臺灣新北地方法院100年度訴字第2506號｜法律人

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　 100年度訴字第2506號原　　　告　張勝福訴訟代理人　陳奕仲律師劉興業律師被　　　告　黃秋菊兼訴訟代理人鄧文超被　　　告　鄭慧玲林中安樂華不動產仲介經紀有限公司法定代理人　孫雪莉訴訟代理人　吳志榮被　　　告　都營不動產仲介經紀有限公司法定代理人　吳英敏訴訟代理人　黃逸榮上列當事人間請求損害賠償等事件，經本院於民國101年7月27日言詞辯論終結，判決如下：主文被告黃秋菊、鄧文超應給付原告新台幣陸仟伍佰元，及自民國101年7月27日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴及追加之訴（101年7月27日追加先位之訴）均駁回。訴訟費用由原告負擔。本判第一項得假執行；被告黃秋菊、鄧文超如以新台幣陸仟伍佰元為原告供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實甲、程序方面：一、原告訴之聲明共計下列三項：㈠訴之聲明一：原告依民法第360條買賣契約物之瑕疵擔保責任，依民法227條第1項債務不履行之法律關係，請求出賣人即被告黃秋菊給付債務不履行之損害賠償新台幣（下同）68萬元。併為聲明：黃秋菊應給付原告68萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡訴之聲明二： ⒈原告依民法第184條第1項前段、第185條第1項共同故意侵權行為之規定，請求被告黃秋菊、鄧文超、鄭慧玲、林中安四人連帶賠償490萬元。併為聲明：黃秋菊、鄧文超、鄭慧玲、林中安應連帶給付原告490萬元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。原告於本院101年2月8日言詞辯論期日，就上開490萬元之請求，具狀對於黃秋菊部分，追加物之瑕疵擔保請求權（見本院卷第113頁、第131頁），依民法第359條請求減少價金490萬元後依不當得利之法律關係請求返還之（第220頁反面），其與原侵權行為法律關係，擇一合併請求之（見本院卷第198頁、第131頁反面）。原告又於101年7月27日言詞辯論期日，對於黃秋菊再追加權利瑕疵擔保請求權，依民法350條、第353條、第226 條第1項請求債務不履行損害賠償490萬元，併與上開侵權行為、物之瑕疵擔保減少價金不當得利返還請求權，為選擇合併關係，請法院擇一有利判決。上開訴訟標的之追加，其請求之基礎事實同一，合於民事訴訟法第255條第1項第2 款規定，應予准許。 ⒉原告追加訴之聲明二被告2人：原告於101年4月17日具狀，以不動產經紀業管理條例第26條第2項為依據，追加樂華不動產仲介經紀有限公司（下稱樂華仲介公司）、都營不動產仲介經紀有限公司（下稱都營仲介公司）為共同被告，並將上開訴之聲明二更正為：黃秋菊、鄧文超、鄭慧玲、林中安、樂華仲介公司、都營仲介公司應連帶給付原告490萬元，及自訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息（見本院卷162頁），再於本院101年7月27日言詞辯論期日，將上開法定遲延利息請求起算日，減縮自101年7月27日起計算（見本院卷第221頁反面）。上開追加支被告及訴訟標的，合於民事訴訟法第255 條第1項第2款規定，法定遲延利息計算之減縮，合於民事訴訟法第255條第1項第3款規定，均應予准許。㈢原告追加訴之聲明三：原告於101年3月9日具狀追加訴之聲明三，依民法第179條、第184條第2項、第185條第1項前段規定，訴請被告黃秋菊、鄧文超、鄭慧玲、林中安連帶給付原告6,500元及自該追加訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。原告又於本院101年7月27日言詞辯論期日，將上開法定遲延利息請求起算日，減縮自101年7月27日起計算（見本院卷第221頁）。上開訴之聲明及訴訟標的之追加，合於民事訴訟法第255條第1項第2款規定，法定遲延利息計算之減縮，合於民事訴訟法第255條第1項第3款規定，均應予准許。二、原告於101年7月27日，追加先位聲明並將上開三項聲明變更為備位聲明，不能准許：㈠按民事訴訟法第255條第1項規定，訴狀送達後原告不得將原訴變更或追加他訴；該規定之旨在保護被告之利益及防止訴訟之延滯，惟如不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，依同條第1項第7款之規定，固可准許原告變更或追加之，惟是否影響被告防禦及訴訟終結而造成程序延宕，則應視具體訴訟進行情形而定。㈡查本件原告於100年9月29日基於買賣契約物之瑕疵擔保請求權、債務不履行及侵權行為之法律關係提起本訴，經本院以100年度訴字第2506號受理後，於101年1月4日、2月8日、3 月14日、4月20日、5月23日、6月20日，先後六次行言詞辯論，原告並已先後六次，分別就訴之聲明、訴訟標的及被告樂華仲介公司、都營仲介公司聲請為訴之追加，已如前述。原告復於最後言詞辯論期日101年7月27日，又聲請將前開三項訴之聲明，變更為備位聲明，另依民法第354條第1項、第359條物之瑕疵擔保責任規定，主張解除系爭房地買賣契約並訴請黃秋菊回復原狀，再追加先位聲明為：「黃秋菊應給付原告1,590萬元及自訴之追狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息」，然此業經黃秋菊當庭以言詞表示不同意上開追加先位之訴（見本院卷第219頁反面），且如將上開三項聲明變更為備位聲明，而另追加新的先位聲明，不啻延宕本院訴訟程序，將致使前開六次審理程序歸於徒勞，且原告以系爭房屋有重大物之瑕疵存在為由，追加先位聲明主張解除契約回復原狀，並聲請本院履勘房屋現場，因本件原訴之辯論已去成熟不遠，原訴所使用之訴訟資料於追加之先位之訴可利用部分極微，勢必使被告另行防禦準備，本院亦須另行調查證據始能得知否有原告所指之重大瑕疵之事實存在，此追加之先位請求顯然有害於被告程序權之保障，亦對訴訟之終結將有延滯，是原告前開主張，洵不足採，不能准許，應予駁回該追加之訴。三、被告鄭慧玲、林中安二人經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。乙、實體方面：壹、原告主張：被告等人經由：㈠假租約；㈡屋內無漏水瑕疵；㈢房屋後方已完成污水下水道工程等手法，使原告誤信而願以高於市價之價格向黃秋菊購買房屋，實則房屋內除有漏水現象外，該房屋之租賃契約根本未曾存在，且屋後污水下水道亦未有興建，原告並自行支出拆除商業招牌費用，自得依法提起本件訴訟如下： 訴之聲明一（房屋漏水部分）：黃秋菊應給付原告68萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並願提供擔保請准宣告假執行。一、原告於100年2月24日以1,590萬元之價格，購買黃秋菊所有門牌新北市○○區○○路79巷19弄8號房屋及坐落基地，雙方簽有不動產買賣契約書，同年3月28日完成付款及移轉過戶登記程序，由原告指定登記在配偶吳易玲名下，並於4月 25日交屋，惟交屋後原告才發現房屋內牆壁、樑柱會滲漏水並因此產生嚴重壁癌，此有照片五幀為證（原證2），完全不符合買賣契約附件「買賣標的現況說明書」（原證3）第7項所承諾的「買賣標的建物無滲漏水」，是買賣標的房屋不僅未符合通常效用，亦未符合預定效用品質，明顯有瑕疵，原告隨即於7月1日以存證信函通知被告（原證4）。二、按民法第354條「物之出賣人對於買受人應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。」，再按民法第360條「買賣之物缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償。」，再按民法第227條第1項「可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利」。是原告依上開民法第360條、第227條第1項請求被告賠償下列債務不履行之損害，共計68萬元：㈠瑕疵修復費用：初估計上開房屋滲漏水之修復費用約為50萬元。㈡上開房屋滲漏水之瑕疵導致原告自100年4月底交屋後，上開房屋迄今無法出租，已損失5月至10月共6個月租金，以該屋現租賃市場行情，每月3萬元估算，已損失18萬元租金收入。㈢綜上，原告共受有68萬元損害（50萬元＋18萬元＝68萬元），自應由出賣人黃秋菊賠償。 訴之聲明二（假租約、屋內漏水瑕疵、屋後污水下水道工程未完工部分）：黃秋菊、鄧文超、鄭慧玲、林中安、樂華仲介公司、都營仲介公司應連帶給付原告490萬元，及自101年7月27日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行。一、黃秋菊、鄧文超、鄭慧玲、林中安共同侵權行為部分：㈠原告買受之系爭房屋上掛有「正五味食品行」之招牌經營糖果販售，惟該食品行早已歇業，黃秋菊、鄧文超卻以每個月6萬元租金出租於林中安、鄭慧玲經營食品行之假租約，為詐術手法矇騙原告，藉以哄抬房地賣價而從中牟取暴利。由由鄧文超出具該房屋由黃秋菊出租予鄭慧玲經營食品行之不實租賃契約，向原告佯稱購買上開房地即可繼受渠等就上開房地之租賃契約，獲得每月6萬元之租金；林中安則出面表示代其妻即鄭慧玲與原告簽立上開房地租賃契約之續約，使原告陷於錯誤，於100年2月24日同意以高於市價之1,590萬元價額向黃秋菊購買上開房地，並於100年3月31日由原告妻吳易玲與林中安完成上開房地租賃契約之換約，每月租金改為5萬5,000元。㈡詎林中安、鄭慧玲竟於吳易玲登記取得上開房地所有權後，於100年4月22日出面向原告及吳易玲表示終止契約，致原告無從取得每月6萬元之租金。嗣經原告訪查，始知黃秋菊、鄧文超、林中安、鄭慧玲上開共同以虛偽租賃藉以哄抬出售房地賣價，以此詐術手法矇騙原告從中牟取暴利，致使該原市價1,100萬元之系爭房地，由原告以1,590萬元之高價買受，而受有490萬元差價之損害（1,590萬元－1,100萬元＝490萬元），爰基於民法第184條第1項前段、第185條第1項共同侵權行為之規定，訴請黃秋菊、鄧文超、林中安、鄭慧玲連帶給付前開490萬元差額損害。理由如下： ⒈正五味食品行早已歇業，此可由經濟部商業司商業登記資料查詢可證（原證13），該商行早於89年9月27日即異動為歇業，則被告等所謂加盟關係到底從何而來，根本僅係片面推託之詞，實不足採。 ⒉鄭慧玲稱其自營餅乾行，然所開立收據竟是黃秋菊設立之鄧記商行之發票（同原證10），更顯伊等間所謂租賃及加盟關係疑點重重，其實根本就僅係為哄抬房價之詐術爾爾，鄭慧玲完全無經營餅乾行之事實，更遑論承租關係之存在，則所辯稱實自相矛盾，更難謂與常理相洵。 ⒊按一般商業習慣考量，公司行號之設立均有其地域性考量，蓋不會隨意搬遷而徒增成本、流失客戶，破壞經年累月來所成立之商譽及廣告效益，是以伊等先是假藉虛偽不實之租賃關係詐騙原告，以鄭慧玲係開設當地區域性設有幾處分店之正五味食品行，致令原告深信租賃關係屬實，且日後可安心收受每月6萬元之租金，原告始接受高於市場房價行情將近 500萬元之價格購買該房地，實是原告深信此商行於當地既設有分家，自不可能有假，詎料被告等見房價暴利得手後，旋即翻臉表示生意不善強行解約，並僅以賠償1個月租金做為解約條件，隨後從容賺取將近500萬之暴利離去，而原告自行展開追查後，始知不僅正五味食品行早已歇業，且鄭慧玲及林中安根本從無經營餅乾行之事實，始驚覺慘遭詐騙將近500多萬元。 ⒋系爭房屋在交屋後，林中安與鄭慧玲即立刻終止租約，其速度之快，亦令仲介吒舌，證人李海瑋於101年3月14日鈞院庭訊時亦表示：「交屋後房客馬上撤走，我沒有遇到過這情形，租金又特高，一交屋就馬上撤走。」可見本件不合常情之處，亦顯被告等意圖以假租約來提高系爭房地賣價，以補被告等因屋價下跌所致之損失。二、樂華仲介公司、都營仲介公司違反不動產經紀業管理條例部分：按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第26條第2項定有明文。經查：㈠樂華仲介公司經紀人洪惠玲為系爭買賣之賣方經紀人，受屋主黃秋菊、鄧文超委託代銷系爭房地，其本應盡其身為不動產經紀人之義務，對於系爭房地之詳細屋況，諸如是否確有租約存在、「正五味食品量販批發」是否真係存在、屋內是否有漏水、系爭房屋是否佔用他人之土地等等契約必要之點詳為調查，惟其於101年2月8日鈞院庭訊時，其陳稱：「（法官：………賣方有無告知仲介或告知買方該屋是如何使用？是何人在使用？）有，交易時買方我沒接觸，交易時有寫屋況說明書，裡面有所有程序。賣方告訴我是現承租給他人，何人使用我不知道，………」、「我沒進去看，因現有人承租，我只看外面，………」，可見洪惠玲僅讓賣方親書屋況說明書，其根本未就屋況說明書之內容詳為調查，亦未請賣方就屋況詳為說明，甚至，其對於系爭房地當時係何人在使用全然不知，也由於洪惠玲未盡其義務，其故意或至少有過失使原告在此次交易中以高於市價之1,590萬元購買系爭房地，導致原告受有490萬元之損害，故依前開條文，被告樂華仲介公司自應與洪惠玲連帶對原告負損害賠償之責。㈡都營仲介公司經紀人李海瑋為系爭買賣之買方經紀人，受買主即原告之委託購買系爭房地，李海瑋既然向原告推薦系爭房地，其本應盡其身為不動產經紀人之義務，對於系爭房地之詳細屋況，諸如是否確有租約存在、「正五味食品量販批發」是否真係存在、屋內是否有漏水、系爭房屋是否佔用他人之土地等等契約必要之點詳為調查，惟其於同年3月14日鈞院庭訊時，其陳稱：「（法官：………您在居間仲介本件不動產買賣交易時，是否曾帶買方即原告看屋？一共看過幾次？看屋時是何人在屋內？該屋是如何使用？是商用？還是自住？）當時賣方的仲介說不要打擾房客，所以我們只是在外面看，沒有進入屋內，看過一次，當時房屋是商用。」、「（法官：………您在居間仲介本件不動產買賣交易時，買方有無詢問該屋之使用狀況？賣方有無告知仲介或告知買方該屋是如何使用？是何人在使用？）賣方告訴賣方仲介洪惠玲，目前房屋承租給正五味食品量販批發，使用人姓名當時不知。」、「當時沒有進入屋內看，但屋況說明書上是記載沒有漏水。」，換言之，李海瑋僅憑賣方所寫之屋況說明書以及賣方仲介之資訊來告知原告，其在仲介期間並未進入系爭房地內詳為觀察，僅僅因為賣方一句「屋主說過店面有承租方不要打擾」便敷衍了事，其甚至根本不知系爭房地當時之使用者為何人，簡之，李海瑋根本未就屋況說明書之內容詳為調查，亦未請賣方就屋況詳為說明，因此，李海瑋亦故意或至少有過失使原告在此次交易中以高於市價之1,590萬元購買系爭房地，導致原告受有490萬元之損害，故依前開文，都營介公司自應與李海瑋連帶對原告負損害賠償之責。三、出賣人黃秋菊物之瑕疵及權利瑕疵擔保責任部分：黃秋菊以系爭建物上確有租賃契約存在、屋內無漏水瑕疵、房屋後方已完成污水下水道等手法，使原告誤信而願意以高於市價1,100萬元之1,590萬元高價購買系爭房地，實則系爭建物內除有漏水外，該租賃契約根本未曾存在，且黃秋菊與鄧文超亦表示系爭房地屋後已完成污水下水道，日後已不再需要自行接管，此亦為原告當初願意以高價購買系爭房地之主因，惟交屋後經原告訪查發現，系爭房地後方之廁所係興建於屬他人所有之新北市○○區○○段第683、684、687、688地號上，而非坐落於系爭房地上，也因為後方土地位處他人之私有畸零地，因該房屋後方的廁所占用到他人的土地，導致污水下水道工程根本無法施作（原證16），此絕非如黃秋菊與鄧文超當初所表示污水下水道已有施作之情。此有證人徐培茗，為系爭房地當初本欲進行污水下水道工程之實際施作人員，亦為原證16協調會之與會人員，對於系爭房地究否施作污水下水道知之甚詳，當可釐清污水下水道施作之確實情形，該污水下水道亦未有興建，原告等自得依物之瑕疵、權利瑕疵擔保責任請求減少差額之價金490萬元。 訴之聲明三（拆除商業招牌部分）：黃秋菊、鄧文超、鄭慧玲、林中安應連帶給付原告6,500元及自101年7月27日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行。㈠不當得利請求權部分：系爭房屋出售時，外牆上掛有「正五味食品量販批發」之招牌（原證9），該招牌為黃秋菊、鄧文超、鄭慧玲、林中安所架設，於亦系爭房地交屋時即已存在，原告前於100年5月12日遭新北市政府工務局來函要求拆除如原證9所示之招牌，否則將處以罰鍰云云（原證14），原告已於100年7月25日將該招牌拆除支出6,500元，並有收據為憑（原證15），該招牌未經申請許可合法架設，本應由被告等自行拆除，今原告代被告等拆除系爭違法招牌，被告等無法律上之原因卻享有此一免拆招牌之利益，導致原告受有代付拆除費用之利益，原告當得依民法第179條之規定，向黃秋菊、鄧文超、鄭慧玲、林中安請求連帶返還6,500元拆除費用。㈡侵權行為請求權部分：建築法第97條之3之所以規範招牌廣告及樹立招牌之設置必須向直轄市或縣（市）主管建築機關申請審查許可，便係要透過審查避免違法招牌林立以致妨礙市容以及市民大眾之安全，此即係屬保護他人維持社會公共利益之規定，自係民法第184條第2項所指保護他人之法律，今黃秋菊、鄧文超、鄭慧玲、林中安違反建築法相關規定而遭檢舉，導致原告必須代被告等拆除系爭招牌，而侵害原告之財產權益，被告等自係共同違反保護他人之法律，致生損害於原告，原告自得依民法第184條第1項、第2項、第185條第1項前段共同侵權行為之規定，訴請黃秋菊、鄧文超、鄭慧玲、林中安連帶害賠償償6,500元拆除費用。貳、被告之抗辯：鄭慧玲、林中安未提出書狀為聲明及陳述，其餘被告均聲明駁回原告之訴，並願供擔保請准宣告免為假執行。一、黃秋菊、鄧文超抗辯: ㈠原告購買系爭房屋前曾至現場履勘，並未向一同前往之房仲表示有漏水問題，100年4月25日交屋當日，兩造及房仲均在場，原告檢查屋況後始交屋。縱系爭房屋出現漏水狀況，顯然係發生於房屋點交後，自應由原告自行承擔。系爭房屋出賣前，1月份發現2樓水管滲漏下來，已由2樓屋主處理維修好漏水問題，因為水是從2樓漏下的，漏水造成壁癌的部分我們沒有更換天花板，所以看起來有滲水，其實沒有。本件係確認無漏水、壁癌問題後，始交由房仲出賣，且系爭房屋4月25日即點交，原告於7月1日始告知寄發存證信，原告亦無法舉證證明漏水情形在交屋前即存在，原告請求被告負擔物之瑕疵擔保責任無理由。至於黃秋菊賣房子時並沒有跟原告說明污水下水道已經做好了的事，如果有說的話，應會記載於買賣契約書中；又買賣契約書上有註明房屋後面有增建的部分，原告已經知道此廁所部分是增建的部分，但廁所增建有無占用他人土地，此事被告並不清楚，但有註明此部分是增建。㈡黃秋菊於99年7月間購買系爭房地之價額為1,460萬元，加上裝潢費用後已超過1,500萬元，黃秋菊購買系爭房地欲開立食品店，鄭慧玲前往看過後表示想加盟經營，故與鄭慧玲簽約，租金6萬元中包含租金及每月加盟輔導費用，因鄭慧玲加盟後，加盟主營業登記尚在申請中，故先以黃秋菊擔任負責人之「鄧記商行」之發票暫代使用，而鄧文超曾前往巡視及輔導，才會造成原告及鄰居誤解，原告指被告共同侵害原告權利，實屬無據。二、樂華仲介公司抗辯：㈠系爭買賣雙方簽訂買賣契約前，曾向黃秋菊再三確認租賃契約租金約定之真正，屋主在房地現況說明書第26條載明，建物有出租他人情形，月租金額為6萬元，被告有要求取得租約查證。㈡被告當時並不知悉黃秋菊於訴訟中所稱，系爭房屋租金每月6萬元之計算方式，尚包括每月加盟輔導費用一事，買賣雙方簽訂契約前並未告知被告，亦未於不動產說明書中說明，自無法從自出賣人所提供租賃契約中得知上情。從而，被告公司仲介人員洪惠玲在本案銷售過程中已善盡調查之義務，並無過失行為存在。三、都營仲介公司抗辯：㈠被告否認於系爭買賣標的物居間仲介過程中，有任何故意或過失致原告受有損害： ⒈系爭買賣契約賣方委託居間之樂華仲介公司，依法製作「不動產說明書」，並由被告向原告解說並介紹系爭標的屋況，其中原告所稱「系爭標的是否確係有租約存在」？與「正五味食品量販批發是否真係存在」？等二事，按依出賣人所簽認之「房地產買賣標的現況說明書」中，第26條：「建物是否有出租、借用他人情形？」出賣人勾選「有」，並附註租金為每月6萬元；另，樂華仲介公司為求證該租賃契約之真實存續與否，並要求出賣人提供該租約正本供其查閱，且該租賃契約亦曾經被告所屬經紀人員審閱，應得以核其真實無誤。 ⒉至於承租人是否即為「正五味食品量販批發」？按查樂華公司所執該租賃契約影本所載，承租人係鄭慧玲，確非正五味食品量販批發，至於是否為鄭慧玲（或其配偶林中安）所經營之商號，則被告確不知悉，惟此非被告就執行不動產居間仲介業務時，必須查證之義務範圍，應予澄明。㈡被告因系爭房地出賣人要求委託銷售期間，仲介或買方客戶不得影響或打擾承租人店面生意，故被告經告知原告並取得同意後，由原告喬裝為上門光顧之一般消費者，進入標的物內查看房屋現況： ⒈本件標的係屬一般店面物件，原為鄭慧玲所承租，此有雙方訂定之租賃契約得稽。因出賣人於委託樂華仲介公司銷售期間，恐因頻繁帶看客戶或其他房仲銷售必要之行為影響承租人生意，故要求仲介人員及帶看客戶不得進入打擾承租人或妨礙其生意，因此，被告在權衡賣方之要求以及買方之權益，在與原告溝通後，並在原告同意之前提下，建議由原告喬裝為入內消費之客人，佯稱消費進而得以查看屋內之現況，且當時被告公司經紀人全權，陪同位於店外等候原告入內查看完畢並未提前離開，嗣後原告並無表示任何意見，並於當日晚間與出賣人進行見面會談後，買賣雙方即簽訂不動產買賣契約書。 ⒉綜上，原告於民事訴之追加（二）狀中起訴陳稱，被告所屬不動產經紀人員李海瑋於委託仲介期間，並未進入系爭標的內觀察，並有敷衍了事、草率其辭一事云云，顯與事實不符。㈢原告稱被告就系爭房地租金未予深入調查評估，僅以詢問黃秋菊及鄧文超租金是否確實為調查方法，而完成調查義務，惟查： ⒈被告受原告之託仲介承購系爭房地，買賣雙方於簽訂買賣契約前，被告曾就系爭標的物租金行情進行評估比對，雖參照該區域之租金行情，本件租金行情略有偏高，但賣方出租之對象「正五味食品量販批發」，係一休閒食品連鎖批發公司，猶如坊間之連鎖便利商店企業，按一般不動產出租市場行情，連鎖商店性質之承租人，基於開店營業之目的，以較略高於市場行情之租金價格承租店面，並非顯不可能。 ⒉被告於買賣雙方簽約前，確實已詢問出賣人黃秋菊，該租賃契約以及租金約定是否為真正，出賣人亦表示肯定無訛，從而，本件店面物件之出售，被告經核出賣人所出具之不動產說明書及相關契約文件後，並參酌本件承租人承租店面之用途與性質，最後並再三與出賣人確認該租賃契約真實性後加以評估，認為該租賃契約約定之租金並非全然不可能，亦將評估情形告知原告，待原告深思妥慮後始簽訂系爭不動產買賣契約；現原告徒以被告未深入調查租金水準，而認被告未善盡調查之義務而促然追加起訴，實為不妥，被告更是難以信服。 ⒊綜上，系爭房地買賣，被告就調查租金是否存有過失一事，尚不得以嗣後因承租人違反租賃契約不續租，致原告受有租金收益之損害，即認定被告仲介調查義務即存有過失。參、兩造不爭之事實：一、原告於100年2月24日以1,590萬元之價格，買受黃秋菊所有坐落新北市○○區○○路79巷19弄8號房屋及基地，由黃秋菊授權其子鄧文超與原告於該日晚間，在都營仲介公司內與原告簽訂不動產買賣契約書（見本院卷第10頁至第14頁原證1所示），上開買賣交易係由係住商不動產樂華加盟店即樂華仲介公司受賣方委託仲介，由該公司經紀人員洪惠玲負責售屋事宜；住商不動產雙和加盟店即都營仲介公司受買方委託仲介，由該公司經紀人員全權及李海瑋二人出面洽商購屋及簽約事宜。二、系爭房屋出售時，外牆上掛有「正五味食品量販批發」之招牌，當時該屋供作經營糖果販售營業之用。三、100年3月28日，買賣雙方各自完成付款及移轉過戶登記程序，由黃秋菊將系爭房地移轉登記於原告指定之第三人即原告妻吳易玲名下（見本院卷第61頁至第63頁），黃秋菊並於100年4月25日辦畢交屋手續。四、系爭房屋曾由原屋主黃秋菊於99年10月20日簽訂租賃契約，出租於鄭慧玲使用，租期自99年11月1日起至102年11月1日止3年，每月租金6萬元，此有租約影本為憑（見本院卷第30頁至第32頁）。五、原告買受系爭房屋後，另由原告之妻吳易玲出面，於100 年3月31日簽約，自100年4月1日起承接上開房屋租賃契約出租人黃秋菊地位，及由原承租人鄭慧玲之配偶林中安出面承接原租約承租人地位（見本院卷第33頁），原租期不變，租金酌減為每月為5萬5,000元。六、原告及其妻吳易玲曾以黃秋菊於100年2月間，授權其子鄧文超出售系爭房地，並與林中安、鄭慧玲共同基於詐欺之犯意，由鄧文超出具上開房地之出租予鄭慧玲經營食品行之不實契約，向原告佯稱購買上開房地即可繼受渠等就上開房地之租賃契約，獲得每月6萬元之租金；林中安則出面表示代其妻即鄭慧玲與原告簽立上開房地租賃契約之續約，使原告陷於錯誤，於100年2月24日同意以高於市價之1,590萬元之價額向購買上開房地，詎林中安、鄭慧玲竟於100年4月22 日出面向原告及吳易玲表示終止契約，致原告無從取得每月6 萬元之租金，始知被告等人係以虛偽租賃作為高價出售房地之方式詐欺原告，因認黃秋菊、鄧文超、林中安、鄭慧玲均涉有刑法第339條之詐欺罪嫌，向檢察官提出告訴後，經台灣板橋地方法院檢察署檢察官於100年12月12日以犯罪嫌疑不足為由，以100年度偵字第24442號處分不起訴，並經台灣高等法院檢察署於101年1月17日以101年度上聲議字第564號處分書駁回原告再議之聲請。肆、法院之判斷：按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文；民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，有最高法院17年上字第917號判例要旨可參。又依主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任。而此特別要件之具備，苟能證明間接事實並據此推認要件事實雖無不可，並不以直接證明者為限，惟此經證明之間接事實與要件事實間，須依經驗法則足以推認其因果關係存在者，始克當之。倘負舉證責任之一方所證明之間接事實，尚不足以推認要件事實，縱不負舉證責任之一方就其主張之事實不能證明或陳述不明、或其舉證猶有疵累，仍難認負舉證責任之一方已盡其舉證責任，自不得為其有利之認定（最高法院91年台上字第1613號判決要旨參照）。本件原告主張之前開各該損害賠償之事實，業經各到場被告否認，原告自應先就其主張負舉證之責。茲就原告三項聲明分述如下： 訴之聲明一，請求黃秋菊給付68萬元部分：一、原告依民法第360條買賣契約物之瑕疵擔保責任，依民法227條第1項債務不履行之法律關係，請求出賣人黃秋菊賠償損害68萬元，係提出房屋現場照片5張為證據方法（見本院卷第16頁至第20頁）。二、本院查：㈠物之出賣人對於買受人，應擔保其物移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第354條第1項前段、第2項、第359條前段分別定有明文。又買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第360條定有明文。又出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且應可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任（最高法院87年度台上字第575號判決意旨參照），惟買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發現有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發現之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知瑕疵，至日後發現者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物，此為民法第356條所明定。㈡又所謂物之瑕疵，係指所謂「物之瑕疵」係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173 號判例意旨參照）。系爭房屋係61年10月28日為所有權第一次登記，有建物登記第二類謄本可按（見本院卷第61頁），為已近40年屋齡之老式建物而非新建房屋，則依通常交易觀念，自難其待牆壁外觀及品質與新品相同。本件原告提出房屋現場照片5張，固存有類似房屋滲水之壁癌現象，然爭房屋為已近40年屋齡老舊房屋，該牆壁存有滲漏水之壁癌現象，於交屋時非無可能從外觀上依通常方法查知，再參以證人即賣方經紀人洪惠玲證稱：（法官問：提示本院卷第16頁至第20頁房屋照片，證人洪惠玲有何意見？買賣交屋前是否有該照片所示情形出現？）「是事實。交屋前沒有照片所示情形，因為該屋在營業所以我沒辦法進去看」；（法官問：原告主張系爭房屋有瑕疵需修復費用，初估計房屋滲漏水修復費用約為50萬元，證人洪惠玲是否知悉該事實？或對此有何看法？）「照片漏水部分沒說，房屋後半部聽屋主說漏水很嚴重，屋主說有修繕，我沒辦法進去看」；（法官問：原告主張爭房屋因滲漏水之瑕疵導致自100年4月底交屋後，迄今無法出租，損失5月至10月共6個月租金，以該屋現租賃市場行情，每月3萬元估算，已損失18萬元租金收入，證人洪惠玲是否知悉該事實？或對此有何看法？）「漏水我有幫忙做，錢是我花的，屋頂漏水我知道。我打電話給屋主，他都不出面。我出了一、二萬元，屋頂已修好，二樓有配合我們上去修」（見本院卷第114頁至第115頁本院101年2月8日言詞辯論筆錄）；另證人即買方仲介人員全權證稱：（法官問：買賣雙方斡旋看屋過程中，買方看屋當時房屋內部之使用狀況如何？有無滲漏水？或有無壁癌之情事？如有上開情事，則是位於房屋之何處？是房間或客廳或廚房？是牆壁或梁柱？房屋仲介公司有無提醒買方該房屋有無滲漏水之瑕疵，或後方廁所為增建佔有他人土地之問題？）「買賣完畢後，租客準備交屋，我們陪同原告去發現橫樑有滲漏水，從二樓浴廁管路，協調好幾次，有到二樓讓修繕人員進去，後來有修好。沒有談到增建，一般買賣一樓都有增建問題，是否拆掉要由屋主提供，當時並沒有提到這個問題」；（法官提示本院卷第16頁至第20頁房屋照片，證人全權有何意見？買賣交屋前是否有該照片所示情形出現？）「照片我看過，交屋時就是這個樣子，就請賣方負責修繕，賣方有找人修繕，但修了好幾次才修好」（見本院卷第195頁本院101年6月20日言詞辯論筆錄）。綜上所證情節以觀，足徵原告提出現場照片所示滲漏水之壁癌現象，在100年4月25日交屋時即已存在，且亦經賣方或仲介找人修復修復；縱仍存有滲水壁癌痕跡，然原告係於100年4月25日由出賣人黃秋菊辦理交屋，此為兩造所不爭，原告自承因房屋有漏水瑕疵，故自100年4月底交屋後迄今無法出租（見本院卷第5頁原告民事起訴狀第5頁），故其自該交屋時起即應已知上開照片所示情形存在，然竟未即時通知黃秋菊，卻遲至100年7月1日始以存證信函通知黃秋菊有滲漏水之壁癌現象（見本院卷第25頁），其間已逾60日之久，則自應視為原告已承認其所受領之物。㈢綜上，原告所提房屋現場照片5張所示滲漏水壁癌現象，應視為原告已承認其所受領之物，並不足證明房屋構成物之瑕疵，故原告據此請求房屋因6個月無發出租而受有18萬元之損害，即屬無依據。且原告請求修復費用50萬元之計算方法，並未提出任何事證相佐，僅主張是預估的費用，並無實際支出（見本院卷第131頁反面、第132頁本院101年3月14日審判筆錄），自屬無據，不能准許。 訴之聲明二，請求黃秋菊、鄧文超、鄭慧玲、林中安、樂華仲介公司、都營仲介公司連帶給付490萬元部分：一、物之瑕疵與權利瑕疵擔保責任部分原告主張系爭房地市價僅1,100萬元，卻由原告以1,590萬元之高價購買，其間容有490萬元之差價，因該屋存有假租約、房屋滲漏水、房後污水下水道工程未能完工等瑕疵，爰依物之瑕疵擔保責任，依民法第359條請求出賣人黃秋菊減少價金490萬元後依不當得利之法律關係請求返還之，或依權利瑕疵擔保責任，依民法350條、第353條、第226條第1項規定，請求出賣人黃秋菊賠給付債務不履行損害賠償490萬元云云。惟查：㈠證人全權證稱：（法官問：原告主張系爭房地於買賣當時之市價僅有1,100萬元左右，證人全權對此有何看法？賣方當初委賣簽約欲賣出之金額是多少？買方願出價之金額是多少？雙方後來是如何成交的？買方有無殺價？賣方就開價有無讓步？該談判成交之過程如何？該房地有無其他買主客人詢價看屋或要約出價？）「證人全權當時很多人詢問，我跟李海瑋就代看三組客人，當時有說可能以1,650萬元買到，原告到我們公司談之後，數字一直協調，後來以1,590萬元成交」（見本院卷第196頁本院101年6月20日言詞辯論筆錄）。又證人洪惠玲證稱：（法官問：原告主張系爭房地於買賣當時之市價僅有1,100萬元左右，證人洪惠玲對此有何看法？賣方當初委賣簽約欲賣出之金額是多少？買方願出價之金額是多少？雙方後來是如何成交的？買方有無殺價？賣方有就開價無讓步？該談判成交之過程如何？該房地有無其他買主客人詢價看屋或要約出價？）「雙方未成交前，公司有另一組客戶出價1,600萬，賣方不願賣不降價，賣方簽的價額是1,980萬。有一天屋主自己打電話給我說有降價空間，我回去跟公司同事說有降價」（見本院卷第115頁本院101年2 月8日言詞辯論筆錄）。從而，依買賣雙方仲介居間系爭房屋買賣過程中，均無該房地市價僅1,100萬元之交易紀錄可稽；此外，原告自始未能舉證該房地於買賣交易時之市價為1,100萬元，即空言受有490萬元之差價損害，並依物之瑕疵及權利瑕疵之規定，訴請黃秋菊賠償490萬元，顯屬無稽，不能採信。㈡原告主張系爭房屋有滲漏水之瑕疵，並不可採，已如前述（假租約之主張容後說明）。至於其主張系爭房屋另存有後方污水下水道工程，因屋後廁所增建占用鄰地致未能完工之瑕疵一節，則遍查系爭不動產買賣契約中，均無有何關於賣方保證房屋後方下水道工程已完工之記載，是縱該下水道工程並未完工，亦不在黃秋菊保證之範圍內，況黃秋菊於房地產買賣標的說明書中第15項，關於建物是否有增建、改建、違建等情事，已勾選「是」，且於備註說明欄一中以文字加註說明是平台及陽台均有外推，備註說明欄二並記載有：「二、前項說明中未依法申請、加建之建物，買方應充分認知此範圍隨時有被拆除之虞或其他危險...」（見本院卷第22 頁），則原告既已知悉房屋有違建之事實而仍願買受，自應依該契約之約定，承擔隨時遭拆除之危險，其以物之瑕疵或權利瑕疵之規定，請求黃秋菊給付490萬元，顯屬無據，不能准許。二、侵權行為及不動產經紀業管理條例部分：按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任；民法第184條第1項前段、第185條第1項分別定有明文。又經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任；不動產經紀業管理條例第26條第2項亦定有明文。本件原告主張黃秋菊、鄧文超、鄭慧玲、林中安四人，共同以虛偽租賃契約哄抬出售房地賣價，以此詐術手法矇騙原告從中牟取暴利，致使該原市價1,100萬元之系爭房地，由原告以1,590萬元之高價買受，而受有490萬元差價之損害，爰基於民法第 184條第1項前段、第185條第1項共同故意侵權行為之規定，訴請黃秋菊、鄧文超、林中安、鄭慧玲連帶給付前開490萬元差額損害。另主張負責居間仲介該買賣交易之賣方經紀人樂華仲介公司經紀人洪惠玲，及買方經紀人都營仲介公司經紀人李海瑋均未盡注意義務，調查系爭房屋詳細屋況，諸如是否確有租約存在、「正五味食品量販批發」是否真係存在、屋內是否有漏水、系爭房屋是否佔用他人土地，有故意或過失致使原告在此次交易中以高於市價之1,590萬元購買系爭房地，導致原告受有490萬元之損害，故依前開條文，樂華仲介公司與都營仲介公司均應負連帶賠償490萬元之責任云云。本院查：㈠原告曾就上開「假租約」之主張，以黃秋菊、鄧文超、林中安、鄭慧玲均涉有刑法第339條之詐欺罪嫌，向檢察官提出告訴，經台灣板橋地方法院檢察署檢察官於100年12月12日以犯罪嫌疑不足為由，以100年度偵字第24442號處分不起訴，並經台灣高等法院檢察署於101年1月17日以101年度上聲議字第564號處分書駁回原告再議之聲請，業經本院依職權調閱上開偵查卷宗查明無誤，參酌檢察官調查結果：「證人即與房地賣方接洽之開發經紀人洪惠玲證稱：新北市中和區正五味食品行係由伊所開發，伊聯絡前開房地之屋主後至出售交屋時，該房地均有出租他人之狀況，且租賃契約修改時，係在伊公司修改，原本該址月租金為6萬元，房地出售後承租人表示房租太高，調降為5萬5千元，承租人並與新屋主簽訂契約，伊於屋主欲出售時，有去查證確實有出租他人之情形等語；證人即系爭房地買賣之仲介公司承辦人全權及李海瑋均證稱：當時有要求開發經紀人提供房屋租約供閱覽，該房屋之租約還有一年多，當時也有至承租之現場查看，為正五味食品行，係連鎖企業，新北市中永和地區有好幾家等語。是依前開證人洪惠玲、全權及李海瑋之證述，前開房地之原屋主即被告黃秋菊、鄧文超確實有將房屋出租之事實，且被告林中安、鄭慧玲所供稱於前開房地承租經營之正五味食品行，於新北市中永和地區亦確實有其他連鎖經營店。又證人即承辦系爭房地貸款之陽信商業銀行景美分行經理簡致信證稱：因聲請人購買前開房地時向陽信商業銀行辦理貸款，因此伊至現場勘查房屋三次，第一次聲請人陪伊至現場查看，第二次伊與襄理呂承暾至現場查看，襄理進入店內購買商品，取得該店之發票等語，再證人即承辦前開房地貸款之陽信商業銀行景美分行襄理呂承暾證稱：100年3月17日之收據係伊至新北市中永和地區某市場賣日本餅乾之商店取得，因購買該址房地之人欲貸款，伊因此至該處拍照，評估貸款價額，當天銀行經理簡致信與伊同去等語，是依證人簡致信及呂承暾之證述，前開房地亦確實正常營業使用，難認被告有何以不實租賃施用詐術之犯行。觀諸被告林中安與聲請人吳易玲簽訂之房屋租賃契約書第18條第1點規定，租賃期間內乙方（指被告林中安）若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方（指聲請人吳易玲）一個月租金，乙方決無異議。是被告林中安本有權利自由決定是否於賠償出租人即聲請人吳易玲一個月租金後，提前遷離他處，況被告林中安亦已因終止前開房屋租賃契約，將前所給付之二個月押租金供終止租約之罰金，有聲請人所提出之被告林中安簽立之字據影本在卷為憑，則被告林中安及鄭慧玲既已依前開房屋租賃契約履行義務，亦難認渠等有何不法所有之意圖等情，業據原檢察官查明無訛。聲請再議意旨指稱，被告黃秋菊、鄧文超以每個月6萬元租金出租於被告林中安、鄭慧玲經營之食品行，租金遠高於相鄰地區市場行情二至四倍，且所稱每月租金6萬元尚包含加盟鄧文超經營之正五味食品行之輔導費用，此種偏高的租金收益，顯係被告等以之為詐術手法矇騙聲請人，藉以哄抬房地賣價而從中牟取暴利云云。然查，被告黃秋菊、鄧文超於出售系爭房地當時，確有出租予被告林中安、鄭慧玲之事實，業據參與出售及房屋貸款相關人員即證人洪惠珍、全權、李海瑋、簡致信、呂承暾等人證述無訛且互核相符，難認被告等人有何以不實之房地租賃契約或以過高之租金為詐術，使聲請人陷於錯誤而買受系爭房地之詐欺犯行，稽諸前引法條及判例意旨，應認被告等人罪嫌不足，聲請人所執各情，或屬陳詞，或屬無據，均難認有理由，至於被告林中安、鄭慧玲加盟店之財務報表為何，與本案被告等人有無施用詐術無涉，無再為調查之必要，本件原檢察官所為不起訴之處分，經核尚無不合，再議意旨指摘原不起訴處分不當，尚不足採」（見本院卷第268頁、第269頁台灣高等法院檢察署於101年1月17日以101年度上聲議字第564號處分書第2頁至第3頁所載），是原告主張黃秋菊等以「假租約」哄抬房價致使其誤信而已高價買受而受有490萬元之損害，即不可採。㈡綜上，原告主張系爭房屋存有：㈠假租約、㈡屋內漏水瑕疵、㈢房屋後方未完成污水下水道工程之瑕疵等均不可採，從而，其依民法第184條第1項前段、第185條第1項及不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，訴請黃秋菊、鄧文超、鄭慧玲、林中安、樂華仲介公司、都營仲介公司連帶賠償492 萬元房屋差價之損害，顯無理由，不能准許。 訴之聲明三，請求黃秋菊、鄧文超、鄭慧玲、林中安連帶給付6,500元部分：一、不當得利請求權部分：按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。原告主張系爭房屋出售時，外牆上掛有「正五味食品量販批發」之招牌，有現場照片1張可證（見本院卷第35頁），且原告妻吳易玲於100年5月 12日經新北市政府工務局來函通知拆除招牌，否則將處以罰鍰，亦有該公函在卷可佐（見本院卷第140頁、第141頁），並經原告因此支出6,500元拆除費用，並有收據附卷可憑（見本卷第143頁），又該招牌為黃秋菊、鄧文超所架設，渠等有拆除之義務，並經二人自認在案（見本院卷第221頁本院101年7月27日言詞辯論筆錄）。從而。原告訴請黃秋菊、鄧文超給付上開6,500元，即屬有據，應予准許。至於該債務並非法定或明示約定之連帶債務，且原告又未能舉證鄭慧玲、林中安負有拆除義務，故原告上開「連帶」給付之請求，及關於請求鄭慧玲、林中安給付之部分，均無理由，不能准許。二、共同侵權行為請求權部分：系爭房屋出售時，外牆上所掛之「正五味食品量販批發」招牌，原係黃秋菊、鄧文超所架設供經營商業之用，其顯非用以加害原告之手段，原告依民法第184條第1項、第2項、第185條第1項前段共同侵權行為之規定，訴請黃秋菊、鄧文超、鄭慧玲、林中安連帶害賠償償6,500元拆除費用，顯屬無稽，不能准許。伍、結論：一、原告101年7月27日追加先位之訴，訴請黃秋菊解除契約回復原狀為不合法，不能准許，應予駁回。二、原告依民法第179條不當得利之規定，訴請黃秋菊、鄧文超返還6,500元招牌拆除費用及自最後言詞辯論期日101年7月 27日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；其餘之訴則無理由，應予駁回。三、本件原告勝訴部分，所命給付之金額未逾50萬元，並依職權宣告假執行，及依被告之聲請命供擔保宣告免為假執行；原告敗訴之部分，其假執行之聲請失其依附，應併予駁回。四、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。五、原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第385 條第1項前段、第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。中華民國 101 年 8 月 22 日民事第一庭法官黎文德以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 101 年 8 月 23 日書記官涂菀君

臺灣新北地方法院100年度訴字第2506號

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