臺灣新北地方法院 - 100年度訴字第697號（排除侵害等） - 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　　100年度訴字第697號原　　　告　家欣建設事業股份有限公司法定代理人　江春美訴訟代理人　劉錦隆律師複代理人　　崔百慶律師被　　　告　水鑽石社區大廈管理委員會法定代理人　王孟君訴訟代理人　黃進義屠啟文律師複代理人　　陳繼民律師上列當事人間請求排除侵害等事件，於中華民國101年3月20日言詞辯論終結，本院判決如下：主文被告不得在門牌號碼新北市○○區○○路二號及新北市○○區○○路三段七十七號地下二樓停車場之屬於原告分管範圍之停車空間內設置機車停車空間供住戶停放機車，且不得禁止新北市○○區○○路二號二樓、新北市○○區○○路三段七十七號、新北市○○區○○路三段七十七號二樓、新北市○○區○○路三段七十九號、新北市○○區○○路三段八十一號、新北市○○區○○路三段八十一號二樓、新北市○○區○○路三段八十三號、新北市○○區○○路三段八十三號二樓、新北市○○區○○路三段八十七號、新北市○○區○○路三段八十三號地下一層之一、新北市○○區○○路三段八十三號地下一層之二、新北市○○區○○路三段八十三號地下一層之三等住戶使用水鑽石社區大樓之養生館。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔三分之二，餘由原告負擔。事實及理由壹、程序部分：本件被告之法定代理人於訴訟繫屬中，變更為王孟君，業經新任法定代理人王孟君於民國101年1月16日具狀聲明承受訴訟，合先敘明。貳、當事人之主張：一、原告方面：聲明：（一）被告不得在新北市○○區○○路2號、新北市 ○○區○○路3段77號地下2樓停車場如附圖所示之空間設置機車停車空間供住戶停放機車，並應自民國100年8月1日起至住戶停止停放機車之日止，按月給付原告新臺幣（下同）23,289元之損害金。（二）被告應給付原告448,553元及自本訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（三）被告不得禁止新北市○○區○○路2號2樓、新北市○○區○○路3段77號、77號2樓、79號、81號、81號2樓、83 號、83號2樓、87號、83號地下1層之1、83號地下1層之2、 83號地下1層之3之住戶使用該大樓之養生館，並應自98年12月13日起至停止前開行為之日止，按月給付原告33,390元之損害金。（四）確認水鑽石社區大廈99年12月11日區分所有權人會議關於增訂規約第19條3-1款之決議無效。其陳述及所提出之證據如下：（一）原告為水鑽石社區大廈之起造人，現並為區分所有權人，專有部分計有門牌號碼新北市○○區○○路2號2樓(124.31坪)、新北市○○區○○路3段77號1樓(105.29坪)、同段77號2樓(123.75坪)、79號1樓(76坪)、81號1樓(109.65坪)、81號2樓(136.19坪)、83號1樓(120.87坪)、83號2樓(191.53坪)、87號1、2樓(279.15坪)、83號地下1層之l(562.64坪)、83號地下1層之2(176.73坪)、83號地下1層之3(219.93坪)等12戶。而系爭地下二樓停車場之建號為8018，面積3895.45平方公尺（原證7號），登記為門牌貴子路2 號2樓等共有部分之一部分，每位車位持分10000分之22，原告之車位持分係登記在7952建號83號地下1層之3之共有部分，目前尚有50個停車位，故持分10000分之1100，另其他公設部分持分10000分之41，故合計持分10000分之1141（原證8號）。（二）被告在地下二樓停車場設置機車停車位部分：１、系爭地下二樓停車場雖與系爭大樓之公共設施一同登記為建號8018，惟依建物測量成果圖（原證7號），系爭地下二樓停車空間有其確定之範圍，原告並於預售系爭水鑽石社區大廈時，與全部買受人簽訂之買賣契約書（原證2號）第7條第1項規定「本大廈地下室共四層，依建築法之規定，共設有251位汽車停車位，其中設有法定汽車停車位 198位、獎勵汽車停車位26位，增設汽車停車27位，地下第二、三、四層汽車停車空間邵分，專用（供）車位承買人依前項之約定使用，並可依法收益及處分，非經車位承買人或專用權人之同意不得使用…」。故系爭地下二樓停車場自交屋時起，即為原告及全體地下二樓車位承買人所分管並占有。至於未買受汽車停車位之其餘區分所有權人，雖亦持有8018建號持分，惟其分管部分係其他之公共設施，未經分管系爭地下二樓停車空間之全體車位承買人同意，自不得以區分所有權人會議決議，在車位承買人所分管並占有之系爭地下二樓停車空間設置機車停車位停放機車。２、被告提出之被證1號「專有共用部分平面圖」係申請建築執照時之原始設計圃，並非申請使用執照時之竣工圖，且經被告任意自行加註圖例及著色，故不可採。經比對原告向新北市政府申請之竣工圖，並無任何「專有共用部分平面圖」，且地下二層平面圖（原證9號）記載，車位數共 76輛，分為法定停車位23輛，獎勵停車位26輛，增設停車位27輛，而被證1號「專有共用部分平面圖」地下二層之停車位僅75輛，顯已變更設計。３、按「公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約」（最高法院98年度台上字第633判決參照）。原告對於糸爭地下二樓停車場之使用收益權係基於共有人間之分管契約，該分管契約係經全體共有人同意，並因原告及其他停車位買受人已依分管契約占有系爭停車場，具有公示性而對共有人之繼受人有拘束力，該分管契約既未經全體共有人同意終止，自不可能於事後得經由採多數決之區分所有權人會議予以推翻（最高法院98年度台上字第633判決、99 年度台上字第1191號判決參照）。況依公寓大廈管理條例第33條規定「約定專用部分變更時，應經該約定專用部分之區分所權人同意」，約定專用部分變更為非專用，猶須經該約定專用部分之區分所有權人同意，原告基於共有人間之分管協議所取得系爭地下二樓停車場之使用收益權，豈有可能不必經原告同意，即可予以變更。退一步言，縱認原告與各承購戶之約定並非分管契約，系爭停車場至少亦係約定專用部分，依公寓大廈管理條例第33條規定，未經原告同意，亦不得變更。４、原告係主張系爭地下二樓停車場部分經全體共有人同意由車位承買人分管，並非主張整個地下二樓由車位承買人分管。而所分管之停車場範圍為原證7號建物測量成果圖所載之「停車空間」，包含停車格、車道及該範圍內之其餘空間，但不含樓、電梯間等公共設施。５、姑不論水鑽石社區大廈規約第2條第6項是否有效，該條項規定「共用部分及約定共用部分劃設機車停車位，供住戶之機車停放，需經所有權人之同意且在不影響其使用…」，而依系爭買賣契約書第7條、第8條規定，系爭地下二樓停車空間並非共用部分或約定共用部分，而係由車位承買人分管之停車空間，被告未經所有權人之同意，亦不得在系爭地下二樓停車空間劃設機車停車位供住戶停放機車。６、按「占有人，其占有被侵奪者，得請求返還其占有物。占有被妨害者，得請求除去其妨害，占有有被妨害之虞者，得請求防止其妨害」，民法第962條定有明文。被告未經原告及其他車位承買人同意，在地下二樓停車場未劃停車格之空間設置機車停車空間供住戶停放機車，非但違反建築法之規定，且侵害原告及其他車位承買人對於系爭停車場之占有，依民法第962條、第963條第1項規定，原告應得請求鈞院禁止被告在系爭空間設置機車停車空間供住戶停放機車。７、被告未經原告同意，在系爭空間設置機車停車空間供住戶停放機車，亦為無法律上原因而受利益，致原告受有相當於租金之損害，故應給付原告相當於租金之不當得利。被告係自99年2月1日起設置118個機車停車位供住戶停放機車，以附近機車停車位租金行情每月每位300元計算，118個機車停車位相當於租金之不當得利為每月35,400元。而系爭地下二層停車空間共有76個汽車停車位，自99年2月1日至99年10月31日止，原告持有55個汽車停車位，比例為55/76，故9個月之損害金為230,565元，自99年11月1日至99年12月31日止，原告持有56個汽車停車位，比例為56/76，故2個月之損害金為52,168元，自100年1月1日至100年2月28日止，原告持有53個汽車停車位，比例為53/76，故2個月之損害金為49,373元，自100年3月1日至100年7月31日止，原告持有50個汽車停車位，比例為50/76，故5個月之損害金為116,447元，以上合計448,553元，另自100年8月1日起，原告持有50個汽車停車位，比例為50/76，每個月之損害金為23,289元。（三）被告禁止使用養生館部分：１、水鑽石社區大廈住戶為抵制原告，於99年12月12日之區分所有權人會議，修改水鑽石社區大廈俱樂部管理辦法第2 條使用對象第1款為「本社區按時每月繳交管理費之區分所有權人或住戶。為維護使用品質及安全，商場及辦公室依歷年慣例，不得使用養生館設施」（原證3號），故被告於98年12月13日起開始禁止商場、辦公室之住戶使用系爭大樓之公共設施養生館。２、按「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者，從其約定」，公寓大廈管理條例第9條第1項定有明文。所謂另有約定，應係指約定專用，或區分所有權人同意不使用之情形，而非得以規約或區分所有權人之多數暴力，限制特定住戶使用共有之公共設施，故水鑽石社區大廈俱樂部管理辦法第2條使用對象第1款規定「商場及辦公室依歷年慣例，不得使用養生館設施」應為無效。被告於98年12月13日起開始禁止商場、辦公室之住戶使用系爭大樓之公共設施養生館，顯已侵害原告對於系爭養生館之使用收益權，依民法第184條規定，被告應負損害賠償責任，賠償之方法為回復原狀，即不得禁止原告及原告之承租人、經原告同意而使用門牌號碼新北市○○區○○路2號2樓、新北市○○區○○路3段77號1樓、77號2樓、79號1樓、81號1 樓、81號2樓、83號1樓、83號2樓、87號1、2樓、83號地下1層之1、83號地下1層之2、83號地下1層之3之使用者（公寓大廈管理條例第3條第8款）使用系爭養生館。３、另被告禁止原告使用期間，則應賠償原告無法使用系爭養生館之損失，而依水鑽石社區大廈俱樂部管理辦法（原證6號）第4條規定「區分所有權人或住戶繳交管理費後，管理中心依坪數交付住戶點數卡。（限當月使用，每坪兌換1點）。點數使用完畢後，另得向管理中心購買面值300元之點數卡（15元1點，合計20點，有效期限為三個月）」。原告之區分所有建物計2226.04坪，每月可得點數2226 點，1點15元，故每月計損失33,390元。４、被告或辯稱98年12月12日前，有商場及辦公室不使用養生館之慣例，原因為社區住戶管理費每坪60元而商場每坪50元，雙方口頭協議其差額10元為不使用養生館補償云云，或辯稱原告公司前總經理王修堂與被告第一屆主任委員江滄炫協議，原告不使用養生館而調降原告所有商場之管理費為每坪50元云云，均不實在，證人江滄炫之證言亦不實在。蓋依公寓大廈管理條例第10條第2項規定「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之」。故管理費應依共有之應有部分比例分擔，而非依區分所有部分之坪數比例收取。住家與商場之管理費會有每坪60元與50元之差異，係因商場、辦公室對公共設施之持分比例為15.77%，而住宅部分對公共設施之持分比例為84.23%，但住宅部分專有部分權狀面積共9667.47坪，專有部分每坪分攤之公共設施為 0.007056%，商場、辦公室專有部分權狀面積共2234.9坪，專有部分每坪分攤之公共設施為0.007056%，以住家每坪負擔60元公共設施管理費計算，60÷0.008713%×0.007 056%=48.59元，商場、辦公室之管理費應為每坪48.59元，取整數50元已較住家多負擔1.41元，豈會是因不使用養生館而調降管理費。且兩造若有原告不使用養生館而調降原告所有商場之管理費為每坪50元之協議，豈有在94年4 月間就管理費等事宜簽訂協議書（原證10號）時，僅記載商場管理費按50元／坪收費，而未記載商場及辦公室人員不使用養生館之可能？５、原告並非不繳納管理費，而是被告自99年6月1日起住宅部分之管理費仍維持每坪每月60元，但卻違法將商場及辦公室部分調高為每坪每月80元，原告當然無法接受，欲依原訂之50元繳納，卻遭被告拒收，原告不得已又有向鈞院起訴確認應繳之管理費數額，經鈞院以100年度訴字第686號民事判決判定商場及辦公室部分之管理費應維持每坪每月50元後，原告業已繳清全部之管理費，並無被告所指未繳納管理費情事。況養生館為公共設施，區分所有權人本於共有權即可使用，且不論有無使用均須繳納管理費，得否使用與是否繳納管理費有何關係？（四）增訂規約第19條3-1款之決議無效部分：１、按民法第765條規定「所有人於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉」，公寓大廈管理條例第4條第1項規定「區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人干涉」。又依公寓大廈管理條例第3條第12款規定，規約固係公寓大廈區分所有櫂人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。惟同法第23條第1項規定，規約之訂定範圍應限於「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使戶屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係」，且不得違反法令之規定。原告就系爭建物自行或供他人經營使用執照記載記載用途所允許之行業，係符合法律之規定，自非規約所得禁止。至於公寓大廈管理條例第15條第1項規定「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專有部分，不得擅自變更」係指約定專用部分之使用應依規約之規定，不得變更，蓋區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，既得自由使用、收益，並排除他人干涉，規約並非法律，豈能限制區分所有權對專有部分之使用收益方式？內政部營建署85.5.25台內營字第8572695號函亦認「按區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。…公寓大廈管理條例第四條第一項業有明定，公寓大廈專有部分之使用自應依照前揭規定辦理。另依前開條例第三條第十二款規定，規約係指公寓大廈區分所有權人為增進公共利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項，其內容不得牴觸都市計畫法及建築法等規定，牴觸者無效」。２、原告所有之系爭區分所有建物，政府核准之用途為商場或辦公室，故原告將系爭區分所有建物為如何之使用，或出租給第三人為如何之使用，應依政府頒布之法令，只要符合政府頒布之法令，即得依法使用，非被告或公寓大廈規約所得限制，且若不符合政府頒布之法令，本為違法使用，無待社區大廈規約予以限制，政府即會予以取締，故於規約規定「區分所有權人不得將其專有部分出租或供下列行業使用：八大行業、餐飲業、宗教團體活動場所、瓦斯煤氣業、葬儀社、當鋪、老人安養院、資訊休閒業、或有損及社區生活品質及造成社區危害等公共安全顧慮之行業」，若非侵害區分所有權人之使用收益權，即為無意義之規定，故為無效之決議。３、依公寓大廈管理條例第4條第1項規定「區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益處分，並排除他人干涉」，所謂收益當然包括出租，被告自不得干涉原告將系爭房屋出租給他人經營法律並未限制之行業使用。況承租人對系爭房屋之使用權係本於原告之授予，原告所得經營之行業，承租人當然亦得經營。４、詎水鑽石社區大廈於99年12月11日之區分所有權人會議，竟修改規約，於第19條增訂3-1款「區分所有權人不得將其專有部分出租或供下列行業使用：八大行業、餐飲業、宗教團體活動場所、瓦斯煤氣業、葬儀社、當鋪、老人安養院、資訊休閒業、或有損及社區生活品質及造成社區危害等公共安全顧慮之行業」（原證3號），該項增訂規約之決議，顯然逾越規約可訂定之範圍，並侵害原告對系爭區分所有建物之使用、收益權，故應無效。惟被告已將該項決議登載於規約書，而與原告發生爭執，原告自有起訴請求鈞院確認之確認利益。（五）證據：提出建物登記謄本、房地買賣契約書、水鑽石社區大廈98年度區分所有權人大會會議記錄（98年12月12日）、水鑽石社區大廈99年度區分所有權人大會會議記錄（99年12月11日）、竣工圖、水鑽石社區大廈管理委員會99年3月3日水鑽石(函)字第990303002號函、戶籍謄本、公寓大廈管理組織報備證明、水鑽石社區大廈規約、水鑽石社區大廈俱樂部管理辦法、建物測量成果圖、94年4月協議書等影本為證據。二、被告方面：聲明：請求駁回原告之訴及假執行之聲請；並陳明如受不利之判決，願供擔保請求免為假執行。其陳述及所提出之證據如下：（一）新北市○○區○○路2號及同區○○路○段77號等地下2樓之停車空間，其所有權屬全體區分所有權人所共有，並經區分所有權人會議決議劃分機車停車位供全體區分所有權人使用，被告並未侵害原告任何權利：１、系爭停車空間共3,895.45㎡，非僅專供停車位使用，而為全體區分所有權人所共有，此觀諸系爭停車空間與地下3 樓及4樓面積相仿，且同屬新北市○○區○○段三小段第 8018建號可證。另觀諸原告所提之房地買賣契約書第8條公共設施管理及約定專用部分之特別約定第1項載明「本社區全區共同使用部份項目為……地下二層之垃圾分類儲藏室、水箱、防空避難空間……。」，換言之，系爭停車空間除停車位外，尚供全體區分所有權人作為防空避難空間使用，顯見系爭停車位空間確屬全體區分所有權人共有無疑。２、再者，原告主張系爭停車空間均為停車位所有權人所共有，惟依舉證責任分配原則，原告自應就被告依決議所設機車停車位之空間為渠等共有乙節負舉責任。雖原告提出其所有之建物登記謄本，然該建物謄本僅能證明原告確有停車位，但此與系爭停車空間是否專屬停車位所有權人共有無涉。尤其原告主張在系爭停車空間計有76個停車位，然衡諸常情，停車位所有權人之專用部分，僅限於停車格之內，縱其餘車道等供停車使用之區域為停車位所有權人所共有者（假設語，非自認），亦不及於非屬車道及停車格以外之區域。以被告依區分所有權人會議決議設置之機車停車位，係位於停車格及車道外之公共區域，自無無權占用之情事。是以，機車停車位所設置之區域，既為全體區分所有權人共有，並屬共用部份，按公寓大廈管理條例第10條第2項明文規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之……。」，被告本有管理之權限，且99年12月11日之水鑽石社區大廈99年度區分所有權人大會亦決議在系爭停車空間共用部份規劃機車停車位，則被告依公寓大廈管理條例第36條第1款規定執行辦理，並無任何不當。３、按公寓大廈管理條例第15條第1項及第33條第3款規定，係針對約定專用之變更，且該約定專用依公寓大廈管理條例第56條第1項規定需以建造執照、使用執照及規約之記載為準。然被告依區分所有權人會議決議設置之機車停車位，係位於停車格及車道外之公共區域，即畸零之公共區域，不僅不在汽車停車格，更非供汽車行駛之車道或迴轉道，非屬約定專用部份。況依系爭停車空間之建造執照圖說所載，約定專用部份僅有停車榕，不及於車道或其他畸零空間，本件區分所有權人會議決議設置之機車停車位，既未變更約定專用部份之使用，自無需經約定專用之區分所有權人之同意，原告主張該部份違約定專用，顯無理由。４、原告另主張被告所獲不當得利係以附近機車停車位租金行情每月每位300元計算118個機車停車位，然原告不僅應先就所謂租金行情負舉證責任，且相當於租金之不當得利係以無權占有為前提，即實際占用人方負不當得利返還之責，惟被告僅劃設機車停車位，被告並未使用，而是供每一區分所有權人使用一機車停車位，即使用人為全體區分所有權人，原告訴請被告應給付不當得利，並無理由。５、此外，原告另提出系爭停車空間之使用執照竣工圖證明並無專有共用云云，然就一般地下室之共用、專用、專有等區分，僅記載於建照執照之設計圖說中，並不會重複記載於使用執照之竣工圖。況被告所提之被證1圖說，係經原告原告興建時委請之黃宏輝建築師事務所所製作，並有黃宏輝建築師事務所之用印，原告主張系爭停車空間業經變更設計云云，自當舉證以實其說，此併予敘明。（二）兩造既已協議以調降管理費作為原告不使用養生館之對價，原告事後反悔再行主張，並請求賠償，顯無理由：１、水鑽石社區就住戶之管理費本約定每坪60元，在93年間因原告所有之商場及辦公室屬對外出租營利，並無使用養生館之必要，經時任原告公司副總經理之王修堂與被告第一屆主任委員之江滄炫協議，原告不使用養生館而調降原告所有商場之管理費為每坪50元。原告自此之後，均以每坪50元計算管理費並繳納，從無任何異議，而再對照養生館黠數乃每1點為10元（按原告主張1點15元，乃是原點數使用完畢後再行購買，並非繳納管理費後依坪數交付之點數），原告所減免之管理費數額與如使用養生館所需支付之管理贊數額相同，適益足證兩造確有不使用養生館之合意，且原告並未受有任何損害。２、再者，依水鑽石社區大廈俱樂部管理辦法第4條第1項規定：「區分所有權人或住戶繳交管理費後，管理中心依坪數交付住戶點數卡。（限當月使用。每坪兌換1點。），惟原告主張被告自98年12月13日開始禁止使用原告使用養生館，然原告在被告訴請給付97年7月至98年4月積欠10個月管理費，並經鈞院以98年度訴字第2636號民事判決原告給付管理費後，原告僅依判決給付，嗣後之管理費並未繳納，雖原告另向鈞院訴請確認管理費債權逾每坪50元部份不存在，然即便在訴訟過程中，原告亦未按每坪50元繳納管理費，如鈞院認兩造間無不使用養生館之合意者，以原告並未按月繳納管理費，被告依前開規定自無給付點數卡供其使用養生館之必要，即便原告事後補繳，以養生館之點數卡亦限當月使用，被告自無補發之義務。是以，原告訴請損害賠償，並無理由。３、雖原告復主張管理費之調降是因公共設施使用比例較少云云；惟按「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所按其共有之應有部分比例分擔之。」公寓大廈管理條例第10條第2項定有明文，又衡諸常情，正當經營有良知之建商在計算專有部份應分配之公用及約定公用比例時，咸以專有部份之面積比例計算，亦即應有部份之比例隨專有部份之面積多寡而定。是以，一般管理費之訂定，均先訂定每坪之應繳管理費，再以專有部份面積計算應繳數額。但依原告民事準備書(二)狀之主張，管理費之不同係因商場及辦公室對公共設施支持分比例較低所致，惟原告之計算方式，不僅無依據，更無計算式，被告實不知原告如何推算。４、此外，原告另提出94年4月之協議書證明因使用公共設施較少而調降管理費，然細觀協議書第肆條係記載「『93年2月至7月乙方（即原告）代管期商場管理費』，乙方同意按50/坪收費，即補給管委會差額20元/坪。」，亦即，商場管理費以每坪50元計收，不僅「限於93年2月至7月」此一段期間，亦非基於使用公共設施使用比例較少之故，倘兩造間針對原告繳納之管理費是以每坪50元計收者，自不可能僅針對「93年2月至7月」而是往後均以相同標準計收。況依證人江滄炫於鈞院100年12月29日言詞辯論時證述：「…（問：詳細說明地下停車位及養生館訂立規約情形？）管理費商家每坪50元，住戶每坪60元。住戶按繳管理費一坪費用給點數，商家沒有點數，商家須用十元購買一點，郵局員工就用現金購買點數來使用養生館。地下停車空間部份，我印象是與家欣取得協議，管委會使用Bl停車場空間，對價是B2停車場的電費我們不收費。（問：管理費50或60元，是否一開始就決定？）是。（問：為何點數有自動給與購買差別？）管委會有商家的委員，商家委員表示他付比較低的管理費就是他的公共設施用的比較少，他們養生館使用機率低。我做過初步估算去除總社區的總坪數，算出一坪大約少10元。…（問：有跟家欣達成協議？）管委會有共識，是跟家欣代表王修堂。（問：當時王修堂有同意50或60元的差異？）委員沒有異議。（問：商場管理費是否用一坪50元計算？）是。（問：50元的管理費交多久？）在我的任內都是交50元。…（問：協議書有無提到商場不使用養生館？）我沒有說商場不能使用養生館，商場使用養生館必須用點券，這個協議書沒有提到養生館的問題。…（問：使用養生館如果有付費，為何沒有在協議書上約定？）我們當初是以和為貴。家欣也是區分所有權人之一，我們有共識，商家可以用只是要買點券。商場管委會說他們使用較少，所以希望我們降低管理費，且家欣也同意所以補給管理費20元。」，由此可證，兩造確已協議原告繳納每坪50元計算之管理費，作為原告不使用養生館之對價。雖證人王修堂於是日固證稱：「…（問：…當時管理措施？交接情形？）…養生館在我們跟管委會簽協議書時，管委會希望我們不要使用，但我們不同意，所以沒有放在協議書上。…（問：管委會本來認為商場本要收管理費收60元，但是後來收50元，是否在會議中討論，商場減收10元？）有討論，但是沒有決議，我們從30元調到50元，我們並無同意減收10元是為了不使用養生館。少收是本來就沒有使用電梯…。」，然證人王修堂就有無決議斬釘截鐵表示無共識，但就被告是否一開始要求按每坪60元計算之管理費、協議書第4條僅針對93年2月到7 月補足等節，均稱「沒有印象」，以證人王修堂曾任原告副總經理，與原告情誼菲淺，復代表原告與被告洽商，對於期間詳情，自無可能「沒有印象」，其證述顯為迴護原告而避重就輕，並不足採信。是以，原告主張因公共設施使用比例較低方減少管理費云云，顯無足信。（三）99年12月11日區分所有權人會議增訂社區規約第19條3-1 款之決議，係為維護社區居住品質，且經合法決議，確屬有效：１、按依公寓大廈管理條例第23條及第24條規定，公寓大廈全體區分所有權人基於公寓大廈區分所有權人間共同利益，得透過區分所有權人會議決議之規約訂定方式，訂定有關公寓大廈專有部分之使用或處分，此合先敘明。２、規約增訂19條3-1款規定為：「區分所有權人不得將其專有部份出租或供下列行業使用：八大行業、餐飲業、宗教團體活動場所、瓦斯煤氣企業、葬儀社、當鋪、老人諳養院、資訊休閒業、或有損及社區生活品質及造成社區危害等公共安全顧慮之行業。」，其增訂原因乃因原告將其專有部份出租供網咖使用，因出入份子複雜，或吸煙致空氣不佳、或亂丟垃圾致環境髒亂、或竊取社區滅火器致毀壞社區防火設備，嚴重影響居住社區之住戶生活品質及生命安全，職故，99年12月11日區分所有權人會議方在規約增訂19條3-1款規定。３、又該決定並未違反公寓大廈會理條例，蓋「區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。」，公寓大廈管理條例第4條第1項固定有明文。惟原告方是社區之區分所有權人，其所出租之對象至多僅是公寓大廈管理條例第3條所稱之「住戶」，上開增訂規約之決議乃針對承租人關於專有部份使用之限制，並非限制原告對專有部份之使用、收益及處分權，自無侵害原告就專有部分之權利。４、尤其原告主張上開決議「若非侵害區分所有權人之使用收益權，即為無意義之規定，故為無效之決議」，然該決議之緣由已如前述，非無意義，且依私法自治之精神，除違反強制或禁止規定者外，區分所有權人會議本訂定準則作為社區區分所有權人遵守之標準，如原告主張該決議無效，自應舉證證明究竟違反何一強制或禁止規定，斷無依其片面主張即否決區分所有權人會議決議之效力。（四）證據：提出水鑽石社區大廈規約、水鑽石社區大廈98年度區分所有權人大會會議記錄（98年12月12日）、臺北縣新莊地政事務所建物測量成果圖、水鑽石社區大廈99年度區分所有權人大會會議記錄（99年12月11日）、黃進義99年4月6日簽呈、家欣建設事業股份有限公司99年3月31日家字第(99)第010號函、水鑽石社區大廈俱樂部管理辦法、竣工圖等影本為證據，並聲請訊問證人江滄炫、王修堂。參、得心證之理由：一、原告主張其為屬於水鑽石社區之內建物門牌號碼新北市○○區○○路2號2樓、新北市○○區○○路3段77號1樓、同路77號2樓、79號1樓、81號1樓、81號2樓、83號1樓、83號2樓、87號1、2樓、83號地下1層之1、83號地下1層之2、83號地下1層之3等12戶專有部分之區分所有權人，又為該社區地下二樓停車場之建號為8018建物之合計持分10000分之1141之共有人等節，為被告所不爭執，且有原告提出之建物登記謄本在卷可參（見本院卷第9至32頁及第95至96頁），則原告此部分主張自堪信為真實。二、關於原告就被告在社區大樓地下二樓設置機車停車位之請求部分：（一）原告又主張被告在系爭社區大樓地下二樓停車場設置機車停車位，惟該地下二樓建物為建號8018建物，屬於供公眾使用停車空間，且原告並預售系爭水鑽石社區大廈時，與全部買受人簽訂買賣契約書在第7條第1項約定系爭地下二樓停車場自交屋時起，為原告及全體地下二樓車位承買人所分管並占有，未買受汽車停車位之其餘區分所有權人，雖亦持有8018建號持分，惟其分管部分係其他之公共設施，未經分管系爭地下二樓停車空間之全體車位承買人同意，自不得以區分所有權人會議決議，在車位承買人所分管並占有之系爭地下二樓停車空間設置機車停車位停放機車等節，並提出房地買賣契約書、建物測量成果圖等影本為證據（見本院卷第33至42頁、第94頁）；被告固不否認其在上述地下二樓劃設機車停車位之事實，及上開房地買賣契約書約定之真正，但爭執原告對於該機車停車位之主張，並以地下二樓之停車空間所有權屬全體區分所有權人所共有，並經區分所有權人會議決議劃分機車停車位供全體區分所有權人使用，被告並未侵害原告任何權利等語資為抗辯。按「按區分所有建物，依土地登記規則第八十一條第一款：『同一建物所屬各種共用部分，除法令另有規定外，應依各區分所有權人使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。但部分區分所有權人不需使用該共用部分者，得予除外。』之規定可知，公寓大廈之停車位與其他公共設施併同登記為一建號，由區分所有權人全體共有，如購買車位者取得較多之應有部分，自得對該特定之車位享有專用權。準此，公寓大廈區分所有建物之買賣，若已由建商或起造人與各承購戶定明停車位之使用權者及其範圍者，當可解釋為係一種共有物之分管契約，具有拘束各該分管契約當事人之效力。」，此有最高法院96年台上字第1152號判決要旨可資參照，又分管契約既未經全體共有人之同意終止，自不因公寓大廈管理條例施行後區分所有權人會議決議另訂規約而失其效力（最高法院99年台上字第1191號判決參照）；是以，如就設置有停車場之建物，雖在其同一建物中設置有如供電、供水等其他公共設施，但其中停車空間部分，如經約定由購買停車位之區分所有權人專用者，乃屬於共有物之分管契約，具有拘束各該分管契約當事人之效力，且除非經全體共有人同意終止，不得以區分所有權人會議決議另訂規約而使該分管契約失效，亦即不得以多數決之方式作為終止或變更私法上契約效力或內容之方法，合先敘明。經查，依上述兩造不爭執其真正之原告與訴外人蔡長菁就水鑽石社區大樓簽定之買賣契約書第7條「停車空間使用分管約定」約定：「（一）本大廈地下室共四層，依建築法規之規定，共設有貳佰伍拾壹位汽車停車位，其中設有法定汽車停車位壹佰玖拾捌位、獎勵汽車停車位貳拾陸位，增設汽車停車位貳拾柒位，地下第二、三、四層汽車停車空間部份，專用車位承買人依前項之約定停車使用，並可依法收益及處分，非經車位承買人或專用權人之同意不得使用，停車空間如提供地面一樓二樓及地下一層之商場、辦公室使用者（僅限使用地下二層停車空間），其他區分所有權人不得異議，但遇空襲時，應開放供全體住戶作緊急避難之使用。（二）本大廈地下一層設有壹佰零玖位機車停車位，編號一至九十三號機車停車位登記於地下一層商場及辦公室（一、二）內，由地下一層商場、辦公室（一、二）所有人依法管理使用，非經所有權人同意不得使用，編號九十四號─一○九號機車停車位由本大廈住宅管理委員會依法管理使用。」等語，可見前述水鑽石社區大樓地下二樓停車空間乃屬於經由起造人與買受人透過買賣契約約定而成立之分管契約所約定之分管空間，自不得依區分所有權人會議決議而予以變更。被告雖抗辯依前述買賣契約第8條約定，停車空間除停車位外，尚供全體區分所有權人作為防空避難空間使用，該停車位空間確屬全體區分所有權人共有等語，然而該地下二樓屬於全體區分所有權人共有一節，兩造並無爭執，惟其因分管契約而有不同之使用方式，自無以其他未購買停車位之區分所有權人亦屬該地下二樓建物之共有人，而得為超過分管範圍之使用，被告此部分抗辯自無可作為其得在歸於原告所分管之範圍內，劃設機車停車位之依據，其抗辯自無可採。又按「占有人，其占有被侵奪者，得請求返還其占有物；占有被妨害者，得請求除去其妨害；占有有被妨害之虞者，得請求防止其妨害。」，民法第962條定有明文，原告主張依民法第962條規定，請求命被告停止在地下二樓停車空間內設置機車停車空間部分，應屬可採。（二）原告又主張被告設置前開機車停車位供住戶停放機車，亦為無法律上原因而受利益，致原告受有相當於租金之損害，故應給付原告相當於租金之不當得利自99年2月1日100 年7月31日止合計448,553元，另自100年8月1日起應給付原告23,289元等情；亦為被告所否認，並抗辯原告未舉證證明租金行情，且被告僅劃設機車停車位，是供區分所有權人使用即使用人為全體區分所有權人，被告並未獲得利益等語。按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」，民法第179條定有明文；又按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，但法律別有規定或依其情形顯失公平者，不在此限。」，民事訴訟法第277條亦有明定。經查，本件原告對於被告抗辯其於上開停車空間內劃設機車停車位乃供全體區分所有權人使用一節，並不爭執，被告此部分抗辯應屬可採。被告既未使用該機車停車位，則被告究竟從劃設機車停車位中，獲得何種利益之事實，原告即有就此有利於己之事實負舉證證明其真實之責，然原告並未舉證證明被告所獲得之利益為何，其請求被告返還此部分利益，即非可採，不應准許。三、關於原告就被告禁止其使用養生館之請求部分：（一）原告主張被告於99年12月12日之區分所有權人會議中，修改水鑽石社區大廈俱樂部管理辦法第2條使用對象第1款為「本社區按時每月繳交管理費之區分所有權人或住戶。為維護使用品質及安全，商場及辦公室依歷年慣例，不得使用養生館設施」，並自98年12月13日起開始禁止商場、辦公室之住戶使用系爭大樓之公共設施養生館一節，並提出水鑽石社區大廈98年度區分所有權人大會會議記錄（98年12月12日開會）影本為證據（見本院卷第43至47頁）；被告亦不否認有上開區分所有權人會議決議及禁止商場、辦公室住戶使用養生館之事實，但以兩造已協議以調降管理費作為原告不使用養生館之對價等語資為抗辯。經查，依兩造不爭執其真正之兩造於94年4月間所簽定之協議書約定：「立協議人：甲方：水鑽石社區大廈管理委員會、乙方：家欣建設事業股份有限公司：雙方就「水鑽石」社區管理及相關費用，成立協議事項如下：壹、自93年2月至7月份之門僮費用由乙方補助甲方新台幣$50,000元整。貳、乙方地下一樓機車停車位，除乙方保留10位自用外，其它車位免費提供甲方統籌管理使用，甲方亦同意機車停車位借用期間乙方所擁有地下二樓之汽車停車位，至93年2 月開始不收取管理清潔費；但雙方同意地下二樓乙方所擁有之汽車停車位若有出租（限月租）時，乙方需支付甲方每月250元汽車管理清潔費，若已售出則由乙方通知甲方向新購戶收取每月500元管理清潔費。參、大公用電申請甲方代墊之規費新台幣$312,000元乙方同意支付給甲方，另有關明年2月到11月電費罰款，乙方同意依225KW契約容量基本電費，支付超過部份之罰款，經計算金額為新台幣$538,766元，兩項款項合計為新台幣$850,766元整，乙方同意支付甲方作為回饋。肆、93年2至7月乙方代管期商場管理費，乙方同意按50元/坪收費，即補給管委會差額20 元/坪。1、一、二樓商場坪數1386.57坪＋地下一樓商場坪數840.19坪＝2226.76坪，2、按20元/坪補差額，3、共新台幣$267,211元。伍、大公用電93年度8月份之延遲繳付罰鍰（新台幣$6,458元），乙方同意支付此筆費用。陸、上列應付款項總金額為新台幣壹佰壹拾柒萬肆仟參佰貳拾柒元整($1,174,327)。柒、甲方充份認知本大樓地下一樓、地上一樓及二樓（不含中庭公設及所有權歸屬住戶之範圍）為商業使用，甲方同意乙方就其營業所需之招牌、空調設備位置在不影響大樓安全與機能，且不違反政府法令及本社區管理規約規範下有完全自主權，且乙方所擁有行銷行為及商場管理權，非經乙方同意，甲方不得任易干擾。捌、本大樓地下二樓乙方所擁有之汽車位，在且不違反政府法令及本社區管理規約規範下由乙方自行管理，甲方需無償提供壹樓汽車出入口適當位置供乙方設立臨時停車管理辦法及收費標準看板（收費標準由乙方自理）。上述非經乙方同意，甲方不得任意干擾，若違反此約定，乙方得免繳管理費至改善完成為止，且甲方須賠償乙方所造成之一切損失。上列八項協議經確認過後甲方不得以任何理由要求乙方針對本社區公共設施及其它管理相關事項再做回饋之補償，惟原屬乙方之營運工程之缺失，乙方仍需進行保固修繕之責任。」等語，有該協議書影本在卷可參（見本院卷第194頁），其中並無關於原告所擁有之商場及辦公室之應繳管理費較低，用以與原告擁有之商場及辦公室住戶不使用養生館之記載。又據證人即原告公司前副總經理王修堂到庭陳稱：「我們委託物業管理公司管理社區的公共設施，成立管委會後，就由管委會接管，我們成立之前商場收30元，是因為電梯、大廳沒有使用，住戶收60元。成立之後，管理費作多次溝通，我們評估過，因商家使用頻率低，社區有意願商家不要使用養生館，但公司不同意，我們很少使用設施，商場管理費從30元調高為50元，養生館在我們跟管委會簽協議書時，管委會希望我們不要使用，但我們不同意，所以沒有放在協議書上。」、「（被告訴訟代理人問：當時在管委會成立時，你是否為管理委員？）是，且為商場代表，事實上是家欣代表。」、「（被告訴訟代理人問：在當委員時有無使用養生館？）有。」、「（被告訴訟代理人問：管委會本來認為商場本來要收管理費收60元，但是後來收50元，是否再會議中討論，商場減收10元？）有討論，但是沒有決議，我們從30元調到50元，我們並無同意減少10元是為了不使用養生館。少收是本來就沒有使用電梯。」、「（被告訴訟代理人問：依照協議書第四條內容，雙方有達成協議商場付50元，為何商場調高為50元的原因，原因是否沒有寫上協議書？）原因沒有寫。」等語；另被告之第一屆管理委員會主任委員即證人江滄炫到庭陳稱：「管理費商家每坪50元，住戶是每坪60元。住戶按繳管理費1坪費用給點數，商家沒有點數，商家須用10元購買1點，郵局員工就用現金購買點數來使用養生館。地下停車位部分，我印象是與家欣取得協議，管委會使用B1停車場空間，對價是B2停車場的電費我們不收費。」、「（被告訴訟代理人問：管理費50元或60元，是否一開始就決定？）是。」、「（被告訴訟代理人問：為何有點數有自動給與購買差別？）管委會有商家的委員，商家委員表示他付比較低的管理費就是他的公共設施用的比較少，他們養生館使用機率低。我做過初步估算去除總社區的總坪數，算出一坪大約少10元。」、「（被告訴訟代理人問：本來商家與住戶每坪都是60元，是因養生館使用機率少，管理費付比較少，大約一坪可以少10元？）我印象不深，我延續之前家欣建設管理的方式。」、「（被告訴訟代理人問：有跟家欣有達成協議？）管委會有共識，是跟家欣代表王修堂。」、「（被告訴訟代理人問：當時王修堂有同意50元或60元的差異？）委員沒有異議。」、「（原告訴訟代理人問：協議書有無提到商場不使用養生館？）我沒有說商場不能使用養生館，商場使用養生館必須用點券，這個協議書沒有提到養生館的問題。」、「（原告訴訟代理人問：94年4月簽的協議書簽的時間是否在討論商家收費50元或60元之後？）是。」、「（原告訴訟代理人問：使用養生館如果要付費，為何沒有在協議書上約定？）我們當初是以和為貴。家欣也是區分所有權人之一，我們有共識，商家可以用只是要買點券。商場管委會說他們使用較少，所以希望我們降低管理費，且家欣也同意所以補給管理費20元。」等語（見本院100年12月29日言詞辯論筆錄，卷第185頁以下），由上述二名證人到庭所陳，其所述情節略有相異，然依該二名證人所述，參照二人分別代表兩造所簽定之上開協議書內容觀之，原告所有之商場及辦公室部分之應繳管理費，經雙方協議調整為每坪每月50元，原告並同意補足原告代管期間之93年2月至7月間短繳之每坪每月20元差額，但無就原告所有之商場及辦公室住戶得否使用社區內養生館一事達成協議之記載，則被告抗辯兩造間有不使用養生館之合意等語，即無可採。原告主張被告不得依據其所自定之「水鑽石社區大廈俱樂部管理辦法」第2條使用對象第1款規定「商場及辦公室依歷年慣例，不得使用養生館設施」禁止商場及辦公室之住戶使用公共設施養生館，而請求被告應回復原狀即不得禁止原告及原告之承租人、經原告同意而使用新北市○○區○○路2號2樓、新北市○○區○○路3段77號1樓、77號2樓、79號1樓、81號1樓、81號2樓、83號1樓、83號2樓、87號1、2樓、83號地下1層之1、83號地下1層之2、83號地下1層之3之使用者使用系爭養生館等節，乃屬可採。（二）原告又主張被告禁止原告使用養生館期間，應賠償原告無法使用養生館之損失一節；亦為被告所否認，並抗辯稱原告在被告訴請給付97年7月至98年4月積欠10個月管理費，並經鈞院以98年度訴字第2636號民事判決原告給付管理費後，原告僅依判決給付，嗣後之管理費並未繳納，雖原告另向鈞院訴請確認管理費債權逾每坪50元部份不存在，即便在訴訟過程中，原告亦未按每坪50元繳納管理費，原告並未按月繳納管理費，被告依前開規定自無給付點數卡供其使用養生館之必要，即便原告事後補繳，以養生館之點數卡亦限當月使用，被告自無補發之義務等語。經查，本件被告前因本件原告積欠管理費而起訴向本件原告請求給付自97年7月起至98年4月間10個月之管理費共885,740元，業經臺灣高等法院99年度上易字第439號判決命本件原告如數給付，為兩造不爭執之事實，有本院98年度訴字第2636號民事判決、臺灣高等法院99年度上易字第439號民事判決查詢結果可參（見本院卷第236至240頁反面、第 246至251頁），另本件原告亦就其應繳之99年6月1日起至100年2月28日間應繳之管理費數額之爭議起訴請求確認，亦經本院100年6月30日100年度訴字第686號判決在案，有該判決查詢結果可參（見本院卷第241至245頁反面），可見被告抗辯之原告未按時繳納管理費一節並非全無可採；依據前述二件判決認定之事實觀之，本件原告就97年7月至98年4月間之10個月份之管理費並未按期繳納，但被告係自98年12月13日起開始禁止商場及辦公室之住戶使用養生館，則此判決涉訟之期間內之管理費乃與此部分爭執無關；而99年6月至100年2月份之管理費則經前另案判決認定應以每坪每月50元計算其數額，而於上開訴訟期間，本件原告並未按期繳納管理費之事實，為兩造所不爭執，原告雖主張其欲按照原訂每坪每月50元之費率給付管理費，但為被告拒收，然並未舉證證明其此部分主張為真實，則無從認為係因被告受領遲延而使原告無法按期繳付管理費而得以及時換得養生館使用點數，然而依雙方不爭執之上開「水鑽石社區大廈俱樂部管理辦法」第4條規定之計費標準第1款：「區分所有權人或住戶繳交管理費後，管理中心依坪數交付住戶點數卡。（限當月使用。每坪兌換1 點。）」之規定（見本院卷第92頁），被告交付養生館之使用點數乃以區分所有權人或住戶繳交管理費為條件，原告既未繳交管理費，自無向被告請求交付養生館使用點數之權利，而該使用養生館之點數又限於當月份使用，逾當月份之養生館點數即失效而不得遞延至次月使用，是以，原告請求賠償其此部分損害，乃無可採。四、關於原告就被告增訂規約第19條3-1款之決議請求確認其決議無效部分：（一）原告主張被告於99年12月11日之區分所有權人會議修改規約，於第19條增訂3-1款規定：「區分所有權人不得將其專有部分出租或供下列行業使用：八大行業、餐飲業、宗教團體活動場所、瓦斯煤氣業、葬儀社、當鋪、老人安養院、資訊休閒業、或有損及社區生活品質及造成社區危害等公共安全顧慮之行業」，並提出會議記錄影本為證據（見本院卷第48至53頁），亦為被告所不爭執，則原告此部分主張堪信為真實。原告又主張該修訂規約之決議，顯然逾越規約可訂定之範圍，並侵害原告對系爭區分所有建物之使用、收益權，故應無效，因而請求確定等語；但為被告所否認，並抗辯稱該區分所有權人會議增訂社區規約第19條3-1款決議，係為維護社區居住品質，且經合法決議，確屬有效，其增訂原因乃因原告將其專有部份出租供網咖使用，因出入份子複雜，或吸煙致空氣不佳、或亂丟垃圾致環境髒亂、或竊取社區滅火器致毀壞社區防火設備，嚴重影響居住社區之住戶生活品質及生命安全，且該決定並未違反公寓大廈會理條例規定，原告並未舉證證證明究竟違反何一強制或禁止規定等語。按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，但法律別有規定或依其情形顯失公平者，不在此限。」，民事訴訟法第277 條定有明文；又按「民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。」，亦有最高法院17年上第917號判例可參。又按「所有人於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉。」，民法第765條定有明文；又公寓大廈管理條例第4條第1項規定：「區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。」，亦與上開民法之規定同一意旨。再按「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。」，亦為公寓大廈管理條例第15條第1項所明定；且按「區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。又住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分，約定專用部分，不得擅自變更，公寓大廈管理條例第四條第一項及第十五條第一項業有明定，公寓大廈專有部分之使用自應依照前揭規定辦理。另依前開條例第三條第十二款規定，規約係指公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項，其內容不得抵觸都市計畫法及建築法等法令規定，牴觸者無效。」（內政部85年05月25日（85）台內營字第8572695號函釋參照）；是以，公寓大廈之區分所有權人會議固得於規約中就公寓大廈管理條例第23條規定各事項予以規定，然仍不得侵害各區分所有權人對於其專有部分於法令規定許可範圍內之使用，僅各區分所有權人於使用其專有部分時，應注意遵守公寓大廈管理條例第5條、第6條等規定之義務而已。然於本件具體情形中，原告主張被告於區分所有權人會議中修訂規約，於被告社區規約第19條增訂3-1款之「區分所有權人不得將其專有部分出租或供下列行業使用：八大行業、餐飲業、宗教團體活動場所、瓦斯煤氣業、葬儀社、當鋪、老人安養院、資訊休閒業、或有損及社區生活品質及造成社區危害等公共安全顧慮之行業」等規定，有侵害原告所有之區分所有建物之使用收益權利一節，為被告所否認，並抗辯原告並未就其所侵害之事實舉證證明等語；經查，原告主張規約之規定不得侵害個別區分所有權人對於其專有部分之使用、收益權利一節，固非無可採，但於本件屬於原告所有之區分所有建物依主管機關所核發之使用執照所許可使用之範圍究竟為何，及被告所修改之上開規約內容究竟限制原告依建物使用執照所許可使用之範圍為何等事實，俱未見原告提出使用執照及其遭被告以上開修訂後之規約所限制而不得經營之行業項目等證據，以證明其此部分主張屬實，則原告主張其對於被告就上開規約之修訂有即受確認判決之利益一節，即非可採，則其此部分之訴，即無可准許。五、綜上所述，原告主張依據基於對共有物之分管契約，請求被告不得在上開原告所分管之新北市○○區○○路2號及明志路3段77號地下2樓停車場之停車空間內設置機車停車空間供住戶停放機車，且不得禁止新北市○○區○○路2號2樓、明志路3段77號、77號2樓、79號、81號、81號2樓、83號、83 號2樓、87號、83號地下1層之1、83號地下1層之2、83號地下1層之3等住戶使用該大樓之養生館等節，應屬有理由，應予准許；至於原告其餘之請求，則屬無理由，應予駁回。肆、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列，附此敘明。伍、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第78條、第79條，判決如主文。中華民國 101 年 4 月 10 日民事第一庭法官許瑞東以上正本證明與原本無異如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 101 年 4 月 10 日書記官黃雅慧

臺灣新北地方法院100年度訴字第697號

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