100年度訴字第333號｜民事：給付買賣價金｜裁判日期：101 年 05 月 16 日

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　　100年度訴字第333號原　　　告　守建開發有限公司法定代理人　陳珀璁原　　　告　遲玉華上二人共同訴訟代理人　詹仕沂律師被　　　告　袁玉瑛鄒瑞芳上二人共同訴訟代理人　邱群傑律師複代理人　許卓敏律師上列當事人間請求給付買賣價金事件，經本院於民國101 年4 月25日言詞辯論終結，判決如下：主文被告袁玉瑛應給付原告守建開發有限公司、原告遲玉華各新臺幣柒萬伍仟元，及均自民國九十九年十一月二十四日起至清償日止，按每日萬分之五計算之利息。被告鄒瑞芳應給付原告守建開發有限公司、原告遲玉華各新臺幣肆萬伍仟元，及均自民國九十九年十一月二十四日起至清償日止，按每日萬分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告袁玉瑛負擔三十八分之十五、被告鄒瑞芳負擔三十八分之九，餘由原告守建開發有限公司負擔。本判決第一項得假執行；但被告袁玉瑛如各以新臺幣柒萬伍仟元為原告守建開發有限公司、原告遲玉華預供擔保，或將請求標的物提存，得免為假執行。本判決第二項得假執行；但被告鄒瑞芳如各以新臺幣肆萬伍仟元為原告守建開發有限公司、原告遲玉華預供擔保，或將請求標的物提存，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實一、原告起訴主張：㈠緣被告袁玉瑛、鄒瑞芳前於民國97年3 月28日分別與原告守建開發有限公司（下稱守建公司）簽訂房屋預定買賣契約書，及與原告遲玉華簽訂土地預定買賣契約書，而被告袁玉瑛係購買坐落於新北市○○區○○段102 地號等21筆地號土地之應有部分及其上『寶時捷』建案編號I12 、J12 及B1-31 號停車位暨共有部分（下稱系爭I12 、J12 房地）；被告鄒瑞芳亦係購買上開地號之應有部分，以及其上『寶時捷』建案編號L12 暨共有部分（下稱系爭L12 房地），而原告已於99年1 月19日、99年1 月28日各自將上開房地所有權辦妥移轉登記且交付予被告袁玉瑛、鄒瑞芳占有。又被告袁玉瑛、鄒瑞芳於簽約後本均依契約按期繳款，惟於交屋後經原告結算，被告袁玉瑛尚有尾款新臺幣（下同）290,000 元（含土地尾款75,000元、房屋尾款75,000元、水電工程款140,000 元）；被告鄒瑞芳則尚有尾款90,000元（土地尾款45,000元、房屋尾款45,000元）均尚未繳清，而原告亦已催告多次，並於99年3 月13日分別以中和南勢角郵局第843 號、第842 號存證信函催告被告袁玉瑛、鄒瑞芳繳清上開款項。詎料，被告迄今仍拒不履行繳款義務，原告自得依據兩造所簽訂之房屋預定買賣契約書第7 條、土地預定買賣契約書第4 條，以及民法第367 條之規定，請求被告袁玉瑛、鄒瑞芳給付買賣價金之尾款及按每日萬分之5 計算之利息。㈡就被告袁玉瑛辯稱毋需給付水電工程款140,000 元云云乙節，原告守建公司係主張兩造間曾於97年7 月18日簽立一客戶工程變更申請單，其中保留被告袁玉瑛對於其購買之房屋自行拆除並重新隔間，另註明於領得新北市政府工務局所核發之使用執照後，即依被告袁玉瑛簽署確認之水電圖施作，故被告袁玉瑛所辯並無簽署任何書面文件云云，顯與事實不符。另所謂「客戶變更工程追加減帳明細表」通常係對於室內裝修水電工程價款作一預估，實際上施作與否仍須按被告袁玉瑛於未來所提出之水電工程圖說加以執行，而被告袁玉瑛既已於98年7 月31日之水電工程圖說上簽名，原告守建公司亦業按該水電工程圖說如實施作，並載明於「客戶變更工程申請單」右上方之空白處，被告袁玉瑛仍否認「客戶變更工程追加減帳明細表」之真實性，純屬卸責之詞，實不可採。㈢又就被告辯稱系爭房地存有瑕疵須減少價金云云乙節，原告守建公司則係主張兩造於簽署房屋、土地預定買賣契約書時，即已明確告知為考量社區整體利用性、價值性及美觀性，是以系爭房地原先規劃之公共設施，部分係與建築法規不符，並經被告認同後，就公共設施部分由被告另與訴外人傑景工程有限公司簽訂承攬契約，即由被告自行委託訴外人傑景工程有限公司承攬施作。據此，被告既於簽約時即已知悉原規劃之部分公共設施係與建築法規不符，原告守建公司依約交付之系爭房地即無瑕疵可言，縱認確有瑕疵，亦因被告於簽約時即已知悉，原告守建公司自不負擔保之責，被告尚不得以公共設施有所欠缺及一樓大廳遭新北市政府認定為違建，而據以請求減少價金。再者，原告守建公司所施用之建材及設備，皆完善並無欠缺，原告守建公司除否認被告附表所列之公共設施有瑕疵外，且被告亦未就瑕疵應減少之價金加以舉證，尚不得單以緊急發電系統兩組及加壓馬達之價格即高達150,000 元為由，而認定被告欲減少價金之額度。更何況，公共設施所有權係屬全體住戶所共有，縱認確有瑕疵，亦應比較原告守建公司已施作之公共設施價值，及被告所附之廣告DM中公共設施之價值兩相比較，並且按被告對於公共設施應有部分比例加以計算，於將價值之差額除以被告應有部分之比例後，始可作為被告請求原告守建公司減少價金之額度。被告僅空泛辯稱原告守建公司設置之公共設施有瑕疵而自行認定須減少價金，及其減少之數額，並據以拒絕給付原告守建公司之房屋尾款，顯見被告之抗辯並無理由。㈣至關於被告辯稱裝修工程合約書違反民法第247 條之1 第4 款之強制規定，應屬無效云云。然定型化契約並非當然無效，須對於他方按其情形顯失公平，且僅就顯失公平之部分無效。被告與訴外人傑景工程有限公司所簽立之裝修契約書第3 項第2 款，並未保證原告守建公司將來必須設置公共設施，故於該款載明，該公共設施係出賣人無償設置，並且買受人同意出賣人不負回復原狀或瑕疵擔保之責任等語。另原告守建公司與被告簽訂不動產預定買賣契約書同時，被告亦與訴外人傑景工程有限公司另行簽立裝修契約書，該裝修契約書應認已屬不動產預定買賣契約書之一部分，被告既對於將來公共設施不論係恐違建築法規與公共設施可能有瑕疵部分，皆有所知悉，即對於公共設施日後可能產生之問題亦有所預見，何來顯失公平之處。況該裝修契約書亦載明，該公共設施可能將來無法施作，就公共設施部分，原告守建公司保留施作與否之權利。原告守建公司既本非當然應設置公共設施，遑論有須交付公共設施皆須完善無任何欠缺之義務。再者，原告守建公司亦否認其交付之公共設施有瑕疵，惟因被告所附之附表僅為一廣告DM，且係動畫所繪製，難以衡量其中之建材及器材價額，被告執此遽稱公共設施有瑕疵，對於原告顯欠公允。㈤為此，爰依兩造所簽訂之房屋預定買賣契約書第7 條、土地預定買賣契約書第4 條，以及民法第367 條之規定，提起本件訴訟，並聲明求為判決：⑴被告袁玉瑛應給付原告守建公司215,000 元、原告遲玉華75,000元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按每日萬分之5 計算之利息；⑵被告鄒瑞芳應各給付原告守建公司、遲玉華45,000元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按每日萬分之5 計算之利息；⑶併均陳明願供擔保請准宣告假執行。二、被告袁玉瑛、鄒瑞芳則以下列情詞資為抗辯，並聲明求為判決：原告之訴及假執行之聲請均駁回，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。㈠依據雙方所簽訂之房屋預定買賣契約書第11條關於「建築變更設計之處理」係約定：雙方應以書面工程變更單由買方簽認為準，並由賣方辦理追加減帳，並再經買方簽認。準此，原告守建公司與被告袁玉瑛間並無任何經被告袁玉瑛簽認之書面工程變更單，亦無被告袁玉瑛同意另支付水電工程款140,000 元之書面約定，故原告守建公司主張被告袁玉瑛應給付水電工程款140,000 元云云，純屬無稽。㈡又被告袁玉瑛、鄒瑞芳於99年3 月間曾函覆原告守建公司，並表明：渠等所購買之房屋專有部分（如各戶緊急不斷電系統、加壓馬達等）及多項公共設施（含一樓大廳、健身房、兒童遊戲區、卡拉OK室... 等）均尚未完工，故系爭建案迄未達興建完整足茲交屋之狀態，經多次反應，仍未改善，且依契約及民法相關規定，本戶專有部分及公共設施之土地及建物係聯立契約，不可分割；今守建公司既有上述缺失未改善，其已對本人辦理之交屋即為不完全給付，本人暫保留房屋總價約百分之1 之尾款150,000 元，以敦促改善，應屬適當等語，足見被告袁玉瑛、鄒瑞芳係因斯時原告守建公司所交付之房屋有缺失，且原告守建公司亦負有先為給付之義務，因而主張同時履行抗辯，並非刻意不給付買賣價金之尾款，然原告守建公司迄今仍未改善。遑論，本社區一樓大廳已遭新北市政府認定為違建，管理委員會至今無法辦理驗收，原告守建公司事實上無法依契約本旨提出給付，即屬存有瑕疵無法改善，則被告袁玉瑛、鄒瑞芳自得依據民法第354 條第1 項、第359 條之規定，將原告守建公司請求渠等給付之金額，全數認定為本建案因瑕疵而應減少之價金。㈢原告守建公司雖提出「客戶工程變更申請單」及「客戶變更工程追加減帳明細表」，主張被告袁玉瑛應支付水電工程款140,000 元云云。惟該「客戶變更工程追加減帳明細表」上並無被告袁玉瑛之簽名，被告袁玉瑛除否認其真正外，另上開兩項文件亦非屬於同一份文件，且被告袁玉瑛所為之變更設計已計入房屋買賣價款內，無須另行計價，其理由如下：⑴97年7 月18日「客戶工程變更申請單」上審核結果欄已記載：「客戶委託『暫不隔間』，交屋再由客戶委任廠商施作，費用由客戶自行支付」，顯與「客戶變更工程追加減帳明細表」中「變更後加帳部分」記載被告袁玉瑛委託項目有「1/2B隔間牆... 」內容互相矛盾，因被告袁玉瑛不可能在同一時間就變更設計問題為「不必隔間」與「要做隔間」與原告達成矛盾之協議。 ⑵又原告守建公司所提出之原證18係被告袁玉瑛事後於98年7 月31日就原告守建公司對變更設計水電工程所為之確認，已遲於被告袁玉瑛於97年7 月18日簽署「客戶工程變更申請單」後約1 年，可知原告守建公司遲於1 年後，才繪妥變更設計之水電圖交付被告袁玉瑛簽認，故97年7 月18日（被告袁玉瑛誤載為97年7 月31日）原告守建公司尚未提出變更設計圖，兩造怎能就水電之數量、單價達成協議？ ⑶何況原告守建公司所提出之「客戶工程變更申請單」上「約定事項」，由原告守建公司片面記載：「... 上述工程所造成之工程追加款，本公司於計算後另行列表通知申請人繳納... 」等語，益足證被告袁玉瑛於簽署變更申請單時，原告守建公司尚無法計算單價、數量，仍須待原告守建公司另行計算以茲確認，則兩造如何能於同一時間再簽「客戶變更工程追加減帳明細表」，並由被告袁玉瑛同意付款？顯見原告守建公司所提出之「客戶變更工程追加減帳明細表」係未得被告袁玉瑛同意、臨訟偽造，內容並不實在。 ⑷事實上，原告守建公司有鑑於被告袁玉瑛係1 次購買兩戶，若變更設計將兩戶打通連成一戶，則衛浴及廚房、玄關藝術門等多項設備可少附一套，甚至插座及水電工程亦可能比兩間加總數量少，故主動表示該部分兩造不必為追加減帳。原告守建公司明知其情，故在98年12月10日與被告袁玉瑛辦理交屋時，向被告袁玉瑛提出「寶時捷案客戶費用明細表」，就「7 、客變工程追加款」欄內自行記載應付款為「0 」，此有寶時捷案客戶費用明細表、提前交屋切結書可稽，故被告袁玉瑛主張變更工程不另計價，應為實情。㈣另就原告守建公司主張被告於簽約時即已知悉原規劃部分與建築法規不符，故不負擔保責任云云乙節，惟原告守建公司實際施作完工交付予被告之不動產，與兩造所簽訂之房屋及土地預定買賣契約書書暨廣告圖說約定之項目多處不符，顯見被告所承購原告系爭建案尚有缺失未改善之情形嚴重。又原告守建公司所交付之不動產，其中多項設備因已全棟施作完畢，原告守建公司事實上無法依契約本旨而提出給付，即屬存有瑕疵而無法改善，且系爭建案之公共設施目前已為新北市政府認定為違建，並命定期拆除，將令被告所購買建物之公共設施，含卡拉OK、運動間、視聽室、會客室、閱報區、兒童遊戲間等均遭拆除，致原告守建公司之給付發生瑕疵，兩造目前既已辦理移轉登記及點交，則被告自得依據民法之相關規定請求減少價金。另有關原告守建公司交付物之瑕疵中，僅「各戶應配置兩組之緊急發電系統兩組」及「加壓馬達」之價格含施作至少即高達150,000 元，被告主張應以原告請求之金額全數認定為相當於因本建案瑕疵，被告應減少支付之價金，在減少價金後，被告仍無給付原告尾款之義務。㈤再者，被告所簽署之裝修契約書係兩造簽署不動產預定買賣契約書時，由原告守建公司提出之定型化契約交被告簽名之文件，非被告與訴外人傑景工程有限公司所簽。而該裝修契約書雖記載：買受人知悉本約房屋公共建設部分係出賣人為考量社區整體美觀及實用性無償設置，如已施作完成，將來主管機關拆除，同意出賣人不負瑕疵擔保責任云云。然該份文件既係原告守建公司以訴外人傑景工程有限公司名義為契約當事人，實際上係免除原告守建公司自己之瑕疵擔保責任，堪認已違反民法第247 條之1 第4 款之強制規定，應屬無效，原告守建公司自不能執之而向被告主張。另縱認上開裝修契約書係屬有效，然該項裝修契約書既係由被告與訴外人傑景工程有限公司所簽立，基於債之相對性，原告守建公司仍不得持該裝修契約書而向被告主張免除瑕疵擔保責任。㈥依據兩造所簽立之房屋預定買賣契約書第11條約定，若工程有所變更，必須有下列步驟：雙方於工程變更單上簽認、由賣方提出工程追加減帳、通知買方簽認、5 日內繳清工程追加款，否則賣方即可拒絕受理並按原設計施工。今原告守建公司非但未通知被告袁玉瑛須繳清變更設計之追加款，且原告守建公司更逕行施工至完工，事後又於98年12月10日辦理交屋時，提出「寶時捷案客戶費用明細表」，自行記載「7 、客變工程追加減款」欄內應付款為「0 」，可知雙方於當時確有變更工程不另計價之約定，否則原告守建公司應於未收到被告支付追加工程款時，即應限期5 日催告，並直接按原設計圖施工，自無捨此條款不用、放棄權利，將變更之工程施工完畢之理。㈦被告袁玉瑛復持兩造間之不動產預定買賣契約書所附之原始設計圖，比照經被告袁玉瑛確認之水電圖，以及變更工程後之設計平面圖、電信圖、電氣圖、給水圖，委託專業水電公司至現場進行估價，並由該水電公司製作變更工程追加減帳計算表。而由該估價工程計價表觀之，僅原告守建公司施作之RC後移位追加部分（包含燈具出口開關、插座、冷氣迴路出線口等移位工程）之加項價格；與被告袁玉瑛變更設計後僅在浴廁內免除原告守建公司本來應要施作的項目（含洗臉盆及櫃、沐浴拉門、淋浴花灑、馬桶、衛浴配件、門扇及工資線料等）之減項價格，兩者幾近相同，應可互相抵免。其中減項部分，係被告袁玉瑛免除原告守建公司整間浴廁之施作，此經被告袁玉瑛拍攝其他住戶之相同設備照片可資參照。再加以被告袁玉瑛變更設計後，原告守建公司尚有廚房1 間含設備不用給付，被告袁玉瑛亦向附近宏昇精品御廚生活館訪價，得知原始配備含林內牌排油煙機、爐具、烘碗機及安裝費用達27,000元；另減少安裝1 戶之防爆大門及室內對講機，經向系爭建案就大門及對講機設備之原始供應廠商清吉科技有限公司詢問價格，得知此項費用為63,000元。以上足見原告守建公司係因於加減精算後認為以不辦理追加減帳對其較為有利，故向被告袁玉瑛表示勿需依兩造所簽立之房屋預定買賣契約書第11條約定辦理加減價款，復於98年12月10日與被告袁玉瑛辦理交屋時，提出「寶時捷案客戶費用明細表」，自行記載「7 、客變工程追加減款」欄內應付款為「0 」，堪認原告守建公司主張被告袁玉瑛有同意支付變更設計之水電工程款140,000 元云云，為無理由。㈧又關於原告守建公司主張被告袁玉瑛係於交屋後再與其訂立水電之承攬契約進行施作，自應另行計價云云，惟被告袁玉瑛之所以辦理價款結清提前交屋，主要是為了進行內部裝潢，此有兩造於98年12月10日交屋當時，由原告工地人員與被告袁玉瑛所聘請之裝潢負責人王榮崑會同點交所簽之「守建開發有限公司寶時捷交屋驗收單」為據。而依該份交屋驗收單右方之「電信電氣部分」欄，已記載了點交項目包括「電氣插座、電視訊號出口、網路出線口、電設插座、燈具出線口」，顯見此點交當時，已由原告守建公司將變更設計之水電項目已施工完畢，否則應預留這些不施作，怎可能再與被告袁玉瑛進行點交，足見原告守建公司稱係於交屋後再與其訂立水電之承攬契約進行施作，自應另行計價云云，係屬事實不符，亦無可取。三、原告主張被告袁玉瑛、鄒瑞芳前於97年3 月28日分別與原告守建公司簽訂房屋預定買賣契約書，及與原告遲玉華簽訂土地預定買賣契約書，而被告袁玉瑛係購買系爭I12 、J12 房地；被告鄒瑞芳則係購買系爭L12 房地，原告復於99年1 月19日、99年1 月28日各自將上開系爭房地所有權辦妥移轉登記且各自交付予被告占有。又於交屋後經原告結算，被告袁玉瑛尚有房屋價款75,000元、土地價款75,000元、水電工程款140,000 元，共計290,000 元未為清償；被告鄒瑞芳則係尚有房屋價款45,000元、土地價款45,000元，共計90,000元未為清償，原告已多次催告被告繳清款項，詎被告迄今仍拒不履行，原告自得向被告請求如聲明所示之金額等情，被告除抗辯原告守建公司實際施作完工交付予被告之不動產，與兩造所簽訂之房屋、土地預定買賣契約書暨廣告圖說約定之項目有多處不符，且社區之一樓大廳已遭認定為違建並命定期拆除，將令被告所購買之多項公共設施均遭拆除，原告守建公司事實上並未依契約本旨提出給付，即屬存有瑕疵而無法改善，被告自得依據民法第354 條第1 項、第359 條之規定，將原告請求被告給付之金額，全數認定為因瑕疵而應減少之價金。且因裝修契約書係屬定型化契約，並有免除原告守建公司瑕疵擔保責任之約定，依據民法第247 條之1 第4 款規定，該約定應屬無效，況該裝修契約書係以訴外人傑景工程行為當事人，原告守建公司自不得執此而主張免除瑕疵擔保責任；被告袁玉瑛則另抗辯依據兩造所簽訂之房屋預定買賣契約書第11條約定，倘被告袁玉瑛未繳清變更工程設計之追加款，原告守建公司即可拒絕受理並按原設計施工，惟原告守建公司除未通知被告袁玉瑛繳款，更逕行施工完畢，並於98年12月10日辦理交屋時，另於「寶時捷案客戶費用明細表」，自行記載「7 、客變更工程追加減款」欄內應付款為「0 」，堪認應係原告守建公司於加減精算後，認為以不辦理追加減帳對其較為有利，故被告袁玉瑛自不負給付水電工程款之責任外，其餘均不爭執，並有房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書、土地及建物登記第二類謄本、中和南勢角郵局第843 號、第842 號存證信函、客戶變更工程申請單、客戶變更工程追加減帳明細表、水電圖說、裝修契約書等在卷為證。是以本件兩造之爭執要旨，厥為㈠原告守建公司得否向被告袁玉瑛請求水電工程款140,000 元？㈡被告得否以原告守建公司應負瑕疵擔保責任為由，而主張減少價金？茲分述如下：四、關於「原告守建公司得否向被告袁玉瑛請求水電工程款140,000 元？」爭點部分：㈠按請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則，最高法院43年台上字第377 號著有判例意旨可資參照。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，亦應駁回原告之請求，亦有最高法院82年度台上字第1723號裁判意旨可參。本件原告守建公司係主張被告袁玉瑛同意支付變更設計後所追加之水電工程款140,000 元云云，既為被告袁玉瑛所否認，並以前揭情詞置辯，則依上開規定，自應由原告守建公司就此一權利發生之事實，負舉證之責任。㈡又依民事訴訟法第357 條之規定，私文書應由舉證人證其為真正，但他造於其真正無爭執者，不在此限，故若欲依同法第357 條第1 項規定，推定私文書之真正者，則須本人或其代理人就其於文書上所為簽名、蓋章或指印不爭執為真正時，或有法院或公證人之認證者，方可據以推定私文書之真正。原告守建公司主張其與被告袁玉瑛曾於97年7 月18日簽立「客戶工程變更申請單」，其中保留被告袁玉瑛對於其購買之房屋自行拆除並重新隔間，另註明於領得使用執照後，即依被告袁玉瑛簽署確認之水電圖施作，而被告袁玉瑛既已於98年7 月31日之水電工程圖說上簽名，原告守建公司亦已按該圖說如實施作，自得請求此部分之款項云云，業據其提出客戶變更工程申請單、客戶變更工程追加減帳明細表、水電圖說等件附卷（見本院卷一第204 頁至第207 頁）為證。被告袁玉瑛固不否認曾於上開客戶變更工程申請單及水電圖說上簽名確認（見本院卷二第24頁、第48頁反面），惟仍辯以上開「客戶變更工程追加減帳明細表」並未經被告袁玉瑛簽名確認，故否認其真正等語。而衡諸原告守建公司所提出之客戶變更工程追加減帳明細表（見本院卷一第205 頁），核其性質係屬私文書，其上僅有原告守建公司工務部承辦人呂文良之簽名，而於客戶確認欄內並無被告袁玉瑛之簽名確認，堪認應僅為原告守建公司單方面製作所得，且既為被告袁玉瑛所否認（見本院卷二第24頁），自難據為原告守建公司得向被告袁玉瑛請求水電工程款之依據。故雖被告袁玉瑛確實有於上開客戶變更工程申請單、水電圖說簽名確認，充其量亦僅得證明被告袁玉瑛有提出工程變更之申請，並要求依據水電圖說予以施作之事實，尚難執此而遽認被告袁玉瑛確有同意支付水電工程款之情事。㈢又觀諸原告守建公司與被告袁玉瑛所簽訂之房屋預定買賣契約書第11條，其中關於買方變更設計之約定為：「㈠買方若有要求室內隔局變更時，需經賣方同意，並應於賣方所提供之工程變更單上簽認為準，如買方以口頭或電話提出申請辦理者，對賣方不生效力；此項變更申請以一次為限，且由賣方施工。辦理變更時，買方需親自簽認並附詳細圖說，配合本工程進度辦理（且不得有違建管法令之規定）。㈡買方申請變更設計之範圍以內部隔間及裝修為限，其他有關建築主要結構、大樓立面外觀、管道間、浴厠空間移位、消防系統、公共設施等不得要求變更。㈢工程變更事項經雙方於工程變更單上簽認後，由賣方提出工程追加減帳，通知買方簽認並於五日內繳清工程追加款始為有效，若買方未如期繳清追加款，視同買方無條件取消工程變更要求，賣方得拒絕受理並按原設計施工。工程變更若為減帳，則於交屋時一次結清。」（見本院卷一第44頁），堪認兩造間對於買方變更設計之處理流程已有明確約定，即倘買方要求就內部隔間及裝修為變更設計時，需先於賣方所提供之工程變更單簽名確認並附具詳細圖說，且據以提出變更申請，復經賣方於其上簽名確認後，再由賣方提出工程追加減帳交予買方於其上簽名確認，並於簽認後5 日內繳清工程追加款，賣方始得依據變更設計後之工程予以施作。而依據原告守建公司提出之客戶變更工程申請單（見本院卷一第204 頁）所示，被告袁玉瑛係於98年4 月2 日、98年4 月5 日提出變更工程之申請，復經原告守建公司之人員於98年7 月21日蓋章確認，並於右上角加註「使照收到後通知客戶並依客戶提供之水電圖施作，已與現場主管告知」，嗣被告袁玉瑛於98年7 月31日簽署確認施作之水電圖說，而原告守建公司於領得使用執照後，已依據被告袁玉瑛所簽署確認之水電圖說施作完畢等情，此為兩造所不爭執，則依兩造所約定之處理流程，被告袁玉瑛於98年7 月31日提出經其簽署確認之水電圖說交予原告守建公司施作時，原告守建公司即應製作追加減帳明細表交付被告袁玉瑛簽名確認，並通知應於5 日內繳清變更設計後所追加之款項。詎原告守建公司竟捨此而不為，而於被告袁玉瑛尚未繳清工程追加款，即逕行依照水電圖說施工，並於施工完畢後，始向被告袁玉瑛請求給付工程追加款，原告守建公司所為之此項舉動顯悖於常情，且徒增無法請求追加款項之風險，堪認被告袁玉瑛所稱原告守建公司係於精算後向其表示不需辦理加減價款等語，應非子虛。另參以被告袁玉瑛所提出之「寶時捷案客戶費用明細表」（見本院卷一第233 頁），其中編號7 「客變工程追加減款」之費用記載為「0 」，益徵被告袁玉瑛確實未因變更工程設計，而另需給付水電工程追加款。雖原告守建公司否認上開客戶費用明細表之真正，惟對照被告袁玉瑛所提出系爭建案其他客戶之費用明細表（見本院卷二第57頁、第58頁），其製作格式、排列方式、文字用語，兩相對照後大抵相同，堪認上開客戶費用明細表應係原告守建公司針對系爭建案所製作，原告守建公司空言否認係其所出具云云，顯係臨訟狡辯之詞，自不足採。更何況，承前所述，原告守建公司既無法提出被告袁玉瑛同意支付水電追加工程款之證明文件，則縱被告袁玉瑛亦無法證明上開客戶費用明細表係由原告守建公司所出具，仍應為不利於原告守建公司之認定。㈣綜上，原告守建公司既無法證明被告袁玉瑛有同意支付水電工程追加款，則原告守建公司請求被告袁玉瑛給付水電工程追加款140,000 元云云，即無理由，不能准許。五、關於「被告得否以原告守建公司應負瑕疵擔保責任為由，而主張減少價金？」爭點部分：㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其保證之品質，民法第354 條定有明文。另依同法第359 條規定，買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。㈡次按不動產買受人所買受之標的，除專有部分之建物及土地之應有部分外，就建物之共同使用部分亦共同擁有權利，此依建物登記謄本內載明共同使用部分之建號及個人權利範圍若干等文字即明，即房屋預定買賣契書第3 條第3 項房屋面積中亦有共用部分面積之記載，可知房屋出賣人即原告守建公司所交付之標的，除建物之專有部分外，尚包括共同使用部分，而房屋買受人所交付之價金中，亦包括共同使用部分面積之價額，凡此均足以說明共同使用部分之面積亦屬買賣標的範圍，當無疑問。而本件被告所指稱之瑕疵（見本院卷一第235 頁、第236 頁），諸如壹樓門廳、樓上各層梯廳、公共樓梯間、電梯、門窗、二樓以上室內平頂、電氣設備、給排水設備系統、緊急發電系統、健康俱樂部、Party room奢華風KTV 、迪斯耐兒童遊戲天堂、地下室停車場污水管漏水、地下室連續壁漏水等，均與建物專有部分無關，屬共同使用部分，而此等共同使用部分之所有權屬住戶全體所共有，原告守建公司於交付系爭建物與被告時，此等共同使用部分一併交付，權利亦隨同移轉，是倘此共同使用部分存有瑕疵，自當認為係物之瑕疵，而有民法瑕疵擔保責任規定之適用，殆無疑義。㈢又觀諸被告係將原告守建公司實際完工交付之不動產，與兩造所簽訂之房屋預定買賣契約書及廣告圖說，互相比對後，發現有如下之瑕疵（見本院卷一第235 頁、第236 頁）：1.壹樓門廳部分：大門為鍍金門框非金屬烤漆門框，並缺實木造型及藝術金屬雕花設計，以及牆面採塗刷水泥漆，未鋪設花崗岩或拋光石英磚等；且藝術造型天花、燈飾與傢俱，亦與廣告圖說差異頗大。2.樓上各層梯廳部分：牆面採塗刷水泥漆，並未鋪設天然石材。3.公共樓梯間部分：欄杆係木質建材而非採用不銹鋼。4.電梯部分：大樓內共有3 部電梯，其中計有1 部缺少紅外線感應功能。5.門窗部分：各戶玄關大門缺少防盜扣。6.二樓以上室內平頂部分：未噴塗乳膠漆。7.電氣設備部分：各層梯廳及走廊缺少感應式自動照明設備。8.給排水設備系統部分：未於10、11、12樓各戶陽台上方或屋突水錶設立加壓馬達。9.緊急發電系統部分：各戶缺少緊急發電2 組雙插座用電及系統。10. 健康俱樂部部分：與廣告圖說不符。11.Party room 奢華風KTV 部分：與廣告圖說不符。12. 迪斯耐兒童遊戲天堂部分：與廣告圖說不符。1 3.地下室停車場污水管漏水部分：B1樓。14. 地下室連續壁漏水部分：B1樓、B2樓、B3樓。而其中就第9 項緊急發電系統之「缺緊急發電2 組雙插座用電及系統」部分，原告守建公司亦不否認確實未安裝各戶2 組雙插座用電之事實，僅辯稱係屬契約內容筆誤云云。然兩造間之房屋預定買賣契約書既業已明載緊急發電系統係包括各戶2 組雙插座用電在內，且該契約復係原告守建公司所擬定，並預定用於上開建案銷售時與買受人簽約所用，自難僅憑其事後空言稱係屬契約內容錯誤云云，即可藉此免除其應依約交付上開設備之義務，故堪認被告抗辯原告應就上開欠缺情事，負擔瑕疵擔保責任等語，即屬於法有據。至原告雖以被告與訴外人傑景工程有限公司間所簽訂之裝修契約書約定，而抗辯無庸負擔瑕疵擔保責任云云，然姑不論該裝修契約書所為約定之公共設施部分，並未包括及於上開之緊急發電系統，況基於債之相對性，原告守建公司得否逕行援引上開契約之約定，而據為不負本件瑕疵擔保責任之憑據，亦非無疑。是原告守建公司應就上開緊急發電系統之「欠缺各戶2 組雙插座用電」情形，負擔瑕疵擔保責任，洵堪認定。此外，就被告上開所為其他瑕疵情形之抗辯部分，既為原告所否認有該些瑕疵之存在，且被告復未能舉出確切證據證明有該些瑕疵之存在，自難認所為其餘瑕疵情形亦屬存在之抗辯云云為可取。㈣承前，原告守建公司固應就上開緊急發電系統之「欠缺各戶2 組雙插座用電」情形，負擔瑕疵擔保責任，然被告僅空言抗辯稱應減少價金連同加壓馬達即高達150,000 元云云，並未就此舉證以明之，自難認所為抗辯可採。基此，參酌主張抵銷之當事人就其主張抵銷之債權及數額確實存在之事實應負舉證責任之分配原則，被告既並無證明所應減少之價金究為何，則其據以主張抵銷之主動債權，其金額即仍屬不明，自尚不得據以主張抵銷，並進而拒絕支付所積欠原告守建公司之尾款甚明。六、從而，原告依據兩造間所簽訂之房屋預定買賣契約書第7 條、土地預定買賣契約書第4 條，以及民法第367 條之規定，請求被告袁玉瑛各應給付原告守建公司、遲玉華75,000元；被告鄒瑞芳各應給付原告守建公司、遲玉華45,000元，及均自起訴狀繕本送達翌日即99年11月24日（見本院卷一第121 頁、第122 頁）起至清償日止，按每日萬分之5 計算之利息，即屬於法有據，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。七、本件原告勝訴部分均係屬所命給付之金額未逾500,000 元者，應依職權宣告假執行，惟被告亦均陳明願供擔保，請准宣告免為假執行，就原告勝訴部分，於法並無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因該部分之訴業經駁回，其假執行之聲請亦已失所附麗，應併予駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論述，附此敘明。九、結論，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1 項但書、第389 條第1 項第5 款、第392 條，判決如主文。中華民國 101 年 5 月 16 日民事第一庭法官黃若美以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 101 年 5 月 16 日書記官高偉庭

臺灣新北地方法院100年度訴字第333號

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