臺灣新北地方法院101年度簡上字第271號

• 裁判案由: 給付違約金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新北地方法院
• 裁判日期: 102 年 06 月 05 日
• 法官: 高文淵、張瓊華、吳幸娥
• 法定代理人: 黃美真
• 上訴人: 黃一脩
• 被上訴人: 興富居不動產仲介經紀有限公司法人

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　101年度簡上字第271號上　訴　人　黃一脩
訴訟代理人　陳建勳律師
林靜怡律師
被上訴人　　興富居不動產仲介經紀有限公司
法定代理人　黃美真
上列當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於中華民國101 年11月14日本院三重簡易庭101 年度重簡字第939 號第一審判決提起上訴，經本院於102 年5 月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人在第一審簡易之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事 實
一、被上訴人起訴主張：上訴人於民國100 年11月28日委託被上訴人仲介上訴人所有坐落新北市○○區○○段000000000 地號土地及其上門牌號碼新北市○○區○○○街00號房屋（下稱系爭不動產），並授權其代理人許秀卿與被上訴人簽訂不動產專任委託銷售契約書（下稱系爭委託銷售契約），嗣於101 年1 月15日，上訴人更改委託銷售總價額，並於特約條款註明屋主實拿新臺幣（下同）735 萬元整且願意配合於101 年4 月30日辦理簽約過戶，後於101 年2 月22日訴外人蔡鈺姿即買方與被上訴人簽訂要約書及確認書，同意以776 萬元承購上訴人所有之系爭不動產，經被上訴人回報上訴人，且在上訴人對付款方式之要求下，蔡鈺姿先後開立200 萬元本票、30萬元銀行支票、80萬元銀行支票各1 紙以示其購買誠意，遂約定於101 年4 月30日簽訂不動產買賣契約，詎料上訴人於101 年4 月30日簽約當日拒絕到場，復於101 年5
月23日將系爭不動產轉賣並辦理移轉登記予第三人，則上訴人與訴外人蔡鈺姿無法簽訂系爭不動產買賣契約，顯係因可歸責於上訴人之違約事由所致。而依兩造間之系爭委託銷售契約書第7 條第2 款後段「如因可歸責於甲方（即上訴人）之事由，致無法完成簽約者，甲方應加倍返還買方已付定金，並按約定報酬即成交價百分之肆給付乙方（即被上訴人），作為懲罰性違約金。」之約定，故被上訴人自得據此請求上訴人給付成交價百分之4 即31萬元作為懲罰性違約金（計算式：776 萬元×4/100 ＝310,400 元），為此，爰依兩造
間委託契約之法律關係，及依系爭委託銷售契約書第7 條第2 款後段約定，請求上訴人給付上開違約金等語。並聲明：上訴人應給付被上訴人31萬元，及自支付命令聲請狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
二、上訴人方面：
（一）契約成立應得雙方同意，包括訂金等事項談妥才能成立契約，被上訴人單方收取定金即認買賣成立，顯與事實不符，伊係有委託許秀卿幫伊找仲介賣房子，委託她與仲介簽約，一開始出價980 萬元賣，後來有授權許小姐幫伊更改735 萬元。而因為付款方式不同意，所以未在101 年4 月30 日 辦理簽約過戶，買方說要先拿80萬元本票給伊，但伊不同意，買賣本應拿現金而無拿本票之理，所以未簽約，在簽上開第二份銷售契約書後，仲介才通知伊買方要拿80萬元本票。且買方所提之價錢未達總價三成，所以不願意去簽約。況系爭不動產委託銷售契約書條文，違反法律規定，被上訴人不得依該約定向上訴人請求賠償違約金。（二）上訴人與被上訴人於100 年11月28日簽訂系爭委託銷售契約書，其第3 條第1 項載明「價款支付方式：簽約款（成交價百分比10% ）、用印款（成交價百分比10% ）、完稅款（成交價百分比10% ）、尾款（交屋）（成交價百分比70 %）」，惟於101 年1 月15日另行簽訂委託銷售契約書內容變更附表，已於第二條約定「更改買賣價款支付方式」，其第一次款至第四次款之支付方式及百分比明確變更為「面議」，由是可知，兩造間於101 年1 月15日簽訂委託銷售契約書內容變更附表時，即將付款方式及百分比做為契約重要之事項，係重要之出售條件，約定必須由出賣人（即上訴人）與買受人（即訴外人蔡鈺姿）面議完成後，始行決定。
（三）另由訴外人蔡鈺姿與被上訴人簽訂之要約書載明「委託人（買方）蔡鈺姿與興富居不動產仲介經紀有限公司台灣房屋林口中正文化特加盟店（以下簡稱受託人）仲介購買，買方已經充分審閱受託人提供之『不動產說明書』等相關資料。現因買方承購條件與賣方出售條件尚有差距，特立此要約書。」及要約書上關於付款條件亦載明「面議」，及嗣後蔡鈺姿與被上訴人簽訂之承買確認書均就付款條件載明為「面議」，更可證知訴外人蔡鈺姿之承購條件與上訴人之出售條件並未達成協議，亦即雙方就承購及出售條件尚處於磋商狀態甚明。而因雙方嗣就付款條件及方式無法達成一致，顯非可歸責於上訴人。並聲明：被上訴人之訴駁回。
三、原審判命上訴人依系爭委託銷售契約第7 條第2 項約定，應給付被上訴人31萬元，及自支付命令聲請狀繕本送達翌日即101 年5 月25日起至清償日止，按年息5%計算之利息。上訴人不服原審判決提起上訴，請求：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人並求為判決駁回上訴人之訴。
四、本院得心證之理由：
（一）被上訴人起訴主張兩造於100 年11月28日簽訂系爭委託銷售契約書，由被上訴人為上訴人仲介系爭不動產，委託銷售總價額為980 萬元，嗣於101 年1 月15日，上訴人更改委託銷售內容，並於特約條款註明屋主實拿735 萬元整且願意配合於101 年4 月30日辦理簽約過戶，又於101 年2
月22日蔡鈺姿即買方與被上訴人簽訂要約書及確認書，同意以776 萬元承購上訴人所有之系爭不動產，惟上訴人並未於101 年4 月30日辦理簽約過戶之事實，業據被上訴人提出系爭委託銷售契約書、授權書、系爭委託銷售契約書內容變更附表、蔡鈺姿確認書、要約書、承買確認書、被上訴人寄發之林口中正路郵局00000 號、000000號存證信函、蔡鈺姿寄發之林口中正路郵局000000號存證信函等影本各1 份在卷為證，復為上訴人所不爭執，自堪信為真實。
（二）被上訴人主張上訴人應負違約之違約金責任等語，則為上訴人所否認，並以契約成立應以雙方談好定金方式為前提，而買方所提之訂金付款方式上訴人不能接受，一定要銀行本票或現金才足以保障交易安全，故未前往簽約等詞置辯。是本院應審究者為，被上訴人依據系爭委託銷售契約第7 條第2 款後段約定，請求上訴人賠償違約金，有無理由？茲述如下：
⒈查兩造於100 年11月28日簽訂系爭委託銷售契約書，其中第三條第（一）項付款條件為「簽約款10% 、用印款10%
、完稅款10% 、尾款（交屋）70% 」（見本院卷第19頁），嗣兩造於101 年1 月15日簽訂委託銷售契約書內容變更附表，則更改買賣價款支付方式為「面議」（見本院卷第24頁），有上開二份契約書可參。可知上訴人就契約之原定之付款成數及其相對條件已經變更，並改採與被上訴人媒介而來之「買方」客戶以「面議」的方式辦理，首堪認定。
⒉而觀之訴外人蔡鈺姿與被上訴人簽訂「要約書」、「確認書」等文件（見本院卷第25、26頁），依據要約書前言「……買方已經充分審閱受託人提供之『不動產說明書』等相關資料，現因買方承購條件與賣方出售條件尚有差距，特立此要約書」、及第二條「承購總價款、付款條件：不動產承買價格為新台幣柒佰柒拾陸萬元整。簽約款（含訂金）、用印款、完稅款、尾款（交屋）：面議」等語，足見本件買方即訴外人蔡鈺姿於要約時應已認知與賣方間就買賣價金之付款成數及相對條件，仍需經面議磋商後始得定之。
⒊另觀諸訴外人蔡鈺姿簽訂之要約書上載明「現因買方承購條件與賣方出售條件尚有差距，特立此要約書」可知，訴外人蔡鈺姿及被上訴人均明知上訴人與訴外人間就承購及出售條件並未達成合意，故僅得暫時由買方簽訂要約書，載明其願意提出之承購條件，且由系爭要約書第三條第（一）項約定「本要約書經賣方親自載明承諾時間及簽章後，買賣預約即成立生效」，惟該要約書上僅見訴外人蔡鈺姿及受託人即被上訴人簽名，並未見賣方即上訴人簽名，由此可知，該要約書上所記載之一切條件，僅係買方之要約而尚未經賣方承諾，雙方尚處於協談契約內容狀態。故雖訴外人蔡鈺姿於要約書第9 條特約事項載明「本人願配合101 年4 月30日簽約。㈠附商用本票000000金額貳佰萬元整。
㈡支票……參拾萬元整。㈢銀行本票……捌拾萬元整。」等事項，惟此僅係訴外人蔡鈺姿所提出之要約，因尚未經上訴人之承諾（詳如下述⒋⒌），故雙方就買賣系爭不動產契約尚未成立甚明。
⒋查證人即上訴人授權簽訂系爭買賣契約之許秀卿證稱：「因為之前上訴人有跟仲介說要開銀行本票，我們才能確定有這筆錢，當場沒有提示銀行本票給我們，當場提示的是聯邦銀行30萬7 月份的支票，當時我認為跟條件不同，就沒有簽約。」、「最早是要200 萬銀行本票，但買方提出的是200 萬的民間本票，這個跟上訴人授權給我的條件不符合。」等語（見102 年3 月19日準備程序筆錄，本院卷第50頁正、反面），此核與證人即本件之買方蔡鈺姿證述之情節相符，其證稱：「（要約書第二條這些事情你有跟仲介或屋主討論過嗎？）一般買房子都是簽約、用印、完稅、交尾款10% 、10% 、10% 、70% ，沒有另外討論過。（要約書第九條這些票據是什麼意思？）屋主本來叫我拿200 萬銀行本票，但是一般都是商業本票就可以，我還跑到我們銀行開一個200 萬的商業本票跟101 年4 月30日到期的30萬的銀行支票。第一筆80萬的10% 我還開了簽約款10%80 萬元的銀行本票給屋主。（上證五承買確認書是你簽的嗎？）對。（第二條簽署承買確認書同時，你有跟屋主或是仲介討論好成數嗎？）沒有，一般是這樣我就沒有特別講，反正都會配合，反正到時候怎麼付款都可以。（在你簽上證五承買確認書時，你有開200 萬的銀行本票嗎？）我開的是200 萬商業本票，80萬是聯邦銀行的本票，30萬是銀行支票。」、「（賣方要200 萬的銀行本票，後來為何改成200 萬的商業本票？）仲介說開這張本票是代表有誠意買這個房子，我不可能開銀行本票，因為那些錢就代表不能動，而且商業本票也是有效果代表我們要買，有誠意。」等語（見102 年4 月23日準備程序筆錄，本院卷第64頁正、反面），且有卷附金額各為80萬及30萬之支票2 紙、金額200 萬元之工商本票1 紙等附卷足參（見本院卷第54至56頁）。足徵，本件上訴人未與訴外人蔡鈺姿簽訂系爭不動產買賣契約，乃肇因於雙方就買賣價金之付款成數及付款方式、條件等尚未達成合意。則上訴人抗辯：系爭買賣契約未簽訂並非可歸責於上訴人之事由而違約等語，應堪憑採。
⒌第按民法第155 條規定要約經拒絕者，失其效力。查本件上訴人辯稱係因付款條件及方式未能與訴外人達成協議，始未於101 年4 月30日與訴外人蔡鈺姿簽約，應屬可採，業如前述，則上訴人已拒絕上揭要約書之條件，而該要約書內容及條款既經上訴人拒絕而失其效力，上訴人顯無於101 年4 月30日與訴外人蔡鈺姿簽約之義務，其拒絕簽定買賣契約，並無任何可歸責之事由甚明。
⒍雖被上訴人以上訴人於101 年1 月15日委託許秀卿簽訂之委託銷售契約書內容變更附表內載有「屋主實拿柒佰參拾伍萬元正且願意配合101 年4 月30日辦理簽約過戶」云云，認上訴人斯時已同意願於上開日期辦理簽約事宜，並未以須買方提供一定之訂金付款方式為條件或前提云云，惟解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第98條規定，故解讀旨揭委託銷售契約書內容變更附表內容亦應究明當事人之真意為是。而承前所述，「就簽約款、用印款、完稅款、尾款（交屋）」給付方式及條件，上訴人既特別約明此部分應以「面議」方式為之，顯見就此部分契約重要事項如未達成協議者，上訴人並無與訴外人蔡鈺姿簽訂預約或本約之可能，故該「願意配合101 年4 月30日辦理簽約過戶」云云，解釋當事人之真意，充其量應僅係上訴人簽訂該變更契約書附款時，預定可能於101 年4 月30日前得談定一切付款條件，於付款條件談妥後自得簽訂契約，而非上訴人係無條件同意於101 年4 月30日前簽約。
⒎上訴人與被上訴人簽訂委託銷售契約書內容變更附表，就買賣契約付款成數、方式等認為係交易重要之點，須由買賣雙方面議方式決定始得決定，業如前述，而訴外人蔡鈺姿簽訂要約書時，其中第二條亦載明就付款條件、成數需面議。而被上訴人及訴外人蔡鈺姿嗣雖又於101 年2 月22日簽訂「承買確認書」（見本院卷第28頁），依據該承買確認書第二條之約定：「承購總價款、付款條件：不動產承購總價款為新台幣柒佰柒拾陸萬元整。簽約款（含定金）、用印款、完稅款、尾款（交屋），面議」，核其承買確認書之內容，與訴外人蔡鈺姿前與被上訴人簽訂之要約書第二條內容並無二致，而對照前述證人許秀卿及蔡鈺姿之證述內容，顯見買賣雙方就付款成數、付款辦法等特約之交易重要事項，上訴人仍未與訴外人蔡鈺姿達成合意，，則買賣雙方嗣未於101 年4 月30日簽訂系爭不動產之買賣契約，即非可歸責於上訴人。
（三）綜上所述，上訴人抗辯系爭買賣契約未簽訂並非可歸責於上訴人之事由而違約，誠屬可信。被上訴人主張本件系爭不動產原約定之成交總價為776 萬元，是其原得依系爭委託銷售契約第7 條第2 項後段約定，向上訴人請求成交價百分之4 之懲罰性違約金即31萬元，為不足採。
五、從而，被上訴人本於系爭委託銷售契約第7 條第2 項約定，請求上訴人給付31萬元違約金及自支付命令聲請狀繕本送達翌日即101 年5 月25 日 起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為無理由，不應准許。原審判命上訴人應給付31萬元，及自101 年5 月25日起至清償日止，按年利率5 ％計算之利息，並依職權宣告假執行，容有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。
六、至兩造其餘之攻擊防禦方法及證據資料，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論述之必要，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436 條之1
第3 項、第450 條、第78條判決如主文。
中 華 民 國 102 年 6 月 5 日民事第三庭 審判長法 官 高文淵

法 官 張瓊華

法 官 吳幸娥
以上正本證明與原本無異
本判決不得再上訴
中 華 民 國 102 年 6 月 5 日書記官 溫婷雅