臺灣新北地方法院100年度訴字第409號

• 裁判案由: 給付違約金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新北地方法院
• 裁判日期: 100 年 04 月 29 日
• 法官: 黎文德
• 原告: 林融萱
• 被告: 張進富

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　　100年度訴字第409號原　　　告　林融萱
訴訟代理人　陳家良律師
景玉鳳律師
沈建宏律師
被　　　告　張進富
訴訟代理人　張舒旻
黃炳飛律師
上列當事人間請求給付違約金事件，經本院於民國100年4月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣貳拾柒萬壹仟元，及自民國一百年三月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之二，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新台幣貳拾柒萬壹仟元供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實理由
壹、原告之主張：
一、原告於民國99年12月2日以新台幣（下同）542萬元價格，向被告購買其所有門牌新北市○○區○○路1段37巷20之3號房地，兩造在大河地政聯合事務所簽訂不動產買賣契約，原告並已依約將第1期款簽約金65萬元，存入橋馥建築經理股份
有限公司（下稱橋馥公司）履約保證專戶中，充為買賣價金之一部。惟事後原告卻接獲被告通知，表示不願履行系爭買賣契約，原告乃於99年12月13日以中和郵局第001853號存證信函，催告被告於5日內履行買賣契約義務，被告竟於99 年12月21日發函原告表示撤銷出賣上開房地之意思，顯係惡意違約，已違反契約第11條第1項及第3項約定之義務。原告嗣又於99年12月23日委託耀群聯合法律事務所以99年景律字第39號函，催告被告於7日內履行系爭買賣契約義務，被告竟
仍未依約履行，原告乃於100年1月20日第3次發函，委由耀
群聯合法律事務所以100年景律字第1號函，催告被告於7日
內履行，逾期即以該函為解除契約之意思表示，橋馥公司亦於100年2月16日以內湖江南郵局第000401號存證信函通知兩造，將原告存入之65萬元買賣價金返還於原告。
二、被告無故不履行契約，原告再以起訴狀繕本之送達為解除契約之表示，並依系爭買賣契約第11條第3項規定，訴請被告
以原告所支付價金65萬元之同額，作為懲罰性違約金；爰為訴之聲明：
㈠被告應給付原告65萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
㈡訴訟費用由被告負擔。
㈢原告願供擔保請准宣告假執行。
貳、被告之抗辯：
一、被告已撤銷出賣之意思表示：
依買賣契約書及履約保證書所載，系爭房地買賣總價應為650萬元而非542萬元，原告主張依「變更總價款及期款協議書」變更買賣總價款為542萬元，係被告受原告詐欺所致，被
告已於99年12月20日委請律師於99年12月20日，以99年飛律字第1220號函撤銷出賣之意思表示，故被告並無違約。
二、原告解除買賣契約為不合法：
系爭買賣契約因被告撤銷出賣之意思表示而無效，故原告已無解除契約權，況原告於訂約時已將相關文件交付原告，故無違約問題，而原告卻未依約將55萬元現金頭期款匯入橋馥公司履約保證專戶，原告亦未依買賣契約第11條第1項約定
，由履約保證人橋馥公司為最終之催告，故原告解除契約並不合法。
三、如被告構成違約事實，其主張65萬元違約金亦屬過高。
參、兩造不爭執之事實：
一、原告於99年12月2日以650萬元價格，向被告購買其所有門牌新北市○○區○○路1段37巷20之3號房地，兩造在大河地政聯合事務所簽訂不動產買賣契約書（見法院卷第10頁至第26頁以下），依買賣契約書第15條其他約定事項之約定，原告當天已支付現金10萬元，另簽發本票55萬元交付被告作為擔保，以保證原告應於99年12月7日將55萬元現金依約存入橋
馥公司履約保證專戶中，充為本第一期買賣價金。
二、兩造於99年12月2日另外有簽訂變更總價款及期款協議書，
變更後之系爭不動產買賣總價款記載為542萬元（見法院卷
第24頁）。
三、原告於99年12月13日以中和郵局第001853號存證信函，催告被告於5日內履行系爭買賣契約義務，又於同年月23日委託
耀群聯合法律事務所以99年景律字第39號函，催告被告於7
日內履行系爭買賣契約義務，被告均有收受上開通知，原告乃於100年1月20日委由耀群聯合法律事務所以100年景律字
第1號函，催告被告於7日內履行，逾期即以該函為解除契約之意思表示，橋馥公司另於100年2月16日以內湖江南郵局第000401號存證信函通知兩造，將原告存入之65萬元買賣價金返還原告。
四、系爭買賣契約第11條第3項關於違約金之約定為：「本約簽
訂後，若有乙方（即賣方被告）擅自解約、不為給付、給付不能或違約情事致本約解除時，除負擔甲方（即買方原告）所受損害之賠償外並喪失收受買賣價金之權利，且應返還乙方已支配之價金，並同意按甲方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付甲方」（見法院卷第17頁）。
五、依系爭不動產買賣價金履約保證書所載買賣總金額為650 萬元（見法院卷宗第8頁、第9頁）。
肆、兩造爭執之要旨：
一、本件買賣契約是否因原告對被告施以詐欺，故已由被告於99年12月20日以律師函撤銷出賣之意思表示而歸於無效？
二、原告主張解除本件買賣契約是否合法？
三、原告主張之違約金是否過高？
伍、法院之判斷：
一、本件買賣契約是否因原告對被告施以詐欺，故已由被告於99年12月20日以律師函撤銷出賣意思表示而歸於無效？
㈠原告主張於99年12月2日，以650萬元之價格簽訂買賣契約及履約保證書，向被告購買系爭房地，嗣兩造另於同日再簽訂變更總價款及期款協議書，將650萬元之總價款變更為542萬元，簽約款65萬元則未予變更之事實，有原告提出與所述相符之不動產買賣契約書、不動產買賣價金履約保證書（買方）、變更總價款及期款協議書等影本為證542萬元（見本院
卷宗第8頁至第264頁），被告對於上開證據形式上之真實並不爭執，且觀諸上開協議書已清楚記載：「立協議書人買受人林融萱、出賣人張進富雙方就所有座落於台北縣板橋市○○路○段37巷20之3號4樓建物及其座落土地之應有部分...
於民國99年12月2日簽立之不動產買賣契約書，並委由橋馥
建築經理股份有限公司辦理不動產價金履約保證。茲經雙方合意變更期款如下：....買賣總價金變更前650萬元變更後
542 萬元...」，此有該協議書在卷可憑（見本院卷第24頁
），該協議書上均有兩造簽名，並由原告按捺指印由被告蓋用印章，核被告印文與不動產買賣契約及履約保證申請書上之印文均相符合（見本院卷第12頁、第18頁、第19頁、第20頁、第23頁），故足徵原告主張兩造已合意將買賣總價款變更為542萬元為真實。
㈡被告抗辯：因受原告詐欺故已撤銷上開出賣之意思表示云云。按因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，民法第92條第1項前段固定有明文。惟所謂因詐欺而為意思
表示者，係指表意人受他人不實陳述之欺罔，以致為意思不自由之下，而為表示行為者而言而言，惟若依陳述當時之具體情事觀察，該項陳述苟無虛偽不實，則信賴陳述之人自無主張受詐欺之可言。又依上開規定主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號判例意旨參照）。原告既已否認有何詐欺情事，被告自應就原告有何使其陷於錯誤故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思表示，負舉證之責任。原告上開主張無非以系爭買賣契約第5條及不動產買賣價金履約保證申請書上，關於本
件買賣總價款均記載為650萬而非542萬元，給付之頭期款為65萬元即以650萬元百分之10計算等，為其立證方法。惟查
：上開文書證據僅能證明兩造簽約時合意以650萬元為系爭
買賣總價，至於簽約後並非不能合意將總價變更，被告對於原告提出之變更總價款及期款協議書之形式真實既不爭執，且其實質內容亦經兩造簽名用印為確認已如前述，故自難徒憑原契約或履約保證之內容為原告詐欺之證明。此外，被告並無提出任何關於原告有何施用詐術之證明，故其抗辯受詐欺而撤銷出賣之意思，顯屬無據，不足採信。
二、原告解除系爭買賣契約是否合法？
㈠解除契約，係指當事人之一方行使其本於法律或契約所定之解除權，使契約自始歸於消滅之一方的意思表示而言。又契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約；契約解除權之行使，應由當事人向他方當事人以意思表示為之，民法第254條、第258條第1項分別定有明文。前開意思表示本不限
於訴訟外為之，亦無一定方式，茍於訴訟上以書狀或言詞，由有解除權人向他方當事人表示其解除契約之意思，即應認為有解除之效力。
㈡原告主張於99年12月13日以中和郵局第001853號存證信函，催告被告於5日內履行買賣契約義務（見本院卷第27頁、第
28頁），被告收受後卻以受詐欺為由，旋於99年12月20日以律師函撤銷出賣之意思表示，該項撤銷並無理由，已如前述；則原告又於99年12月23日委託耀群聯合法律事務所以99年景律字第39號函，催告被告於7日內履行系爭買賣契約（見
本院卷第29頁至第31頁），因被告仍未依約履行，故原告又於100年1月20日委由耀群聯合法律事務所以100年景律字第1號函，催告被告於7日內履行，逾期即以該函為解除契約之
意思表示（見本院卷第32頁至第35頁），而履約保證人橋馥公司，亦於100年2月16日以內湖江南郵局第000401號存證信函通知兩造，欲將原告存入之65萬元買賣價金返還於原告，並催告被告應於7日內以書面說明具體理由（見本院卷第36
頁、第37頁），且原告又於本案訴訟中，再次以言詞或以起訴狀繕本送達為解約之意思表示（見本院卷第50頁100年4月15日言詞辯論錄）。從而，被告既經多次催告仍無正當理由遲延不履行契約，依民法第254條、第258條第1項之規定，
原告解除系爭買賣契約，自屬有理。
㈢被告雖抗辯：原告未依契約第11條第1項之規定，經履約保
證人橋馥公司最終認證，故解除契約為無效云云。惟查：系爭契約第11條第1項規定：「除本約有特別約定外，甲乙任
一方（即原告與被告）若發生不依約履行義務之違約情事，經他方定七日以上期間催告仍未履行，雙方同意應由橋馥經建（即橋馥公司）進行最終催告仍未履行或認證，本約生解除之效力，並由橋馥經建執行專戶價金之撥付作業」（見本院卷第17頁）然綜觀上開約定意旨，係就橋馥公司針對兩造任一方違約經他方催告不履行，而欲執行撥付專戶價金之前，須由該公司進行催告確認所設之限制，而非兩造解除契約之效力取決於第三人橋馥公司是否催告，況原告多次催告被告履約，在被告無故拒不履行契約後，已由原告發函解除契約，並經橋馥公司發函被告催告確認等情，均已如前述，又原告又於本件訴訟中再次表明解除契約之意思表示，故自已生解約效力，被告所辯與事實不合，自不足取。
三、原告主張之違約金是否過高？
㈠系爭買賣契約第11條第3項，關於違約金之約定為：「本約
簽訂後，若有乙方（即賣方被告）擅自解約、不為給付、給付不能或違約情事致本約解除時，除負擔甲方（即買方原告）所受損害之賠償外並喪失收受買賣價金之權利，且應返還乙方已支配之價金，並同意按甲方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付甲方」（見本院卷第17頁），本件買賣契約之解除，係因被告無故不履行契約所致，則原告依據上開規定，訴請被告給付懲罰性違約金即屬有據。
㈡茲欲審酌者，原告主張以65萬元為懲罰性違約金是否過高？⒈按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文，至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會
經濟狀況及當事人所受損害情形，及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思已任意給付，可認為債務人自願依約履行外，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，依職權核減至相當之數額（參照最高法院79年度台上字第1915號判例意旨、同院84年度台上字第978號判
決意旨參照）。
⒉查原告解除系爭買賣契約後，就其存入履約專戶之價金65萬元簽約金並未流向被告，且保管專戶之僑馥公司於100年2月16日寄發存證信函與兩造表達認證被告違約後，已將65萬元返還原告，故原告不致肇生過大損失。本院斟酌被告遲延之可歸責事實、原告買受系爭不動產後與目前上會經濟成長狀況之潛在可期待利益之損害等情，認本件違約金應以不動產總價542萬元百分之5即27萬1,000元計算為適當。從而，被
告抗辯原告主張65萬元違約金過高，為可採信，本院依據民法第255條之規定，核減為27萬1,000元作為懲罰性違約金，方屬適當，逾該範圍之違約金請求並無理由。
陸、結論：
一、原告依系爭買賣契約第11條第3項之法律關係，請求被告給
付違約金，於27萬1,000元及自起訴狀繕本送達被告翌日即
100年3月21日起至清償日止，按年息5%計算之遲延利息，於法並無不合，應予准許；逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
二、本院所命被告應給付原告之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，應依職權就主文第1項部分，宣告准許原告得為假執行，並依被告之聲請，酌定如主文第4
項所示相當擔保金額，為免假執行之宣告；至於原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，併予駁回。
三、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果無影響或非兩造協議之爭點，爰不一一論述，併此敘明。
四、原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79
條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 4 月 29 日
民事第一庭 法 官 黎文德
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 4 月 29 日
書記官 呂烱昆