合建契約，亦無從達成整合開發1 宗建築基地之目的，故所謂整合完成亦應包括國有地之申購取得。基此，兩造於系爭協議書中所約定「整合完成」或「完成整合」之用語，本院認為係指被告應負責協調、協助133-1 、133-2 地號國有土地之鄰地所有權人辦理申購取得國有土地，並與系爭7 筆土地之地主談妥買賣契約及合建契約之條件，使原告得依系爭協議書約定與地主簽署買賣契約（係指133-1 地號土地應有部分10分之6 與129-1 、133- 2、155 地號土地之部分）及合建契約（係指133-1 地號土地應有部分10分之4 與134 、135 、135-1 地號土地之部分），使系爭協議書中所列系爭7 筆土地得以整合開發成1 宗建管法規許可建築住宅大樓之基地。
㈡、爭點2 關於「133-1 、133-2 地號土地是否在約定期限內整合完成？」之部分：
⒈依系爭協議書第10條約定可知，整合完成日係97年5 月30日（最多延長1 個月），是以被告最遲應於97年6 月30日將系爭7 筆土地整合至前述「整合完成」之標準。又原告對於系爭7 筆土地中之129-1 、134 、135 、135-1 、155 地號土地是否已完成整合，自始至終均未加以爭執，故以下僅須針對133-1 、133-2 地號土地是否於約定期限內整合完成予以判斷即可。惟查，觀之97年8 月1 日所查詢列印之133-2 地號土地登記第二類謄本明確記載，133-2 地號土地之所有權人為中華民國，故截至查詢列印之97年8 月1 日為止，133-2 地號土地仍係國有土地（見本院卷第115 頁）。是以，被告於97年6 月30日前仍未協調、協助鄰地所有權人申購取得133-2 地號國有土地甚明，遑論尚未簽訂以移轉133-2 地號土地所有權為內容之買賣契約，揆諸前揭說明，自難認133-2 地號土地之部分已於系爭協議書之約定期限內達到「整合完成」之標準。次查，觀之97年8 月1 日所查詢列印之133-1 地號土地登記第二類謄本明確記載，133-1 地號土地已於97年7 月18日登記為潘彩鳳、邱郁婷所共有，應有部分各為2 分之1 （見本院卷第110 頁）。然依系爭協議書第1 條至第4 條約定內容可知，133-1 地號土地其中應有部分10分之4 應與134 、135 、135-1 地號土地共同進行合建，其中應有部分10分之6 應與129-1 、155 地號土地共同出售原告，故就邱郁婷（即129-1 地號土地所有權人）所取得應售與原告之133-1 地號土地應有部分，尚不足10分之1 ，仍與系爭協議書所約定之整合內容相違，且未見被告提出以移轉133-1 地號土地所有權為內容之買賣契約，揆諸前揭說明，亦難認133-1 地號土地之部分已於系爭協議書之約定期限內達到「整合完成」之標準。
⒉被告辯稱：原告與地主簽立訂金收據①、②後，依訂金收據之約定，原告已同意辦理國有土地之申購取得事宜，被告已完成申購133-1 地號土地之手續，另133-2 地號土地之申購則已改約定由原告以地主張俊慶等人之名義辦理；且依合作興建大樓契約書第11條約定，亦應由原告（或華威公司）負責申購國有土地云云。惟查，訂金收據①、②雖均記載「本訂金收取後，雙方同意以賣方（按：即各該地主）名義申請購買國有財產局土地之相關手續，由買方（按：即原告）購買取得該土地」等語（見本院卷第10至11頁），然訂金收據①、②均係由原告與各該地主所簽立，被告雖為訂金收據①中賣方邱郁婷之代理人，但仍非訂金收據①、②之當事人，基於債之相對性原則，自不受訂金收據①、②中原告與各該地主間約定事項之拘束。至於合作興建大樓契約書第11條固亦約定：「乙方（按：即華威公司）應於本合建契約完成後並購妥鄰155 地號之國有財產局土地6 個月內，向工務局提出申請建照」等語（見本院卷第29頁反面），然該合建契約書係由華威公司與潘彩暖、潘彩鳳、潘彩滿、葉威民等地主所簽立，被告既非契約當事人，基於債之相對性原則，自不受該合建契約書中華威公司與潘彩暖等地主間約定事項之拘束。故而，在原告（或華威公司）與地主間之契約關係中，原告固須負責處理申購國有土地之相關事宜，然原告業經由其與被告所簽立之系爭協議書，將此處理申購國有土地之義務轉嫁予被告承擔，被告復未舉證證明兩造於簽立系爭協議書後曾另行約定將133-2 地號土地整合事宜改由原告或華威公司負責處理之事實，則被告仍應依系爭協議書之約定完成系爭7 筆土地之整合，不因原告與地主簽立訂金收據①、②或華威公司與地主簽立合建契約而有不同。更何況，該合建契約書第11條實係原告申請建照之約定條款，而非針對申購國有土地事宜特別約定。又訂金收據①、②均係由原告與各該地主於97年4 月3 日所簽立，何以訂金收據①之部分由被告處理133-1 地號國有土地之申購事宜，訂金收據②卻係由原告處理133-2 地號國有土地之申購事宜，被告亦未能自圓其說，益徵所辯矛盾。是以被告辯稱：原告與地主間簽立訂金收據及合建契約後，即改由原告（或華威公司）辦理後續之國有土地申購事宜云云，殊難採信。
⒊被告辯稱：訂金收據及合作興建大樓契約書均未約定申購國有土地完成之期限，故系爭協議書所定整合完成之期限自不包括申購國有土地之程序云云。惟訂金收據係由原告與地主所簽立，合作興建大樓契約書係由華威公司與地主所簽立，系爭協議書則係由原告與被告所簽立，業如前述。而契約當事人是否特別約定履行期限，蓋屬契約自由之範疇，可由各該契約之當事人自行磋商訂定，除非有當事人之一方遭詐欺、脅迫等反於締約真意之情形發生，自不得任意指摘。被告徒以他人間之契約條款置辯，並執此解釋系爭協議書之約定內容，顯屬無據。至被告雖又稱：原告可故意不對地主履約，卻要求被告返還遭沒收之價金，顯不合理云云。惟被告既已與原告自願簽立系爭協議書，自應受系爭協議書約定條款之拘束，殆無疑義。至於原告故意不對地主履約，地主仍可依訂金收據第1 條後段約定或合作興建大樓契約書第15條約定向原告求償，且系爭協議書之整合事宜乃由被告主導、執行，亦無被告所稱不合理之情形可言。
⒋被告辯稱：邱郁婷及潘彩鳳已於96年12月25日取得臺北市政府都市發展局所發給之臺北市公私有畸零地合併使用證明書，並於整合完成日前之97年6 月27日繳款而向國有財產局完成申購133-1 地號土地之手續云云，固據其提出臺北市政府都市發展局96年12月25日證明書影本、畸零裡地繳款通知書影本、支票影本各1 紙為據（見本院卷第69至71頁）。然觀諸上開繳款通知書之內容可知，上開繳款通知書係通知邱郁婷、潘彩鳳繳納所申購之133-1 地號國有土地之價金284 萬7500元，但必須「限於民國97年6 月19日以前1 次繳清」，倘「申請人接到本通知書後，不照上述繳納期限及繳款方式繳款承購時，不論申請人持何理由，本通知均即時喪失承諾出售之效力（申購案另行註銷）。如申購人再度表示承購時，應另案申請，由北區辦事處本處依照申請當時之規定處理」。然依上開支票影本之記載可知，邱郁婷卻遲至97年6 月27日始簽發支票支付申購133-1 地號國有土地之價金，顯已遲延上開繳款通知書所命應於97年6 月19日前繳納之期限，揆諸前揭說明，上開繳款通知書即喪失承諾出售之效力，國有財產局亦將註銷該件申購案。被告辯稱：繳款後國有財產局將自行辦理後續事宜，故申購程序已完成云云，要無可信。是以依被告所提出之證據方法，尚不足以認定133-1 地號國有土地之部分已於整合完成日前完成申購程序，被告所辯133-1 地號土地已完成整合，即難採信。
⒌被告辯稱：原告前曾向張俊揚、張俊慶、張陳麗卿提起返還定金訴訟，請求渠等給付500 萬元，業經臺灣地方法院以99年度重訴字第380 號判決原告敗訴，且於判決理由中認定133-1 地號土地業由潘彩鳳、邱郁婷向國有財產局申購完成而已達到符合原告整合之狀態云云。惟姑不論上開判決經原告上訴後，業經達成訴訟上和解，由張俊揚、張俊慶、張陳麗卿連帶給付250 萬元與原告而確定在案，此有臺灣高等法院100 年度重上字第61號和解筆錄影本1 份可參（見本院卷第12至13頁），故上開第1 審判決所為之認定是否由上級審維持，不得而知。更何況該案訴訟中，原告係依據訂金收據②之約定向張俊揚、張俊慶、張陳麗卿請求（見本院卷第37頁反面），於本件訴訟中則係依據系爭協議書之約定向被告請求，二者請求權基礎不同，自無比附援引之基礎。再細繹前案第一審判決理由並比較訂金收據②及系爭協議書之差異可知，因原告與張俊揚、張俊慶、張陳麗卿所簽立之訂金收據②中，並無約定應於何時完成整合及簽約，前案第一審判決因此認定縱使遲至97年9 月17日完成133-1 地號國有土地之申購亦無不妥，故據以認定133-1 地號土地之部分已達到符合原告整合之狀況，此觀臺灣臺北地方法院99年度重訴字第380 號民事判決事實及理由欄㈤、㈥之記載即明（見本院卷第39頁反面、第40頁）。然兩造所簽立之系爭協議書，於前言及第10條均已明確約定被告應於97年5 月30日（最多延長1 個月）前完成整合，自與訂金收據②之約定不同，益徵前案第一審判決就整合是否完成之認定，於本件訴訟中無法採憑，被告執此置辯，亦非可採。被告雖另辯稱：簽立訂金收據①、②之地主催告原告簽立正式買賣契約遭拒後解除訂金收據，故係原告故意使系爭7 筆土地整合無法完成云云。然133-1 、133-2 地號國有土地於系爭協議書所定整合完成日前仍未完成申購程序，業如前述。且上述催告函及解約函分別係於97年10月13日及97年12月3 日作成，有開瑞法律事務所律師函影本2 份可證（見本院卷第33至36頁），亦逾整合完成日，故違約未於整合完成日完成系爭7 筆土地整合之人應係被告而非原告，被告執此抗辯，仍非可採。
⒍被告辯稱：97年7 月30日臺北市公私有畸零地合併使用證明申請書所記載之通訊地址與電話，均係原告擔任負責人之華威公司之地址與電話，協助處理整合事宜之代書、建築師亦均是華威公司之長期合作對象，可見是由原告主導133-2 地號土地申購及整合事宜云云。然被告既未於約定期限前整合完成，則原告接手繼續處理，亦未與常情相違。況系爭協議書雖約定由被告實際處理、執行整合事宜，但並非表示原告完全不得參與，原告仍有一定程度之指揮、監督權限。縱使代書及建築師為原告所屬華威公司長期合作，縱使聯絡地址及電話均係華威公司之地址及電話，亦難認以此可反於系爭協議書之約定內容，而認定實際主導、執行整合之人為原告（或華威公司），否則兩造何須約定由原告支付高達120 萬元之報酬與被告。被告復未舉證證明兩造於簽立系爭協議書後，另有特約變更系爭協議書之約定改由原告或華威公司主導、執行整合事宜，故被告辯稱實際上係由原告主導整合事宜云云，亦非可信。至被告所稱原告係因97年底前後發生金融風暴而不願履約云云，既未舉證以實其說，顯係臆測之詞，亦委無可採。
㈢、爭點3 關於「原告得否請求被告返還因簽立訂金收據①、②所支出之200 萬元及250 萬元定金？」之部分：
按系爭協議書第7 條、第9 條、第11條之約定內容，為兩造所不爭執，業如前述。經查，133-1 、133-2 地號國有土地未能於系爭協議書所定整合完成日即97年5 月30日（最多延長1 個月）前，依上述標準達到「整合完成」之程度，業經本院認定如上。且原告既欲將系爭7 筆土地整合發展成1 宗符合建管法規可供建築住宅大樓之基地，自無一部整合完成之可能，倘其中1 筆土地無法整合完成，即屬全部土地無法整合完成無疑。準此，系爭協議書第7 條所定「無法完成整合」、第9 條所定「無法完成買賣簽約手續」及第11條所定「未能整合完成」之停止條件均已成就。參以原告分別因訂金收據①、②而支付定金200 萬元及500 萬元與地主之事實，為兩造所不爭執，亦如前述。故而，原告依系爭協議書第7 條、第11條約定，請求被告返還原告因簽立訂金收據①所支付之定金即土地款200 萬元；並依系爭協議書第9 條、第11條約定，請求被告返還原告因簽立訂金收據②所支付之定金即土地款250 萬元，均屬有據。
五、綜上所述，兩造於系爭協議書中所約定「整合完成」或「完成整合」之真意，本院認為係指被告應負責協調、協助133-1 、133-2 地號國有土地之鄰地所有權人辦理申購取得國有土地，並與系爭7 筆土地之地主談妥買賣契約及合建契約之條件，使原告得依系爭協議書約定與地主簽署買賣契約（係指13 3-1地號土地應有部分10分之6 與129-1 、133-2 、155 地號土地之部分）及合建契約（係指133-1 地號土地應有部分10分之4 與134 、135 、135-1 地號土地之部分），使系爭協議書中所列系爭7 筆土地得以整合開發成1 宗建管法規許可建築住宅大樓之基地。然133-1 、133-2 地號土地之部分，被告並未於系爭協議書第10條約定期限內整合完成，業經本院認定如上。從而，原告依系爭協議書之法律關係，請求被告給付450 萬元，及自100 年8 月13日（本件起訴狀繕本係於100 年8 月12日送達被告由其親自簽收，見本院卷第22頁所附送達證書1 紙可稽）起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。
六、兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之金額予以准許。
七、本件事證已臻明確，兩造所為其餘攻擊、防禦及舉證，經本院審酌後，認與判決結論均無影響，爰不一一論列，附此敘明。
八、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 7 月 11 日民事第三庭審判長法 官 陳財旺
法 官 高文淵
法 官 賴彥魁
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按他造人數附繕本，勿逕送上級法院）。如委任律師提起上訴，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕以裁定駁回上訴。
中 華 民 國 101 年 7 月 11 日書記官 蔡佳容